План организации оценки недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ОБЛАСТНОЙ 

СОЦИАЛЬНО-ГУМАНИТАРНЫЙ ИНСТИТУТ

Кафедра менеджмента и  маркетинга 
 
 
 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ 

на тему

«ПЛАН ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                 Выполнил: студент 4 курса

                                                 экономического факультета

                                                 Машков Д. С.

                                                 Проверил:

                                                 профессор д.э.н.

                                                 Хижняк А.Н. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Коломна 2009 г

     ВВЕДЕНИЕ 

     Происходящие  в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определённого целевого назначения.

     Необходимым элементом рыночной экономики выступает  институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.

     В первую очередь это касается рынка  недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

     Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

     - при операциях купли-продажи или  сдачи в аренду;

     - при акционировании предприятий  и перераспределении имущественных долей;

     - при кадастровой оценке для  целей налогообложения объектов  недвижимости: зданий и земельных участков;

     - для страхования объектов недвижимости;

     - при кредитовании под залог  объектов недвижимости;

     - при ликвидации объектов недвижимости;

     - при исполнении права наследования, судебного приговора;

     - при других операциях, связанных  с реализацией имущественных  прав на объекты недвижимости. 
 
 
 

     1. ПЛАН ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 

     1.1 Понятие недвижимости 

     Деление имущества на движимое и недвижимое берёт своё  начало со времён римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотъемлемо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

     В Гражданском Кодексе (ст. 130) дается чёткое определение термина «недвижимая  вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения».

     В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможнее, в том числе здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы [6].

     Здесь к объектам недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы. Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

     1.2 План оценки недвижимости 

     Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения  стоимости. Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких этапов. Его можно разделить на следующие стадии:

     1. Определение проблемы.

     2. Предварительный осмотр объекта  и заключение договора на оценку.

     3. Сбор и анализ данных.

     4. Оценка земельного участка.

     5. Применение трёх подходов к  оценке объекта недвижимости.

     6. Согласование результатов, полученных  с помощью различных подходов.

     7. Подготовка отчёта и заключения  об оценке.

     8. Доклад об оценке.

     Рассмотрим  основные и наиболее важные этапы  проведения оценки недвижимости. Соблюдение всех необходимых условий процесса оценки приводит к наилучшим результатам [1].

     1 Этап. Определение  проблемы. Задача оценки объекта недвижимости определяется четырьмя составляющими, к числу которых относятся идентификация объекта или объектов, которые подлежат оценке; определение оцениваемых прав собственности; определение цели проведения оценки; установление даты, на которую производится оценка [7].

     1. Идентификация объекта недвижимости. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, и фактические характеристики.

     2. Выявление предмета оценки. Важнейший  момент при осуществлении оценки объекта недвижимости – выявление предмета оценки, то есть того, что подлежит оценке, - весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права.

     3. Определение даты оценки. Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причём изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса.

     Дата  оценки стоимости объекта важна  также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость  оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатёжеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.

     4. Формулирование цели и функции  оценки. Определение цели оценки – очень важный этап. От цели оценки зависит выбор её методики. Неправильно сформулированная цель влечёт за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчёте по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчёте. Использование полученных результатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации.

     Цель  оценки определить вид стоимости, которую  требуется определить. Функция оценки – это сфера её последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости.

     5. Ознакомление заказчика с ограничительными  условиями. На первой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчёте об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.

     Ниже  приведены некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости.

     1. При подготовке отчёта об оценке  объекта используются прогнозные  данные о будущих прибылях  и амортизационных отчислениях,  полученные от заказчика.

     2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.

     3. В процессе оценки специальная  юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.

     4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных  условиях и предполагаемых краткосрочных  факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.

     5. Данная оценка действительна  лишь на дату оценки, указанную  в данном отчёте, и для целей,  указанных в нём.

     6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.

     7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют  конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.

     8. Отчёт об оценке должен рассматриваться  как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.

     9. Заключение и отчёт об оценке  объекта недвижимости представляют  собой точку зрения эксперта-оценщика  без каких-либо гарантий с его  стороны в отношении последующей реализации имущества.

     10. Эксперт-оценщик не представляет  никаких гарантий и обязательств  по поводу сохранности имущества  и отсутствия нарушений действующего  законодательства.

     11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика  всей необходимой для оценки  информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.

     При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

     12. Заказчик обеспечивает личное  ознакомление эксперта-оценщика  с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации [4].