Оценка эффективности инвестиционного проекта

Министерство образования  и науки

Дальневосточный федеральный университет

Инженерная школа

 

Кафедра организации строительства  и управления недвижимостью

 

 

 

 

 

 

 

предмет

пояснительная записка к  курсовой работе

на тему: «Оценка эффективности инвестиций в недвижимость»

 

 

 

 

 

 

 

Студент группы:   С-3561, Пономарева Е.С. 

__________   ________

(подпись, дата, Ф.И.О.)

 

Руководитель:   проф. Гаврилов Н.А.   

__________   ________

(подпись, дата, Ф.И.О.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Владивосток, 2011

Содержание

Введение………………………………………………………………………………...….……3

1. Анализ рынка недвижимости………………..………………………………….………4

1.1 Обзор рынка аренды недвижимости в регионе…………………….………….………4

2. Определение показателей эффективности инвестиционного проекта………..……..7

2.1 Определение инвестиционных издержек……………………………………..….……7

2.2 Расчет выручки………………………………………………………………….………7

2.4 Расчет операционных затрат и доходов (чистой прибыли)……………….…………10

2.5 Расчет амортизационных отчислений для данного проекта…………….…………..10

2.6 Определение денежных потоков……………………………………………...……….11

2.7 Доход от реверсии…………………………………..…………………………………..12

3. Расчет показателей эффективности………………………………………...…………13

Заключение…………………………………………………………………….………...……...21

Список используемой литературы…………………………………………….………...…….22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Целью данной расчётно-графической  работы является определение эффективности  управленческих решений при эксплуатации крытого плавательного бассейна в г.Артем Приморского края.

При выполнении курсовой работы решаются следующие задачи:

- анализ аренды недвижимости;

- построение денежных потоков;

- определение показателей эффективности.

Задание: рассчитать коммерческую эффективность инвестиционного  проекта «Эксплуатация крытого плавательного бассейна в г.Артем Приморского края ». Известны следующие данные по проекту. В здании бассейна имеется торговое помещение, которое сдается в аренду. Стоимость строительства составляет 138801,21 тыс.руб.  

Площадь торгового помещения  составляет 27 кв.м. Операционные затраты по данным анализа рынка составляют 28% от действительного валового дохода.

 Срок реализации проекта  – 5 лет. 

Доходность  по альтернативным инвестициям составляет 25%, безрисковая ставка принимается равной 10%  (средняя ставка процента по годовым депозитам для юридических лиц), риск проекта оценивается в 15%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Анализ рынка недвижимости

1.1. Обзор рынка аренды недвижимости в регионе

 

В связи с тем, что объектом курсовой работы является здание бассейна, в котором имеются помещения  сдаваемые в аренду, мною был произведен анализ рынка аренды торговых помещений  г.Артема.

Торговая недвижимость —  один из наиболее динамичных сегментов  рынка. Торговые сетевые компании демонстрируют  особые темпы развития, в результате спрос в несколько раз опережает  предложение, а рост цен наиболее значим.

Согласно аналитическим  данным газеты «Артем-экспресс»,  и  интернет ресурса http://baza.farpost.ru/realty/rent_business_realty/ за последние полгода наблюдается существенный рост арендной ставки на торговую недвижимость (рис.1).  Это связано с улучшением экономической ситуации в регионе. Уровень арендных ставок на торговые площади здесь имеет потолок — 750 руб./кв. м в месяц. Определяющий фактор для уровня цен — местоположение объекта относительно людских потоков. Заполняемость действующих торговых центров составляет 50 — 80%, что свидетельствует о невысоком спросе на рынке аренды.

Рис. 1 Динамика изменения  стоимости 1кв.м. помещений.

Согласно данным интернет ресурса рынок аренды торговых помещений  очень активный. Однако найти информацию за предыдущие периоды не удалось. На основании полученных данных составлена диаграмма соотношения площади  и стоимости (рис.2)

Рис. 2 Диаграмма соотношения  площади и стоимости.

 

2.Определение показателей эффективности инвестиционного проекта

2.1Определение  инвестиционных издержек

Показатель инвестиционных издержек является выдержкой из сметного расчета

V_ии = 138 801,21 тыс.руб.

