Особенности правового регулирования отношений по найму специализированных жилых помещений

      Не  отрицая временный характер правоотношения, возникающего по поводу специализированного  жилого помещения, авторы дискутируют  о частном случае предоставления и пользования специализированными  жилыми помещениями. Действительно, некоторые наниматели при определенных условиях фактически могут всю жизнь прожить в служебном жилом помещении или жилом помещении в общежитии. Но тем не менее, исходя из понятия договора найма специализированного жилого помещения, закрепленного в ч. 1 ст. 100 ЖК РФ, нужно сделать вывод, что законодатель закрепляет временный характер проживания в специализированном жилом помещении. Сроки проживания нанимателей ограничены сроками действия трудового договора. Кроме того, нормы ЖК РФ устанавливают презумпцию выселения граждан при прекращении и расторжении договора найма специализированного жилого помещения. Поэтому считать договор по пользованию жилым помещением бессрочным можно только после выхода такого нанимателя на пенсию, когда его статус нанимателя не будет зависеть от наличия (отсутствия) трудовых отношений, при условии, что он не будет выселен с предоставлением другого жилого помещения после прекращения трудового договора (так как и в этом случае не предполагается автоматическая трансформация временности (срочности) проживания в постоянность. Для сравнения: в договоре социального найма, который многие авторы традиционно рассматривают как бессрочный, срок договора не ограничен какими-либо условиями)¹⁵.

      Необходимо  констатировать, что само предоставление специализированного жилого помещения осуществляется не только с целью удовлетворения жилищной потребности граждан-нанимателей, но и способствует выполнению других задач: создание надлежащих условий для исполнения трудовых (служебных) обязанностей, учебы, получения квалифицированной медицинской и социальной помощи нанимателем и т.д., что не характерно для других разновидностей договора найма жилого помещения.

      Одной из сторон договора найма специализированного  жилого помещения является наниматель по договору найма специализированного жилого помещения. Наниматели - это граждане, категории которых установлены законом. Прямо определены в ЖК РФ лица, признанные беженцами, и вынужденные переселенцы. В отношении иных категорий нанимателей либо дается примерный открытый перечень категорий граждан - нанимателей (наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда), либо дается отсылочная норма к действующему законодательству, которое также содержит открытый перечень (наниматели по договору найма служебного жилого помещения, договору найма жилого помещения в общежитии, договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения).

      Из  анализа норм ч. 6 ст. 100 ЖК РФ и типовых  договоров следует, что специализированное жилое помещение предоставляется помимо нанимателей и членам их семьи. Причем данная категория не является однородной и, как видится, включает в себя 2 подкатегории: во-первых, члены семьи, которые имеют аналогичный нанимателю правовой статус (члены семьи лица, признанного беженцем, вынужденного переселенца, член семьи гражданина, который в соответствии с законодательством отнесен к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг; члены семьи гражданина-нанимателя по договору найма жилого помещения маневренного фонда), и, во-вторых, члены семьи, к которым не предъявляется данное требование (члены семьи гражданина-нанимателя по договору найма служебного жилого помещения, по договору найма жилого помещения в общежитии).

      Говоря  о правовом статусе нанимателей  и членов их семей, нельзя не отметить, что в действующем законодательстве закрепляется равенство прав нанимателя и членов его семьи, имеющих правовой статус, аналогичный статусу нанимателей. Прежде всего, это вытекает из содержания типовых договоров, согласно которым они имеют право на пользование жилым помещением наравне с нанимателем и имеют равные права и обязанности по договору. Кроме того, дееспособные члены семьи нанимателя, за некоторым исключением, несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, как правило, за ним сохраняются права на жилое помещение. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора. Таким образом, можно заключить, что законодательство устанавливает презумпцию равенства прав нанимателя и членов его семьи, имеющих правовой статус, аналогичный статусу нанимателей.

      Поскольку договор найма специализированного  жилого помещения, как указывалось  выше, является двусторонним, соответственно, у нанимателей и членов их семей  имеются контрагенты в лице наймодателей.

      Ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и преамбула типовых  договоров определяют, что наймодателями по договору найма специализированного жилого помещения являются: собственник жилого помещения или действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо.¹⁶ Данное положение можно конкретизировать на примере одного из субъектов РФ. Так, применительно к отношениям по найму специализированных жилых помещений, находящихся в г. Москве, уполномоченными лицами Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (уполномоченного органа государственной власти) являются, как правило, коммерческие юридические лица, которым специализированные жилые помещения переданы для управления на договорной основе.

      На  первый взгляд может показаться, что  такая практика предоставления государственных или муниципальных специализированных жилых помещений в доверительное управление противоречит действующему законодательству, поскольку по общему правилу согласно ч. 3 ст. 1013 ГК РФ "имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление". Однако передача жилых помещений (находившихся ранее в хозяйственном ведении или оперативном управлении) в доверительное управление осуществляется, в частности, после ликвидации предприятий или учреждений, что прямо разрешено законодателем. Так, "передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям" (ч. 3 ст. 1013 ГК РФ).

      Несмотря  на значительное развитие регулирования  отношений по найму специализированных жилых помещений, тем не менее  действующее жилищное законодательство прямо не определяет общий порядок  и условия заключения договора найма  специализированного жилого помещения.

