Практика управления подземными объектами недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

КАФЕДРА ГЕОИНФОРМАТИКИ И КАДАСТРА

РЕФЕРАТ НА ТЕМУ:

«ПРАКТИКА УПРАВЛЕНИЯ ПОДЗЕМНЫМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ»

Томск, 2011.

Подземные территории - стратегический ресурс

Мировой опыт стран Европы, Северной Америки и Юго-Восточной Азии показывает, что рост интенсивности освоения и комплексности использования подземного пространства мегаполисов, как одно из магистральных направлений их территориального развития, способствует решению ряда сложнейших социальных, градостроительных, транспортных, экологических и других задач. Под землей благополучно и взаимосвязано размещаются многие объекты инженерно-транспортной социальной и производственной инфраструктуры. Обеспечивается интеграция подземных и наземных сооружений. Все это позволяет эффективно использовать территориальный ресурс, существенно сэкономить площади дефицитных городских земель, содействовать охране особо ценных угодий и объектов, снизить загазованность и зашумленность территорий.

Перспективность освоения подземного пространства подтверждается мировым опытом. Одним из пионеров подземного строительства является густонаселенная Япония. Коммерческое освоение подземных пространств там началось еще в 30-х годах прошлого века. Тогда в Токио открылся первый подземный торговый центр «Магазин-Метро», рассчитанный на пассажиров пригородных электричек. В настоящее время в стране функционирует около ста подземных «ярмарок» общей площадью около 1 млн. кв. м. Самый большой «подземный» город (по протяженности подземных путей и площади подземных помещений) находится под Монреалем. Там расположены 29 км переходов, 2 автовокзала, 5 станций метро, 40 отделений банков, 200 ресторанов, 2000 бутиков и 40 залов кинотеатров. В деловом районе Лондона Canary Warf многие здания соединяются подземными торговыми галереями. Самый большой торговый центр Парижа «Форум-дез-Аль» на четыре уровня уходит под землю. В Норвегии возведен крупнейший спортивный комплекс на глубине 18 м от поверхности земли, общая площадь которого равна 7 тыс. кв. м. По мере развития технологий проекты девелоперов в сфере освоения подземного пространства становятся все масштабнее. Например, в Шанхае строится первая в мире подземная гостиница. Необычный проект шанхайских архитекторов подразумевает сооружение пятизвездочного отеля на месте бывшей огромной каменоломни, после завершения работ на которой на поверхности земли остался карьер глубиной почти в 100 м. Предполагается, что гостиница будет уходить вглубь на 21 этаж. Стоимость проекта оценивается в сумму около $75 млн. В Москве весьма успешно функционируют подземный ТК «Охотный ряд» и полуподземный «Тверской пассаж». Под микрорайоном Раменки еще в 70-е годы на случай войны был построен целый подземный город, способный вместить до 15 тыс. человек. И все же по количеству подземных объектов Москва существенно отстает от Лондона, Парижа и других мировых столиц. Однако московские власти надеются сократить этот разрыв уже в ближайшие годы. Пока же в Москве доля площадей подземных сооружений в общей площади вводимых в эксплуатацию объектов не превышает 8%., что почти втрое ниже, чем у зарубежных городов-аналогов. Можно отметить лишь единичные яркие проекты комплексного использования подземного пространства (ТРК «Охотный ряд», деловой комплекс «Москва-Сити», проект «Велтон Парк») и ведущиеся экспериментальные разработки. Продолжающаяся традиционная застройка территорий объектами, которые могут, а в историческом ядре и должны быть размещены под землей, свидетельствует об отсутствии единой стратегии комплексного использования подземного пространства столицы. Необходимость применения методов целевого программирования и системного анализа диктуется комплексным, межведомственным характером проблемы, которая в целом связана с тем, что уровень развития системы государственного регулирования (управления) данной деятельностью, ее ресурсного, правового и научного обеспечения не соответствует сложности управляемой системы (понятийная сложность и многостадийность развития территории, ее растущая ценность). Проблема лежит на стыке градостроительства, землепользования и недропользования, тесно связана с аспектом безопасности и требует организации усилий разных специалистов. В то же время соответствующие виды законодательства крайне не системно и без взаимной увязки регулируют рассматриваемые отношения. В связи с тем, что подземные сооружения являются объектом капитального строительства, приоритетным является рассмотрение проблемы в рамках градостроительных отношений. Нормы градостроительного законодательства в универсальном порядке должны распространяться и на создание подземных сооружений с одновременным учетом специфики подземного градостроительства. Крайне слабо регулирует данный вопрос и смежное законодательство (земельное, а особенно - законодательство о недрах), а также законодательство о техническом регулировании.

