Договор о безвозмездной передаче имущества в пользование

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату [18, с.6.].

Современное легальное понятие  «аренды» содержится в Гражданском Кодексе Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. N 218-З (в ред. от 18.05.2007 N 233-З), далее – ГК.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [3, ст. 577].

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное  пользование. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же, преследует цель извлечения прибыли  из передачи имущества во временное  пользование другому лицу.

Арендатору принадлежит  право пользования арендованным имуществом, т.е. извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения  субстанции вещи, в т.ч. приобретение плодов и доходов. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью [3, п. 2 ст. 577].

Следует отметить, что данное положение развивает применительно  к арендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК, на основании  которой поступления, полученные в  результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат  лицу, использующему это имущество  на законном основании, если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами или договором об использовании  этого имущества.

Статья 136 ГК устанавливает  общее правило, в соответствии с  которым законом, иным нормативным  правовым актом или договором  может быть определено, что плоды, продукция, доходы, полученные от использования  имущества, поступают в собственность  не лица, использующего имущество, а  собственника имущества либо иного  лица. В то же время ст.606 ГК, определяя, что поступления, полученные арендатором  в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью, не содержит норм, регламентирующих возможность  изменения данного положения  на основании закона, иного нормативного правового акта либо договора аренды.

Предмет договора - любая  непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается.

Однако не существует ни одного такого закона, содержащего  положения, определяющие виды имущества, оборот которого в арендных отношениях запрещен или ограничен.

В связи с тем, что в  настоящее время отсутствуют  названные законы, регламентирующие запрещения или ограничения оборотоспособности имущества в арендных отношениях, правильно полагать, что все виды имущества могут быть объектом аренды.

Исчерпывающий перечень видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК, включает:

- прокат;  

аренду транспортных средств;

- аренду зданий и сооружений;

- аренду предприятий;

- финансовую аренду (лизинг).

Возможна классификация договора аренды и по другим основанием.

Так, например, по срокам действия арендные договоры делятся на краткосрочные (до одного года), среднесрочные (на срок от одного до 3-х лет), и долгосрочные (на срок более трех лет).

Какой бы ни была классификация договора аренды (по сроку, по объекту аренду ли по субъектам данных правоотношений), такому договору присущи определенные признаки которые позволяют его причислить именно к разновидности договора аренды.

Каждый договор должен отвечать требованиям статей 2 и 391 ГК (принцип  свободы договора); пункта 3 статьи 155 ГК (наличие согласованной воли сторон для заключения договора); статей 161, 162, 164, 165 ГК (соблюдение соответствующей  формы); статьи 392 ГК (соответствие договора законодательству); статьи 402 ГК (согласование сторонами договора всех его существенных условий).

Согласно подпункту 1 части первой статьи 162 ГК сделки (за исключением  сделок, требующих нотариального  удостоверения, и сделок, указанных  в пунктах 2 и 3 статьи 160 ГК), заключаемые  юридическими лицами между собой  и с гражданами, должны совершаться  в простой письменной форме. При этом необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 2 статьи 404 ГК договор в письменной форме может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

«Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (статья 595), заключается  в форме, предусмотренной для  договора купли-продажи такого имущества [3, ст. 580].

«Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за один месяц, а при аренде недвижимого  имущества - за три месяца. Законодательством  или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательством могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных видов  имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и  ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор  по истечении предельного срока  прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством  предельный срок, считается заключенным  на срок, равный предельному [3, ст. 580].

Существенными условиями договора аренды являются:

- Состав, стоимость передаваемого  в аренду имущества, порядок  его передачи,

- Размер арендной платы.

Однозначный ответ на вопрос о том, какие именно данные об объекте аренды должны быть указаны при заключении договора аренды имущественных комплексов, зданий, сооружений действующее законодательство, в частности пункт 3 статьи 578 ГК, не дает.

Согласно указанной норме эти  данные должны быть достаточными для  того, чтобы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. На практике при сдаче в аренду части здания в договорах аренды обычно указываются  состав и стоимость конкретных арендуемых помещений, планировка и место их расположения в здании.

Стороны договора - арендодатель и  арендатор. По общему правилу, и в  роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица.

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих  право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.579 ГК в качестве арендодателя может выступать собственник  имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой  в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение  допускаются по соглашению сторон.

Соглашение об изменении или  расторжении договора аренды совершается  в той же форме, в какой заключен сам договор.

По поводу изменения отдельных  положений договора законодательство содержит некоторые особенности. Так, например, «если иное не предусмотрено  договором, размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством  могут быть предусмотрены иные минимальные  сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов  аренды, а также для аренды отдельных  видов имущества».

Прекращение договора аренды (в т.ч. его досрочное расторжение) производится по общим основаниям, предусмотренными ГК, с учетом правил ст.ст. 589 - 593 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемых источников

1. Закон Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. N 460-XII Об аренде (в ред. от 30.07.2004 N 307-З) // КонсультантПлюс: Беларусь [Электрон, ресурс].
2. Заключение Конституционного Суда Республики Беларусь от 7 февраля 2002 г. N З-137/2002 О соответствии Конституции Республики Беларусь Инструкции О порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (ПОМЕЩЕНИЙ) // КонсультантПлюс: Беларусь [Электрон, ресурс].
3. Гражданский кодекс РБ. – М., 1999.
4. Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 г. N 16 О применении норм Гражданского Кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров //КонсультантПлюс: Беларусь [Электрон, ресурс].
5. Разъяснение Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 20 февраля 2006 г. N 03-29/338 Об одностороннем расторжении договора аренды //КонсультантПлюс: Беларусь [Электрон, ресурс].
6. Комментарий к Гражданскому кодексу РБ. – Мн., 1999.
7. Грушецкий Ю.К. Договор аренды в гражданском законодательстве Республики Беларусь // КонсультантПлюс: Беларусь [Электрон, ресурс].
8. Каменков В. Содержание хозяйственного договора // КонсультантПлюс: Беларусь [Электрон, ресурс].
9. Корецкий А. Понятие и классификация элементов договора. М.: законность, 2005, N 10.
10. Хозяйственно – процессуальный кодекс РБ (постатейный) в 3-х т. – Мн., 2003.
11. Шашко Г. Б. Основы права. Учебник для вузов. – Мн., 2002.