Оценка эффективности инвестиционного проекта

 

Чистая текущая стоимость  по данному проекту:

NPV = -168681,03 тыс.руб

 

Модифицированная  внутренняя ставка дохода (MIRR)

MIRR - скорректированная с  учетом нормы реинвестиции внутренняя  норма доходности. С практической  точки зрения самый существенный  недостаток внутренней нормы  доходности - это допущение, принятое  при определении всех дисконтированных  денежных потоков, порожденных  инвестицией, что сложные проценты  рассчитываются при одной и  той же процентной ставке. Для  проектов, обеспечивающих нормы  прибыли, близкие к барьерной  ставке фирмы, проблем с реинвестициями  не возникает, так как вполне  разумно предположить, что существует  много вариантов инвестиций, приносящих  прибыль, норма которой близка  к стоимости капитала. Однако, для  инвестиций, которые обеспечивают  очень высокую или очень низкую  норму прибыли, предложение о  необходимости реинвестировать  новые денежные поступления может  исказить подлинную отдачу от  проекта. Понятие скорректированной  с учетом нормы реинвестиции  внутренней нормы доходности  и было предложено для того, чтобы противостоять указанному  искажению, свойственному традиционному  IRR.

Несмотря на свое громоздкое название, скорректированная с учетом нормы реинвестиции внутренняя норма  доходности, или MIRR, также известный как модифицированная внутренняя норма доходности (modified internal rate of return), в действительности гораздо легче рассчитывается вручную, чем IRR. И это происходит именно вследствие сделанного предположения о реинвестиции.

Для нахождения MIRR необходимо решить уравнение типа:

Решение таких уравнений  – трудоемкий процесс, поэтому для  этого используют финансовые калькуляторы, программы или приближенные методы расчета. Среди приближенных методов  весьма распространенным является графический.

Суть его в следующем: задаемся постепенно ставкой дисконтирования  и добиваемся того, чтобы при определенных значениях NPV имело бы отрицательные и положительные значения. Затем, используя свойство главной оси, находим i.

При i = 25%  NPV = -168681,03 тыс.руб

Принимаем i = 1% и определяем новое значение NPV:

Таблица 2.8

Период	CF, тыс.руб	ИИ	at	PV , тыс.руб
		-253500	1,3310	-337408,50
2008 год			1,2100	0,00
2009 год	13407,0		1,1000	14747,70
2010 год	39051,9		1,0000	39051,90
январь 2011 года	112807,3		0,9052	102114,57
февраль 2011 года	-2406,5		0,9052	-2178,39
март 2011 года	-2274,0		0,9052	-2058,45
апрель 2011 года	-2106,0		0,9052	-1906,38
май 2011 года	-2078,9		0,9052	-1881,85
июнь 2011 года	-2051,1		0,9052	-1856,68
июль 2011 года	-2023,3		0,9052	-1831,52
август 2011 года	-1995,6		0,9052	-1806,44
сентябрь 2011 года	-1967,8		0,9052	-1781,28
октябрь 2011 года	-1940,0		0,9052	-1756,11
ноябрь 2011 года	-1912,2		0,9901	-1893,18
декабрь 2011 года	-1884,4		0,9803	-1847,27
янв.12-дек.12	6945,0		0,9706	6740,75
янв.13-дек.13	7065,0		0,9610	6789,33
янв.14-дек.14	7395,0		0,9515	7036,09
янв.15-дек.15	7515,0		0,9420	7079,47
янв.16-дек.16	7755,0		0,9420	7305,56
Vрев	5394,5		0,9420	5081,82

Чистая текущая стоимость  по данному проекту:

NPV = -162258,87

 

Рисунок 3.1

 

 

Из представленного графика  следует, что NPV меньше 0 при любых значениях ставки дисконтирования.

Таким образом, MIRR – не определимо.

Дисконтный срок окупаемости

Этот метод учитывает  то обстоятельство, что денежные потоки дисконтируются по показателю цен «авансированного» (вложенного) капитала. Тогда общая  формула расчета показателя срока  окупаемости будет иметь вид:

.

