Сравнительный подход

Анализ пар данных и групп данных представляет собой вариант анализа чувствительности. Анализ чувствительности — это метод, применяемый для определения влияния отдельных переменных на стоимость.

В оценочной деятельности все чаще применяют статистический анализ рыночных данных. Наиболее часто в оценке используется корреляционно-регрессионный анализ. Этот метод при наличии хо­рошей базы данных позволяет получить очень хорошие и убедитель­ные результаты. Эффективность регрессионного анализа ограничена числом элементов сравнения или факторов, влияющих на цену. Чем больше факторов отражает сделка, тем более многочисленной долж­на быть база данных, чтобы идентифицировать взаимосвязи. Графический анализ является вариантом статистического анали­за, позволяющим оценщику сделать вывод посредством визуальной интерпретации данных графического изображения и применения статистических методов подбора кривых.

В методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок используются такие показатели расходов, как затраты для ремонта или расходы на получение лицензии. Важно, чтобы сделанные по­правки соответствовали средним рыночным показателям. Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, ко­торые используют данные, не имеющие прямого отношения к оце­ниваемому или сравниваемым объектам. Вторичные данные харак­теризуют общий рынок недвижимости. Как правило, информацию о них получают из специализированных изданий по недвижимости. Капитализация арендных различий может использоваться для по­лучения поправки, когда арендные убытки, понесенные сопостави­мым объектом. Они могут отражать конкретный недостаток у сопос­тавимого объекта, например отсутствие лифта в малоэтажном офис­ном здании или плохую автостоянку у розничного магазина.

Качественные методы анализа

Относительный сравнительный анализ заключается в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без исполь­зования расчетов. Многие оценщики применяют этот метод, по­скольку он отражает несовершенный характер рынков недвижи­мости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым объектом собственности. В отличие от количественного анализа поправки в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном виде или в процентных значениях. Метод экспертных оценок представляет собой модификацию относительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоставимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке. Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных участников рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую информацию необходимо рассматривать как вторичные данные, которые не следует использовать в качестве единственного критерия для определения поправок или сверки показателей стоимости.

Сравнительный анализ

Сравнительный анализ — это общий термин, используемый для обозначения процедуры, в которой применяют методы количественного и/или качественного анализа для определения показателя стоимости в методе сравнения продаж. Оба метода можно использовать по отдельности или вместе.

Поправки, полученные посредством сравнительного анализа, мо­гут выражаться как процентные значения, денежные суммы или описание, где четко формулируется объем различий в элементе сравнения между оцениваемым и сопоставляемым объектом. Процедура анализа включает пять основных этапов.

1. Выявление элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого типа собственности.

2. Сравнение характеристик оцениваемого и сопоставляемых объектов, а также определение различий по каждому элементу сравнения. Каждую количественную поправку необходимо адекватно объяснить, чтобы третьей стороне была понятна аргументация, лежащая в основе данной поправки.

3. Определение итогового значения поправки для каждого сопоставимого объекта, умножение его на цену продажи или удельную цену сопоставимого объекта, чтобы получить диапазон цен продажи или удельных цен для оцениваемого объекта. При этом итоговое значение поправки рассчитывается как разность между общей положительной и общей отрицательной поправками.

4. Сравнение всех скорректированных сопоставимых объектов и классификация их относительно оцениваемого объекта собственности по параметрам, которые превосходят оцениваемый объект, равны или уступают им.

5. Проведение качественного анализа для сверки диапазона пока­зателей стоимости с оцениваемым объектом.

Оценщик может использовать как количественные поправки, так и качественный анализ в ходе сравнительного анализа. Обычно ко­личественные поправки делают до проведения качественного анали­за. Оценочные отчеты, включающие качественный анализ, часто требуют более широкой аргументации.

Согласование показателей стоимости

Согласование (обобщение) показателей стоимости является по­следним и достаточно важным этапом метода сравнительного анали­за. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показа­тели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и не­достатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных дан­ных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе вывода о стоимости объекта оценки.

В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный по­казатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями стоимости, полученными с помощью других методов оценки.

1.3. Метод соотнесения цены и дохода

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположе­нии, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по анало­гичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода мож­но использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимос­ти. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо дей­ствительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множи­тель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчиты­вается по формуле

Сн = ПВДоц (ДВДоц) × ВРМср  или

Сн = ПВДоц (ДВДоц) × (Ца1 / ПВД1 + … + Цап / ПВДп) : п ,

где: Сн — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВД — потенциальный валовой доход; ДВД — действительный валовой доход; ВРМ — валовой рентный мультипликатор; Ца — цена продажи аналогичного объекта недвижимости; Оц — оцениваемый объект; а — аналогичный объект недвижимости; п — число используемых аналогов.

