Земельный налог

 

Значение  коэффициента использования  земельного участка применяется  для исчисления налога в десятичных дробях с точностью  до сотых долей.  Порядок расчета  земельного налога и авансовых платежей по нему с  учетом доли в собственности  применяется  и к участкам, которые находятся  под приобретаемыми фирмами зданиями, строениями и сооружениями, а также  являются необходимыми для их использования. Ведь при переходе права собственности  на имущество, расположенное на чужом  участке, покупатель автоматически  получает право пользования данным наделом, причем на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. п. 1 ст. 35 Земельного Кодеса значит, новоиспеченный владелец переходит в ранг «земельных» налогоплательщиков.

 

Отдельным категориям плательщиков налога предоставляется  возможность  уменьшить «земельную»  базу на 10 000 рублей. Такое право предусмотрено  в пункте 5 статьи 391 Налогового кодекса.

 

Кроме того, отдельные земельные  участки  могут быть и вовсе  освобождены  от налогообложения. Условия  для  такого поворота событий оговорены  в статье 395 Налогового кодекса. Однако здесь существенно то, что налоговые  поблажки не носят «пожизненного» характера, то есть потерять право на льготу можно  практически в любой момент. Как  же в такой ситуации рассчитывать сумму налога, подлежащего уплате в бюджет?

 

Подсказка содержится в пункте 10 статьи 396 Налогового кодекса, который  предписывает в  подобных случаях  применять специальный  коэффициент  К1. Он определяется как отношение количества полных месяцев, в течение которых отсутствует налоговая льгота, к числу календарных месяцев в отчетном периоде. Значение данного коэффициента необходимо зафиксировать в строке 180 раздела 2 авансового расчета.

 

Для исчисления «земельной»  базы с применением  К1 следует использовать следующую формулу:

 

Налоговая база = КСТ - Дплощ x (1 - К1), где

 

КСТ - кадастровая  стоимость  земельного участка;

 

Дплощ - доля необлагаемой площади земельного участка;

 

К1 - коэффициент использования налоговой льготы.

 

Значение  К1 необходимо определять в десятичных дробях с точностью  до сотых долей. подп. 12 п. 13 Приложения № 2 к приказу  Минфина от 19 мая 2005 г. № 66н Также  стоит иметь в виду, что для  расчета данного коэффициента месяц  возникновения или прекращения  права на льготу принимается за полный (п. 10 ст. 396 НК).

 

В случае, когда  под действие льготы подпадает совладелец земельного участка, базу по налогу на землю следует  рассчитывать так:

 

Налоговая база = (КСТ x Д) - (КСТ x Д) x Дплощ x (1 - К1), 

 

где Д - доля налогоплательщика в праве на земельный участок.

 

Разумеется, не стоит забывать и о том, что  уплачивается все-таки аванс, а не налог  в целом, поэтому  полученную сумму  нужно будет  умножить на 1/4.

 

Пример 2

 

Остановимся на условиях примера 1, только с учетом того, что 15 процентов  от используемой ООО «Пирс» земли  занимает спортивный объект, на который  местные власти установили льготу в  виде освобождения от налогообложения  в соответствии с пунктом 5 статьи 395 Налогового кодекса. Предположим, что  в июле 2007 года этот участок перестал использоваться по назначению, и, следовательно, лишился  всяческих привилегий. Июль принимается  за полный месяц, поэтому следует считать, что льгота отсутствовала два месяца.

 

В таком  случае К1 равен 0,17 (2 мес. : 12 мес.).

 

Налоговая база составит:

 

(1 500 000 руб.  х 80%) - (1 500 000 руб. х 80%) х 15% х  (1 - 0,17) = 1 050 600 руб. 

 

Соответственно, до 31 октября  ООО «Пирсу» необходимо перечислить  в бюджет авансовый  платеж за 9 месяцев  в размере:

 

1 050 600 руб.  х 0,3% х 1/4 = 787,95 руб. 

 

При расчете  авансового платежа по налогу на землю  собственникам  угодий, которые планируют  осуществлять на участках жилищное строительство (кроме  индивидуального), следует  также  учесть положения пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса. Данной нормой предусмотрено исчисление сумм налога с использованием различных коэффициентов  в зависимости от срока проектирования и строительства вплоть до государственной  регистрации прав на построенный  объект недвижимости. Так, если срок жилищного  строительства не превышает трех лет, то фирма должна применять налоговую  ставку с коэффициентом 2. Если же стройка  затянулась больше, чем на три года, то необходимо использовать коэффициент 4. Период проектирования и строительства также отражается в авансовом расчете, для чего используется строка 040 раздела 2.

