Защита жилищных прав граждан

    Несоблюдение  предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1 и 2 ст. 162 ГК). Срок в договоре найма жилого помещения определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма. Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием данного договора, стороны могут вообще не упомянуть о нем. В этом случае такой договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК РФ правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684).

    Преимущественное  право на заключение договора коммерческого найма на новый срок (по истечении срока заключенного договора) закон признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

    В отличие от договора коммерческого  найма договор социального найма является бессрочным, то есть не содержит условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматривался срок договора найма, было бы простой формальностью. Однако путем установления срока договора социального найма и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д. В итоге произошло бы повышение авторитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда, а сама в целом реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) России, как ни странно сдвинулась бы с места. 

    4. Частный жилищный  фонд 

    Частный жилищный фонд включает в себя (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ):

    - фонд, находящийся в собственности  граждан: индивидуальные жилые  дома; приватизированные, построенные  и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

    - фонд, находящийся в собственности  юридических лиц (созданных в  качестве частных собственников), построенный или приобретенный  за счет их средств, в том  числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом; жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям. 

    Напомним, что собственность рассматривается  в нескольких смыслах. Как юридическая  категория собственность - это принадлежность имущества определенным лицам - индивидам или коллективам на определенных условиях и в определенных формах (право собственности в субъективном смысле). Как экономическая категория собственность - это общественно-производственное отношение по поводу присвоения лицами - индивидуумами и коллективами - предметов природы, естественных и созданных трудом.

    Жилой дом - строение, не менее половины общей площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства и имеющее почтовый адрес. Квартира - это отдельное помещение в жилом доме, используемое исключительно для проживания физических лиц.

    Приватизация - это процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы. Приватизация осуществляется посредством продажи или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием на этой основе корпоративной, акционерной, частной собственности. Приватизация может иметь скрытый характер, когда осуществляется в юридической форме аренды государственного имущества на длительный срок частными лицами или компаниями; может быть частичной, когда распродается, например, лишь определенная часть акций; может осуществляться в форме денационализации, когда национализированное прежде имущество передается в частную собственность прежних или иных владельцев. По содержанию приватизация близка к более широкому процессу разгосударствления, который включает передачу государственного имущества в собственность органов местного самоуправления. Одна из форм приватизации - аренда имущества на определенный срок, с правом последующего выкупа частными лицами или компаниями. Кроме аренды используют следующие виды приватизации - распродажа посредством аукциона, денационализация, распродажа генеральной доли акций (контрольного пакета). Приватизация различается:

    - по масштабам;

    - по сферам экономической деятельности;

    - по видам собственности;

    - по способам осуществления;

    - по формам проведения (продажа,  раздача- полная или частичная;  выкуп; передача);

    - по методам (аукцион, конкурсные  торги, выкуп работниками предприятия  или менеджером).

    Содержание  и характер приватизации во многом предопределяются типом экономических отношений в обществе, национальной спецификой страны.

     Задача 

    Организация имеет на балансе общежитие в  котором проживают работники  этой организации. Облагает ли НДС плата  взимаемая с работников за проживание в общежитии

    Решение

    При ответе на вопрос не будет рассмотрена  правомерность начисления НДС на стоимость услуг по представлению  в пользование жилых помещений  в общежитии. Полагаем, что во избежание  налогового спора налогоплательщик принял решение облагать НДС плату за проживание в общежитии, следуя мнению Минфина России и налоговых органов.

    При получении аванса от физического  лица в счет оплаты услуг по предоставлению в пользование жилья в общежитии  организация (университет) обязана  выдавать либо кассовый чек, если применяется в этих целях контрольно-кассовая техника (ККТ), либо бланк строгой отчетности (квитанцию). В соответствии с положениями Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ, вступившего в силу с 01 января 2009 года, при получении аванса наличными денежными средствами с выдачей кассового чека (бланка строгой отчетности) продавец обязан выписать счет-фактуру на сумму аванса не позднее 5 календарных дней со дня его получения и зарегистрировать его в книге продаж. В конце месяца, при начислении платы за проживание в общежитии, счет-фактура не выписывается, а в книге продаж регистрируется контрольно-кассовая лента (кассовый чек) на сумму предварительной оплаты. Такой порядок оформления счетов-фактур распространяется и на случаи, когда получение аванса и оказание услуг происходят в одном налоговом периоде.

    Невыставление счета-фактуры физическому лицу при получении аванса в законодательно установленный срок может быть расценено  налоговыми органами как нарушение  методологии налогового учета. В таком случае к организации-продавцу могут быть применены санкции по ст. 120 НК РФ.

