Доходный подход к оценке бизнеса. Методы, способы, модели, оценки

Предмет: оценка стоимости предприятия

Тема: “Доходный подход к оценке бизнеса. Методы, способы, модели, оценки.”

 

Предмет №5 РЦБ ( Рынок ценных бумаг) теории 3 листа остальное задании.

 “Деятельность управляющих  компании”

 

 

 

 Подходы и методы в оценке стоимости  предприятия (бизнеса) 

 

Для определения рыночной или другого вида стоимости оценщики применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, и предполагаемую «реакцию» рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом.

Как мы уже выяснили, «оцениваемая стоимость» — понятие многократное, ее величина зависит от множества различных факторов. Все факторы невозможно одновременно учесть в рамках одного расчетного алгоритма. Поэтому при построении той или иной модели определения стоимости бизнеса ряд факторов принимается за постоянную величину, в то время как другие — за переменную. Величина стоимости бизнеса одним из методов рассчитывается с учетом влияния не только нескольких основных факторов. Методы оценки различаются также временными аспектами исследования. Одни методы ориентированы в основном на ретроспективную информацию, другие — на перспективную, третьи — на текущую информацию фондового рынка.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными  в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит  от качества собранных данных, так  как, применяя данный подход, оценщик  должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

Затратный подход основан  на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную  перспективу. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и  том же рынке, каждый имеет дело с  различным аспектом рынка. На совершенном  рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение  и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут  быть неправильно информированы, производители  могут быть неэффективны. По этим, а  также и по другим причинам данные подходы могут давать различные  показатели стоимости.

Каждый из трех рассмотренных  подходов предопределяет использование при оценке внутренне присущих ему методов.

Рис. 5.1. Методы доходного  подхода

Доходный подход

 

Методммпппнреее

 

 

Рис.1.1 метод доходного  подхода

 

.1. Доходный подход как совокупность методов оценки стоимости бизнеса

1. Основные методы доходного подхода к оценке бизнеса.

 
Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее  предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги [4].

Доходный подход – это  совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки. Доходный подход предусматривает  установление стоимости бизнеса (предприятия), актива или доли (вклада) в собственном  капитале, в том числе уставном, или ценной бумаги путем расчета  приведенных к дате оценки ожидаемых  доходов. Данный подход используются, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия.

1.1. Основные методы доходного подхода к оценке бизнеса

Методы доходного подхода  к оценке бизнеса основаны на определении  текущей стоимости будущих доходов. Основные методы:

– метод капитализации  дохода (МКД);

– метод дисконтирования  денежного потока (МДДП).

Метод капитализации дохода может базироваться на капитализации  будущей прибыли или на капитализации  будущего нормализованного денежного  потока. Метод используется, если доход  предприятия стабилен. Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, для  оценки применяется метод дисконтирования  денежных потоков.

Метод капитализации дохода. В этом методе определяется уровень  дохода за первый прогнозный год и  предполагается, что доход будет  такой же и в последующие прогнозные годы; в случае дисконтирования денежных потоков определяется уровень доходов  за каждый год прогнозного периода. Метод основан на том, что стоимость  доли собственности в предприятии  равна текущей стоимости будущих  доходов, которые принесет эта собственность:

 

V = I / R,

 

где V – стоимость; I –  ожидаемый периодический доход; R – коэффициент капитализации.

В качестве капитализируемого  дохода могут выступать показатели, так или иначе учитывающие  амортизационные отчисления: либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. Метод капитализации  прибыли в наибольшей степени  подходит для ситуаций, в которых  ожидается, что предприятие в  течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли или темпы ее роста будут постоянными.

В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод  применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин  прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства  оцениваемых предприятий.

Метод дисконтирования денежных потоков. Определение стоимости  бизнеса этим методом основано на предположении о том, что потенциальный  инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость  будущих доходов от этого бизнеса, а собственник не продаст свой бизнес по цене, которая ниже текущей  стоимости прогнозируемых будущих  доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о  рыночной цене, равной текущей стоимости  будущих доходов:

 

,

 

где PV – текущая стоимость; n – число периодов; I_n – доход  
n-периода; Y – ставка дисконтирования.

Рыночная оценка бизнеса  во многом зависит от его перспектив. Эти факторы позволяет учесть метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод оценки считается  наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов и может  быть использован для оценки любого действующего предприятия. Существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат оценки рыночной стоимости предприятия.

Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной  деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста  или стабильного экономического развития. Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого  метода для оценки новых предприятий, даже многообещающих.

Основные этапы оценки предприятия методом ДДП:

1)                выбор модели денежного потока;

2)                определение длительности прогнозного периода;

3)                ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации;

4)                анализ, прогноз расходов и инвестиций;

5)                расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;

6)                определение ставки дисконтирования;

7)                расчет величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии);

8)                расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и реверсии;

9)                внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса применяют  одну из двух моделей денежного потока:

1) денежный поток для  собственного капитала;

2) денежный поток для  всего инвестированного капитала.

Денежный поток для  собственного капитала используется для  расчета рыночной стоимости собственного капитала (табл. 1.1);

Основными факторами, влияющими  на величину стоимости, и учитываемыми в рамках доходного подхода являются:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Достоинства доходного  подхода:

• в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости, как источнике дохода;
• через ставку дисконтирования учитывается влияние рыночной среды.

Недостатки доходного  подхода:

• сложность составления прогноза;
• субъективность расчета ставки дисконтирования

 

 

модели 

 

1. Выбор модели денежного потока. При оценке бизнеса применяют одну из двух моделей денежного потока: денежный поток для собственного капитала (чистый свободный денежный поток) или денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежный поток).

На основе денежного потока для собственного капитала определяется рыночная стоимость собственных  средств компании. Рыночная стоимость  собственного капитала – понятие  не абстрактное: для акционерных  обществ это рыночная стоимость  обыкновенных и привилегированных  акций (если последние эмитировались), для обществ с ограниченной (дополнительной) ответственностью и производственных кооперативов – рыночная стоимость долей и паев учредителей.

Расчёт, в основе которого лежит денежный поток для инвестированного капитала (суммарная величина собственных  средств и долгосрочной задолженности), позволяет определить суммарную  рыночную стоимость собственного капитала и долгосрочной задолженности компании.

В табл. 7 и 8 приведён алгоритм расчёта денежного потока для собственного и всего инвестированного капитала соответственно.