Курс лекций по "Хозяйственному праву"

2.       Договор купли-продажи недвижимости (квартира, земля, дом, товар особой стоимости). Определение: по договору купли продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок здание, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную цену (ст.549 КГРФ). Обязательным условием договора является предмет (описывается план квартиры, земельного участка) и цена. Договор обязательно в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Нотариальное заверение сейчас не обязательно, обязательна только гос.регистрация. Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента гос.регистрации. При этом регистрируется не сам документ (договор), а переход прав на имущество (недвижимость). При передаче недвижимости составляется и подписывается сторонами акт приема-передачи. А если кто-то из сторон уклонился от подписания, то договор считается не заключенным. При продаже квартиры указываются все лица прописанные (проживающие в квартире). Особо защищаются законом несовершеннолетние.

3.       Договор купли-продажи предприятия (ст.559 ГКРФ). Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав этого имущества (предприятия) входят земельные участки, здания, сооружения, сырье, продукция, фирменное наименование, права требования, долги, секреты производства и так далее. Состав и стоимость предприятия определяются в договоре на основе полной (предварительной) инвентаризации предприятия. Стороны должны составить и рассмотреть:

1. Акт инвентаризации
2. Бухгалтерский баланс
3. Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия
4. Перечень всех долгов с указанием кредиторов. Кредиторов необходимо предупредить и заручиться их согласием на продажу предприятия.

Договор подлежит гос.регистрации, а также гос.регистрации подлежит переход к покупателю права собственности (двойная регистрация).

4.       Договор поставки (вид договора купли-продажи). Договором поставки признается такой договор купли-продажи, по которому продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательских целях. Сущность и особенности договора:

1. Поставка должна осуществляться путем отгрузки товара покупателю или указанному (третьему) лицу-грузополучателю. Учитывая долгосрочный характер отношений, поставщик, допустивший недопоставку в отдельном периоде, обязан восполнить недопоставленное количество товара в следующем периоде и возместить убытки[14].
2. Если покупатель заявит по разным причинам отказ от товара, то он обязан обеспечить сохранность таких товаров путем принятия их на ответственное хранение, о чем письменно уведомляется поставщик. Если поставщик в разумный срок не вывезет товар или не заменит его, то покупатель имеет право реализовать эти товары и покрыть свои убытки.
3. Договором может быть предусмотрена выборка товаров – это передача поставщику товаров покупателю в месте нахождения поставщика.
4. На покупателя возлагается обязанность возвратить поставщику многооборотную тару и средства пакетирования.

Виды договоров поставки:

       Договор поставки товаров для государственных нужд (ФЗ «О поставках продукции для федерально-государственных нужд»).

       Договор энергоснабжения с гражданами или юр.лицами.

       Договор контрактации (это договор поставки С/Х продукции).

Особый и отдельный вид договора ДОГОВОР РЕНТЫ

Передача Имущества в собственность за плату.

Определение: по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность (не в пользование) имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен за полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его (получателя) содержание (ст.683 ГКРФ и далее последующие статьи ГКРФ).

Она может быть возмездной (плата за сам договор + рентные платежи или безвозмездной (только рентные платежи).

Виды договоров ренты:

1.       Бессрочная или постоянная рента. Особенности:

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации. Другим признаком договора является возможность прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству. Существенным условием договора является размер рентных платежей (не обязательно деньги; могут быть услуги, товар), который увеличивается пропорционально увеличению установленной МРОТ. Отношения по ренте не прекращаются в случае смерти гражданина или ликвидации юр.лица, которые должны платить ренту, т.к рента в порядке следования обременяет недвижимое имущество, переданное в ренту, т.е. новый собственник, купивший имущество обязан платить продолжать платить ренту. Рента заканчивается в момент выплаты полной стоимости имущества. Эта стоимость оговаривается в договоре ренты. Основанием прекращения обязательства является выкуп (размер оговаривается в договоре) имущества. Если размер не указан, то выкуп по умолчанию – годовая сумма рентных платежей.

2.       Пожизненная рента (на срок жизни получателя). Особенности:

Права получателя пожизненной ренты не передаваемы (ни по договору, ни по наследованию). Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого гражданина, указанного в договоре (договор в пользу третьего лица). Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, и тогда их доли будут считаться равными. Формой выплаты ренты может быть только денежная сумма, которая выплачивается по окончании каждого месяца и не может быть меньше 1 МРОТ. Договор пожизненной ренты – это срочная сделка. Случайная гибель имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика от обязательства выплачивать ее.

3.       Договор пожизненного содержания с иждивением[15]. Особенности:

Частый, но рисковый вид договора. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – это гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или указанного им лица. Предметом договора может быть только недвижимое имущество. Форма рентных платежей – это обеспечение потребностей получателя, но не менее 2-х МРОТ в месяц. Интересы гражданина-получателя ренты защищаются следующими способами:

       Плательщик ренты вправе отчуждать (например, продавать), сдавать в залог имущество только с предварительного согласия получателя ренты, т.е. у получателя ренты остается залоговое право на это имущество.

       Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы использование имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

       В случае существенного нарушения условий договора получатель может потребовать возврата имущества, либо выплаты ему выкупной цены.

22

[1] Пишется заявление, указывается сумма долга, платится гос.пошлина.

[2] Назначается арбитражным судом. Это гражданин или юр.лицо, которое будет заниматься делами банкрота. Он должен иметь высшее образование и занимать руководящую должность не менее 2-х лет.

[3] Это особый не государственный суд. Он создается по инициативе спорящих сторон, чтобы избежать огласки спора. Судью назначают сами спорящие стороны. Существуют постоянно действующие третейские суды. Есть ФЗ «О третейском суде», где оговариваются нюансы такого закрытого суда. Решения третейского суда имеют законную силу. Может быть подана апелляция.

[4] Процент, под который Центробанк кредитует коммерческие банки.

[5] Исключение – доверенность на управление транспортом: может быть выдана бессрочно (это должно быть прописано в договоре).

[6] Например, не препятствовать осуществлять права.

[7] «Деликт» = вред.

[8] Не путать со сделками

[9] «Алеа́торный» = «ри́сковый» = рискованный.

[10] «Родовое» – в смысле начальное для многих других видов отношений.

[11] Движимые и недвижимые, делимые и неделимые, потребляемые и непотребляемые.

[12] Обычно все-таки цена прописывается в договоре. Обязательно указывается при продаже недвижимости.

[13] Чек приравнивается к письменной форме договора. В суде по вопросу договора купли-продажи нельзя ссылаться на свидетельские показания, действительная только письменная форма договора. Это же относится к любому договору.

[14] Договор предполагается как длительный, поэтому однократное нарушение не влечет прекращения договора, но компенсацию неустойки.

[15] Удовлетворение оговоренных потребностей: продукты, лекарства.