Право на жилище

О наличии такого самостоятельного объекта, как жилой дом, безотносительно  к количеству имеющихся в нем  квартир, в общей гл. 6 об объектах гражданских прав не говорится ничего, а в специальной гл. 18 он называется, но косвенно, по частным случаям, во-первых, относительно невозможности размещения в доме промышленного производства (ст. 288) - запрета, который уже был закреплен жилищным законом (ст. 7 ЖК), а во-вторых, по поводу возможного перехода права собственности на жилой дом к другому лицу (ст. 292).

Если вводится новое понятие - такое, как «многоквартирный жилой  дом», то, очевидно, что должна быть и его противоположность - «индивидуальный  жилой дом». Может сложиться впечатление, что понятие «индивидуальный жилой дом» не имеет общего значения как самостоятельный объект права собственности и правомерна его замена другими понятиями, объектами, например «квартира», «жилое помещение».

Однако такая подмена  необоснованна. Это наглядно можно проиллюстрировать в случае с приватизацией индивидуального или одноквартирного жилого дома.

С передачей в собственность  проживающих в таком жилом  доме единственной квартиры создается  впечатление, что образуется общая  собственность граждан и государства (муниципального образования) на дом  в целом. В действительности общая  долевая собственность в результате приватизации единственной квартиры индивидуального  жилого дома у ее участников не образуется; дом целиком переходит в собственность проживающих в нем граждан и именно им он принадлежит на праве собственности. Общая долевая собственность с государством (муниципальным образованием) возникла бы лишь в том случае, если бы у государства (муниципального образования) оставалась в собственности еще какая-то часть общей площади квартиры (дома), поскольку доля в общем имуществе дома (несущие конструкции дома, его инженерная часть и т.п.) определяется пропорционально общей площади жилого помещения. Но в данном случае оно без остатка перешло к другим собственникам.

Жилой дом, безотносительно  к количеству имеющихся в нем  квартир, сложное образование, оставаясь  в целом технологически неделимым, единым инженерным сооружением, может  быть технически и санитарно делим на составляющие ячейки, не теряющие связи с общим интегрирующим домовым хозяйством и тем самым обеспечивающим жизнедеятельность людей в квартирах. В отличие от ГК 1964 г. и ЖК, ГК РФ предусмотрел юридическое деление права собственности на жилой дом на квартиры, не ограничиваясь при этом признанием права собственности на квартиру. Оно продолжено дальнейшим делением квартиры на жилые помещения (комнаты), а также в границах права собственности на реальный объект - на бесконечные идеальные доли в общей собственности множества субъектов, части квартиры, где причитающаяся собственнику доля катастрофически не совпадает с реальными размерами занимаемой им фактически общей с остальными собственниками площади.

Часть дома как объект права  собственности сохраняет самостоятельное  значение в тех случаях, когда  идеальной части в праве собственности  не соответствуют точно размеры  жилых помещений; когда собственники не прибегают к разделу и выделу своей доли из общей собственности на жилой дом или используют такую традиционную форму взаимоотношений, как договор о порядке пользования площадью жилого дома между сособственниками, которым границы пользования могут быть определены и не в соответствии с причитающимися участникам общей собственности долями с возможными последующими взаиморасчетами.

Когда объектом права собственности  является недостроенный, вновь создаваемый  многоквартирный дом, не завершенный  строительством, не принятый в эксплуатацию в установленном порядке, возможно установление в полной мере идеальной  части дома как объекта права  собственности безотносительно  к площади будущих квартир  или нежилых помещений, не имеющих  индивидуальной определенности либо вообще несозданных.

Требование изолированности  было впервые нормативно установлено  еще в ГК 1964 г. (ст. 300) и повторно в ранее действовавшем ЖК (ст. 52) применительно к нанятому жилому помещению, которое не совпадало  с объектами права собственности. Жилое помещение как объект найма состояло «из квартиры либо одной или нескольких комнат» (ст. 52, 131 ЖК). Жилой дом или часть его могли быть предметом найма, но жилое помещение не было объектом права собственности. Его заменяло понятие части жилого дома. Жилое помещение было объектом наемных отношений.

