Лекции по "Финансовый менеджмент"

1.Выбрать оптимальный тип портфеля:

а)доход за счет процентов и дивидендов;

б)доходы за счет курсовой разницы;

2.Определить приемлемое для себя сочетание риска и дохода портфеля.

3.Определить первоначальный состав портфеля. Агрессивный и консервативный инвестор.

4.Выбрать схему дальнейшего управления портфелем.

Финансовый леверидж – (средство для достижения цели) представляет собой соотношение между облигациями и привелигированными акциями с одной стороны и обыкновенными акциями – с другой.

    О + А1

Л =

            А2 

О – облигации,

А1 – привелигированные акции,

А2 – обыкновенные акции.

Финансовый леверидж является показателем финансовой устойчивости АО. Высокий уровень левериджа – явление опасное, так как ведет к финансовой неустойчивости.

Аннуитет – инвестиции, приносящие вкладчику определенный доход через регулярные промежутки времени. В основном, это вложение средств в страховые и пенсионные фонды, которые выпускают долговые обязательства, используемые владельцами на покрытие непредвиденных расходов в будущем. Пенсионные фонды обеспечивают своих клиентов денежными средствами после выхода на пенсию. Страховые компании при страховании жизни могут предложить получателю денег по страховому полису единовременную выплату или аннуитет.

Инфляция – обесценивание бумажных денег и безналичных денежных средств, не разменянных на золото. Инфляция проявляется в росте цен. Если уровень инфляции 2-3% в год, это не требует каких-либо мер, инфляция больше 10% в год свидетельствует о больной экономике.

Дефляция связана с падением цен. Значительная дефляция ведет к экономическому спаду, резкому ухудшению условий предпринимательства и экономическому кризису.

Стагфляция – состояние экономики, характеризующее сочетание одновременно протекающих процессов стагнации в экономическом росте и инфляции.

Тема 5.Дисконтирование и индексация капитала

Финансовые ресурсы, материальную основу которых составляют деньги, имеют временную ценность, которая может рассматриваться в 2-х аспектах.  Первый аспект  связан с покупательной способностью денег. Денежные средства в данный момент и через определенный промежуток времени при равной номинальной стоимости имеют совершенно разную покупательную способность из-за инфляции. Второй аспект связан с обращением денежных средств как капитала и получением доходов от этого оборота. Деньги как можно быстрее должны делать новые деньги. Имеются два варианта вложений:

1)При вложении 10 тыс.руб. доход через год составит 10 тыс.руб. или 100%;

2)При вложении 10 тыс.руб. доход через 3 месяца составит 2,5 тыс.руб. или 25%.

Выгоднее принять второй вариант , так как сумма денежных средств, получается после трех месяцев, может быть вновь пущена в оборот и принести дополнительный доход. При четырех оборотах за год доход составит 14,4 тыс.руб., т.е. больше на 4,4 тыс.руб. чем в первом варианте.

Этот дополнительный доход определяется с помощью методов дисконтирования доходов. Дисконтирование дохода – это приведение дохода к моменту вложения капитала. Коэффициент приведения определяется по формуле:

           t

а =

        1+n

t – число лет,

n – норма доходности.

Дисконтирующий множитель позволяет определить современную стоимость (финансовый эквивалент) будущий денежной суммы, т.е. уменьшить ее на доход, нарастающий за определенный срок по правилу сложных процентов. На практике обычно используются таблицы с заранее исчисленными значениями. Для определения  наращенного капитала и дополнительного дохода с учетом дисконтирования используются формулы:

1) К1=К (1+n)t

К – размер вложения капитала

n – ставка доходности

t – число лет.

2) D = K (1+n)t – K0

n – ставка доходности

t – число лет.

Дополнительный доход (D), будущая стоимость капитала (К1) были определены с помощью компаудинга. Компаудинг – процесс перехода от текущей стоимости капитала к его будущей стоимости. Процесс противоположный компаудингу, называется дисконтирование. Дисконтирование – это процесс,  определения сегодняшней стоимости денег, когда известна их стоимость на какой-то момент в будущем.

