Особенности правового регулирования отношений по найму специализированных жилых помещений

       Кроме того, предоставление служебных жилых  помещений не преследует в первую очередь цель удовлетворения жилищных потребностей граждан, а направлено на создание условий для исполнения работником своих трудовых (служебных) обязанностей; служебные жилые помещения предоставляются при наличии определенного основания и совокупности условий.

       Следовательно, несмотря на то что подобное обновление законодательства нельзя расценивать  как гуманное, оно направлено на сохранение фонда служебных жилых помещений и все же не лишает граждан реализации права на жилище с помощью иных механизмов приобретения жилых помещений (в том числе по договору социального найма)⁶.

       4. В действующем жилищном законодательстве нет определенности относительно требований, предъявляемых к жилому помещению, которое согласно части 2 статьи 103 ЖК РФ предоставляется (как исключение из общего правила о выселении) при выселении из служебных жилых помещений и общежитий определенным в законе категориям граждан. (Так, часть 2 статьи 103 ЖК РФ устанавливает, что "не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

       1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

       2) пенсионеры по старости;

       3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

       4) инвалиды I или II группы, инвалидность  которых наступила вследствие  трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность  которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы⁷).

       Для разрешения данного вопроса необходимо обратиться к части 3 статьи 103 ЖК РФ, устанавливающей, что "гражданам  предоставляются жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта".⁸ (Представляется, что населенный пункт должен определяться с учетом административно-территориального деления.) Однако, помимо изложенного, законодатель не устанавливает иных требований, предъявляемых к подобного рода жилым помещениям.

       Заданный  вопрос является одним из дискуссионных  в науке жилищного права в  контексте того, могут ли предоставляемые  жилые помещения быть неблагоустроенными. На мой взгляд, следует присоединиться к тем ученым, которые считают, что предоставляемые жилые помещения должны быть благоустроенными применительно к условиям конкретного населенного пункта, поскольку, с одной стороны, соблюдение данного требования будет способствовать защите жилищных прав граждан, а, с другой стороны, на наймодателей не могут быть возложены обязанности по улучшению жилищных условий граждан.

       Также, отвечая на заданный вопрос, следует  дополнить (с учетом требований, предъявляемых  частью 2 статьи 15 ЖК РФ ко всем жилым  помещениям), что такими помещениями  могут быть только изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). 
 
 

1.2. Правовое положение наймодателя и нанимателя специализированного жилого помещения 

       Кроме того, представляется необходимым проанализировать указанную выше категорию нанимателей. Согласно части 2 статьи 103 ЖК РФ не могут  быть выселены граждане, не имеющие  иных жилых помещений и признанные нуждающимися в них. Данные критерии соответствуют критериям, предъявляемым к гражданам, которым предоставляются жилые помещения по договору социального найма (согласно части 2 статьи 49 ЖК РФ). Следовательно, данные граждане имеют право на предоставление им жилых помещений по договорам социального найма. Соответственно, требования, предъявляемые к предоставляемым помещениям, это также и требования, предъявляемые к жилым помещениям, предоставляемым по договору социального найма. (Часть 5 и часть 6 статьи 57 ЖК РФ устанавливают, что "жилое помещение должно предоставляться гражданам общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса".⁹)

       Вместе  с тем в действующем законодательстве не урегулирован вопрос о предоставлении "других жилых помещений" юридическими лицами. На мой взгляд, в данной ситуации безосновательно требовать предоставления жилых помещений, соответствующих требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, предоставляемым по договору социального найма. Вместе с тем представляется, что "другие жилые помещения" должны быть по жилой площади и иным параметрам не меньше (хуже) занимаемых ранее. Данное правило, на мой взгляд, следует соблюдать и при предоставлении жилых помещений государством или муниципальными образованиями в некоторых случаях (например, в том случае, если очередь граждан на получение жилых помещений по договору социального найма "еще не подошла").

       Согласно  статье 95 ЖК РФ "жилые помещения  маневренного фонда предназначены  для временного проживания:

       1) граждан в связи с капитальным  ремонтом или реконструкцией  дома, в котором находятся жилые  помещения, занимаемые ими по  договорам социального найма;

       2) граждан, утративших жилые помещения  в результате обращения взыскания  на эти жилые помещения, которые  были приобретены за счет кредита  банка или иной кредитной организации  либо средств целевого займа,  предоставленного юридическим лицом  на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

       3) граждан, у которых единственные  жилые помещения стали непригодными  для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

       4) иных граждан в случаях, предусмотренных  законодательством".¹⁰

       Анализируя  указанные нормы, с одной стороны, необходимо констатировать, что в  соответствии с требованиями ЖК РФ маневренный фонд должен быть сформирован для предоставления жилых помещений гражданам при наступлении определенных законодательством обстоятельств.