При этом учтено, что правовой режим земельного участка законодательно распространен и на верхний 5-ти метровый слой недр, а также, то, что метровый «почвенный слой», включается согласно ЗК РФ в понятие «земельный участок». При размещении новых объектов на глубине до 5м, сооружаемых открытым способом, необходимо согласно градостроительному и земельному законодательству формирование земельного участка, оформление прав на него и получение разрешения на строительство. При строительстве как открытым, так и закрытым способом объектов на большей глубине, кроме того, действуют и нормы законодательства о недрах, требующие формирования участка недр и оформления лицензии на недропользование. Также как и при наземном строительстве, развитие системы подземных сооружений формируется последовательно путем градостроительного планирования, проектирования и зонирования, выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и собственно строительства.

Важно как можно быстрее обеспечить их «технологическую» увязку с соответствующими стадиями работ в отрасли недропользования, а также с оформлением прав на землю, (в т.ч. сервитутов) и установлением ограничений.

Цена строительства

Стоимость подземного строительства увеличивается в геометрической прогрессии с возведением каждого последующего подземного уровня. По подсчетам Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции, с каждым следующим уровнем подземного сооружения стоимость строительства возрастает на 30%, а при сложных геологических условиях она увеличивается еще более существенно. Особенно трудными обещают быть проекты в местах плотной существующей застройки.

Обычно стоимость подземного строительства существенно дороже наземного. В исторической части города невозможно построить много наземных уровней, поэтому сумма строительства может увеличиваться в зависимости от соотношения количества наземных и подземных уровней. Стоимость строительства подземной части может быть дороже наземного строительства на 50% и выше. Что касается сроков окупаемости проектов, здесь все зависит от многих факторов. Например, если у подземного гаража выгодное месторасположение, то сроки окупаемости могут быть сопоставимы с крупными наземными объектами.

Архитектурно-планировочные решения подземных объектов

Важнейшую роль в комплексном освоении подземного пространства городов играют архитектурно-планировочные  решения подземных объектов. К настоящему времени уже в значительной степени определились общие требования к городскому подземному строительству. В частности, предпочтительной признана такая его форма, при которой наземная и подземная части городской застройки сочетаются на основе принципов их максимального горизонтального и вертикального блокирования.

Сложность и высокий уровень ответственности подземных сооружений, значительное влияние их возведения в условиях плотной городской застройки на существующие окружающие объекты выдвигает целый ряд требований, которые необходимо учитывать при планировании, проектировании и строительстве этих сооружений. Основные из них сводятся к следующим:

1) Необходимость изучения строения и свойств грунтов на большую глубину, разработки прогнозов возможных изменений состояния окружающего грунтового массива и гидрогеологических условий, а также обследования оснований близрасположенной застройки, предопределяют значительное увеличение площади, объема и детальности инженерно-геологических изысканий по сравнению с требованиями действующих нормативных документов.

2) Применяемые конструктивные решения и технологии возведения подземных сооружений должны обеспечивать сохранность и нормальные условия эксплуатации окружающих наземных и подземных объектов, особенно памятников истории и архитектуры. Для решения этой задачи необходимо проводить математическое моделирование изменения напряженно-деформированного состояния грунтового массива, вмещающего в себя само подземное сооружение, а также основания существующих зданий, попадающих в зону влияния нового строительства.

3) При возведении и эксплуатации подземных сооружений первостепенное значение приобретает их защита от подземных вод, особенно при наличии помещений, где должно быть абсолютно сухо. Это требует при проектировании решать вопросы водопонижения, дренирования грунтов и устройства гидроизоляции.

4) При проектировании подземных сооружений необходимо также проектировать проведение геотехнического мониторинга, способного обеспечить как контроль в процессе выполнения принятых проектных решений, так и оперативную корректировку этих решений в случае необходимости.

К настоящему времени научными, проектными и строительными организациями уже накоплен большой опыт успешной реализации даже самых сложных проектов подземного строительства. Созданы новые прогрессивные конструктивные и технологические решения подземных объектов, в том числе для защиты окружающей застройки, разработаны методы расчета и численного моделирования поведения возводимого подземного объекта и находящихся в зоне его влияния существующих объектов, методы и средства мониторинга. Главный акцент при разработке проблемы комплексного освоения подземного пространства крупных городов приходится сегодня на поиск путей наиболее целесообразного размещения подземных объектов и наиболее рационального применения тех методов и средств их возведения, которые наработаны. Поэтому большое значение приобретает научно-техническое сопровождение городского подземного строительства, которое в последние годы стало одной из главных составляющих системы обеспечения его безопасности и надежности. Эксперты предупреждают, что особенно внимательно нужно относиться к инженерно-геологическому обследованию участка. При строительстве любых подземных сооружений всегда существуют риски обвала породы и подвижек грунта. Поэтому чтобы получить разрешение на строительство подземного объекта, нужно пройти сотни различных согласований. Проект должен соответствовать всем предъявляемым нормам.