Дисконтирование дохода применяется для оценки будущих денежных поступлений (прибыль, проценты, дивиденды) с позиции текущего момента. Инвестор, сделав вложения капитала должен руководствоваться следующими положениями:

1)происходит постоянное обесценивание денег;

2)желательно периодическое поступление дохода на капитал, в размере не ниже определенного минимума.

Инвестор оценивает, какой доход он может получить в будущем и какую максимально возможную сумму финансовых ресурсов допустимо вложить в данное дело. Эта оценка производится по формуле:

           Кt

К =

       (1+n)t

Для измерения динамики экономических процессов за какой-то период времени используется относительный показатель-индекс, который может использоваться:

1)как прием анализа динамики показателей;

2)как экономический инструмент государственного регулирования.

В этом случае индексация – это способ сохранения реальной величины денежных ресурсов по их покупательной способности в условиях инфляции.

При анализе и прогнозе финансовых ресурсов необходимо учитывать изменение цен, для чего используют индекс цен. Индекс цен – показатель, характеризующий изменение цен за определенный период времени:

        P1

i=

        P0

P1 – цена конкретного товара отчетного периода,

P0 - цена базисного периода.

Индекс цен могут применяться:

а)для оценки динамики покупательной возможности в истекшем периоде;

б)в прогнозировании необходимых в будущем финансовых средств исходя из складывающейся тенденции цен.

Для анализа и прогноза количественных показателей хозяйственной деятельности применяются также индексы стоимости (выручки, товарооборота), физического объема (выпуск продукции) количества, структуры.

           P1g1

ic =

           P1g0

g0 – количество товаров за прошлый период

           P0g1

i0 =

           P0g0

          g1             g1P0

ic =              =  

           g0             g1P0

                                   g1P0

Icтруктур            =               

                        g1P0

Р0 – средняя цена прошлого периода.

Тема 6.Оценка недвижимости, приносящей доход

На стоимость недвижимости влияют различные факторы, которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату. Рыночная стоимость недвижимости рассматривается как отражение будущих экономических условий, что основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективный и перспективный. Ретроспективная оценка -  это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. Перспективная оценка – это оценка ее стоимости к концу планового периода строительства предприятий.

Существует три метода определения стоимости недвижимости:

1)затратный;

2)сравнения продаж;

3)капитализация дохода.

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один может быть более важным в конкретном задании. Метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопившуюся амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устаревания, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей долга, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленно собственности, где собственники перебивают цену  инвесторов. Содержание этих методов заключается в следующем.

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства копии или замены для зданий и после вычитания износа и устаревания в структурах по всем причинам. Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравнимые продажи». Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости можно падать.

Оценщик вычисляет степень сложности или различия между объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения: условия финансирования; условия продажи; условия рынка; размещение; физическая характеристика; экономическая характеристика; использование; недействительные компоненты стоимости; переданные права на недвижимость; права собственности на недвижимость.

Цена объекта недвижимости определяется выгодой от проданных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с действующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом корректировки является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки бывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду вызывает разные варианты договоров:

1)финансирование сделки кредитором, т.е. продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель – должник требует для получения кредита. В этом случае из продажной цены вычитают  сумму процентов;

2)финансирование сделки продавцом, т.е. продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применять дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночном уровне процентов.

Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно продать собственность и если между участниками сделки существует  какая-то связь, и по цене выше рыночной, если покупателю необходимо срочно купить собственность.

Состояние рынка – это изменение рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении, в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физическая характеристика объекта недвижимости включает в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды и др. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.

Экономическая характеристика объекта недвижимости включает в себя расходы, качество управления, условия и сроки аренды, величину дохода или прибыли и т.д. Данное сравнение относится только к объектам недвижимости, приносящим доход.

При определении возможного использования объекта оценки после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать объекты недвижимости, если один из них после продажи может быть использован не так, как объект оценки, т.е. перепрофилирован.

Недействительные компоненты сделки – это компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. При сравнении недействительные компоненты стоимости выделяются отдельно от объекта недвижимости.

Далее применяется стоимостные корректировки к цене продаж каждой сравнимой недвижимости, включая рассмотрение частей недвижимости.

Капитализация дохода – это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременную получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал. Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т.е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.