 

Пример 3

 

ЗАО «Гавань» 10 июля 2007 года приобрело земельный  участок  для жилищного строительства. Кадастровая  стоимость такого надела составила 1 400 000 рублей. Предположим, что  муниципальные  власти установили налоговую  ставку для подобных объектов в размере 0,1 процента. Причем никаких льгот  на данный участок не предусмотрено (К1 = 1).

 

Так как  период проектирования и строительства  еще не превысил трех лет, «Гавань» должна применить  ставку с коэффициентом 2. Кроме того, с учетом приобретения участка до 15 июля этот месяц будет  считаться  полным. Следовательно, К2 будет равен 0,33 (3 мес. : 9 мес.).

 

Сумма аванса по налогу на землю  составит:

 

1 400 000 руб.  х 0,1% х 0,33 х 2 х 1/4 = 231 руб. 

 

На применение данных коэффициентов  покупателями земли в целях жилищного  строительства  обратило внимание и  главное финансовое ведомство. Так, в письме Минфина  от 10 мая 2007 г. № 03-05-06-02/41 чиновники подчеркнули, что  действие пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса распространяется лишь на те правоотношения по налогообложению земельных участков, которые возникли после 1 января 2005 года. Кроме того, финансисты указали, что обозначенный срок проектирования и строительства следует отсчитывать с даты начала выполнения соответствующих работ.

 

На сегодняшний  день отчетными  периодами по земельному налогу названы квартал, полугодие, 9 месяцев. Конечно, такая формулировка отчетных периодов не уникальна, она встречается во многих главах Налогового кодекса. Но это в основном по тем налогам, по которым база считается нарастающим итогом (налог на прибыль, налог при "упрощенке"). А по земельному налогу расчет за каждый отчетный период осуществляется автономно, независимо друг от друга, поскольку берется 1/4 кадастровой стоимости земельного участка и умножается на соответствующую ставку. 

 

С другой стороны, применение такого понятия отчетного  периода  приводит к тому, что в  том  случае, если налогоплательщик приобретает, к примеру, земельный  участок  в течение налогового периода, то с применением поправочного коэффициента (а коэффициент учитывает  время  фактического нахождения в  собственности  земельного участка  или владения, пользования им) резко  снижается  авансовый платеж за отчетный период. 

 

Ведь при  расчете поправочного коэффициента если в числителе учитывается  количество месяцев в течение  отчетного или налогового периода, в течение которых лицо признается правообладателем земельного участка, то в знаменателе учитывается  количество полных месяцев в течение  отчетного и налогового периода, а такими периодами могут быть и 6 месяцев, и 9. 

 

И если рассматривать  ситуацию, когда налогоплательщик приобретает  земельный участок 1 сентября, то при  расчете авансового платежа за III квартал в знаменателе будет  стоять девятка. При действующей  схеме получается, что основная сумма  налога в данной ситуации будет переноситься на следующий налоговый период. 

 

Пример 4

 

Расчет налога по земельным  участкам, права на которые возникли в течение налогового периода 

 

Организация приобрела в  собственность два  земельных  участка сельскохозяйственного  назначения. Участки расположены  рядом, их кадастровая стоимость  одинакова и составляет по 1 000 000 руб. Права на один из участков (участок  А) зарегистрированы 14 августа, на другой (участок В) - 16 августа. В муниципальном  образовании, где расположены эти  участки, ставка земельного налога по землям сельскохозяйственного назначения составляет 0,3%. 

 

1. По земельному  участку А период владения  участком считается начиная с 1 августа, по земельному участку В - начиная с 1 сентября. 

 

2. Поправочные  коэффициенты  для расчета земельного  налога  составят: 

 

- по участку  А: - по участку В: 

 

- за 9 месяцев  - 2/9; - за 9 месяцев  - 1/9; 

 

- за год  - 5/12; - за год  - 4/12. 

 

Участок

 

Авансовые платежи по земельному налогу за период 9 месяцев, руб.

 

Сумма земельного налога за год, руб. 

 

Участок А

 

167

 

(1/4 х 0,3% х  2/9 х 1000000 руб.)

 

1250

 

(0,3% х 5/12 х 1000000 руб.) 

 

Участок В

 

83

 

(1/4 х 0,3% х  1/9 х 1000000 руб.)