Судебная практика рассматривала  часть дома в качестве предмета выдела лишь как изолированную, имеющую  возможность сообщения с внешней  средой при отсутствии мест общего пользования между бывшими сособственниками. При этом даже допускалась лишь техническая  возможность подобной изоляции. Как дополнительный фактор при выборе конкретного варианта выдела учитывалась нуждаемость граждан в жилой площади, состав их семей, сложившийся порядок пользования домом, возможность установки отопительных приборов, удобства пользования помещением (п. 11 постановления Пленума ВС СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом [7].

Российскому гражданскому законодательству при определении предмета выдела не нужно специально прибегать к  такому понятию, как изолированная  часть дома, поскольку оно ввело  в качестве самостоятельных объектов права собственности понятия  квартиры, жилого помещения, которые  сами по себе являются носителями необходимой  изолированности.

Юридически значимым требованием  является также пригодность жилого помещения к постоянному проживанию. Однако российское гражданское законодательство потребительским качеством такого рода наделило лишь жилые помещения, предоставляемые по новому предусмотренному в ГК договору жилищного найма - коммерческого  найма (ст. 673), отграничив таким образом эти отношения от других жилищных отношений, что вряд ли допустимо, поскольку наличие этого качества - неотъемлемый признак жилья не коммерческого найма, а универсальное требование не только в наемных отношениях, но и в отношениях собственности на жилище.

Считать пригодность помещения  к постоянному проживанию потребительским  качеством, присущим не всем отношениям, связанным с использованием жилища (отношениям собственности, найма, безвозмездного пользования), а лишь отношениям коммерческого  найма - значит отказывать жилищу в  признании особым типом здания, единственное назначение, единственная цель которого - служить местом постоянного проживания людей. Такая характеристика последовательна  для законодателя, считающего объект права собственности на жилище и  других вещных прав предназначенным  не для постоянного проживания, а  всего лишь «для проживания» (ст. 288), на что уже обращалось внимание читателя, и это дает основания считать  жилищем примитивные (полупостоянные) и импровизированные строения.

Пригодность к постоянному  проживанию оценивалась и законодателем, и судебной практикой в разные исторические периоды по-разному [8]. Потребительские качества жилища, предназначенного для постоянного проживания, снижаются дефектами, одни из которых исправимы в результате капитально-восстановительных работ, другие - представляют конструктивные дефекты жилого дома в целом либо отдельного жилого помещения.

Названные ведомственные  нормативные акты не охарактеризовали минимальный социальный стандарт пригодности  жилого дома, жилого помещения ни для  постоянного проживания (1985 - 1999 гг.), ни для проживания (с 2000 г.). К тому же оценочные критерии утверждены на уровне ведомственного нормативного акта, тогда как федеральные органы исполнительной власти не вправе принимать  акты, содержащие нормы, касающиеся защиты прав потребителей [9].

2.2. Правовой режим многоквартирного, одноквартирного жилого дома.

Пригодным для проживания на постоянной основе считается жилой  дом, расположенный на территории, не представляющей опасности для проживания, имеющий удовлетворительное техническое  состояние строительных конструкций  и инженерного домового оборудования, при наличии жилой площади, отвечающей установленным нормативам по размеру, естественной освещенности, шуму, вибрации, оборудованной видами благоустройства  применительно к условиям данного  населенного пункта (водоснабжение, водоотведение, отопление и т.д.).

Понятие «жилой дом» - видовое, «здание» - родовое, первое - одно функциональное, второе - многофункциональное. Здание может быть производственным, торговым, складским, канцелярским (административным) и т.д. В жилом доме возможно наличие нежилых помещений названного целевого использования, но дом считается жилым, если жилая площадь составляет большую его часть.

