Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

наиболее эффективным и подходящим к российским условиям следует

признать страхование первоначального взноса ипотечного кредита. Страховая компания гарантирует банку, что в случае дефолта по ипотеке и обращения взыскания на залог он получит всю сумму первоначального взноса в полном объеме. За эту страховку платит заемщик. Совокупный месячный платеж по ипотечному кредиту несколько увеличится, но заемщику не требуется в таком случае платить большую сумму первоначального взноса.

4. Риск потери ликвидности обусловлен несбалансированностью сроков исполнения выданных ипотечных кредитов и обязательств, принятых на себя кредитором, для выдачи ипотечных кредитов. В таком случае при необходимости непредвиденного погашения обязательств по пассивным операциям возникает проблема “кассовых разрывов”, которая может привести к необходимости срочной ликвидации активной позиции банков по невыгодным ценам, что прямо отражается на финансовом результате последнего. Управление ликвидностью банки обязаны строить по следующим направлениям:

разработка (со скрупулезным расчетом потоков наличности) и реализация рыночно оправданной стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и форм расходования;

ориентация банков на сбалансированную ликвидность через комплексную активно-пассивную стратегию управления, в том числе через соблюдение обязательных нормативов ЦБ РФ “с запасом” по значениям.

Риски, инициируемые рефинансированием ИЖК

Подробнее остановимся на следующих рисках (сформулированных на базе Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденной письмами Минэкономразвития от 28 марта 2005г. № Д06-593 и от 29 марта 2005г. №3963-АШ/Д06).

Риск потерь от дефолта закладных обусловлен неэффективным андеррайтингом заемщика и факторами, провоцирующими проявление кредитных рисков. Как известно, стандарты АИЖК предусматривают переход риска потерь по названому обстоятельству от банка к региональному оператору - по факту совершения купли-продажи закладных. В таком случае можно предложить переложить часть этих рисков от дефолта (не более 30% величины задолженности по кредиту) на первичного кредитора (пусть даже за символическую плату за обслуживание в размере 3-5% от объема реализованной таким образом ссудной задолженности). А другая часть могла бы компенсироваться из уставного капитала регионального оператора и под гарантии дотирования местного (или федерального) бюджета (из расчета 50 на 50).

Конечно, большинство банков (кроме институтов, сотрудничающих с АИЖК) не согласится обслуживать в ущерб себе. Но существующая статистика по дефолтам (менее 0,5% случаев потерь) и участие бюджета вполне способны повернуть банки лицом к “ипотеке для россиян” - клиентов “ресурсозаготовителей” кредитных организаций.

 Вероятность потерь от единовременного падения процентных ставок по кредитам и от досрочного погашения “длинных” ипотечных ссуд. Этот риск возникает из дисбаланса сроков по обеспеченным долгосрочной секьюритизацией кредитов, предъявляемых к досрочному гашению, и обязательств, выпущенных под ресурсное покрытие контрактных ипотек. Мероприятия по устранению неблагоприятных последствий сводятся к следующему:

поиск банками альтернативных источников рефинансирования (например, с участием ПИФов);

проведение политики АИЖК по удешевлению кредитов;

введение к существующему в мировой практике страхованию пулов ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Такие страховки защищают инвестора и снижают риск потерь по ипотечным обязательствам. Но в России законодательство пока не предусматривает подобных новаций на страховом рынке.

Значительная вероятность недостаточной “критической массы” у средних и малых банков для объединения ипотечных кредитов в пулы на региональном уровне. Варианты исправления ситуации в этом случае:

продажа пулов любой размерности региональным операторам в случае, если они отвечают требованиям АИЖК;

объединение нескольких банков для совместной продажи ипотечного портфеля инвестиционному банку с последующей секьюритизацией;

реализация кредитного портфеля по рыночной цене другому (в не меньшей степени ипотечному) банку для обслуживания.

