Право общей собственности

В соответствии с п. 5 ст. 250 ГК правила о преимущественной покупке  применяются и при отчуждении доли по договору мены. Однако, когда речь идет о доле в праве на жилое помещение, например, о комнате, обмениваемой на аналогичную, но более подходящую, и в других подобных случаях, сособственнику крайне трудно воспользоваться своим преимущественным правом. Дело в том, что предлагаемый им предмет обмена должен быть не менее привлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом - третьим лицом. Если преимущественное право покупки нарушено и доля продавца отошла постороннему субъекту, любой из сособственников может в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Как известно, право распоряжения состоит не только в возможности отчуждения. Вопросы сдачи объекта общей собственности в аренду, передачи его в залог и другие сособственники должны решать по взаимному согласию, как и вопросы общего владения, пользования и распоряжения. В случаях, когда у субъектов общей долевой собственности возникают разногласия по поводу владения и пользования, порядок может быть установлен судом (п. 1 ст. 247 ГК). Относительно распоряжения общим имуществом субъекты не наделены правом обращения в суд и договариваются только самостоятельно.

Поскольку общее имущество  может приносить доход и, в  свою очередь, требует определенных расходов для поддержания или  улучшения его состояния, возникает  необходимость установить долю участия  в таких расходах и доходах  каждого собственника. Логично и  справедливо определять ее соразмерно доле в праве собственности. Вместе с тем законодатель предоставляет субъектам право самим установить порядок распределения плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 248 ГК). Следует отметить, что доли в праве могут и уменьшаться, и возрастать в зависимости от обстоятельств, которым законодатель придает юридическое значение. Так, участник долевой собственности может увеличить свою долю, если он за свой счет произведет неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением действующего порядка его использования. Например, в интересах всех собственников, желающих пользоваться дачным домом зимой, - сделать паровое отопление. Это, в свою очередь, означает, что объем правомочий каждого из субъектов меняется: у одного увеличивается, а у каждого другого, соответственно, уменьшается (п. 3 ст. 245 ГК). В то же время при решении общих вопросов они будут пользоваться равным правом голоса, независимо от размеров долей.

Как уже отмечалось, участник долевой собственности имеет  право на предоставление в его  владение и пользование части  общего имущества, соразмерной его  доле (п. 2 ст. 247 ГК). Например, за ним  может быть закреплена определенная комната - как часть жилого помещения. При невозможности выдела имущества  субъект вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК).

Некоторой спецификой отличается правовой режим общего имущества  собственников квартир в многоквартирном  доме. В соответствии со ст. 289 и ст. 290 ГК каждому такому субъекту наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т.д.); несущие конструкции дома; механическое, электрическое, сантехническое оборудование за пределами и внутри квартиры, если оно обслуживает более одной квартиры. Каждый из субъектов общей собственности в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, уплатой налогов и сборов пропорционально своей доле. В свою очередь, доля устанавливается пропорционально принадлежащей субъекту на праве собственности жилой площади, если иное не определено соглашением или общим собранием. Совершенно очевидно, что пользование общим имуществом с ущемлением интересов кого-либо из сособственников недопустимо. Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения права собственности на такое общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого, а также нежилого помещения в доме путем покупки, мены, дарения, наследования, полной выплаты пая в кооперативном доме или приватизации

Как уже отмечалось, одним  из оснований возникновения общей  собственности является создание простого товарищества. В отличие от организаций, образуемых в форме юридического лица, простое товарищество создается  путем заключения соответствующего договора (называемого иногда договором  о совместной деятельности) и объединения  вкладов (ст. 1042 ГК). В соответствии с  п. 1 ст. 1043 ГК, внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также  произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и  доходы признаются их общей долевой  собственностью, если иное не установлено  законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Объем вклада влияет на распределение прибылей и расходов между участниками общей собственности. Вклады предполагаются равными по стоимости, если не следует иное (п. 2 ст. 1042 ГК).

\

4. ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Каждый сособственник  «вправе требовать выдела своей  доли из общего имущества» (п. 2 ст. 252 ГК). Если сособственников было не более  двух, такой выдел становится одновременно разделом и, как всякий раздел общего имущества, приводит к прекращению  общей собственности. В других случаях  выдела доли общая собственность  остальных участников сохраняется.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности - это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество. Выдел доли из общего имущества - это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает  влияние на порядок его раздела  или выдела из него доли. Неделимая  вещь не может быть разделена в  натуре. Раздел осуществляется путем  продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику  общей собственности пропорционально  его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты  сособственниками соответствующей  денежной компенсации выделяющемуся  участнику общей собственности.

Прекращение общей долевой  собственности возможно по договоренности между сособственниками или по решению  суда. Не всегда участникам общей долевой  собственности удается достигнуть согласия о способе и условиях раздела общего имущества или  выдела доли, в связи с чем заинтересованным лицам предоставлено право обратиться в суд (п. 3 ст. 252 ГК). В тех случаях, когда выдел доли в натуре может нанести несоразмерный ущерб имуществу или запрещен законом, выделяющийся собственник может требовать выплаты стоимости своей доли другими сособственниками (п. 4 ст. 252 ГК). Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выдела части имущества допускается с его согласия. Кроме того, законодатель предусмотрел случаи, когда суд по своему усмотрению, без согласия выделяющегося субъекта, может принять решение о выплате компенсации: если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и субъект не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК). При невозможности выдела соответствующей доли или соразмерного долям раздела имущества суды учитывают не только соотношение долей в праве общей собственности, но и личное положение каждого участника. Принимаются во внимание трудоспособность, наличие семьи и несовершеннолетних детей, другие обстоятельства, имеющие существенное значение, в частности, профессиональная деятельность. Допустим, речь идет о разделе антикварной библиотеки, полученной в наследство несколькими лицами, в то время как только один из них профессиональный филолог. Суд может принять решение о передаче ему всех книг, признав библиотеку неделимой вещью и обязав его выплатить остальным субъектам компенсацию.