Это срок, при котором  сумма текущих стоимостей инвестиционных издержек уравнивается суммой текущих  стоимостей CF. При этом норма дисконтирования для притоков принимается равной ставке дисконтирования, а норма дисконтирования для оттоков – безрисковой ставке. По данному проекту: i = 25% (0,25), r = 10% (0,1).

Таблица 2.9

Период	CF, тыс.руб	ИИ	at	PV , тыс.руб	ΣPV,тыс.руб
		-253500	1,3310	-337408,50
2008 год			1,2100	0,00	-337408,50
2009 год	13407,0		1,1000	14747,70	-322660,80
2010 год	39051,9		1,0000	39051,90	-283608,90
январь 2011 года	112807,3		0,9052	102114,57	155914,17

 

Таким образом, срок окупаемости  проекта наступает после продажи  всех квартир в жилом доме, т.е.:

T_ок = 1 месяц.

Рентабельност проекта

Рентабельность - показатель эффективности деятельности предприятия, характеризующий уровень отдачи от затрат и степень использования  средств.

Норма рентабельности, определенная с учетом изменения стоимости  денег во времени по формуле:

.

Норма рентабельности найдется путем деления средней текущей  стоимости годового дохода (денежного  потока) на текущую стоимость инвестиционных издержек.

Таблица 2.10

Характиристика	Значение
PV сред, тыс.руб	8436,37
V ии, тыс.руб	337408,50
Рентбельность, %	2,5%

 

Рентабельность по проекту  составляет: 2,5%.

Ставка дохода финансового менеджмента

Ставка дохода финансового  менеджмента представляет собой  попытку дальнейшего усовершенствования IRR. Применение FMRR требует от аналитика  определения двух ставок:

• Безопасной, ликвидной посленалоговой ставки (ir).
• «Круговой» посленалоговой ставки (jr).

Безопасная, ликвидная ставка характеризует доходы на краткосрочные  инвестиции, такие, как высоколиквидные  краткосрочные ценные бумаги или  другие финансовые инструменты, для  которых характерен минимальный  риск. В основном она применяется  к оттокам денежных средств, которые  прогнозируются после первоначальных инвестиций. эти оттоки обычно дисконтируются к единой сумме на начало первого года (или конец нулевого года). В этом отношении FMRR сходна с MIR. При некоторых условиях оттоки денежных средств, ожидаемые в течение периода владения (использования), могут быть дисконтированы по безопасной, ликвидной ставке (ir).

Обычно поступления денежных средств пересчитываются вперед с начислением сложного процента по "круговой ставке" (jr) к конечной стоимости на прогнозируемый момент перепродажи актива. "Круговая" ставка - это ставка дохода на инвестиции после уплаты налогов, которую можно ожидать по другим вариантам инвестиций, доступным в период владения оцениваемым объектом.

Затем эффективная единая сумма инвестиций на начало первого  года сравнивается с единой суммой конечной стоимости для того, чтобы  вывести ставку дохода. При этом метод внутренней ставки дохода используется для двух единых сумм. Это показано на рис. 1. В результате определяется ставка дохода финансового менеджмента.

FMRR или IRR и NPV? FMRR обладает  явным преимуществом над IRR и  NPV, которое заключается в применении  различных ставок дохода (ставок  дисконта) к поступлениям и оттокам  денежных средств. Кроме того, применение FMRR позволяет избежать  получения нескольких математически  правильных ставок дохода, что  является недостатком IRR; FMRR позволяет  отказаться от присущего IRR допущения  о реинвестировании по ставке IRR. Однако, применение FMRR требует определения двух ставок дохода: безопасной ликвидной ставки и "круговой" ставки. Результаты использования FMRR в значительной степени зависят от обоснованности этих двух ставок.

Рисунок 3.2

 

Расчёт:

;

N = 5лет, FMRR = x.

