Защита прав собственности на жилое помещение

     Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. За нарушение Правил виновный может быть привлечен к административной ответственности¹⁴.

     Регулярная  оплата жилья и коммунальных услуг.

     Переустройство  и перепланировка жилого помещения может производиться только с разрешения межведомственной комиссии административного округа.

      3. ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 

     В случае нарушения прав собственника, законодательством предусмотрена защита права собственности.

     Существуют  два способа защиты права собственности: вещно-правовой и обязательственно-правовой.

     К вещно-правовым способам защиты относятся  исковые требования, если имущество  имеется в натуре или его можно  восстановить. Жилье нельзя похитить, утерять, однако оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли, незаконного изъятия, незаконного заселения или незаконного препятствования в осуществлении права. Самый распространенный вид вещно-правовой защиты – это виндикационный иск (право требования не владеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате вещи). Собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

     Ответчики по вендикационным искам подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Данное деление позволяет различно подходить к вопросу об изъятии жилого помещения исходя из проявления воли ответчиков. Добросовестный приобретатель не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело права отчуждать его. Возможности незаконного добросовестного приобретения жилого помещения существенно ограничены так как право на жилье возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, предусмотренным законом с обязательным нотариальным оформлением и регистрацией. Виндикационный иск к незаконному добросовестному владельцу подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно. Например, по наследству или по договору дарения. Такой владелец при возврате жилья собственнику вправе требовать возмещения произведенных на ремонт и другие улучшения затрат¹⁵.

     Недобросовестным  является владелец, который например, самовольно вселился в квартиру или приобрел ее по сделке, зная, что отчуждатель не имел на нее права. В таких случаях всегда вправе истребовать свое жилье, а также возмещение ущерба при ухудшении его состояния.

     По  негаторному иску собственник может  требовать устранения всякого нарушения  его права, устранения препятствий, мешающих нормального осуществления  права собственности, даже если не было лишения владения (при использовании лестничных площадок, коридоров для хранения ненужных личных вещей затрудняющем пользование ими других собственников).

     Защита  прав собственников жилья также  осуществляется также обязательственно-правовым способом. Этот способ делится на договорной и внедоговорной. Договорной способ применяется в случае нарушения одной из сторон договора его условий, то есть неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат восстановлению имущественного положения субъектов. Так, если по вине физического лица жилое помещение окажется поврежденным, то причинитель вреда обязан восстановить его до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб при отсутствии непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

     В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в  результате принятия этого акта, в  том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков, решаются судом.

     Иск о признании права собственности. Применяется в случаях, если собственнику приходится доказывать свое право на имущество, в связи с отсутствием  у него правоустанавливающих документов (например, были утеряны, при пожаре и т.п.)

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Ранее институт частной собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен и стиснут в рамки жесткого контроля со стороны государства. Предметом частной собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновения права на него индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке. Реже применялся договор купли продажи. Приобретение квартиры из государственного фонда жилья было и вовсе не возможно. Сейчас на собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительности гражданского правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве.

     Нынешний  период характеризуется сложным  переплетением самых различных способов приобретения права собственности граждан на жилое помещение: индивидуальное строительство, в силу приобретательной давности, на бесхозяйное имущество, на самовольную постройку, в результате покупки, ренты, мены, приватизации. Также собственник может распоряжаться своим имуществом следующим образом: подарить, завещать, сдать в аренду, заложить, видоизменить, перестроить и даже уничтожить. Причем можно распоряжаться как всем жилым помещением, так и его частью. Граждане имеют право владеть несколькими жилыми помещениями, переводить жилое помещение в нежилое и использовать помещение в промышленных целях, а также обратно: переводить нежилое в жилое.

