Методы оценки земли

 Таблица 8.

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения №5

Позиция сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	-	Не требуется
Интенсивность дорожного движения	На 10  хуже, чем у оцениваемого участка	+10
Размер, га	На 35 лучше, чем у оцениваемого участка	Не требуется
Общая поправка		-25

 

Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 таблицы 3.

В рассматриваемом  примере среднее значение цены – 2032,0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) – 1920,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет – 1920,0 руб. (данные по медиане).

После установления стоимости единицы сравнения  или стоимости базового участка  можно определить рыночную стоимость  отдельных земельных участков, внося  поправки на их отличительные параметры.

 

Задача  №3. Определение рыночной стоимости земельного участка

                     методом определения затрат на  освоение.

 

      Определить рыночную стоимость  земельного участка при следующих  исходных данных. Инвестор планирует  купить свободный земельный участок  размером 3 га, разбить его на 6 индивидуальных  участков, построить на них дома (дачи) и продать, получив при  этом прибыль.

Общая выручка  от продажи всех индивидуальных участков составляет 3600 тыс. руб. (600 тыс.руб. х 6 участков). Текущая стоимость общих издержек 2380 тыс.руб. ставка дисконтирования 11%.

 

Решение.

      Разработан график продаж, предусматривающий  продажу одного земельного участка  в месяц. Эта выручка дисконтируется  в текущую стоимость по 11% ставке  за 6-летний период.

600*6/(1+0,11)¹ = 3243,24 тыс.руб.

Таким образом, стоимость освоенного земельного участка  составит:

3243,24 – 2380 = 863,24 тыс.руб.

 

 

 

 

Задача №4. Определение рыночной стоимости земельного участка

                      методом техники остатка.

 

         Определить  рыночную стоимость земельного  участка при следующих исходных  данных:

Стоимость или проектные затраты  на сооружение здания 420 тыс.руб. Годовой чистый доход объекта составляет 60 тыс.руб. Ставка дохода на инвестиции 11%, продолжительность экономической жизни сооружения 35 лет.

 

Решение.

Таблица 9.

Расчетные показатели	Значение, тыс.руб.
1. Чистый доход за первый год	60
2. Доход от здания: 11%-ый доход от инвестиций +3%-ый возврат  инвестиций за 35 лет  110/35 = 3,14% 11%+3% = 14% 0,14*420=58,8	58,8
3. Остаточный доход земли (60-58,8)	1,2
4. Стоимость земли при капитализации  дохода по 11%-ой ставке на инвестиции  без ограничения срока, так  как земля не изнашивается (1,2/0,11=10,9)	10,9
5. Общая стоимость объекта (420+10,9)	430,9

 

 

 

 

 

 

Заключение

       В данной работе  на тему: «Методы оценки земли»  были рассмотрены и применены  следующие подходы и методы:

1) сравнительный (метод прямого  сравнительного анализа, метод  базового участка);

2) затратный (метод определения  затрат на освоение);

3) доходный подход (техника остатка  дохода для земли);

Каждый из рассмотренных выше методов  оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих  различные источники для получения  информации.

При использовании затратного подхода, следует получить сведенья о рыночной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа  рыночных продаж, то источником информации будут являться банки данных о  сделках с недвижимостью. Для  расчетов по методам на основе доходного  подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой  собственности, так и из публичных  отчетов.

В условиях рынка недвижимости все  три подхода при использовании  достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность  потенциального пользователя, а также  возможную низкую эффективность  использования данного участка  земли, результаты расчетов по приведенным  выше методам оценки земли могут  и не совпадать.

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1.  Хавин  Д.В. и др. Оценка земли. Учебное  пособие. – Н.Новгород, 2005

 

2. Оценка  недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей  «ТАНДЕМ», 2003.

 

3. Антикризисное  управление: Учебник. – 2-е изд., доп. и перераб. / под ред. Э.М.  Короткова. – М.: ИНФРА-М, 2005.

 

4. Справочно-правовая  система «Гарант»