Совместная и долевая собственность

Вывод судебных инстанций о том, что  при определении выкупной стоимости  имущества следует руководствоваться пунктом 4.9 Основных положений, ошибочен.

ООО «Универмаг»  обратилось к МО «Город Архангельск» с заявлением о выкупе помещений 03.12.99, то есть после вступления в  силу Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества  и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации». В соответствии с пунктом 4 статьи 31 данного Закона и пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 28.08.95 N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» порядок и условия приватизации муниципальной собственности устанавливаются органами местного самоуправления самостоятельно.

Содержащийся  в отзыве на иск довод ответчика  о возможной продаже муниципального имущества по рыночной цене соответствует статье 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Однако вопрос о рыночной стоимости спорного помещения судебными инстанциями не рассматривался.

Учитывая  изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение от 16.11.01, постановление апелляционной  инстанции от 09.01.02 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-8897/01-483/5 и постановление Федерального арбитражного суда Северо - Западного округа от 07.03.02 по тому же делу отменить.

Дело  направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Архангельской области.

И.о. Председателя

Высшего Арбитражного Суда

Российской  Федерации

М.К.ЮКОВ

Приложение Б

Понятие и основания возникновения  общей собственности (статья 244 ГК РФ)

Ситуация N 22.

Суд удовлетворил иск о признании права собственности  на помещение и на долю, равную 10/1000 объектов общего пользования в здании, так как истцом представлены доказательства законности возникновения права собственности на помещение в соответствии со статьей 218 ГК РФ и на долю в объектах общего пользования в соответствии со статьей 244 ГК РФ (Постановление ФАС Центрального округа от 06.06.2008 N А64-4909/07-9).

Суть  дела.

Между организацией и физическим лицом  был заключен договор долевого участия  в строительстве офисного здания, согласно условиям которого организация (застройщик) привлекает физическое лицо (дольщика) для инвестирования проекта по строительству нежилого помещения, фактически расположенного в указанном здании.

В соответствии с договором дольщик одновременно с правом общей долевой собственности  на помещения приобретает долю в  праве собственности на объекты  общего пользования в здании (места общего пользования, несущие конструкции здания и инженерное оборудование здания, обслуживающие более одного помещения в нем) пропорциональную доле общей площади помещений в общей площади здании.

Постановлением  администрации муниципального образования был разрешен ввод здания в эксплуатацию.

Физическим  лицом был передан в полном размере инвестиционный вклад по договору долевого участия в строительстве.

Между организацией и физическим лицом  были составлен акт приема-передачи к договору долевого участия в строительстве, по которому дольщику передавалось нежилое помещение.

Фактически  согласно данным технической инвентаризации площадь указанного помещения составляет 10/1000 от общей площади здания.

Регистрирующим  органом за организацией было зарегистрировало право собственности на все офисное здание.

Ссылаясь  на то, что, зарегистрировав за собой  право собственности на здание, организация  тем самым не исполнила принятые на себя по договору долевого участия  в строительстве обязательства по передаче части помещений данного здания в собственность дольщика, дольщик обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на помещение, а также о признании права собственности на долю, равную 10/1000 объектов общего пользования.

Позиция суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право  собственности на новую вещь, изготовленную  или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно  статье 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон N 39-ФЗ) инвесторы имеют равные права на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ, а также на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В силу пункта 1 статьи 8 Закона N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Договором долевого участия в строительстве  офисного здания было предусмотрено, что  дольщик после исполнения всех своих обязательств, связанных с участием в реализации инвестиционного проекта и всех финансовых обязательств из настоящих договоров, приобретает право требовать от застройщика передачи для оформления в собственность спорных помещений.

Таким образом, учитывая, что материалами  дела подтверждается факт исполнения дольщиком обязанностей по договору, необходимо сделать вывод о возникновении  у истца в силу положений статьи 218 ГК РФ права собственности на нежилое  помещение.

В соответствии с пунктом 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно  договору дольщик одновременно с  правом общей долевой собственности  на помещение приобретает долю в  праве собственности на объекты  общего пользования в здании (места общего пользования, несущие конструкции здания и инженерное оборудование здания, обслуживающие более одного помещения в нем), пропорциональную доле общей площади помещения в общей площади здания.

В связи  с изложенным, а также учитывая, что принадлежащие истцу помещения  составляют 10/1000 доли в здании, его  требования о признании 10/1000 доли в  праве собственности на имущество  общего пользования данного здания также подлежат удовлетворению.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Комментарий к Постановлению  ФАС Центрального округа от 06.06.2008 N А64-4909/07-9.

Имущество может  принадлежать на праве собственности  одному, двум или нескольким субъектам. В тех случаях, когда имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, они, осуществляя владение, пользование и распоряжение этим имуществом, должны учитывать интересы всех участников общей собственности. В целях обеспечения данного принципа в главе 16 ГК РФ сформулирована совокупность правовых норм, регулирующих общую собственность.

Таким образом, особенность  права общей собственности состоит  в том, что имущество одновременно принадлежит двум или нескольким лицам. При этом законодатель не устанавливает  каких-либо запретов на нахождение имущества в общей собственности различных субъектов гражданского права: граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. При этом также существует возможность общей собственности со смешанным составом участников, например гражданина и юридического лица, юридического лица и субъекта РФ.

При этом в процессе осуществления прав собственности  в отношении имущества, находящегося в общей собственности, между  сособственниками часто возникают  споры по вопросам, связанным с осуществлением полномочий собственника.

Так, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 07.06.2008 N Ф03-А51/08-1/1307 установил факт неисполнения обязанности по оплате содержания общедомового имущества и отсутствие доказательств  самостоятельного содержания сособственником указанного имущества, в связи с чем удовлетворил иск о взыскании расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием общего имущества, так как в силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

1 Гражданское  право: Учеб. / Под ред. М.М. Рассолова  и др. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – С. 229.

2 Скловский К.И.  Собственность в гражданском  праве. – М.: Статут, 2008. – С. 246.

3 Постановление  Президиума ВАС РФ от 19.11.2002 №  4713/02 по делу № А05-8897/01-483/5 // Вестник  ВАС РФ. – 2003. - № 3.

4 Чаусская О.А.  Гражданское право: Учеб. – М.: Дашков и К, 2007. – С. 85.

5 Зенин И.А. Гражданское  право: Учеб. – М.: Высшее образование, 2008. – С. 160.

6 Имущественные  отношения супругов и наследование / Под ред. А.В. Сутягина. – М.: РОСБУХ, 2008. – 124 с.

7 Гришаев С.П.  Комментарий к законодательству  о наследовании // СПС КонсультантПлюс, 2009.

8 Алибекова Ф.Я.  Законный режим имущества супругов - правовой институт // Юрист. - 2008. - № 3. – С. 17.

9 Федеральный закон  от 11.06.2003 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» № 74-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. – 2003. - № 24. - Ст. 2249.