Ипотечное кредитование в Украине

     Не  последнюю роль в «торможении» рынка  играет страх населения перед  долгосрочными кредитами.

     Что касается кредитов по первичной и вторичной недвижимости, то следует отметить, что банки с большей охотой предоставляют кредиты по вторичному рынку жилья. А обусловлена данная ситуация тем, что рынок первичной недвижимости является ненадежным. Банки не доверяют многим компаниям-застройщикам, ведь последние зачастую не укладываются в сроки и условия или строящиеся объекты по тем или иным причинам вообще превращаются в «вечную проблему». Так что если разницы в процентах и сроках как таковой нет, то есть разница в простоте получения кредита. Это, прежде всего, связано с большей надежностью «вторички» как объекта. Косвенно это стимулирует искать объекты недвижимости, которые уже построены и оформлены надлежащим образом.

     Также изменились размеры начальных взносов. В среднем по рынкам первичной  и вторичной недвижимости размер начального взноса составляет 20% от стоимости  ипотеки. Наименьший начальный взнос  на «первичку» требует «Сведбанк» (10%), а наибольший размер начального взноса – 30% в «Ощадбанке». Что же касается рынка вторичной недвижимости, то начальные взносы на уровне 15% процентов требуют «Форум», «Правекс банк», «СЭБ банк» и другие, а наибольшие взносы – 30% у «Приватбанка» и «OTP банка».

     Вопрос: «В какой валюте брать кредит?» — сейчас пока не актуален. Банки выдают кредиты только в гривне, поскольку валютное кредитование физических лиц в настоящее время запрещено НБУ. В любом случае лучше брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает основной доход, чтобы не подвергать себя валютным рискам.

     Проблем на рынке ипотечного кредитования довольно много.

     Главная из них, по мнению финансовых экспертов, - низкие заработные платы украинцев. Когда начнется официальный рост зарплат, рынок ипотечного кредитования начнет оживать. А в настоящее время количество сделок ничтожно мало – по данным Ипотечной ассоциации Украины, за год заключено всего 50 сделок.

     Для того, чтобы получить кредит на приобретение недвижимости, нужно иметь оклад  не менее 12 тысяч гривен в месяц, причем эта сумма должна быть подтверждена официально. В противном случае в предоставлении кредита откажут.

     Еще одно препятствие на пути к развитию ипотечного кредитования – неоправданно огромная цена квадратного метра  жилья. [2]

     Еще одна причина – нет цены ипотеки. До кризиса она была «перегрета», а сегодня упала вниз. А если нет цены залога, то сложно выдавать кредит. Поэтому сегодня ипотечные займы предоставляют в единичных случаях, преимущественно это индивидуальные кредиты под конкретного заемщика.

     К слову, в России началось возрождение  кредитования покупки недвижимости: так, за июнь-июль прошлого года было совершено  больше сделок, нежели за тот же период позапрошлого года. Это произошло, по мнению российских финансистов, благодаря  стабильному росту доходов населения.

     Снижение  ставок по кредитам происходит благодаря  снижению банками процентных ставок по депозитам и соответственно удешевлению  ресурсной базы для кредитования. Однако, у большинства банков потенциал  для снижения ставок по кредитам ограничен текущей стоимостью ресурсной базы, которая привлекалась еще в 2009 г. под процентные ставки порядка 22-24% годовых. Дальнейшее снижение кредитных ставок возможно после замены дорогих ресурсов более дешевыми по истечению срока окончания депозитных договоров.

     На  каких условиях банки  выдают ипотечные  кредиты? 

 

     Сейчас  финансисты не берутся давать однозначный  ответ на вопрос - когда массовая ипотека вернется в Украину. По мнению участников рынка это зависит от ряда факторов – условия кредитования (цена займа), рост благосостояния населения и динамика стоимости на жилую недвижимость.

     При этом в самых общих прогнозах  касательно ситуации на рынке жилищного кредитования оценки экспертов очень сильно расходятся.

     «Ипотеку  в этой стране ждать еще долго», - заместитель Министра регионального  развития и строительства Дмитрий  Исаенко. Ни вице-премьер-министр Украины  Сергей Тигипко, ни банкиры не видят возможности снижения процентной ставки по кредиту хотя бы до 16-17% годовых. Это означает то, что застройщик будет иметь проблемы с кредитным ресурсом.

     Заместитель председателя правления АО Эрсте  Банк считает, что в 2011 году ипотечные  кредиты станут более длинными а ставки по ним снизятся до 10-12% годовых. «В следующем году за счет ввода плавающих процентных ставок придет такой продукт, как ипотека на 30 лет». - И ожидания, что ставки будут идти вниз, абсолютно оправданы". В кредитовании 2011 год будет отличаться тем, что банки начнут кредитовать клиентов, финансовое состояние которых понятно и объяснимо финучреждениям.

     в 2011 году банки, по словам директора  департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка, будут активно переходить на плавающую ставку по ипотечному кредиту.

     «Отечественный  ипотечный рынок сегодня стоит, и оживление здесь произойдет не раньше 2012 года». Об этом заявил председатель правления Юнекс банка.

     «Раньше 2013 года нормального рынка ипотечного кредитования не будет. 2011 год будет еще одним годом потерянных надежд», - уверен президент Украинского аналитического центра.

