Защита жилищных прав граждан

    Содержание 

     1. Жилищный фонд  социального использования 

    Закон РФ от 24 декабря 1992 г «Об основах федеральной жилищной политики» определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. 
Целью федеральной жилищной политики являются: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

    Согласно  ст. 1 вышеупомянутого закона, Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

    Необходимо  отметить, что понятие «жилищный  фонд» не означает, что собственником жилищного фонда является один субъект — государство. Жилые дома и жилые помещения могут принадлежать разным субъектам.

    Кроме Российского государства, субъектов  Российской Федерации и муниципальных образований жилые дома и жилые помещения могут находиться в собственности отдельных юридических лиц — жилищных, жилищно-строительных и других кооперативов, хозяйственных товариществ, акционерных обществ, общественных и других организаций, а также граждан. Здесь термин «фонд» — главным образом учетная категория.

    Таким образом, для жилищного фонда  страны характерна множественность  субъектов — собственников отдельных частей этого фонда. Современный жилищный фонд — сложный инженерный комплекс, оснащенный разнообразными теплоэнергетическими устройствами, автоматическими средствами управления и эксплуатации, широкой сетью коммуникаций, лифтовым, сантехническим, противопожарным и другим инженерным оборудованием.

    В зависимости от форм собственности утверждены проекты строительства следующих видов жилых домов:

    1. для индивидуального и частного строительства — одноэтажные, мансардные, двухэтажные и трехэтажные, отдельно стоящие либо блокированные;

    2. для кооперативного и коллективного строительства — малоэтажные жилые дома высотой до четырех этажей, сблокированные, секционные;

    3. для коммерческого строительства — малоэтажные (до четырех этажей) и многоэтажные (от пяти этажей и выше);

    4. дома различных конструктивных систем и архитектурно-планировочных решений;

    5. для социального жилья — малоэтажные дома до пяти этажей в основном из местных строительных материалов.

    Вместе  с тем часть жилищного фонда страны составляют жилые дома, возведенные до Октябрьской революции; многие из этих домов морально и физически изношены, представляют собой ветхие деревянные строения, имеют низкий уровень благоустройства. В зависимости от места расположения, назначения дома и других условий в составе жилищного фонда различаются жилые дома городского типа и жилые дома сельских населенных пунктов. Для жилых домов городского типа характерной является многоэтажность и связанная с этим капитальность конструкции, а также оснащенность жилых домов средствами благоустройства, инженерным оборудованием. Чем крупнее город, тем больше в нем капитального жилого фонда, жилых домов средней и повышенной этажности. В составе жилищного фонда увеличивается доля многоквартирных домов и коттеджей, предназначенных для их продажи или сдачи внаем на коммерческих началах. Расширяется сфера и увеличивается число вторичных сделок с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, созданных как частные организации.

    Жилые дома поселков городского типа, приближаясь по своему характеру к домам городов, характеризуются меньшей этажностью и компактностью их расположения.

    Для большинства жилых домов сельского  типа характерны одноэтажность, расположение на отдельных усадебных участках, наличие при доме надворных построек. В сельских населенных пунктах все больший удельный вес занимают современные жилые дома усадебного типа, имеющие все необходимые коммунальные удобства городской квартиры и полностью учитывающие специфические особенности жизни граждан в сельской местности, в первую очередь ведение личного подсобного хозяйства.

    Согласно  ст. 4. Жилищного кодекса РСФСР жилищный фонд включает в себя находящиеся на территории России жилые дома, а также жилые помещения в других строениях. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

    Жилищный  фонд включает:

    1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);

    2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);

    3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);

    4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).

    Жилые помещения по различным основаниям (принадлежности, правовому режиму, формам использования и т. д.) могут быть подразделены на различные жилищные фонды.

    Несколько иначе определяет состав жилищного  фонда Закон РФ от 24 декабря 1992 г «Об основах федеральной жилищной политики» . В ст. 7 Закона называются следующие виды жилищных фондов: частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, общественный, коллективный жилищный фонд. 

    2. Защита жилищных  прав граждан 

    Защита  жилищных прав граждан  при совместном проживании

    В соответствии со ст. 54 ЖК РФ наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, нетрудоспособных и находящихся на иждивении, иных лиц получив письменное согласие всех совершеннолетних лиц. На вселение к родителям несовершеннолетнего ребенка такого согласия не требуется. Но, в случае утраты родственных связей прописанное лицо лишается права дальнейшего проживания без удовлетворения претензии на получение своей доли. Множество проблем возникает в силу того, что многие граждане однозначно связывают опекунство либо попечительство с правом на жилое помещение, а ст.54 ЖК гласит, что лица, вселившиеся в жилое помещение в качестве опекунов либо попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают за исключением признания их членами семьи нанимателя. Это положение действует только в государственном и муниципальном жилом фонде.