Именно такая разновидность  здания как жилой дом - первичная  жилая ячейка, тип жилища. В крестьянском (фермерском) хозяйстве жилой дом  может быть использован для ведения  хозяйства. Однако размещение в жилом  доме промышленного производства законом  запрещено (ст. 288 ГК).

2.3. Правовой режим квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения.

Квартира как основная часть и ячейка жилого дома несет  на себе отпечаток функции и потребительских  качеств жилого дома. Она технически и санитарно изолирована от других смежных жилых ячеек дома, структурно состоит из одной, двух или более комнат (жилых помещений) - как обособленных (изолированных) одна от другой, так и необособленных, обеспечена условиями для ведения домашнего хозяйства, имеет индивидуальный путь сообщения с местами общего пользования жилого дома.

Юридически квартира считается:

- отдельной, если ее  жилые помещения являются единым  титульным самостоятельным объектом  права неразделенной собственности  и других вещных прав либо  единого договора соответственно  найма, аренды, безвозмездного пользования;

- коммунальной, если ее  жилые помещения являются объектами  двух и более титульных самостоятельных  прав собственности либо двух  и более договоров соответственно  найма, аренды, безвозмездного пользования.

Квартира выделяется как  реальный индивидуально определенный объект собственности исходя из интересов  лиц, составляющих в ней семейную общность, ведущую единое домашнее хозяйство.

В состав общего имущества  дома входят: крыша, подземные инженерные коммуникации, несущие конструкции  дома, домовое инженерное оборудование с коммуникациями, находящееся за пределами квартиры или в квартире, но обслуживающее более одной  квартиры (стояки водоснабжающей и водоотводящей системы, центрального отопления, лифтовое хозяйство), общие нежилые помещения, лестничные клетки.

Глава 3. Нормативно-правовая основа изучения права на жилище.

Ведется государственный учет жилищного  фонда независимо от форм собственности, в том числе специализированных жилых домов (общежития, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для  инвалидов, ветеранов), квартир, служебных  жилых помещений, иных жилых помещений  в других строениях, пригодных для  проживания.

Такой учет преследует цель получения  информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом  состоянии, уровне благоустройства, стоимости  учитываемых объектов и изменении этих показателей. Данные технического паспорта обновляются согласно постановлению Правительства РФ от 13 октября 1997 г. не реже одного раза в 5 лет [10]. Федеральный жилищный фонд подлежит передаче в муниципальный [11], что постепенно реализуется.

Федеральный закон от 15 мая 2000 г. ограничил  круг лиц, имеющих право приватизировать  жилые помещения, только гражданами Российской Федерации [12]. Отдельные члены семьи или лица, утратившие семейные связи с нанимателем, но продолжающие проживать по договору социального найма жилого помещения, вправе отказаться от участия в приватизации занимаемого жилого помещения в пользу других проживающих, и тогда они сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии получаемого жилого помещения.

Наниматель и проживающие совместно  с ним лица по договору найма (коммерческого  найма) или аренды в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также лица, проживающие в  домах и жилых помещениях специализированного  жилищного фонда, не имеют права  на приватизацию данных жилых помещений  [13].

Принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фондов являются бесплатность и однократность.

[1] - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета от 12 января 2005 г. № 1.

[2] - Уголовно-исполнительный кодекс РФ от 8 января 1997 г. № 1-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 13 января 1997 г. № 2 ст. 198.

[3] - ст. 74 «Закона об ипотеке» (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета от 22 июля 1998 г.) [3] - ст. 109 ТК РФ.

[4] Правила регистрации  и снятия граждан Российской  Федерации с регистрационного  учета по месту пребывания  и месту жительства в пределах  Российской Федерации // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

[5] п. 4 ст. 218 ГК.

[6] Жилищное законодательство  как комплексное, Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Журнал российского права. 2000. № 5/6. С. 66-75.

[7] Постановление Пленума  Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4.; п. 9 постановления Пленума  ВС РСФСР от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности».

[8] Литовкин В.Н. Жилищное  законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права. М., 2000. С. 250 -252.