2.2Расчет выручки

 

Выручка в данном проекте  осуществляется за счет сдачи в аренду торговых помещений и платных занятий в бассейне;

Объем выручки можно посчитать  по следующей формуле:

В = Р_ц * V_пр, где

Р_ц - определяется на основании анализа рынка,

 V_пр – по условиям задания

Выручка  от сдачи  в аренду торговых помещений.

Для расчета выручки от сдачи в аренду торговых помещений сделаем допущение:

1. Заключение договоров с арендаторами сроком не менее чем на 1 год.

Следовательно, изменение  арендной ставки будет происходить 1 раз в год.

Таблица 2.2

Торговые помещения	Площадь кв.м.	Арендная ставка руб/кв.м.	Выручка руб/кв.м.
янв.09 - дек.09	27	380	123120
янв.10 - дек.10	27	430	139320
янв.11 - дек.11	27	730	236520
янв.12 - дек.12	27	790	255960
янв.13 - дек.13	27	850	275400
итого			1030320

 

2.4 Расчет операционных  затрат и доходов (чистой прибыли)

 

Прогноз доходов складывается из прогноза выручки (продаж) и прогноза затрат.

ЧП = ДВД – ОЗ,

Где ЧП – чистая прибыль  от реализации продукции.

Операционные затраты  возникают при эксплуатации объекта  недвижимости.

Таблица 2.5                                            Расчет чистой прибыли

Торговые помещения	ДВД	ОЗ	ЧП
янв.09 - дек.09	123120	34473,6	88646,4
янв.10 - дек.10	139320	39009,6	100310,4
янв.11 - дек.11	236520	66225,6	170294,4
янв.12 - дек.12	255960	71668,8	184291,2
янв.13 - дек.13	275400	77112	198288
итого			741830,4

 

5. Расчет амортизационных отчислений для данного проекта

 

Амортизация определяется по формуле

А = V_{проекта} / T_a , где

V_{проекта} – издержки по проекту,

Т_а – срок полезного использования.

Издержки по проекту принимаем  равными инвестиционным издержкам:

138801,21 тыс.руб.

Срок полезного использования  принимается из [8]. Данный срок для  основных средств определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету [9]. Определение срока полезного  использования объекта основных средств производится исходя из:

• ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;
• ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;
• нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).

Норма амортизационных отчислений определяется по формуле:

А_н = 100 / T_a ,

Где А_н – норма амортизационных отчислений, которая берется из [10]. Для данного объекта она составляет – 1, значит:

Т_а = 100 / 1 = 100 лет,

А = 138801,21 / 100 = 1388 тыс.руб – ежегодные амортизационные отчисления.

6. Определение денежных потоков

 

Потоки по проекту определяются по формуле:

CF = ЧП + АП – DS, где

ЧП – чистая прибыль,

АП – амортизационные  платежи,

DS – затраты по обслуживанию долга.

Эффективность проекта определяется на период начала эксплуатационной фазы, поэтому денежные потоки прединвестиционной и инвестиционной фазы переводятся в текущую стоимоть по формуле будущей стоимости с применением безрисковой ставки 10%. Денежные потоки эксплуатационной фазы дисконтируются по формуле текущей стоимости денежной единицы с применением ставки доходности по альтернативным инвестициям 25% для притоков и безрисковой ставки 10% для оттоков.

Таблица 2.6

Период	ЧП, тыс.руб	АП, тыс.руб	DS, тыс.руб	CF, тыс.руб	at	PV (CF), тыс.руб
2008 год			253500	-253500,0	1,3310	-337408,50
2009 год	49 463		36 055,6	13407,0	1,2100	16222,41
2010 год	74218,50		35 166,6	39051,9	1,1000	42957,06
январь 2011 года	115346,25	211	2 750,0	112807,3	1,0000	112807,25
февраль 2011 года	104,70	211	2 722,2	-2406,5	0,7808	-1879,02
март 2011 года	209,40	211	2 694,4	-2274,0	0,7808	-1775,58
апрель 2011 года	349,00	211	2 666,7	-2106,7	0,7808	-1644,89
май 2011 года	349,00	211	2 638,9	-2078,9	0,7808	-1623,21
Июнь 2011 года	349,00	211	2 611,1	-2051,1	0,7808	-1601,51
июль 2011 года	349,00	211	2 583,3	-2023,3	0,7808	-1579,82
август 2011 года	349,00	211	2 555,6	-1995,6	0,7808	-1558,13
сентябрь 2011 года	349,00	211	2 527,8	-1967,8	0,7808	-1536,45
октябрь 2011 года	349,00	211	2 500,0	-1940,0	0,7808	-1514,76
ноябрь 2011 года	349,00	211	2 472,2	-1912,2	0,7808	-1493,07
декабрь 2011 года	349,00	211	2 444,44р.	-1884,4	0,7808	-1471,38
янв.12-дек.12	4410,00	2535		6945,0	0,6400	4444,80
янв.13 - дек.13	4530,00	2535		7065,0	0,5120	3617,28
янв.14 - дек.14	4860,00	2535		7395,0	0,4096	3028,99
янв.15 - дек.15	4980,00	2535		7515,0	0,3277	2462,52
янв.16 - дек.16	5220,00	2535		7755,0	0,2621	2032,93
Реверсия	5394,45			5394,5	0,2621	1414,12
Итого:	-74199,5					-166098,97

