Ипотечное кредитование

Содержание

Введение……………………………………………………………………...3 стр.

Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ОСНОВА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие ипотеки, история и появление в  Казахстане………………...6 стр.

1.2 Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике……………………………………………………………………………..13 стр.

Глава 2 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК

2.1 Система ипотечного кредитования, внедрение и развитие ее в РК…20 стр.

2.2 Состояние ипотечного кредитования на примере деятельности АО «БТА Ипотека» на рынке ипотечного кредитования РК………………………..33 стр.

2.3 Ситуация в банковском секторе Казахстана до и после наступления кризиса на рынке ипотечного кредитования в США ………………………..41 стр.

Глава 3 ПУТИ И МЕТОДЫ ВЫХОДА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК ИЗ КРИЗИСНОЙ СИТУАЦИИ

3.1 Причины возникновения кризиса на рынке недвижимости в Казахстане, условия его стабилизации. Преимущества возникновения кризиса…….59 стр.

3.2 Рекомендации по планомерному выходу из кризисной ситуации с ипотечным кредитованием………………………………………………………...63 стр.

Заключение………………………………………………………………….66 стр.

Глоссарий……………………………………………………………………67 стр.

Список используемой литературы………………………………………...69 стр.

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность дипломной работы. Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих казахстанцев. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Сегодня экономика Казахстана, и в частности кредитно-денежное и финансовое хозяйство, переживает серьезные структурные изменения: реформируются денежно-кредитная система, в условиях жесткой инфляции возникают, совершено  новые денежно-кредитные отношения, ранее нам чуждые, появляются новые виды кредитно-финансовых институтов, двухзвенная  банковская система, адекватная рыночной экономике и многообразной собственности; совершается переход от административно-командной и высокомонополизированной государственной банковской системы к динамичной, гибкой, основанной на частной и коллективной собственности, системе кредитных учреждений, ориентированных на коммерческий успех, получение прибыли.

В этих условиях принципиальное значение имеет сопоставление отечественной и зарубежной банковской практики в целях использования позитивного опыта  для преодоления нашего отставания. Для реализации экономической реформы в Республике Казахстан необходимо разумное применение опыта развития денежно-кредитных отношений, который накоплен в развитых странах. Слепое копирование банковских технологий и методов денежно-кредитной политики представляется невозможным, прежде всего, из-за несопоставимости экономических условий.

Создание оптимальных денежно-кредитных отношений, адекватных казахстанской рыночной экономике, с учетом практики зарубежных успешных стран,  является привилегированной задачей для нашей страны.

Для решения этой проблемы необходимо всестороннее рассмотрение данных отношений.  Мной же будет раскрыт лишь один сегмент денежно – кредитных отношений - ипотечное кредитование.

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный  спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами на­селения, банками, строитель­ными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в Казахстане; подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования, а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования, изучение особенностей ипотечного кредитования в нашей республике в свете мирового кризиса, изучение роли банков в осуществлении процесса ипотечного кредитования и выводы по улучшению механизма кредитования. Система ипотечного кредитования достаточно бурными темпами развивается в нашей республике. Следовательно, необходимо изучить все проблемы и трудности развития ипотеки в Казахстане с учетом мировой практики. Во многом быстрые темпы развития ипотечного кредитования связаны с достижением страной макроэкономической и финансовой устойчивости, ростом благосостояния населения и развития финансового сектора страны.

Объектом дипломной работы является ипотечное кредитование. Предметом – отношения, возникающие между заемщиком и кредитором в ходе осуществления кредитования, выдаваемой под залог недвижимости.

Задачи. для  достижения  сформулированной цели  в  работе  были  поставлены следующие  задачи:

- рассмотреть историю развития ипотечных отношений в Казахстане;

- охарактеризовать сущность и понятие ипотечного кредитования,  её участников;

- определить основные элементы ипотечного кредитования;

- охарактеризовать риски ипотечного кредитования и оценить  правовое регулирование ипотечных отношений;

- проанализировать ипотечное кредитование в Казахстане  в период финансового кризиса;

-рассмотреть пути совершенствования системы  ипотечного кредитования в РК с учетом мировой практики.