    Закон предусмотрел возможность выселения  граждан из жилых помещений без  предоставления другого жилого помещения  в случае, если они систематически разрушают или портят жилой фонд, либо используют его не по назначению, или ведут себя так, что совместное проживание с ними невозможно, а предпринятые меры остались без последствий ст.98 ЖК РФ. Суд может при принятии решения о выселении по причине невозможности дальнейшего совместного проживания обязать к принудительному обмену занимаемого помещения на другое.

    Порядок и особенности раздела жилых  помещений, находящихся в долевой  собственности, предусмотрены ст.252 ГК РФ на основе достигнутого соглашения либо принудительно, судом. Имущество, нажитое супругами во время брака, подлежит разделу в равных долях.

    Защита  жилищных прав граждан  при приватизации

    Под порядком реализации гражданами права  на жилье, следует понимать совокупность нормативных актов, устанавливающих  основания, условия, методы и способы, на основе которых граждане ставятся на очередь, улучшают жилищные условия, приобретают право на обмен, наследование иной вид приобретения жилья, а также особенности лишения граждан ранее приобретенного жилого помещения. Одним из современных изменений в жилищной сфере, направленным на создание большого числа собственников жилья, является приватизация.

    Основные  принципы осуществления приватизации закреплены в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда РСФСР». Указанным  законом закреплены правовые, социальные и экономические основы отношений в жилищной сфере. Где предусматривалось создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилье. Вступление в право собственности через приватизацию подразумевало предоставление гражданам возможности получить от государства бесплатную недвижимость.

    Передача  жилья в собственность оформляется  соответствующим договором о  передаче жилого помещения.

    Расторжение договора о бесплатной передаче квартир  граждан в личную собственность  ранее можно было осуществить только в судебном порядке. Следует помнить, что право собственности на приватизированное жилье, и не только на него, наступает с момента государственной регистрации.

    Защиты  жилищных прав граждан  на жилье в жилищно-строительных кооперативах.

    Гражданин, являющийся членом ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на эту квартиру и вправе распорядиться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Согласие кооператива на совершение таких сделок не требуется. Факт внесения паевого взноса влечет переход права собственности в кооперативном доме к члену ЖСК, и квартира выбывает из состава имущества кооператива. Соответственно утрачивается право на возврат паевого взноса при выбытии из кооператива. Гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрел в собственность эту квартиру, принимается в члены этого кооператива по заявлению этого гражданина, отказ ему в этом может быть обжалован в суд. При первичном отчуждении квартиры собственник должен взять справку соответствующего кооператива за подписями председателя и бухгалтера, скрепленные печатью. Отказ председателя кооператива в выдаче в выдаче такой справки может быть обжалован в суд по месту нахождения кооператива. Если квартира приобретена в период брака, то на ее отчуждение требуется письменное нотариально заверенное согласие супруга. Если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам, когда право на нее перешло к двум и более наследникам, то член кооператива не вправе распорядиться квартирой без их согласия. Пай умершего члена кооператива переходит по наследству. Обмен производится при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилую площадь. Право на обмен имеют и члены семьи пайщика, за которыми признано право на часть паенакопления, любой из них может потребовать принудительного обмена в судебном порядке, те, за которыми признано право на часть паенакопления. Другие члены семьи на принудительный обмен правом не обладают. Раздел помещения предполагает раздел пая, это связано с определением доли каждого супруга. Исходят из принципа равенства долей, суд может отойти от этого принципа, если этого требуют, например, интересы детей. В случае сноса дома принадлежащего кооперативу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом.

    Защита  жилищных прав граждан  при индивидуальном жилищном строительстве

    Индивидуальные  жилые дома составляют значительную часть жилищного фонда страны. Особенностью жилищного строительства  является преобладание отдельных домов  на семью с хозяйственными постройками  и приусадебными участками. Право  собственности на жилой дом возникает с момента государственной регистрации. Правовая регистрация законченного строительства дома производится на имя того лица, которому в установленном законом порядке предоставлен земельный участок для строительства. Строительство начинается после заключения договора о возведении индивидуального жилого дома между органом коммунального хозяйства местной администрации и застройщиком. Договор удостоверяется нотариусом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее прав собственности и обязано снести ее за свой счет. В целях защиты интересов лица, осуществившего самовольную постройку, и избежания непроизводительных расходов, установлено, что право собственности на дом или иной самовольно построенный объект могут быть признаны судом за лицом, осуществившим на не принадлежащем ему участке земли постройку, если данный участок будет предоставлен затем ему в установленном порядке под размещение возведенной постройки