Сравнительный подход

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

1.1. Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости

Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнитель­ного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа про­даж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, ко­эффициентов заполняемости и других параметров, которые необхо­димы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижи­мости определяется в результате взаимодействия сил спроса и пред­ложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Корректировка цены аналога по ценообразующему фак­тору основывается на принципе вклада. Вклад — это сумма, на кото­рую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при до­бавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен затратам на его создание.

При оценивании объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характе­ристики, что и объект оценки.

Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количест­ва данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его ста­раются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве поверочной при использовании других методов оценки.

В методе рыночных сравнений огромное значение имеет инфор­мация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она долж­на быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществ­ляться сравнение его с объектом оценки и соответствующая коррек­тировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окру­жение, а также отличия или сходства с объектом оценки.

Основные этапы метода рыночных сравнений

Для определения стоимости объекта недвижимости методом ры­ночных сравнений, как правило, используется следующая последо­вательность действий:

1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предло­жениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оценивае­мому объекту.

2. Проверка точности и надежности собранной информации и со­ответствие ее рыночной конъюнктуре.

3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и прове­дение сравнительного анализа по выбранной единице.

4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оце­ниваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием еди­ницы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.

5. Сведение откорректированных значений цен объектов-анало­гов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом не­движимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения ис­пользуется единица площади. Складские помещения и промышлен­ные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадрат­ный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестора­ны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар.

Элементы сравнения

Существует десять основных элементов сравнения, которые сле­дует учитывать в методе рыночных сравнений:

1. Передаваемые имущественные права.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

5. Рыночные условия.

6. Местоположение.

7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).

8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арен­даторов).

9. Вид использования (зонирование).

10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы. Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недви­жимости или соответствующих единиц сравнения. Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей полу­чить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесо­образно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых мо­жет находиться значение стоимости оцениваемого объекта.

Идеальным результатом корректировки цен объектов-аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исхо­дя из этого, редко удается получить близкие значения откорректиро­ванных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать предпочтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, кото­рый наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена кото­рого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими.

1.2. Методы анализа и внесения корректировок

В методе рыночных сравнений различают две группы методов анализа корректировок: количественные и качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Количественные методы анализа

Количественные методы анализа предусматривают использова­ние математических методов. Один из наиболее простых — анализ пар данных. Применение данного метода позволяет оценщику опре­делить поправку на элемент сравнения путем сравнения двух объек­тов, отличающихся этим элементом. Анализ пар данных представля­ет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную применимость, так как наборы пар данных встречаются редко, при этом не исключена возможность их неверного использования.

Анализ пар данных имеет достаточно ограниченное применение, поскольку доступной является лишь очень узкая выборка достаточно схожих объектов, при этом трудно количественно определить по­правки, относимые ко всем имеющимся переменным параметрам. Поправка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отли­чается репрезентативностью, как единственная продажа не отражает рыночной стоимости. Тем не менее, даже если доступны только ог­раниченные данные, этим методом не следует пренебрегать. Необхо­димо определить с его помощью поправки, затем проверить их по­средством других методов. Важно, чтобы оценщик использовал все аналитические инструменты, соответствующие оценочной задаче. Аналогичный метод — метод анализа групп данных. Он предус­матривает группирование данных по таким независимым перемен­ным, как дата продажи и расчет эквивалентных типичных показате­лей стоимости. Такие группы анализируют попарно, чтобы опреде­лить зависимый переменный показатель (например, цену за единицу площади или соотношение фасадной длины и площади).