Структурно  дипломная  работа  состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы.

В введении обоснована актуальность темы дипломной работы, уровень ее изученности. Сформулированы цели и задачи.

В первом  разделе - раскрывается  сущность и понятие ипотечного кредитования, её участники и история развития, а также рассматривается зарубежный опыт  ипотеки  и казахстанская специфика отношений.

Во втором  разделе – проводится анализ  ипотечного кредитования, состояние ипотечного кредитования в период финансового кризиса, ипотечное кредитование осуществляемое банком «БТА», ее специфика, условия и программа кредитования .

В третьем разделе рассмотрены выводы по улучшению ипотечного кредитования в свете мирового финансового кризиса. Мировой опыт улучшения ипотеки, ошибки и стратегические направления, и механизм улучшения с учетом казахстанской специфики.

В заключении обобщены результаты дипломной работы  и сформулированы основные направления по совершенствованию системы ипотечного кредитования.

1 Теоретическая основа ипотечного кредитования

1.1             Понятие ипотеки, история и появление в  Казахстане

Республика Казахстан - страна молодая в своей независимости, и перед ней встает множество проблем. С приобретением суверенитета страна столкнулась с такими преградами как большая безработица, низкий уровень жизни и  другие проблемы. Одной из основных проблем, вставших на пути к развитию государства является полное обеспечение работой и жильем граждан республики. Проблему с работой решить можно, так как развивающемуся государству требуются квалифицированные специалисты во всех сферах жизни. Но как решить проблему с жильем, как выйти из данной ситуации, когда большая часть населения не имеет возможности приобрести в данное время жилье? Жилищная проблема в современном обществе является одной из наиболее острых. Собственная квартира или дом дают человеку чувство уверенности, позволяют сберечь нервы и деньги. К сожалению, большинство казахстанцев пока не может себе позволить купить жилье, расплатившись за него сразу и сполна наличными. И перед нами открывается новая дверь в решении данной проблемы, эта дверь имеет название «ипотека». Ипотека – денежная ссуда, выдаваемая под  залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость или право на нее. Покупка удобна, поскольку сразу можно оплатить лишь первоначальную сумму (20-50%) от стоимости квартиры, а оплата остальной суммы производиться в течении срока кредитования ( до 30 лет) по удобному вам графику. Ипотечное кредитование покупки жилья молодыми семьями, государственными служащими широко поддерживается на государственном уровне. В настоящее время для Республики Казахстан формирование системы ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений жилищной политики. Оно создает условия для приобретения жилья в собственность на рынке и  ориентировано на наиболее активную часть населения. При этом ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы. Решение проблемы ипотечного кредитования будет иметь огромный положительный эффект в социальной и экономической сфере. Не случайно одним из индикаторов состояния американской экономики является динамика покупки жилья.

Ведущая роль в развитии ипотечного рынка принадлежит банкам второго уровня, поскольку именно они, создавая инвестиционный продукт и предлагая его потребителю, производят распределение денег, полученных от инвесторов, сосредоточенных, как правило, в центре республики, по регионам, включая самые отдаленные, в соответствие с потребностями региона в ипотечных жилищных кредитах. Таким образом, претворяется в жизнь один из основных принципов ипотечного кредитования – ипотека должна быть доступной для всех работающих казахстанцев.

Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями вглубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться и термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч hypoteка – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие института ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества римлянам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также для иных кредитных учреждений –  прообразы сберкасс и сберегательных ассоциаций. Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Трояне были созданы специальные  государственные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в 19 веке, правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. «сделка на доверии, доверительная сделка») до более прогрессивной стадии – пигнуса (неформальный залог) и далее – до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею, как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатка долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени – ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности              сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и. т.д.). появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В германии она появляется не ранее 15 столетия, во Франции с конца 16 века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Ипотечное кредитование в Казахстане после обретения независимости унаследовало советскую систему. Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

Но для Казахстана необходимо было создание законодательной базы для ипотечного кредитования с учетом всей специфики страны, условий рыночной экономики и др.             

Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере. При этом в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми   механизмами,   которые   могли   бы   поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц;  осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации  земельных  участков  для  жилищного  строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.

Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.

В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими.

Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность организаций занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость   реального   запуска   новых   механизмов   привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.

В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

К концу 1999 года в Казахстане сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно – правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного строительства. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом работы стала утвержденная правительством Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Примерно, в это же время, в ноябре 2000 года, были внесены изменения и дополнения в проект закона «О строительных сбережениях в Республике Казахстан». Как известно, цель системы строительных сбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированном строительном сберегательном финансовом учреждении. Этот финансовый институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик накопил. В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 1999г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле 1999г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., к 2000 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.

Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье.

В 1998 - 2000 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).

Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из тенденций было неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.

В 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз. Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строилось в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора.

Вторая положительная тенденция, хотя она была намного менее значима по сравнению с первой, - увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывало на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена в экономический оборот.

В 2000г. цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышали цены на вторичном рынке. Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них.

Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 1999 года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо было сосредоточить внимание на городском населении, которое представляло собой основной целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основными целевыми рынками в стране являлись Алматы и Астана. В июле 1999 г. усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США.

Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 1999 г. равна USD 8 000, двухкомнатной - USD 13 000, трехкомнатной - USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно. В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

1.2 Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике

В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в ХХШв. Первым из них стал государственный банк, основанный в Силезии в 1770г. для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. В начале Х1Хв. деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал принцип "помощь для самопомощи", суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления страны после 1945г. премия начислялась в размере 33% от суммы собственных сбережений, в настоящее время такая премия составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии - 15% .  Описанный механизм реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев финансирования жилищного строительства. Помимо системы строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось 13 государственных и 25 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства из них принадлежал гроссбанкам .

За последнее время половина немецких семей заключила, по меньшей  мере, одно сберегательно - кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т. е. практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в период с 1950 до 1991г. выплатили своим клиентам около 900 млрд немецких марок. За этот период система "Стройсбережение" участвовала в финансировании строительства 12 млн квартир. В 1991г. эта сумма составила 53 млрд немецких марок для приобретения более 122 тыс квартир.

В других зарубежных странах подобной четкой сформировавшейся системы ипотечных банков нет. Так, в США в 1916г. были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев .

В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков.

Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:

1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.

Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

Ипотека может быть договорной, устанавливаемой законом для обеспечения некоторых требований, а также судебной. Различие между двумя последними видами ипотек и договорной ипотекой заключается в том, что объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный в договоре об установлении ипотеки, в то время как законная и судебная ипотеки носят общий характер и относятся ко всему имуществу должника. Кроме того, законные и судебные ипотеки негласны для третьих лиц.

В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

  - страховать предмет ипотеки;

  - принимать меры для его сохранности;

  - сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;

  - уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.

Во Франции, ввиду отсутствия в системе права института доверительной собственности (траста), компания помещает полученные и сформированные ею в пакеты ипотечные закладные в депозитарий. Договор хранения предусматривает получение компанией от депозитария вкладных документов (на каждый пакет отдельные), состоящих из сертификатов, каждый из которых представляет собой часть ипотечной закладной. Средства от продажи сертификатов будут использоваться для рефинансирования. Условия договора типовые и одинаковые для всех, а вкладной документ лишь устанавливает объект и субъект договора. Вкладные документы также делятся на типы А, Б и В.

Преимущества выпуска свидетельств о вкладе закладных на хранение в депозитарий заключаются в том, что:

во-первых, сертификаты могут быть проданы инвесторам, которые не имеют необходимых средств для покупки отдельной ипотечной закладной, но хотят вкладывать в них деньги;

во-вторых, поскольку вкладные документы выпускаются не на отдельную закладную, а на пакет закладных, риск полного невозврата кредита резко снижается, так как должником являются несколько лиц .

