Управление торговым центром. Российская практика

Управление торговым центром. Российская практика 
 

Управление недвижимостью  — деятельность специализированных фирм, обусловленная развитием рынка  недвижимости, направленная на рациональное использование имеющегося объекта, приносящее собственнику максимальную прибыль. Задача управляющей компании состоит в поиске и оптимизации  всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной выгодой для собственника. 

Управление недвижимостью  включает в себя консалтинг, маркетинг, брокеридж, оценку, финансовый анализ и прогноз, работу с персоналом, анализ рынка, планирование офисного пространства, управление строительством, управление арендой, работу с арендаторами, техническое  обслуживание объекта, клининг, управление кризисными ситуациями, а также прочие услуги, необходимые для функционирования объекта.

Этап привлечения  управляющей компании 

По мнению экспертов, привлечение управляющей компании должно происходить на самых ранних этапах развития проекта — в процессе разработки ТЦ, однозначно — не позднее  момента сдачи объекта в эксплуатацию. Раннее привлечение управляющей  компании позволит на всех стадиях  реализации девелоперского проекта  и в будущей эксплуатации избежать дополнительных расходов со стороны  собственника. Так, управляющая компания не допустит некачественной работы со стороны подрядчика и не примет объект с недостатками в работе строительной компании, что приведет к заметной экономии средств при эксплуатации объекта в будущем и значительно  снизит риски собственника. 

В идеале, по мнению экспертов, к управлению ТЦ должна привлекаться управленческая структура консалтинговой компании, которая изначально сопровождала проект ТЦ — проводила маркетинговые  исследования, разрабатывала концепцию  и оказывала иные услуги.

Функции управляющей  компании 

В числе функций  управляющей компании, которые сформулированы как результат высокого уровня развития рынка управленческих услуг в  западных странах, выделяют:

обслуживание и  эксплуатация объекта недвижимости

управление активами собственника  

Управление объектом недвижимости должно осуществляться с  целью обеспечить получение владельцем объекта максимального дохода.  

К функциям компании, предоставляющей профессиональные услуги в области управления недвижимостью, относятся: административно-правовое управление объектом; ведение юридического и финансового документооборота; сдача объекта в аренду, включая  определение стратегии, разработку маркетинговой программы, подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов, разработку стандартного договора аренды; организация  отношений с существующими арендаторами; регулирование вопросов страхования  объекта; составление бюджетов операционных расходов; предоставление владельцу  оперативных и финансовых отчетов  и прочее.  

Обслуживание и  эксплуатация объекта недвижимости. В спектр обязанностей управляющей  компании входит: техническое обслуживание инженерных систем здания; комплексная  уборка внутренних помещений и прилегающей  территории; взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг, а также с  представителями компаний-арендаторов  по вопросам ежедневной эксплуатации; обеспечение охраны и мероприятий  по противопожарной безопасности; покрытие аварийных ситуаций и многое другое. 

На сегодняшний  день обслуживание и эксплуатация является наиболее распространенным видом управленческих услуг, который собственники торговых центров в России отдают на аутсорсинг. Компании, которые специализируются исключительно на обслуживании и  эксплуатации часть задач решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдаются на субподряд. Кроме того, этот сервис предоставляется и крупными управляющими компаниями, которые, помимо других аспектов деятельности (например, финансового  управления), занимаются и вопросами  обслуживания инженерных систем, охраной, уборкой и т.д.  

Управление активами собственника. Включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости  объекта, прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками. Данный вид управленческих услуг пока не востребован на отечественном рынке. Как правило, собственник делегирует организацию выполнения программы  по первичной сдаче площадей в  аренду, а затем забирает на себя функции агента по взаимоотношениям с арендаторами после открытия ТЦ. Как правило, на себе собственник  также замыкает маркетинговую и  финансовую функции, а все вопросы  эксплуатации здания поручаются управляющей  компании».  

В России услуга по управлению активами пока не востребована в силу недостаточного развития экономики  в целом и рынка управленческих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом. Управляющий такого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области  недвижимости, и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т.д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую на рынке ситуацию. 

В соответствии с  практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий  проектом получает на свой специальный  счет и действует в зависимости  от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень  велики. Они, по сути, являются распорядителями  финансов и отвечают не только за отдельные  сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельное  принятие решений о том, какую  часть объектов пустить на реконструкцию, какую перепрофилировать, а какую  оставить как основной источник дохода».

Условия договора 

Между собственником  и управляющей компанией в  обязательном порядке заключается  договор, в котором предусматриваются  все нюансы их отношений. Во-первых, устанавливаются функции управляющей  компании. Специалисты советуют составлять контракт так, чтобы в случае необходимости  зафиксированный в нем список функций мог быть легко изменен  в сторону его увеличения либо сокращения. Во-вторых, полномочия, в  рамках которых компания может работать, в-третьих, форма и периодичность  отчетности. Все перечисленные аспекты  зависят от позиционирования центра, уровня арендаторов, а также тех  целей, которые собственник ставит перед управляющей компанией. В  договоре необходимо предусмотреть  все возможные ситуации, которые  могут иметь место в процессе управления, что поможет избежать конфликтных ситуаций.  

Поскольку управление недвижимостью сопряжено для  управляющей компании с материальной ответственностью перед клиентом, необходимо эту ответственность застраховать. Если клиент управляющей компании не доволен ее услугами, он имеет право  расторгнуть договор. Причины расторжения  и возможные штрафные санкции  также желательно включить в документ. Результат корректно составленного  договора – отсутствие конфликтов и досудебное разрешение всех вопросов между управляющей компанией  и ее клиентом. 

Срок действия договора определяется в каждом конкретном случае, что обусловлено индивидуальными  характеристиками ТЦ. В России договор  со сторонней управляющей компанией, как правило, заключается на три  года.  

В связи с неразвитостью  рынка управленческих услуг в  России отсутствует узкоспециализированная законодательная база, которая бы регламентировала отношения между  собственником объекта недвижимости и управляющей компанией.

Выбор вида гражданского договора 

В зависимости от тех полномочий, которыми собственник  готов наделить управляющую компанию, можно назвать несколько форм договоров. Между собственником  и управляющей компанией возможно заключение договора операционной поддержки (сервисного договора). Договоры аренды собственник заключает от своего имени. Если собственник заключает  с управляющей компанией договор  аренды на все здание ТЦ, то в этом случае управляющая компания заключает  с арендатором договор субаренды. Если между собственником и управляющей  компанией заключен договор доверительного управления, то управляющая компания заключает все договоры и действует  от своего имени. 

Источник: НП ЮСТИКОН 2007