     Проведенное исследование состояния рынка ипотечного кредитования позволяет определить перспективные направления дальнейших разработок в направлении выработки  схем, механизмов активизации ипотечного кредитования и в частности, на строительство (приобретение)жилья:

     в реализации государственной долгосрочной концепции развития ипотечного кредитования населения;

• механизмы расширения государственного участия и контроля в ипотечном кредитовании;
• схемы государственной поддержки участников ипотечного рынка;
• подходы к созданию специализированных финансовых учреждений, как по кредитованию, так и по мобилизации долгосрочных ресурсов населения;
• контроль за введением государственных стандартов при выдаче ипотечных кредитов;
• механизмы расширения рефинансирования ипотечных кредитов;
• инструменты ипотечного кредитования, на основе которых может быть повышен спрос на ипотечные жилищные кредиты;
• меры по стабилизации строительной отрасли, позволяющие расширить предложение жилья на первичном рынке;
• меры по стабилизации цен на а недвижимость, так как цены на недвижимость в Украине не соответствуют доходам населения.

     Таким образом, в последнее время, мы наблюдаем  тенденцию снижения депозитных ставок, так что вполне возможно, что и ставки по кредитам тоже пойдут на спад.

     Рынок кредитования сейчас оживился, но его  развитие сдерживается высокими процентными  ставками. Для более активного  развития этого рынка необходимо снижение процентных ставок в национальной валюте и уравнивание их с валютными ставками (которые сейчас составляют 14-18% годовых) 

Выводы 

Сегодня отечественные банки возобновляют ипотечное кредитование. По информации директора Украинской национальной ипотечной ассоциации Павла Матияша, сегодня кредиты на покупку жилья предоставляют около 30 фининститутов. Причем в этом списке фигурируют как небольшие учреждения вроде Банка Кипра  и Пиреус Банка  (которые относительно недавно вышли на украинский рынок и не успели обзавестись «проблемкой»), так и еле пережившие кризис крупные игроки вроде Укргазбанка  и банка «Финансы и Кредит.

По мнению Андрея Яцуры, председателя правления Юнекс Банка , сейчас ипотечный рынок стоит. Сегодня заемщик не может показать нормальные доходы. К тому же сложно кредитовать в условиях неопределенности вокруг цены залога. Поэтому нынешние ипотечные ссуды — это штучный продукт под конкретного заемщика. Сейчас люди если и решаются приобрести в кредит квартиру, то, как правило, небольшую и относительно недорогую (до 80 тыс. долларов) где-нибудь в спальном районе города. Причем покупку эту делают для себя, а не для перепродажи.

Интересным  является что массовые неплатежи должны были научить банки информировать потенциальных заемщиков о реальных условиях кредитования. Однако этого по-прежнему не наблюдается. Например, сотрудники кредитных отделов банков то ли умышленно, то ли по незнанию не называют эффективную ставку по ипотеке. Также до кризиса некоторые финансовые учреждения выдавали ипотечные кредиты, не требуя даже первоначального взноса. Кроме того, многие банки не особо уделяли внимания платежеспособности клиента. Сегодня финучреждения уверяют, что ужесточили требования к заемщикам. Когда речь заходит о залоге, сотрудники банка отвечают, что таковым будет служить только приобретаемая в кредит квартира. Правда, они, как бы между прочим, спрашивают потенциального заемщика об имеющихся активах. (Есть ли у вас машина, дача или квартира?)

Самыми  желанными являются клиенты, соответствующие  нижеперечисленным  параметрам:

• Возраст 32-45 лет
• Житель столицы или города-миллионника
• Состоит в браке, но у него нет маленьких детей
• Имеет официально подтвержденный доход свыше восьми тысяч гривен в месяц
• Работает в крупной стабильной компании не менее полутора лет
• Никогда не брал кредиты или уже погасил их
• Владеет имуществом (автомобиль, гараж, дача, ценные бумаги и т. д.)

Бесспорно, кризис преподал банкам определенные уроки. Все финучреждения стали  осторожнее относиться к ипотечному кредитованию в целом, а особенно на первичном рынке. Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам в части подтвержденной платежеспособности. Теперь они с опаской смотрят на «серые доходы». Кроме того, фининституты повысили авансовые платежи по ипотечным продуктам.

В последнее  время наметился тренд по снижению стоимости ресурсов для банков, постепенно опускаются ставки по депозитам, а соответственно, и по кредитам. Избыточная ликвидность по всей банковской системе и усиленная избирательность финучреждений при отборе заемщиков приведет к постепенному уменьшению кредитных ставок.  
 
 

 

 

Список  используемой литературы: 

1. Волков С.С. Іпотечне кредитування в Україні: передумови, ризики, перспективи // Інформаційний портал Українського агентства фінансового розвитку ( ЗАТ «УАФР»)

2. Задерей  Н. Іпотеку затаврували // Контракти – 2004 – № 15 – с.7-12.

3. Лагутін  В. Іпотечний кредит в Україні:  перспективи і можливі наслідки // Банківська справа - 2003 - №4 –  с. 42-51.

4. Людкевич  Г. Іпотечне кредитування на  практиці // Янус-Нерухомість – 2002 - № 14 – с. 15-17.

5.  http://www.prostobankir.com.ua

6.  http://topmedia.com.ua

7. http://www.capital.com.ua

8. http://delo.ua

9. http://www.prostobank.ua/zhile_v_kredit

10. http://ipoteka.net.ua/