Следует отметить, что здесь не рассматриваются прочие риски, связанные с ипотечным бизнесом универсального банка, а также готовые с новой силой проявиться, если он изберет путь рефинансирования через АИЖК (правовые, валютные, операционные, повышение процентных ставок). Склонная к доработкам российская юстиция, эффективно управляемый валютный курс, взвешенная денежно-кредитная политика, прогрессивная стратегия развития России на среднесрочную перспективу, социально ориентированный и в известной мере экспорто-оторваннный главный бюджет страны - вот далеко не полный комплекс управленческой методологии для банковского сообщества. Индивидуальные для каждого первичного кредитора шаги к управлению обретут позитивный импульс в случае, если все решения (правовые и методологические) в интересах банков и потребителей их услуг будут проводиться в жизнь с учетом позиций, высказываемых на всех уровнях представителями ведущих саморегулируемых ассоциаций банков РФ - Ассоциации региональных банков России; Ассоциации ипотечных банков.

 

2.4 Ипотечное страхование в России

 

С развитием отечественной банковской системы и страхового сегмента финансового рынка, повышением в этих сферах экономики конкуренции, снижением ставки рефинансирования, а также под влиянием других объективных факторов, каким является, например, активный приход в банковский и страховой сектор экономики крупных зарубежных игроков, прибыльность проводимых на них операциях будет снижаться. И одним из эффективных путей по снижению затрат на обслуживание клиентов в рамках программ по кредитованию малого и среднего бизнеса, физических лиц является разработка новых технологий взаимодействия банка и страховой компании. В основе этих технологий лежат:

упрощение оформления страховой документации;

внедрение электронного документооборота;

введение коллективных схем страхования;

предоставление клиенту дополнительных услуг.

В системе ипотечного кредитования рискует в первую очередь, разумеется, кредитор. Никто не кредитовал бы приобретение жилья, не имея гарантии возврата долга. Главная гарантия - это обращение взыскания на предмет ипотеки (квартиру, дом, земельный участок) в случае невозврата кредита. В настоящее время российское законодательство корректируется таким образом, чтобы такая гарантия стала реальностью. Законодатели делают и другие шаги, чтобы ипотека в стране развивалась.

Кредитор может не получить свои средства и доход от выданного ипотечного кредита, если пострадает предмет ипотеки (сгорит квартира) или заемщик потеряет возможность возвратить долг (умрет или станет нетрудоспособным).

Выдавая ипотечный кредит, банк требует от заемщика приобрести страховой полис. Как правило, при ипотечном кредитовании заемщику нужно заключить три договора страхования: имущества (договор обеспечивает защиту квартиры от пожаров, взрывов газа, залива и др. непредвиденных событий, в этом случае страховая компания возьмет на себя погашение кредита); жизни, здоровья (договор защищает интересы не только заемщика, но и банка - страховщик гарантирует погашение кредита, даже если клиент по каким-либо причинам не сможет расплатиться за кредит, к примеру, получит инвалидность или умрет); а также страхования риска утраты права собственности (так называемое титульное страхование - договор защищает права владельца квартиры от риска утраты права собственности на нее, например, если при оформлении сделки купли-продажи были допущены ошибки и сделка признана не действительной, страховщик возместит стоимость потерянной квартиры). Реже банки требуют от клиента застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами, например, соседями.

Но с целью снижения стоимости страхования при ипотечном кредитовании страховщиками разрабатывается специальный продукт для заемщика ипотечного кредита - полис комплексного страхования. Покупка такого полиса позволит упростить процедуру страхования, сэкономить примерно 10% по сравнению со стоимостью всех трех отдельных договоров, а также отработать технологию “одного окна”, когда заемщик вместе с подписанием кредитного договора тут же получает и страховой полис. В среднем же стоимость полиса составляет 1-1,5% от размера страховой суммы. В свою очередь, она определяется ежегодно как сумма ссудной задолженности по кредитному договору плюс 10%, а затем, в течение действия договора и по мере погашения кредита, уменьшается.

