Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

В феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное уравнение жилищных кооперативов было оформлено при утверждении 31 октября 1939 г. «Примерного устава жилищно-строительного кооператива».

В период ВОВ жилищное строительство, по понятным причинам практически было прервано. После окончания войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство нового производилось в основном без помощи жилищной кооперации.

Второе дыхание социалистическая жилищная кооперация получила только после ХХ съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 марта 1958 г. принял постановление «о жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». В постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников[4].

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден «Примерный устав жилищно-строительного кооператива».

Совместное постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР от 1 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» предусматривало включение в государственные плановые задания кооперативное строительство. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка. В октябре того же года был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива.

По существу с октября 1937 по март 1988 г. в отечественной правовой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися «жилищно-строительными кооперативами»[5].

Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации следует считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров 31 марта 1988 г. постановления «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения жильем.

В современных условиях организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывает значительные трудности, так как в России этот вопрос в достаточной степени не урегулирован. Гражданский кодекс дает лишь общие положения о кооперации, а отмена Примерного устава ЖСК РСФСР привела к тому, что при организации ЖК и ЖСК организаторы исходят из практики, сложившейся еще при действии Примерного Устава, ст. 116 ГК и гл. 5 Жилищного Кодекса, а также некоторых положений Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и Закона СССР « О кооперации».

1.2.      Общая характеристика жилищного кооператива как юридического лица

ГК РФ в ст. 116 определил, что "правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах". В настоящее время закон о потребительских жилищных кооперативах не принят и в силу не вступил, поэтому созданные ЖК руководствуются ст. 6 ГК РФ, определяющей, что в случаях, когда подлежащие закреплению и регулированию гражданским правом общественные отношения прямо не закреплены и не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)[6].

Таким образом, при отсутствии федеральных законов, регулирующих деятельность потребительских кооперативов, следует руководствоваться соглашением сторон - Уставом ЖК и принятых во исполнение Устава внутренних документах ЖК.

Кроме этого, источником правового регулирования деятельности ЖК являются нормативные акты организаций "второго эшелона" - добровольных некоммерческих объединений ЖК. В России таким добровольным некоммерческим объединением является некоммерческая организация – некоммерческое партнерство "Гильдия народных кооперативов "Жилье в рассрочку" (Далее – Гильдия). Главной задачей Гильдии является обеспечение защиты прав и законных интересов членов ЖК.

Основным документом, регулирующим деятельность ЖК, принятым Гильдией, являются Единые Стандарты деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Далее – Стандарты). Стандарты позволяют отличить добросовестные организации от тех, кто в очередной раз решил погреть руки на чужом добре.

Гражданский кодекс дает лишь общие положения, регулирующие правовой режим организации и деятельности потребительских кооперативов, к которым, наряду с другими, относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Как следует из ст. 116 ГК РФ. Жилищным кооперативом признается - добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Цель создания таких кооперативов – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива[7]. Вместе с тем, данное весьма обрывочное регулирование не означает, что «кооперативы приказали долго жить»[8].

Жилищный кооператив, как один из видов потребительских кооперативов является некоммерческой организацией, которая объединяет на основе членства не только граждан, но и юридических лиц.

Она не предполагает обязательного личного участия своих членов в общих делах. Поэтому здесь нет ограничений на круг участников, подобных ограничениям членства в производственном кооперативе. Не исключается, например, возможность одновременного участия одного и того же гражданина в нескольких кооперативах, в том числе и однородных. Юридическими лицами - участниками таких кооперативов могут быть не только коммерческие, но и некоммерческие организации (с учетом ограничений на распоряжение имуществом, имеющихся у юридических лиц - не собственников, то есть унитарных предприятий и учреждений)[9].

Единственное условие указанное в законе - учредителями потребительского общества могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц[10].

Единственным учредительным документом потребительского кооператива является его устав. Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены:

-условия о размере паевых взносов его членов;

-         срок и порядке внесения паевых взносов;

-         о состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, включая перечень вопросов, решения по которым могут быть приняты только единогласно или большинством голосов;

-         условие о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

По смыслу этих правил высшим органом кооператива является общее собрание, имеющее исключительную компетенцию и формирующее исполнительные органы, в ведение которых входит решение всех вопросов, не отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Применительно к структуре управления жилищным кооперативом используются общие принципы организации кооперативов, закрепляемые законом и для производственных кооперативов.

Управление жилищным кооперативом осуществляют общее собрание потребительского общества, совет и правление кооператива. Высшим органом является общее собрание потребительского общества. В период между общими собраниями управление в жилищном кооперативе осуществляет совет, который является представительным органом. Исполнительным органом  является правление ЖК. Контроль за соблюдением устава, его финансовой и хозяйственной деятельностью, а также за созданными им организациями и подразделениями осуществляет ревизионная комиссия.

Имущество кооператива согласно п. 4 ст. 218 ГК после полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.

Основу имущественной самостоятельности кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. ГК не содержит требований к минимально необходимому размеру такого фонда, ибо для различных видов кооперативов этот размер не будет одинаковым. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.

Паевой фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов). Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. При этом данная ответственность наступает при отсутствии у кооператива иного имущества, но является солидарной по отношению ко всем таким неисправным участникам (абз. 2 п. 4 ст. 116 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 65 ГК теперь возможно и банкротство данной некоммерческой организации.

Как и всякое юридическое лицо, ЖК вступает в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.

В силу п.3 ст. 11 Закона СССР «О кооперации СССР» жилищный кооператив считается созданным с момента его государственной регистрации. Если регистрация в установленный срок не произведена, либо в ней отказано, учредители вправе обратится в суд с жалобой, которая рассматривается в соответствии с Законом СССР от 2 ноября 1989 г. «О порядке обжалования в суд неправомерных действий органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющих права граждан"»

После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцом могут выступать органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.

1.3.      Общая характеристика жилищно-строительного кооператива как юридического лица

В соответствии со ст. 116 ГК РФ, жилищно-строительным кооперативом признается - добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Цель создания таких кооперативов – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива.

Также как и ЖК, ЖСК является юридическим лицом (абз. 2 п. 2 ст. 48 ГК РФ), некоммерческой организацией  абз. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ.

Учредителями жилищно-строительного кооператива могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц[11].

Единственным учредительным документом ЖСК является его устав. Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены:

-условия о размере паевых взносов его членов;

-         срок и порядке внесения паевых взносов;

-         о состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, включая перечень вопросов, решения по которым могут быть приняты только единогласно или большинством голосов;

-         условие о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

ЖСК как участник гражданско-правовых отношений отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Участники ЖСК (члены) имеют в отношении ЖСК обязательственные права (абз. 2 п.2 ст. 48 ГК РФ).

Как и всякое юридическое лицо, ЖСК вступает в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖСК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.

Деятельность ЖСК регулируется Федеральными законами, а при отсутствии федеральных законов, регулирующих деятельность потребительских кооперативов, следует руководствоваться соглашением сторон - Уставом ЖСК и принятых во исполнение Устава внутренних документах ЖСК.

Кроме этого, источником правового регулирования деятельности ЖСК являются нормативные акты организаций "второго эшелона" - добровольных некоммерческих объединений ЖСК. В России таким добровольным некоммерческим объединением является некоммерческая организация – некоммерческое партнерство "Гильдия народных кооперативов "Жилье в рассрочку" (Далее – Гильдия). Главной задачей Гильдии является обеспечение защиты прав и законных интересов членов ЖСК.