Рынок недвижимости (на примере московского рынка недвижимости)

     Цены  на российском рынке недвижимости определяются совокупным действием многих факторов. Наиболее важные из них:

• 1. Наличие свободных средств у покупателей (физических и юридических лиц).
• 2. Доступность и цена кредитов для физических лиц на покупку недвижимости.
• 3. Наличие или отсутствие у инвесторов (физических и юридических лиц) возможности альтернативного вложения средств с большей доходностью, чем на рынке недвижимости (с сопоставимыми рисками).
• 4. Объем предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости (в частности, объемы вводимых построенных площадей).
• 5. Потребность строительных компаний в оборотных средствах (сверх того, что они могут взять в кредит у банков).
• 6. Доступность кредитных ресурсов для строительных компаний.

     Первые  три фактора формируют платежеспособный спрос на недвижимость. Если с первыми  двумя все ясно, то на третьем  факторе стоит остановиться подробнее. Значительная часть покупок на рынке недвижимости в последние годы определялась не желанием граждан купить жилье для улучшения жилищных условий, а стремлением вложить свободные средства в быстро растущий актив. При этом на принятие такого инвестиционного решения оказывает существенное влияние наличие альтернативных способов вложения средств.

     На  графике выше представлены в относительных  величинах (за 1 принято состояние  на июль 2003 года) цены на недвижимость в Москве и Петербурге, индекс РТС (цены на фондовом рынке) и цена нефти за последние 8 лет.

     Многие  отечественные аналитики считают, что прямой связи между ценами на фондовом рынке и ценами на рынке  недвижимости не существует. Однако если сравнить динамику их изменения, закономерности четко просматриваются. Обратите внимание на периоды с июля 2005 по октябрь 2006 года и с июля 2007 по июль 2008 года. Можно заметить, что вслед за ростом фондового рынка с интервалом от 6 до 9 месяцев начинается рост цен на рынке недвижимости.

     Важно, что начало роста на рынке недвижимости совпадает с началом стагнации на фондовом рынке. Происходит это по той причине, что инвесторы фиксируют свою прибыль на фондовом рынке и, видя, что в ближайшей перспективе роста на нем не будет, переводят средства в другие активы. В частности, в недвижимость. Процесс выбора и приобретения недвижимости требует, как правило, нескольких месяцев. Поэтому возникает дополнительная отсрочка реакции рынка недвижимости на изменения на фондовом рынке.

     Теперь  о четвертом факторе (объеме предложения  на рынке недвижимости). Здесь все  очевидно. Чем больше вновь вводимых объектов, тем выше конкуренция между  застройщиками. В настоящее время  объемы строительства сильно сократились  из-за сокращения спроса, и сокращение предложения может остановить падение цен на недвижимость.

     Что касается пятого и шестого факторов, то они прямо влияют на готовность застройщиков снижать цены при уменьшении спроса. Если строительные компании при  уменьшении спроса начинают предлагать крупные скидки и льготные условия сделок, это означает, что они либо испытывают дефицит денежных средств, либо предполагают, что цены на рынке недвижимости будут сильно падать и выгоднее продать сейчас со скидкой, чем через месяц-два по рыночной цене, которая будет ниже текущей цены (даже с учетом скидки).

     Вернемся  к текущей ситуации. Как можно  видеть из кривых на графике, цены на недвижимость имеют боковой тренд. Нефть в  нашей стране определяет платежеспособный спрос. Наш "рост благосостояния" и "развитие экономики" достаточно жестко завязаны на мировые цены на углеводороды. Нефть пыталась начать рост, но не очень в этом преуспела. Фондовый рынок тоже.

     Новая волна (волны) кризиса, по мнению многих аналитиков фондового рынка, не состоится. Это означает, что есть высокая вероятность начала роста цен на акции и на нефть.Такой рост может встряхнуть и рынок недвижимости, но лишь через 3-4 месяца после своего начала. Вместе с тем, последние месяцы года традиционно оживляют рынок недвижимости. Мы прогнозируем, что за ближайшие 2-3 месяца цены на квадратные метры вырастут примерно на 5%. Речь идет не о рублевой цене, а о средневзвешенной цене, выраженной в корзине валют доллар/евро/рубль.