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возмож­ность получения достоверной рыночной и экономической информа­ции. К недостаткам метода можно отнести невозможность до­стижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому опе­рационному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операци­онного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, про­водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви­жимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться фор­мулой

Сн = ЧОДоц / ОККср  или

Сн = ЧОДоц / ( ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДп/Цп) : п ,

где Сн — расчетная рыночная цена объекта оценки; ЧОД — чистый операционный доход; Ца — цена аналога; Оц — оцениваемый объект; а — аналог; п — число аналогов, используемых для оценки.

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

2.1. ЗАДАЧА № 1.

Определите стоимость объекта недвижимости затратным подходом. Ставка земельного налога 3,5 руб./кв.м. Площадь земельного участка 2000 кв.м. Стоимость строительства главного сооружения 500 тыс. у. ед. Косвенные издержки составляют 16 % стоимости главного сооружения. Норма прибыли на вложенный капитал 25%. Износ сооружения 4 %. Стоимость вспомогательного сооружения 10 тыс. у. ед. Износ вспомогательного сооружения 5%.

РЕШЕНИЕ:

Стоимость объекта = Стоимость земли + стоимость строений - износ

1)      Находим нормативную цену участка.

Цн.уч. = Сз.н. × 200 × Пуч.,

Где Цн.уч. – нормативная цена земли,

Сз.н. – ставка земельного налога,

Пуч. – площадь участка.

Цн.уч. = 3,5 × 200 × 2000 = 1 400 000 руб.

2)      Находим стоимость строений.

Косвенные издержки = 80 000 у. ед.

Стоимость главного строения = стоимость строительства + издержки + прибыль

Стоимость главного строения =  500 000 + 80 000 + 125 000 = 705 000 у. ед.

Стоимость всех строений = 705 000 + 10 000 = 715 000 у. ед.

3)      Износ главного сооружения составляет 4 %, т.е. 20 000 у. ед.

Износ вспомогательного сооружения составляет 5 %, т.е. 500 у. ед.

Общий износ = 20 500 у. ед.

4)Стоимость объекта недвижимости = 1 400 000 + 715 000 – 20 500 = 2 094 500 у. ед.

ОТВЕТ: 2 094 500 у. ед.

2.2. ЗАДАЧА № 2.

Определить стоимость собственности (всего объекта недвижимости), если стоимость земли 300 тыс. у. ед., чистый операционный доход для всего объекта недвижимости = 100 тыс. у. ед., коэффициент капитализации для земли = 8 %, коэффициент капитализации для здания = 15 %.

РЕШЕНИЕ:

Стоимость объекта недвижимости доходным подходом = ЧОД / Ккап.,

Где ЧОД – чистый операционный доход, 

Ккап. – Коэффициент капитализации.

1)      Находим чистый операционный доход земли.

ЧОДзем. = Стоимость земли × Ккап. зем., где

Ккап. зем - коэффициент капитализации земли.

ЧОДзем. = 300 000 × 0,08 = 24 000 у. ед.

2)      Находим чистый операционный доход здания

ЧОДзд. = ЧОДобщ. - ЧОДзем.,

ЧОДзд. = 100 000 – 24 000 = 76 000 у. ед.

3)      Находим стоимость здания.

Стоимость здания = ЧОДзд. / Ккап. зд.,

Где Ккап. зд. – коэффициент капитализации здания.

Стоимость здания  = 76 000 / 0,15 = 506 667 у. ед.

4)      Стоимость всего объекта недвижимости = стоимость земли  + стоимость здания

5)      Стоимость всего объекта недвижимости = 300 000 + 506 667 = 806 667 у. ед.

ОТВЕТ: 806 667 у. ед.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственно­сти и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рын­ка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимо­сти: зданиями, сооружениями, а также земельными участками оп­ределенного целевого назначения.

  Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает ин­ститут независимой оценки собственности, без которого невозмож­но становление права собственности и демократизация экономиче­ской жизни. [2]

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и дру­гих) недвижимого имущества необходима:

— при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

— при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмис­сии акций;

— при кадастровой оценке для целей налогообложения объек­тов недвижимости: зданий и земельных участков;

— для страхования объектов недвижимости;

— при кредитовании под залог объектов недвижимости;

— при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

— при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;