Ставка процента r приравнивается к среднерыночной доходности такого рода инвестиций.

r = R_{on (рын.)} – ставка дохода на собственный капитал (рыночная для данного вида актива – Торговой недвижимости).

Применяется метод альтернативных инвестиций. По данному проекту: r = 25% (0,25) – по условию задачи.

Таблица 2.11

Период	CF	at	FV
2009 год	13407,0	4,768371582	63929,6
2010 год	39051,9	3,814697266	148971,2
январь 2011 года	112807,3	3,445803908	388711,8
декабрь 2011 года	-1884,4	3,445803908	-6493,3
янв.12-дек.12	6945,0	2,44140625	16955,6
янв.13-дек.13	7065,0	1,953125	13798,8
янв.14-дек.14	7395,0	1,5625	11554,7
янв.16-дек.16	7755,0	1,25	9693,8
Vрев	5394,5	1	5394,5

652516,6

 

Дисконтируем оттоки по безрисковой ставке. Для данного проекта по условию: i = 10% (0,1).

Таблица 2.12

Период	CF, тыс.руб	at	PV
2008	-253500	1,21	-306735,00
февраль 2011 года	-2406,5	1	-2406,50
март 2011 года	-2274,0	1	-2274,00
апрель 2011 года	-2106,7	1	-2106,70
май 2011 года	-2078,9	1	-2078,90
июнь 2011 года	-2051,1	1	-2051,10
июль 2011 года	-2023,3	1	-2023,30
август 2011 года	-1995,6	1	-1995,60
сентябрь 2011 года	-1967,8	1	-1967,80
октябрь 2011 года	-1940,0	1	-1940,00
ноябрь 2011 года	-1912,2	1	-1912,20

327491,10

FV / PV =	1,992471179
FMRR =	15%

 

Ставка дохода финансового  менеджмента (FMRR) по данному проекту составляет 0,15 (15%).

Заключение

В курсовой работе была определена эффективность инвестиционного  проекта, включающая:

• определение инвестиционных издержек;
• построение денежных потоков (притоков и оттоков) - CF.
• выбор (расчет) ставки дисконтирования.
• расчет показателей эффективности (NPV = -168681,03  тыс.руб, MIRR = не определено);
• Рентабельность проекта 2,5%
• Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR) = 15%

Каждый из примененных  методов имеет свои достоинства  и недостатки; главное достоинство  этих методов - учет фактора изменения  стоимости денег во времени (особенно это существенно при продолжительном  периоде осуществления проектов).

Для окончательного определения  эффективности инвестиционного  проекта необходимо сравнить его  с аналогичными проектами или  рассчитать несколько сценариев, для  того чтобы дать объективный ответ  об эффективности и целесообразности проекта.

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1. Технология анализа рынка недвижимости (Методические рекомендации российской гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости) / Г.М. Стерник, Москва, 2005 г.
2. http://www.irn.ru/articles/5947.html.
3. http://www.rway-online.ru/AnalyticArticles18_1544.aspx.
4. http://baza.farpost.ru.
5. http://news.vl.ru/vlad/2009/07/07/low_price/.
6. http://www.irn.ru/articles/21497.html.
7. http://www.riadagestan.ru/news/2009/12/31/90591/.
8. Письмо Минфина РФ от 8 февраля 2007 г. N 07-05-06/36 «О начислении амортизации по основным средствам».
9. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01: Утв. приказом М-ва финансов РФ от 30.03.2001 № 26н.-В ред. от 27.11.2006.-П. 4.
10. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства. / Утверждены Постановлением Совмина СССР от 22 октября 1990 г. N 1072.
11. Налоговый кодекс Российской федерации (НК РФ). Часть 1. / Принята Государственной Думой 16 июля 1998 г. Одобрена Советом Федерации 17 июля 1998 г. и Часть 2. / Принята Государственной Думой 19 июля 2000 г. Одобрена Советом Федерации 26 июля 2000 г.