Как указывалось выше, документы о вкладе на хранение ипотечных закладных состоят из набора однородных документов (сертификатов). На каждый пакет выпускается определенное количество сертификатов, в совокупности составляющих вкладной документ, который удостоверяет право собственности держателя на пакет ипотечных закладных; обязанным лицом по нему является депозитарий.

После продажи сертификатов собственником положенного на хранение пакета ипотечных закладных остается компания (что фиксируется в сертификатах), но распорядиться пакетом она может, только предъявив в депозитарий все сертификаты, выпущенные на этот пакет. Отдельный же сертификат удостоверяет право держателя на получение определенного процентного дохода и соответствующей части платежа, поступившего в погашение кредита. Проценты по сертификату выплачиваются более низкие, чем по выданному кредиту. Это своего рода плата покупателя сертификата за его участие в ипотечном кредитовании небольшой суммой денежных средств.

Управляющая компания, получив от депозитария вкладной документ, осуществляет продажу составляющих его сертификатов путем открытого размещения (для чего она и создается как специальное учреждение, поскольку размещение ценных бумаг - отдельная и сложная задача) и берет на себя обязательство распределять между их держателями потоки платежей, поступающих на ее накопительные счета, и выкупить сертификаты после полного погашения кредита. Это фиксируется путем указания в сертификате управляющей компании в качестве плательщика. Депозитарий, выполняя функции гаранта, обязуется распределять платежи, если управляющая компания по каким-либо причинам прекратила свою деятельность.

Сами сертификаты после их размещения среди инвесторов свободно обращаются на фондовом рынке как отдельные ценные бумаги. Таким образом, ипотечные банки рефинансируются, первоначально сконцентрировав выданные кредиты, а затем распределяя их среди широких слоев инвесторов. Введение третьего независимого лица - депозитария обеспечивает более надежную защиту прав инвесторов (держателей сертификатов), такую же, как если бы они купили саму ипотечную закладную.

Для увеличения привлекательности вложений из всех сертификатов, составляющих единый вкладной документ, выделяется 10%, которые называются подчиненными сертификатами. Их держатели в первую очередь понесут убытки, а проценты по таким сертификатам выплачиваются более высокие (своего рода плата за риск). Это позволяет быстрее распродать другие 90%, дополнительно защищенные от риска. При размещении выпуска сертификатов сами ипотечные банки, являющиеся первоначальными кредиторами, не имеют права приобретать более 5% бумаг из выпуска. Это ограничение направлено на предотвращение кругового обращения. Схема может быть дополнена выпуском ценных бумаг уже на основе самих сертификатов при условии, что досрочное погашение ипотечного кредита не увеличивает издержек заемщика. При досрочном погашении кредитор выигрывает, если процентная ставка повторного размещения выше, чем процентная ставка по досрочно погашенному кредиту, и проигрывает, если она ниже. Повторное размещение осуществляется следующим образом. Специализированная организация, скупив большое количество различных сертификатов, сдает их на хранение в депозитарий и получает вкладной документ, состоящий из «вкладных» сертификатов. Сертификаты повторного размещения делятся на несколько очередей (траншей), различающихся по сроку досрочного выкупа, который осуществляется из средств, поступающих в счет досрочного погашения ипотечных кредитов.

В первую очередь выкупаются вторичные сертификаты первого транша, затем второго и так далее. Таким образом, инвестор получает дополнительную возможность для игры на фондовом рынке или страхуется от досрочного погашения.

Формирование системы ипотечного кредитования, и ее функционирование требуют поддержки со стороны государства. В развитых странах создана необходимая законодательная база, четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты, созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами ипотечных банков и таким образом косвенно регулируют их деятельность.