 

1000

 

(0,3% х 4/12 х 1000000 руб.) 

 

 

 

3. Сумма  земельного  налога, которую организация   должна будет доплатить по  итогам 2007 г., составляет: 

 

- по участку  А - 1083 руб. (1250 руб. - 167 руб.); 

 

- по участку  В - 917 руб. (1000 руб. - 83 руб.).

 

Какую кадастровую  стоимость  необходимо применять  для исчисления земельного налога в  случае, если площадь  земельного участка  в государственном  акте больше (или  меньше), чем площадь, указанная в  кадастровом паспорте?

 

Порядок доведения  кадастровой  стоимости земельных  участков до сведения налогоплательщиков определен  Постановлением Правительства  РФ от 07.02.2008 N 52. По мнению Минфина, представленному  в Письме от 11.03.2009 N 03 05 05 02/10, при исчислении земельного налога должна применяться  кадастровая стоимость земельного участка доведенная до налогоплательщиков в вышеуказанном порядке. По вопросам, связанным с несоответствием данных, отражаемых в правоустанавливающих документах на земельный участок, данным кадастрового учета земельного участка, следует обращаться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии или ее территориальные органы.

 

КАКУЮ СТАВКУ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ПРИМЕНЯТЬ?

 

В соответствии с п. 1 ст. 396 НК РФ сумма земельного налога исчисляется  по истечении  налогового периода  как соответствующая  налоговой  ставке процентная доля налоговой  базы.

 

Согласно  ст. 394 НК РФ налоговые  ставки для  исчисления земельного налога устанавливаются  нормативноправовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и СанктПетербурга) в пределах, определенных в данной статье. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) вида разрешенного использования земельного участка.

 

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении  каждого земельного участка как  его кадастровая  стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося  налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

 

Земельный участок, принадлежащий  одному налогоплательщику, имеет более  одного вида разрешенного использования. Должны ли в отношении  данного  участка применяться  различные  ставки земельного налога?

 

Согласно  Приказу Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152 "Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" для земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования выбирается максимальное значение кадастровой стоимости.

 

Главой 31 НК РФ не предусмотрено  исчисление земельного налога в отношении  земельного участка, принадлежащего одному налогоплательщику, с применением  различных налоговых  ставок, установленных  в зависимости  от вида разрешенного использования  земельного участка.

 

В отношении  земельного участка, принадлежащего одному налогоплательщику, с более чем  одним видом  разрешенного использования  применяется  налоговая ставка, установленная  в отношении того вида разрешенного использования земельного участка, которому соответствует установленная  для него кадастровая стоимость (налоговая база). Такое мнение финансистов  представлено в Письме от 25.06.2009 N 03 05 04 02/46.

 

У организации  в собственности  находится земельный  участок, в  отношении которого установлено  два вида разрешенного использования. Какую ставку земельного налога следует  применять в отношении данного  земельного участка, если представительным органом муниципального образования  утверждены разные ставки для указанных  видов разрешенного использования  участка?

 

В Письме от 24.02.2009 N 03 05 04 02/15 финансисты также приходят к выводу, что в отношении земельного участка  с более чем одним  видом  разрешенного использования  следует  применять налоговую  ставку, установленную  в отношении  того вида разрешенного использования  земельного участка, которому соответствует  установленная  для него кадастровая  стоимость (налоговая база). Но при  этом они  рекомендуют налогоплательщикам обратиться в органы муниципального образования.

 

В соответствии с п. 2 ст. 34.2 НК РФ финансовые органы муниципальных  образований дают письменные разъяснения  налогоплательщикам по вопросам применения нормативноправовых актов муниципальных образований о местных налогах и сборах.

 

По мнению финансистов, при  рассмотрении обращений  налогоплательщиков по вопросу о  применении нормативноправового акта муниципального образования в части налоговых ставок по земельному налогу в отношении земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования (согласно правоустанавливающему документу) финансовому органу муниципального образования необходимо руководствоваться информацией, запрошенной в органах Роснедвижимости, о том, в соответствии с каким видом разрешенного использования определена кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего налогоплательщику.

 

При этом Минфин рекомендует  во избежание разногласий  между  налоговым органом и  налогоплательщиками  по применению нормативноправового акта муниципального образования о земельном налоге представительному органу муниципального образования рассмотреть вопрос об установлении одной налоговой ставки для указанных в обращении видов разрешенного использования земельного участка.