     Жилое помещение, без сомнения, относится  к числу особых, специфических  объектов гражданских правоотношений, поэтому все вопросы, связанные с приобретением, осуществлением и прекращением прав граждан на данные объекты, имеют весьма важное научное и практическое значение. В последние годы особую актуальность приобрели проблемы, касающиеся определения сущности, признаков и особенностей реализации права собственности на жилые помещения, а также вопросы, характеризующие основания и способы приобретения этого важнейшего субъективного права.

     Гражданский кодекс РФ предоставляет собственнику право владения, пользования и распоряжения на жилое помещение и оговаривает обязанности по пользованию, как своим, так и общим имуществом (находящимся в подъезде, например: лестницы, подвалы, и т.д.).

     Граждане  должны: пользоваться жилым помещением с учетом соблюдения прав проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

     Право собственности на жилое помещение  регистрируется в Государственной  регистратуре, данные о собственнике заносятся в Единый государственный реестр, чем государство гарантирует собственнику защиту от незаконного лишения прав собственности, а также любого нарушения прав, повреждения имущества и т.п. По решению суда возможно восстановление права собственности, возмещение материального ущерба, компенсации морального вреда.

     Современное право провозгласило принцип, в соответствии с которым, граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

     1) приватизации в установленном  порядке занимаемых жилых помещений  в домах государственного и  муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в  полном хозяйственном ведении  предприятий или оперативном  управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

     2) жилищного строительства, в том  числе жилищного строительства  товариществами индивидуальных  застройщиков;

     3) участия в жилищных и жилищно-строительных  кооперативах, кондоминиумах; 

     4) купли-продажи жилья, в том  числе через биржи, аукционы;

     5) приобретения в порядке наследования;

     6) мены жилья; 

     7) дарения жилых помещений;

     8) рентный договор.

     Что касается перехода и возникновения права собственности на жилые помещения, оно (право) подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом.

     Право собственности бессрочно. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Говоря о законодательстве о жилье, хотелось бы подчеркнуть, что законодательство не стоит на месте – принят ряд федеральных законов, которые предусматривают урегулирование жилищных отношений в новых условиях; в их числе: федеральный закон от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ (часть третья) и др. Однако, касаясь перспектив совершенствования жилищного законодательства, необходимо отметить, что его коренное обновление увязывается с принятием нового Жилищного кодекса РФ. Задержка в принятии указанного Кодекса имеет и другую негативную сторону: в условии отсутствия нового федерального закона субъекты РФ предпринимают самостоятельные действия, которые зачастую не увязываются с федеральным законодательством 
 
 
 
 

     СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным  голосованием 12.12.93) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // СПС Консультант Плюс.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. (принят ГД ФС РФ 21.10.1994). Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. (Гришаев С.П., Эрделевский А.М., ред.) // СПС Консультант Плюс.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. (принят ГД ФС РФ 22.12.1995), (ред. от 07.02.2011) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. (Гришаев С.П., Эрделевский А.М., ред.) // СПС Консультант Плюс.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12.2004 №188–ФЗ. (принят ГД ФС РФ 22.12.2004), (ред. от 13.05.2008) Комментарий к Жилищному Кодексу РФ. Вишнякова А. В. 2-е изд., перераб. и доп. // СПС Консультант Плюс.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный Закон от 21 июля 1997 г (с изменениями от 23 ноября 2007 г.) // СПС Консультант Плюс.
6. О приватизации жилищного фонда: Закон Российской Федерации (с изменениями от 1 февраля 2010 г.) // СПС Консультант Плюс.
7. Никонов, П.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор / П.Н Никонов, Н.Н Журавский. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2006. – 417с.
8. Глазов, В.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ: постатейный / В.В. Глазов. – М. Юстицинформ, 2005. – 615с.
9. Диаконов, В.В Гражданское право РФ (Общая часть): учебное пособие / В.В. Диаконов. – Минск: Книжный дом, 2003. – 385с.
10. Дом и закон. Юридический портал [Электронный ресурс] // www.dom-i-zakon.ru
11. Cпециализированный сайт для юристов. Справочник юрисконсульта // www.for-expert.ru