Договор аренды

Т И Т У Л Ь Н Ы Й    Л И С Т

Содержание

Введение

Глава 1. Общие понятия договора аренды

1.1. Понятие и основные признаки договора аренды

1.2. Объекты договора аренды

1.3. Стороны договора аренды

Глава 2. Заключение договора аренды

2.1. Форма договора аренды

2.2. Государственная регистрация договора аренды

2.3. Срок договора аренды

2.4. Арендная плата

Глава 3. Содержание договора аренды

3.1. Обязанности арендодателя

3.2. Обязанности арендатора

Глава 4. Прекращение договора аренды

4.1. Досрочное расторжение

Введение

Глава 1. Общие понятия договора аренды

1.1. Понятие и основные признаки договора аренды

              Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в пред­принимательской деятельности, так и в иных сферах, вклю­чая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления сво­ей деятельности, вынуждены арендовать их.

Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях тор­говли и общественного питания. Это касается торговых и склад­ских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.

По договору аренды (имущественного найма) арендода­тель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (на­нимателю) имущество за плату во временное владение и поль­зование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспе­чивает собственнику имущества, не использующему его в дан­ный период, получение дохода и виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) является ос­новным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполне­нии договора. Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, в ст. 606-625 которой установлены общие положения для аренды, договора аренды, а в последующих статьях – особенности конкретных видов договоров.

Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом.

1.      На основе договора аренды, являющегося по сути со­глашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и соответственно к арендатору право собственности не переходит.

2.      Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.

3.      Договор аренды является срочным, поэтому по истече­нии срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный слу­чай – выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

4.      Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор явля­ется потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности, Консенсуальным договор аренды можно на­звать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписании его сторонами.

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области эконо­мического партнерства, стала возможной аренда, при кото­рой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор полу­чает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия «аренда» и «имущественный наем»» используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем россий­ском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других – «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовое разграничение между арендой и наймом прово­дится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого поме­щения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами – арендодателем и юри­дическим лицом – будут строиться по правилам договора аренды.

В регулировании арендных отношений Гражданский ко­декс РФ является актом прямого действия, но также предус­матривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняю­щих его норны или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений. Так, в п. 2 ст. 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенно­сти сдачи в аренду земельных участков и других обособлен­ных природных объектов.

ГК РФ предусмотрены следующие виды договоров аренды:

• прокат (ст. 626-631 ГК РФ);

• аренда транспортного средства (с предоставлением ус­луг по управлению и технической эксплуатации (ст. 632-641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. 642-649 ГК РФ);

• аренда зданий и сооружений (ст. 650-655 ГК РФ);

• аренда предприятий (ст. 656-664 ГК РФ);

• финансовая аренда (лизинг) (ст. 665-670 ГК РФ).

1.2. Объекты договора аренды

              Объектом аренды выступает имущество, а именно не­потребляемые вещи (ст. 607 ГК РФ).

К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В связи с этим объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено тем обстоятельством, что по истечении срока аренды аренду­емая вещь должна быть возвращена арендодателю.

П. 1 ст. 607 ГК РФ обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Согласно нему объектами аренды могут выступать:

• земельные участки;

• обособленные природные объекты;

• предприятия и другие имущественные комплексы;

• здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;

• оборудование;

• транспортные средства;

• инвентарь, инструменты и другие непотребляемые вещи.

В некоторых случаях законодательством устанавливают­ся определенные требования в отношении объектов, которые могут передаваться и аренду. Так, например, по договору про­ката в пользование арендатору может быть передано только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Объекты недвижи­мости не могут стать предметом проката.

Важнейшим признаком объектов аренды является их ин­дивидуальная определенность. Передавая имущество в арен­ду, стороны исходят из того, что по окончании срока аренды арендодателю будет возвращено это же имущество. Поэтому объектом аренды не может выступать, напри­мер, партия товара либо материалов производственно-техни­ческого назначения, предназначенных для дальнейшей перепродажи либо использования в производстве. Потребляемые вещи, а также деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает заимодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные – в том же количестве.

Необходимо обратить внимание на положения п. 1 ст. 607 ГК РФ где говорится о том, что законом могут быть установ­лены виды имущества, сдача которого в аренду не допускает­ся или ограничивается. Так, отдельные предприятия оборон­ной промышленности, связи, транспорта, топливно-энерге­тического комплекса, а также предприятия Минобороны Рос­сии, МВД России, ФСБ России и некоторые предприятия дру­гих отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централиза­ции управления ими, в аренду передаваться не могут. Конк­ретные перечни таких объектов установлены отдельными рас­поряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Правительства РФ.

Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче в аренду. Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду водных объектов (ст. 11 Вод­ного кодекса РФ).

В договоре аренды нужно указывать наименование иму­щества, характеристику его качества, для недвижимости – место нахождения и другие сведения, позволяющие опреде­ленно установить объект аренды и его состояние. При невы­полнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласо­вано, а потому договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в со­ответствии с договором, становятся его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Из итого следует, что они не являются частью пред­мета аренды и не подлежат передаче арендодателю по исте­чении срока аренды, если иное не вытекает из условий дого­вора. Это правило действует тогда, когда имущество исполь­зуется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции, и т.д.).

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями; например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специаль­ную оговорку в договоре.

Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко должны снабжаться технической доку­ментацией, входящей в один комплект с оборудованием, свиде­тельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень документов должен определяться в договоре.

Таким образом, условие о предмете (объекте) аренды является существенным условием для всех видов договоров аренды.

1.3. Стороны договора аренды

Участниками (сторонами) договора аренды являются арендатор и арендодатель.

Арендатор – лицо, которое получает во временное вла­дение и пользование или во временное пользование имуще­ство и платит за это арендную плату. Арендодатель – лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.

По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права: юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации), физические лица (зарегистрированные и не зарегистриро­ванные в качестве индивидуальных предпринимателей), Рос­сийская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образо­вания.

Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды – арендодателю. Она гласит: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущества в аренду».

Следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актом распоряжения им. Таким правомочием обладает, прежде всего, собственник. При этом арендодателем может быть частное лицо (гражда­нин), которому принадлежит имущество, хозяйственное то­варищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., то есть любое физиче­ское или юридическое лицо, имеющее статус собственника.

В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости – только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, – самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами. В отличии от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.

       Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Так, например, образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества в соответствии с п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании».

Арендодателем может быть также Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124–127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом.

Арендатором может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо, использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.д.).