Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества

В методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок используются такие показатели расходов, как затраты для ремонта или расходы на получение лицензии. Важно, чтобы сделанные поправки соответствовали средним рыночным показателям. Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, которые используют данные, не имеющие прямого отношения к оцениваемому или сравниваемым объектам. Вторичные данные характеризуют общий рынок недвижимости. Как правило, информацию о них получают из специализированных изданий по недвижимости. Капитализация арендных различий может использоваться для получения поправки, когда арендные убытки, понесенные сопоставимым объектом. Они могут отражать конкретный недостаток у сопоставимого объекта, например отсутствие лифта в малоэтажном офисном здании или плохую автостоянку у розничного магазина.

Качественные методы анализа

Относительный сравнительный анализ заключается в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без использования расчетов. Многие оценщики применяют этот метод, поскольку он отражает несовершенный характер рынков недвижимости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым объектом собственности. В отличие от количественного анализа поправки в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном виде или в процентных значениях. Метод экспертных оценок представляет собой модификацию относительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоставимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке. Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных участников рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую информацию необходимо рассматривать как вторичные данные, которые не следует использовать в качестве единственного критерия для определения поправок или сверки показателей стоимости.

Сравнительный анализ

Сравнительный анализ — это общий термин, используемый для обозначения процедуры, в которой применяют методы количественного и/или качественного анализа для определения показателя стоимости в методе сравнения продаж. Оба метода можно использовать по отдельности или вместе.

Поправки, полученные посредством сравнительного анализа, мо­гут выражаться как процентные значения, денежные суммы или описание, где четко формулируется объем различий в элементе сравнения между оцениваемым и сопоставляемым объектом. Процедура анализа включает пять основных этапов.

1. Выявление элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого типа собственности.

2. Сравнение характеристик оцениваемого и сопоставляемых объектов, а также определение различий по каждому элементу сравнения. Каждую количественную поправку необходимо адекватно объяснить, чтобы третьей стороне была понятна аргументация, лежащая в основе данной поправки.

3. Определение итогового значения поправки для каждого сопоставимого объекта, умножение его на цену продажи или удельную цену сопоставимого объекта, чтобы получить диапазон цен продажи или удельных цен для оцениваемого объекта. При этом итоговое значение поправки рассчитывается как разность между общей положительной и общей отрицательной поправками.

4. Сравнение всех скорректированных сопоставимых объектов и классификация их относительно оцениваемого объекта собственности по параметрам, которые превосходят оцениваемый объект, равны или уступают им.

5. Проведение качественного анализа для сверки диапазона показателей стоимости с оцениваемым объектом.

Оценщик может использовать как количественные поправки, так и качественный анализ в ходе сравнительного анализа. Обычно количественные поправки делают до проведения качественного анализа. Оценочные отчеты, включающие качественный анализ, часто требуют более широкой аргументации.

Согласование показателей стоимости

Согласование (обобщение) показателей стоимости является последним и достаточно важным этапом метода сравнительного анализа. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе вывода о стоимости объекта оценки.

В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный показатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями стоимости, полученными с помощью других методов оценки.

1.3.  Метод соотнесения цены и дохода

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Сн = ПВДоц (ДВДоц) × ВРМср  или

Сн = ПВДоц (ДВДоц) × (Ца1 / ПВД1 + … + Цап / ПВДп) : п ,

где: Сн — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВД — потенциальный валовой доход; ДВД — действительный валовой доход; ВРМ — валовой рентный мультипликатор; Ца — цена продажи аналогичного объекта недвижимости; Оц — оцениваемый объект; а — аналогичный объект недвижимости; п — число используемых аналогов.

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода можно отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой

Сн = ЧОДоц / ОККср  или

Сн = ЧОДоц / ( ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДп/Цп) : п ,

где Сн — расчетная рыночная цена объекта оценки; ЧОД — чистый операционный доход; Ца — цена аналога; Оц — оцениваемый объект; а — аналог; п — число аналогов, используемых для оценки.

 

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

2.1. ЗАДАЧА № 1.