Основные сложности при реализации проектов подземного строительства связаны с тем, что зачастую объекты строятся в центре города, в сложной системе подземных коммуникаций, в сложившейся исторической застройке с непростыми транспортными условиями. Нередко эти факторы вынуждают вести строительно-монтажные работы закрытым способом, методом «сверху-вниз», позволяющим вносить минимальные изменения в функционирование городской инфраструктуры. Однако такой метод сильно увеличивает стоимость работ, не позволяя привлечь частного инвестора на приемлемых для него условиях. Пока данные способы строительства широко развиты в западных странах.

Из-за недостаточно тщательно проведенных исследований при строительстве подземных сооружений, еще в 70-е годы под землю в Москве в районе Хорошевского шоссе ушло несколько домов. С тех пор хроника московских провалов насчитывает десятки инцидентов. Но все же эксперты отмечают, что в Москве, расположенной на каменной плите, ситуация с грунтами позволяет строить масштабные планы по освоению подземного пространства.

В Санкт-Петербурге риски у подобных проектов намного выше. Так, в начале 2008 года конкурсная комиссия по выбору инвестора комплексной реконструкции Апраксина двора в Санкт-Петербурге отказалась от проекта, который предусматривал масштабное подземное строительство на территории квартала. Предполагалось, что в рамках развития территории можно будет возвести многоэтажный торговый центр с подземной частью, однако участники комиссии отвергли эту идею, усомнившись в возможности ее реализации из-за геодезических особенностей. Под вопросом находится и судьба ряда других заявленных в Петербурге объектов.

Основные принципы развития систем подземных сооружений и их взаимосвязи в многофункциональных комплексах различного назначения

Освоение подземного пространства позволяет решать следующие задачи градостроительства:

- предельно компактно размещать здания и сооружения самого различного назначения в наиболее нужных для города местах, в том числе в условиях крайне стесненной застройки;

- совершенствовать транспортное обслуживание населения со значительным повышением скоростей сообщения благодаря использованию подземных рельсовых путей (электрифицированных железных дорог, метрополитена традиционного и новых модификаций, «скоростного трамвая»), а также благодаря организации на отдельных участках магистральных улиц и автомобильных дорог непрерывного движения;

- обеспечивать оптимальные условия для развития, эксплуатации и ремонта городских инженерных сетей;

- решать проблему постоянного и временного хранения непрерывно возрастающего парка легковых автомобилей и других видов транспорта;

- обеспечивать значительную экономию топливно-энергетических ресурсов.

Городское подземное строительство способствует оздоровлению городской среды: уменьшается загрязненность воздушного бассейна, снижаются уровни шумов и вибраций, появляется возможность увеличения площадей озелененных и обводненных территорий.

В первую очередь целесообразно размещать под землей объекты, в которых технологические процессы полностью автоматизированы и герметизированы или, наоборот, просты и не требуют большого количества обслуживающего персонала.

Подземные сооружения не нуждаются в каких-либо разрывах между собой и в нужных для города местах могут распространяться на большие площади. На пространственную организацию подземных сооружений почти не оказывает влияние рельеф, а благодаря созданию подземных транспортных и пешеходных путей могут быть обеспечены самые удобные условия движения с минимальной высотой перемещений по вертикали.

При определении зон наиболее активного подземного строительства решающим фактором должна являться социальная и технико-экономическая целесообразность использования тех или иных участков и зон города.

Проблема использования подземного пространства городов наиболее актуальна в их центральных, наиболее посещаемых районах, где преобладает капитальная опорная и исторически ценная застройка, а также в различных специализированных центрах и в общественно-транспортных комплексах. При этом подземные сооружения могут быть расположены практически повсеместно, в том числе под зданиями, улицами и площадями, а также под водой.

На характер и масштабы строительства подземных сооружений и их конструктивно-планировочные решения значительное влияние оказывает совокупность конкретных природно-климатических и антропогенных факторов.

К природно-климатическим факторам относятся показатели характерного температурно-влажностного и ветрового режима местности, особенности рельефа, геологии и гидрогеологии, наличие акваторий и др. К антропогенным факторам относится все то, что было ранее создано в городе человеком.

В крупных городах потенциально возможны значительные объемы подземного строительства. Ниже уровня поверхности земли может быть размещено до 70 % от общего объема гаражей, до 80 % складов, до 50 % архивов и хранилищ, до 30 % предприятий сферы обслуживания и других служб.

Номенклатура городских подземных сооружений

Перечень основных видов городских объектов, потенциально пригодных для размещения ниже уровня поверхности земли, включает: