Защита прав собственности на жилое помещение

ustify">     Право собственности на жилое помещение  переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами⁸.

     Если  недвижимость участников договора не является равноценной, то сторона, обязанная  передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно  до или после исполнения ее обязанности передать товар.

     По  договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется  передать другой стороне (одаряемому) недвижимость в собственность. Договор  дарения требует государственной  регистрации. Передача дара осуществляется посредством символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

     Основной  квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

     Закон оговаривает условия дарения. Например, одаряемый вправе отказаться от дара в установленной форме. Запрещается  дарение от имени малолетних и недееспособных граждан, работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, государственным служащим за исключением подарков стоимостью до 5 МРоТ.

     Даритель  вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения⁹.

     По  договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

     Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

     Договор на приобретение права собственности на жилое помещение под выплату ренты подлежит государственной регистрации. Причем плательщик ренты может получить собственность получателя как платно (в этом случае применяются правила для купли-продажи), так и бесплатно (оформляется по правилам договора дарения). Особенностью договора ренты является то, что получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на имущество.

     Наследование  жилых помещений по закону и по завещанию:

     По закону – наследование происходит в случаях: если: завещание не было оставлено, если в завещании указано не все имущество, если завещание (или часть его) признано недействительным. Предусмотрены 2 очереди признания наследников по закону. В первую очередь наследуют дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед и бабка, как со стороны отца, так и со стороны матери.

     Наследники  второй очереди призываются к  наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования. Наследники внутри своей группы (очереди) делят наследство в равных долях.

     Внуки и правнуки наследуют в том  случае, когда ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.

     Если  не оставлено завещание и отсутствуют  указанные выше наследники по закону, имущество переходит в собственность государства и другие лица не могут претендовать на наследуемое имущество, даже если они состоят в дальних родственных отношениях с наследодателем.

     По завещанию наследниками может быть любой человек (люди), как состоящие родстве с завещателем, так и не состоящие. Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально заверено.

Приватизация  жилого помещения

     Приватизация  жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, с гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина не взимается.

     Не  подлежат приватизации: жилые помещения  в общежитиях, жилые помещения, находящиеся  в аварийном состоянии, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения. 

1.2. Основания прекращения права собственности граждан на жилое помещение

     Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим  от воли собственника¹⁰.

1. Прекращение права собственности по воле собственника: продажа, мена, дарение, умышленное уничтожение, отказ от права собственности.
2. Принудительное изъятие прав у собственника производится в следующих случаях:

     – обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (имущество находилось в залоге – производится на основании решения суда);

     – отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится.

     Если  государственный орган или орган  местного самоуправления, обратится  с таким требованием в суд, и докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

     Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное по площади жилье, либо ему возмещается стоимость сносимого дома или осуществляется перенос строения на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие.

     Использование не по назначению, либо систематическое  нарушение собственником прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение собственника с жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого помещения с торгов.

     Такое систематическое нарушение прав соседей (создание обстановки невозможной для совместного проживания), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Собственник предупреждается органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных ими нарушений с установлением соразмерного срока на него, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения. Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости¹¹.

     Реквизиция  – возмездное изъятие имущества  государственными органами в интересах  общества (в случаях стихийных  бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий  и при иных обстоятельствах, носящих  чрезвычайный характер).

     Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

     Конфискация – безвозмездное изъятие имущества  в доход государства непосредственного  объекта правонарушения. С 2003г. Может быть произведена только в административном порядке. Также такое решение можно оспорить в суде.

     Национализация  – обращение в государственную  собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан. В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом¹². 

     1.3. Общая собственность

     Как уже говорилось, граждане могут иметь в частной собственности не только целые дома, квартиры, но и комнаты, доли в квартире или в доме.

     Имущество, находящееся в собственности  двух и более лиц одновременно принадлежит им на праве общей  собственности, которая может быть долевой (с определением доли каждого) или совместной.

     Если  размер долей участников долевой  собственности не может быть определен  на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

     Распоряжение  имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, предусмотренным законодательством в отношении частной собственности. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

     Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

     При продаже доли с нарушением преимущественного  права покупки любой другой участник долевой собственности имеет  право в течение трех месяцев  требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

 

      2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1. Права собственников жилого помещения

     Собственник недвижимости имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе совершать с ней ряд гражданско-правовых сделок: купли-продажи, найма, аренды, залога, мены, дарения, составления завещания.

     Допускается использование жилого помещения  для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

     Жилое помещение может использоваться собственником (нанимателем) как для личного проживания, так и для проживания членов его семьи. К членам семьи относятся проживающие вместе с собственником (нанимателем) жилого помещения его супруг, а также дети и родители данного собственника (нанимателя). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи собственника (нанимателя), если они вселены им в качестве членов его семьи.

     Допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного характера после перевода такого помещения в нежилое. В нежилых помещениях жилых домов могут находиться торговые, бытовые и иные предприятия, учреждения или организации, не относящиеся к промышленным производствам¹³.

     Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства). 

     3.2. Обязанности собственников жилого помещения

     Собственник жилого помещения обязан содержать  данное помещение в надлежащем состоянии. В случае если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет  бремя содержания общего имущества  в многоквартирном доме, а если жилым помещением является комната в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, обязан содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.