Определите стоимость объекта недвижимости затратным подходом. Ставка земельного налога 3,5 руб./кв.м. Площадь земельного участка 2000 кв.м. Стоимость строительства главного сооружения 500 тыс. у. ед. Косвенные издержки составляют 16 % стоимости главного сооружения. Норма прибыли на вложенный капитал 25%. Износ сооружения 4 %. Стоимость вспомогательного сооружения 10 тыс. у. ед. Износ вспомогательного сооружения 5%.

РЕШЕНИЕ:

Стоимость объекта = Стоимость земли + стоимость строений - износ

1. Находим нормативную цену участка.

Ц_н.уч. = С_з.н. × 200 × П_уч.,

Где Ц_н.уч. – нормативная цена земли,

С_з.н. – ставка земельного налога,

П_уч. – площадь участка.

Ц_н.уч. = 3,5 × 200 × 2000 = 1 400 000 руб.

2. Находим стоимость строений.

Косвенные издержки = 80 000 у. ед.

Стоимость главного строения = стоимость строительства + издержки + прибыль

Стоимость главного строения =  500 000 + 80 000 + 125 000 = 705 000 у. ед.

Стоимость всех строений = 705 000 + 10 000 = 715 000 у. ед.

3. Износ главного сооружения составляет 4 %, т.е. 20 000 у. ед.

Износ вспомогательного сооружения составляет 5 %, т.е. 500 у. ед.

Общий износ = 20 500 у. ед.

4)Стоимость объекта недвижимости = 1 400 000 + 715 000 – 20 500 = 2 094 500 у. ед.

ОТВЕТ: 2 094 500 у. ед.

 

2.2. ЗАДАЧА № 2.

Сопоставимый объект был продан за 100 000 у. ед. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого 5 отличий. Отличия представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Отличие	Характеристика	Корректировка
Местоположение	Уступает	8 %
Условия продажи	Уступает	5 %
Физические характеристики	Превосходит	5 %
Рыночные условия	Превосходит	6 %
Льготное финансирование	Превосходит	8 %

Определить стоимость объекта недвижимости.

РЕШЕНИЕ:

Решение приводится в таблице 2.

Таблица 2.

Наименование	Объект оценки
Цена продажи сопоставимого объекта, у. ед.	100 000
Местоположение, корректировка	-8 %
Цена после корректировки	92 000
Условия продажи, корректировка	-5 %
Цена после корректировки	87 400
Физические характеристики, корректировка	+5 %
Цена после корректировки	91 770
Рыночные условия, корректировка	+6 %
Цена после корректировки	97 276,2
Льготное финансирование, корректировка	+8 %
Цена после корректировки	105 058,29

ОТВЕТ: Стоимость объекта недвижимости составляет 105 058,29 у. ед.

 

2.3. ЗАДАЧА № 3.

Определить стоимость собственности (всего объекта недвижимости), если стоимость земли 300 тыс. у. ед., чистый операционный доход для всего объекта недвижимости = 100 тыс. у. ед., коэффициент капитализации для земли = 8 %, коэффициент капитализации для здания = 15 %.

РЕШЕНИЕ:

Стоимость объекта недвижимости доходным подходом = ЧОД / К_кап.,

Где ЧОД – чистый операционный доход, 

К_кап. – Коэффициент капитализации.

1. Находим чистый операционный доход земли.

 ЧОД_зем. = Стоимость земли × К_{кап. зем.}, где

К_{кап. зем} - коэффициент капитализации земли.

ЧОД_зем. = 300 000 × 0,08 = 24 000 у. ед.

2. Находим чистый операционный доход здания

 ЧОД_зд. = ЧОД_общ. - ЧОД_зем.,

ЧОД_зд. = 100 000 – 24 000 = 76 000 у. ед.

 

3. Находим стоимость здания.

Стоимость здания = ЧОД_зд. / К_{кап. зд.},

Где К_{кап. зд.} – коэффициент капитализации здания.

Стоимость здания  = 76 000 / 0,15 = 506 667 у. ед.

4. Стоимость всего объекта недвижимости = стоимость земли  + стоимость здания
5. Стоимость всего объекта недвижимости = 300 000 + 506 667 = 806 667 у. ед.

ОТВЕТ: 806 667 у. ед.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обобщив все вышеизложенное можно  сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

  Разумеется, и сегментация рынка,  и позиционирование продукта  – все это лишь инструменты,  которые используются для достижения  главной задачи – принятия  оптимального экономического решения,  приносящего максимальный доход  предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.