      Возможно, это связано с тем, что изменения  в правовом регулировании отношений  по найму специализированного жилого помещения произошли недавно, и  еще не приняты нормативно-правовые акты, регламентирующие данный порядок, а единая практика предоставления специализированных жилых помещений также еще не сложилась.

      Представляется, что, исходя из правового регулирования  порядка заключения отдельных видов  договора найма специализированного  жилого помещения, общая модель порядка  заключения договора - основания возникновения соответствующего правоотношения выглядит следующим образом.

      Вначале граждане обращаются в соответствующий  орган с просьбами (заявлениями, сделанными в письменной форме) о  предоставлении им специализированных жилых помещений. В данных заявлениях должны содержаться сведения о наличии совокупности условий, на основании которых с гражданами могут быть заключены договоры найма, а также сведения об отсутствии у граждан жилых помещений в данном населенном пункте; о наличии членов семьи данного гражданина, если они намерены проживать в специализированных жилых помещениях вместе с гражданином, и иная необходимая информация с учетом вида специализированного жилого помещения, которое может быть предоставлено.

      Далее (после получения таких заявлений) субъекты - собственники специализированных жилых помещений в установленные сроки их рассматривают и принимают соответствующие решения о предоставлении или непредоставлении специализированных жилых помещений.

      Несомненно, что без решения органа о предоставлении специализированного жилого помещения договор найма конкретного специализированного жилого помещения с определенным лицом не может быть заключен, однако необходимо выделять и условия, необходимые для заключения договора.

      Так, исходя из анализа норм жилищного законодательства, следует констатировать, что необходимыми условиями для заключения договора являются, во-первых, согласно ч. 2 ст. 92 ЖК РФ - решение об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду. Это связано с тем, что по договору найма специализированного жилого помещения (даже исходя из его названия) может быть предоставлено только специализированное жилое помещение. В случае же несоблюдения данного условия, то есть предоставления по договору жилого помещения, например, из фонда социального использования, данный договор необходимо будет рассматривать как иную разновидность договора найма, в указанном примере - в качестве договора социального найма.

      Во-вторых, к таким условиям необходимо отнести  условие, установленное законодательством в разрезе специфики отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения, констатирующее наличие правовой связи гражданина и собственника и связанное с назначением видов специализированных жилых помещений. Так, для заключения договора найма служебного жилого помещения - это заключение трудового договора между нанимателем и работодателем, поступление гражданина-нанимателя на службу, назначение его на должность. Для заключения договора найма жилого помещения в общежитии также необходимо заключение трудового договора между нанимателем и работодателем, поступление гражданина-нанимателя на службу или в учебное заведение и так далее для каждого вида договора найма специализированного жилого помещения.

      При наличии всей совокупности рассмотренных условий и соблюдении соответствующего порядка между сторонами заключается рассматриваемый договор.

       Заключение 

      Согласно  ЖК РФ основанием возникновения жилищного  правоотношения по найму служебного жилого помещения является договор  найма служебного жилого помещения (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).¹⁷

        Однако, несмотря на столь четкие  указания в ЖК РФ, в действующих  нормативно-правовых актах встречается  и иной подход. Так, согласно  Постановлению Правительства РФ  “Об условиях и порядке заключения  жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба”  с военнослужащими, подлежащими обеспечению служебными жилыми помещениями, заключаются так называемые жилищные договоры, что прямо противоречит ч. 1 ст. 99 ЖК РФ.¹⁸

      Исходя  из п. 3 Положения об условиях и порядке  заключения жилищного договора между  военнослужащими и Министерством  обороны Российской Федерации или  иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, утвержденного Постановлением о жилищном договоре, можно было бы предположить, что этот договор носит характер предварительного, так как касается лишь тех граждан, кто подлежит обеспечению в будущем.

        Однако, как справедливо отмечалось  в юридической литературе, “жилищный  договор не предусматривает предоставление  военнослужащему конкретного помещения,  регулирует отношения сторон  по реализации права на жилище; не может быть квалифицирован  как предварительный договор, так как не содержит описания предмета” Сверх того, необходимо подчеркнуть, что существенным условием любого договора является условие о предмете, и если оно не соблюдено, то данный договор считается незаключенным. Следовательно, жилищный договор, несмотря на его название, достаточно сложно квалифицировать как договор вообще.

      Необходимо  с сожалением заметить, что само существование жилищного договора порождает в правовом регулировании  отношений по найму служебного жилого помещения определенную путаницу, поскольку данный договор во многом противоречит не только по названию, но и по содержанию Типовому договору найма служебного жилого помещения. Расхождение между ними проявляется, например, в определении прав и обязанностей сторон. Так, жилищный договор не предусматривает права наймодателя на принятие решения о приватизации, закрепленного в пп. 3 п. 13 Типового договора. Кроме того, пп. 6 п. 4 жилищного договора устанавливает обязанность нанимателя освободить и сдать в 3-месячный срок служебное жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование. Однако пп. 11 п. 7 Типового договора устанавливает обязанность нанимателя по сдаче жилого помещения в течение трех дней после расторжения или прекращения договора, а не трех месяцев, как определено в п. 4 жилищного договора, что, несомненно, направлено на защиту интересов наймодателя.