В случае неадекватного долям  раздела имущества также приходится прибегать к выплате компенсации  за недополученную часть. Следует отметить, что при разделе или выделе «в натуре» - если это возможно - суды, как правило, учитывают, какую часть  имущества постоянно использует каждый субъект спора. Однако если раздела  или выдела в установленном порядке  не было, условное разграничение не меняет действующего правового режима общего имущества.

Особым основанием прекращения  права общей долевой собственности  является законное обращение взыскания  на долю в общем имуществе субъекта, оказавшегося должником, не имеющим  другого имущества, достаточного для  погашения его долга кредитору. Далеко не всегда доля такого должника может быть реально выделена из единого  имущества, а продажа доли посторонним  лицам с публичных торгов способна ущемить интересы других собственников. В связи с этим им предоставляется  преимущественное право покупки.

Право общей собственности, основанное на договоре о совместной деятельности, прекращается в связи с прекращением самого договора; если завершена деятельность, ради которой было объединено имущество; либо если ее продолжение нецелесообразно или невозможно, допустим, из-за разорения.

Раздел и выдел доли могут осуществляться и по желанию  членов товарищества - это зависит  от условий договора. Когда договор  простого товарищества носит бессрочный характер, желающий выделиться товарищ  должен в соответствии со ст. 1051 ГК за три месяца подать заявление о  выходе и нести имущественную  нагрузку по обязательствам, которые  возникли у товарищества при его  участии (ст. 1053 ГК). В соответствии с  п. 2 ст. 1050 ГК раздел имущества, находящегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих  прав требования осуществляется в порядке, установленном ст. 252 ГК. Если товарищ  внес в общую собственность индивидуально-определенную вещь, ему предоставлено право  требовать в судебном порядке ее возврата, однако при этом должны быть соблюдены интересы остальных товарищей и кредиторов.

Большие сложности возникают  при разделе квартиры, находящейся  в долевой собственности, а также  при выделе из нее доли. Прежде всего необходимо ответить на вопрос, является ли квартира неделимым имуществом или же это делимое имущество, раздел которой возможен без изменения ее назначения. Существенное разъяснение, касающееся этого вопроса, имеется в постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.93 №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В названном Постановлении указывается, что «выдел участнику общей собственности на приватизируемую жилую площадь, представляющую собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой». Пленум ВС РФ, давая это разъяснение, исходил из того, что все части квартиры, представляют собой единое целое. Раздел квартиры в натуре между сособственниками, как и выдел в натуре части квартиры, допустим лишь при технической возможности создания на ее основе двух или нескольких квартир. При определении порядка пользования квартирой отношения общей долевой собственности на эту квартиру сохраняются. На практике право общей собственности на квартиру прекращается путем ее обмена на две или более квартиры или путем ее продажи и распределения полученной платы между бывшими сособственниками. Поскольку выдел доли в натуре в общей квартире, как правило, невозможен, то выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Допускается и продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления своего права преимущественной покупки.

5. ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Участники общей совместной собственности, так же, как участники долевой  собственности, сообща владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Но, как вы помните, там их владение и пользование всецело зависит  от того, каков размер их доли в этой собственности, чем большая доля, тем на большее пользование в  общем имуществе вправе претендовать. В то время как круг субъектов  общей долевой собственности  широк, участие в общей совместной собственности императивно ограничено законом. Общая совместная собственность  возникает только в случаях, прямо  предусмотренных законом. По действующему ГК субъектами совместной собственности  являются супруги и члены крестьянского  хозяйства, которые нередко бывают одновременно и членами одной  семьи, осуществляющей хозяйственную  деятельность на определенном земельном  участке (ст. ст. 256, 257 ГК). Кроме того, существует еще одна категория лиц, имеющих общую совместную собственность (приватизированные квартиры и комнаты), - люди, связанные семейными, но не супружескими узами. Дело в том, что упоминавшийся  Закон «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации» предоставил  гражданам право приобретать  безвозмездно жилые помещения, в  которых они проживают, в общую  собственность, долевую или совместную, по их выбору.

Право общей совместной собственности  отличается тем, что оно не разграничено на доли. Отношения сособственников  при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения предполагаются вполне доверительными, а действия - согласованными. Следовательно, каждый из них может не только в полной мере владеть и пользоваться, но и распоряжаться вещью в целом: подарить, обменять, завещать, продать. Известно, что взаимоотношения людей, в том числе сособственников, иногда нарушаются, поэтому возможны случаи недобросовестного распоряжения общим имуществом. Например, совершение сделки одним из супругов втайне или  вопреки желанию другого. Это  особенно опасно, когда предметом  сделки является общий дом или  квартира.

6. ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ СУПРУГОВ

При общей совместной собственности  долей нет. Поэтому они сообща владеют, пользуются и распоряжаются  имуществом, независимо от того, кто  какой вклад внес в создание этого  общего имущества. Скажем, жена всю  жизнь не работала, муж зарабатывал  массу денег, все имущество приобретено  на его деньги, тем не менее, они  сообща владеют, пользуются и распоряжаются  общим имуществом, независимо ни отчего, и их голоса в решении этого  вопроса абсолютно одинаковы. И  тогда, когда будет делиться это  общее имущество, суд будет исходить из принципа равенства: половину жене, половину мужу. В этом смысл общей  совместной собственности.