Страхование предмета ипотеки в пользу кредитора является обязательным в силу ст. 31 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости”). А теперь законодатели предлагают страховать также и ответственность заемщика за непогашение кредита, но пока не ясно, будет ли введено страхование ответственности заемщика за нарушение договора ипотеки (в соответствии со ст. 932 ГК РФ, возможность такого страхования должна быть предусмотрена законом) или кредитор будет сам страховать свой предпринимательский риск (ст. 933 ГК РФ).

Ипотечный рынок стремительно развивается и очевидна эволюция и ипотечного страхования: страховщикам открылся большой потенциал этого сегмента страхового рынка.

Опыт ипотечного страхования; взаимодействие с банками.

В июле 2005г. специалистами ООО “Центра страховой информации” был проведен опрос российских страховщиков о том, каково их участие в программах ипотечного кредитования. Результаты данного опроса показали, что многие из страховых компаний рассматривают ипотечное страхование как одно из приоритетных направлений своей деятельности.¹⁶ Причем, как следует из табл. 6, ипотечное страхование для многих - ровесник регионального ипотечного рынка.

В регионах же, в которых ипотечный рынок получит импульс для развития с появлением федеральной нормативной базы, заявляют о готовности своих компаний включиться в ипотечное страхование, как только появится нормативная база, и ипотека в регионе заработает в полную силу.

 

 

Таблица 6

Опыт проведения ипотечного страхования; работа с банками-кредиторами

Компания	Опыт ипотечного страхования	Взаимодействие с банками (в т.ч. по мере развития рынка ипотечного страхования)
Камчатка-АСКО	ждем развития ипотеки (появления правовой базы)	будем работать с несколькими банками
МАКС	страхование начали недавно	-''-
МСК	есть длительный опыт	-''-
Нефтеполис	есть длительный опыт	и сейчас работаем, и далее будем работать с несколькими банками
РК-Гарант	страхование начали недавно	будем работать с несколькими банками
Урал-Аил	ждем развития ипотеки (появления правовой базы)	-''-
Энергогарант	опыт работы ~ 3 года, в настоящее время ожидается вступление в АИЖК	-''-

 

Несмотря на то, что некоторые страховые компании, представители которых приняли участие в опросе, так или иначе связаны с определенным банком (через право собственности или по другим причинам), респонденты единодушны в том, что ипотечное страхование проводится и (или) будет проводиться в дальнейшем во взаимодействии с несколькими банками. Это говорит о том, что имеет место конкуренция между страховщиками за взаимодействие с банками, лидирующими на региональном рынке ипотечного кредитования.

Вопросы андеррайтинга; положения о страховании в договорах ипотеки.

На вопрос о том, какие сведения будут приниматься во внимание при проведении андеррайтинга по ипотечному страхованию в первую очередь (табл. 7), респондентам были предложены следующие варианты ответов:¹⁷

страховщик будет самостоятельно проводить оценку предмета ипотеки в отношении его действительной стоимости, а также платежеспособности заемщика (проверять доходы, кредитную историю и т.д.);

страховщик будет учитывать оценку предмета ипотеки, произведенную независимым оценщиком, а также оценку кредитного риска, произведенную кредитором, но также проводить дополнительный андеррайтинг для оценки риска;

страховщик будет руководствоваться при оценке риска и установлении размера тарифа и других условий страхования данными независимого оценщика и кредитора.

 

Таблица 7

Андеррайтинг, обязанность страхования (по договору ипотеки)

Компания	Как осуществляется (будет осуществляться) андеррайтинг	Включение в договор займа условия об обязательном страховании
		жизни и трудоспособности заемщика	предмета ипотеки
Камчатка-АСКО	мнения независимого оценщика, кредитора, собственная экспертиза (с незначительными вариациями)	редко	как правило
МАКС		всегда	всегда
МСК		-''-	-''-
Нефтеполис		как правило	-''-
РК-Гарант		всегда	-''-
Урал-Аил		-''-	-''-
Энергогарант		как правило	-''-