       Однако, с другой стороны, нельзя точно предсказать  или запланировать, когда жилые  помещения маневренного фонда нужно  будет предоставить. За исключением, конечно, предоставления жилых помещений на время капитального ремонта или реконструкции, поскольку проведение капитального ремонта или реконструкции планируется заранее. Но и в данной ситуации нанимателям по договору социального найма могут быть предоставлены не только жилые помещения маневренного фонда, но и другие жилые помещения по договору социального найма. А в случае если фонд будет образован, но условия для заключения договора не сформируются, то жилые помещения будут не заселены, но в то же время собственник не сможет ими распоряжаться.¹¹

       В целях максимального использования  жилищного фонда представляется, что маневренный фонд должен быть более мобильным, нежели иные виды специализированных жилищных фондов, т.е.. необходимо предусмотреть  порядок перевода юридически и фактически свободных специализированных жилых помещений в маневренный фонд при возникновении обстоятельств, предусмотренных в статье 95 ЖК РФ.

       (В  науке жилищного права для  разрешения проблемы нехватки  жилых помещений маневренного  фонда было сформулировано предложение о возможности формирования маневренного фонда не только за счет других видов фонда специализированных жилых помещений, но и жилых помещений иных жилищных фондов. Однако с данным предложением достаточно сложно согласиться, поскольку правовой режим жилых помещений иных фондов, например фонда социального использования, существенно отличается от правового режима специализированных жилых помещений, в том числе порядком, условиями предоставления (при предоставлении жилых помещений фонда социального использования договор, являющийся основанием возникновения соответствующего жилищного правоотношения, можно будет классифицировать только как договор социального найма), правами сторон правоотношения).

       В случае же возникновения чрезвычайных обстоятельств перевод жилых помещений в маневренный фонд должен быть осуществлен в кратчайший срок, под которым следует понимать минимально возможный разумный срок, необходимый для осуществления этого перевода. 

2. Особенности правового регулирования отношений через договор найма специализированных жилых помещений 

       Пункт 3 части 2 статьи 106 ЖК РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения  маневренного фонда заключается  на период "до завершения расчетов с  гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 статьи 95 настоящего Кодекса".¹²

       Однако, закрепляя изложенные положения, законодатель не конкретизирует ни в ЖК РФ, ни в федеральных законах порядок и основания таких расчетов.

       Можно предположить, что на практике речь может идти о денежных средствах, выплачиваемых страховыми компаниями, в том случае если утраченное жилое  помещение было застраховано.

       В юридической литературе также не содержится ответа на данный вопрос. Представляется, что решение данного вопроса  должно быть закреплено на законодательном  уровне.

      Согласно  ч. 1 ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного  жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.¹³

      Из  приведенного определения, а также  иных положений законодательства можно  составить общую характеристику договора найма специализированного жилого помещения. Так, следует отметить, что он является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.

      В ЖК РФ (ч. 3 и ч. 5 ст. 100) и в типовых  договорах предусматриваются права  и обязанности нанимателя, которые  корреспондируют с правами и обязанностями наймодателя¹⁴.

      Взаимность  договора вытекает из того, что право  пользования нанимателем жилым  помещением корреспондирует с обязанностью наймодателя предоставить жилое  помещение в пользование, а обязанность  нанимателя по оплате жилого помещения - с правом наймодателя требовать такой оплаты.

      О возмездности договора свидетельствует  то, что жилое помещение передается за плату (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).

      Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и п. 1 типовых  договоров жилое помещение предоставляется для временного проживания. Однако в юридической науке было высказано мнение, согласно которому в "правоотношении по пользованию служебным жилым помещением и жилой площадью в общежитии, когда она предоставлена постоянным работникам, жилищные правоотношения могут прекратиться лишь в том случае, когда будет расторгнут трудовой договор. При таких условиях правоотношения по пользованию жилыми помещениями трудно отнести к срочным, ибо установленный для их существования предел носит довольно условный характер"