 

7. Доход от реверсии

 

Реверсия проекта будет  происходить после окончания  срока реализации, то есть в 2016 году.

Реверсия определяется по формуле:

V_рев. = V_прод. – З_прод. – Н,

где V_рев. – стоимость реверсии;

V_прод. – стоимость продажи;

З_прод. – затраты при продаже (транзакционные издержки), принимаются 5-10% от V_прод.. Для данного проекта принимаем: 7%;

Н – налог на прибыль  от продажи. В РФ Налог на прибыль  равен 20% в соответствии с [11].

V_прод. = V_{2016, 1 м2 рын.} × S_общ.,

где V_{2016, 1 м2 рын.} – стоимость 1м² площади, принимается равной 65 000 р, согласно проведенному анализу рынка.

S_общ. – общая площадь офисных помещений,

V_прод. = 65 000 _.× 500 = 32 500 тыс.руб.

Дисконтируем по ставке дохода по альтернативным инвестициям. Из условия  задачи: доходность по альтернативным инвестициям составляет 25%. Для этого  воспользуемся формулой текущей  стоимости будущей единицы:

PV = FV / (1 + i)ⁿ;

(1 + i)ⁿ = a_1ст.;

a_1ст. = 4,39804;

V_прод. = 32 500 / 4,39804 = 7389,65 тыс,руб;

З_прод. = 0,07 _.× 7389,65= 517,27 тыс.руб;

Н = 0,20 _.× 7389,65= 1477,93 тыс.руб;

V_рев. = 7389,65  - 517,27 - 1477,93 = 5 394,45 тыс.руб.

3. Расчет показателей эффективности

Чистая текущая  стоимость (NPV)

При использовании этого  метода определяется чистая текущая  стоимость (NPV – Net Present Value) по формуле:

,

где  CF_i – денежный поток по годам;

V_ИИю.j – инвестиционные издержки по годам;

- сумма текущих стоимостей  денежных потоков по годам;

- сумма текущих стоимостей  инвестиционных издержек.

По данному проекту  норма дисконтирования для притоков принимается равной ставке дисконтирования, а норма дисконтирования для  оттоков – безрисковой ставке. По данному проекту:

Таблица 2.7

Период	CF, тыс.руб	ИИ	at	PV , тыс.руб
2008 год		-253500	1,3310	-337408,50
2009 год	13407,0		1,2100	16222,47
2010 год	39051,9		1,1000	42957,09
январь 2011 года	112807,3		1,0000	112807,30
февраль 2011 года	-2406,5		0,9052	-2178,39
март 2011 года	-2274,0		0,9052	-2058,45
апрель 2011 года	-2106,7		0,9052	-1907,01
май 2011 года	-2078,9		0,9052	-1881,85
июнь 2011 года	-2051,1		0,9052	-1856,68
июль 2011 года	-2023,3		0,9052	-1831,52
август 2011 года	-1995,6		0,9052	-1806,44
сентябрь 2011 года	-1967,8		0,9052	-1781,28
октябрь 2011 года	-1940,0		0,9052	-1756,11
ноябрь 2011 года	-1912,2		0,9052	-1730,95
декабрь 2011 года	-1884,4		0,7808	-1471,35
янв.12-дек.12	6945,0		0,6400	4444,80
янв.13-дек.13	7065,0		0,5120	3617,28
янв.14-дек.14	7395,0		0,4096	3028,99
янв.15-дек.15	7515,0		0,3277	2462,52
янв.16-дек.16	7755,0		0,2621	2032,93
Vрев	5394,5		0,2621	1414,12