    Обоснование вывода:

    В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" (далее - Закон N 54-ФЗ) при осуществлении организациями и индивидуальными предпринимателями наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг в обязательном порядке должна применяться контрольно-кассовая техника.

    Согласно  ст. 5 Закона N 54-ФЗ организации, применяющие  контрольно-кассовую технику, обязаны  выдавать покупателям при осуществлении  наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в момент оплаты отпечатанные контрольно-кассовой техникой кассовые чеки. При этом Закон N 54-ФЗ не освобождает организации от применения контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов в случае оплаты товара (работ, услуг) до их предоставления покупателю (предоплаты). О том, что при получении предоплаты наличными денежными средствами должна применяться контрольно-кассовая техника, указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 21.03.2006 N 13854/05.

    Также в п. 32 письма Федерального агентства  по образованию от 27.07.2007 N 1276/12-16 «О направлении для использования в работе Примерного положения о студенческом общежитии» сказано, что «внесение платы за проживание в студенческом общежитии должно производиться с использованием контрольно-кассовой техники и выдачей кассового чека (квитанции) после произведенной оплаты».

    Таким образом, принимая наличные деньги от студентов за проживание в общежитии, в том числе и в виде аванса, кассир университета обязан выдавать либо кассовый чек, если применяется в этих целях контрольно-кассовая техника (ККТ), либо бланк строгой отчетности (квитанцию). 
Если университет является бюджетной организацией, то для оформления операций по приему в кассу бюджетного учреждения наличных денег от физических лиц была предназначена форма N 10 «Квитанция» (код по ОКУД 0504510), утвержденная Инструкцией N 25н, действовавшей до 31.12.2008. В настоящее время Правительством РФ разработан новый Порядок осуществления наличных денежных расчетов без применения контрольно-кассовой техники (утвержден постановлением Правительства РФ от 06.05.2008 N 359, с изменениями от 14.02.2009). В соответствии с ним формы бланков строгой отчетности, утвержденных ранее федеральными органами исполнительной власти, наделенными полномочиями по их утверждению, могут применяться до их утверждения в соответствии с новым Порядком (п. 2 Постановления N 359). Таким образом, форму N 10 можно использовать до принятия Правительством РФ унифицированных форм документов строгой отчетности (смотрите также письмо Минфина России от 25.12.2008 N 02-06-07/4110). Следует сказать, что эта квитанция рекомендована для использования при оплате образовательных услуг, но ее можно также выдавать и при приеме денег за услуги по предоставлению в пользование жилья в общежитиях.

    Согласно  пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ продавец должен исчислить  НДС на дату получения оплаты, частичной  оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

    При реализации товаров (выполнении работ, оказании услуг) населению за наличный расчет в книге продаж регистрируются контрольные ленты ККТ или бланки строгой отчетности. При этом необходимо отметить, что налоговым законодательством не запрещается выставлять счета-фактуры физическим лицам (письмо Минфина России от 20.05.2005 N 03-04-11/116), поэтому счет-фактура, выставляемый покупателям при оказании услуг за наличный расчет, не является обязательным документом. Более того, в соответствии с п. 7 ст. 168 НК РФ при реализации товаров населению за наличный расчет выдача покупателю чека ККТ считается выполнением требования по оформлению расчетных документов и выставлению счетов-фактур.

    В соответствии с изменениями, внесенными в п. 3 ст. 168 НК РФ Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ, вступившими в силу с 01 января 2009 года, при получении сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передаче имущественных прав поставщиками выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня получения сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

    При буквальном прочтении указанных  норм НК РФ с 01 января 2009 года продавец обязан выставлять счет-фактуру на каждую предварительную оплату (частичную оплату) в двух экземплярах в течение пяти календарных дней после ее получения. НДС при этом определяется по расчетной ставке (п. 4 ст. 164 НК РФ), причем обязанность выставления таких счетов-фактур не зависит от выполнения условий для вычета у покупателя.

    На  основании изложенного можно  сделать следующий вывод: положение  п. 7 ст. 168 НК РФ освобождает продавца, выдавшего чек ККТ, от выставления  покупателю счета-фактуры в момент оказания услуг, но это не является основанием для освобождения продавца от обязанности по составлению счета-фактуры при получении аванса (предоплаты) в счет будущего оказания услуг.

    Также Правилами ведения журналов учета  полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2000 N 914 (далее - Правила), не предусмотрена регистрация в книге покупок контрольных лент ККТ в целях принятия к вычету сумм НДС, исчисленного с указанной предоплаты при оказании услуг.