К таким специальным организациям относятся Касса ипотечного рефинансирования во Франции, Федеральная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию в США (FNMA или Fannie Мае). FNMA была учреждена директивой Президента США в 1938г. с целью воздействия на увеличение потребительской способности населения. Для снижения зависимости от финансирования федеральным правительством часть акций FNMA была передана частным организациям, заинтересованным в развитии жилищного сектора и жилищного финансирования. В задачи FNMA входили операции на вторичном рынке, функции поддержки ипотечных кредитов, финансируемых правительством. Кроме того, FNMA была обязана приобретать ипотечные кредиты на вторичном рынке по определенным ценам с контролируемыми размерами комиссионных. В настоящее время FNMA является компанией со 100%-ным частным капиталом, но государство осуществляет контроль за ее деятельностью через Министерство жилья и городского развития. В инвестиционном портфеле FNMA находятся ипотечные кредиты на сумму более 100 млрд долл., а объем непогашенных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, составляет более 250 млрд долл. и помогает финансировать задолженность по ипотеке примерно на сумму 365 млрд долл.. Более того, FNMA способствует развитию вторичного рынка ипотечных кредитов просто своим пребыванием на этом рынке. Доверие первичных кредиторов поддерживается уверенностью в том, что в случае необходимости FNMA приобретет ипотечные кредиты.

Изложенные выше схемы представляют интерес в качестве теории, применение которой возможно на следующем этапе развития рынка недвижимости и рынка ценных бумаг, однако это не означает, что формирование системы ипотечного кредитования в настоящий момент в Казахстане невозможно. Ипотечные отношения получили развития и в странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с имеющими место в Казахстане

Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.

Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья.

Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов.  Основными  условиями  кредитования  являются  маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных     организаций,     обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться  путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.

2 Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в РК

2.1 Система ипотечного  кредитования, внедрение и развитие ее в РК

Казахстаном была выбрана малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан представлен на схеме, рис1.

Казахстанская система ипотечного кредитования является двухуровневой. Как видно из схемы, на первом уровне первичные кредиторы в лице банков и небанковских организаций предоставляют ипотечные кредиты, а на следующем этапе Казахстанская Ипотечная  Компания (далее Компания) их приобретает. Один из принципов деятельности Компании — рефинансирование ипотечных кредитов только в национальной валюте (тенге).  Программа охватывает всю территорию республики. Кредиты выдаются на приобретение и капитальный ремонт жилья на срок до 15 лет. Первоначальный взнос по ипотечному жилищному кредиту составляет 30% от стоимости приобретаемого жилья. В качестве первоначального  взноса также может приниматься иное имеющееся жилье либо 15% стоимости приобретаемого жилища с условием страхования гражданско-правовой ответственности в части внесения остальных 15%. 

С июля 2001 года по апрель 2002 года в городах Астана и Алматы был проведен пилотный проект, в ходе которого апробированы разработанные процедуры и подготовлены соответствующие изменения и дополнения. В этот период Компания выкупила у банков права требований по 192 ипотечным кредитам на сумму 212,3 млн. тенге.

Рисунок 1.функционирование системы ипотечного жилищного кредитования

Первичный рынок

1 — передача денежных средств за жилье;

2 — передача прав собственности на жилье;

3 — выдача ипотечного кредита;

4 — залог жилья (ипотека);

9 — страхование заложенного имущества и жизни заемщика;

10 — выплата страхового возмещения в случае наступления страхового случая;

11 — независимая оценка заложенного имущества;

12 — проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13 — обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Вторичный рынок

5 — уступка прав требований по ипотечному кредиту;

6 — денежные средства за ипотечные кредиты;

7 — размещение ипотечных облигаций;

8 — денежные средства за ипотечные облигации.

На 1 августа 2003 года активы Компании составили 2,8 млрд. тенге, обязательства — 1,1 млрд. тенге, собственный капитал — 1,7 млрд. тенге (в т.ч. уставный капитал — 1,5 млрд. тенге). С начала реализации программы ипотечного кредитования Компанией приобретено ипотечных жилищных кредитов на сумму 2,6 млрд. тенге. Остаток ссудной задолженности 2003 года по 1550 кредитам составил на 1 августа 2,3 млрд. тенге.

Сегодня даже по самостоятельным кредитным программам банки стремятся выдавать кредиты, приближенные к стандартам Компании. К примеру, обязательным условием предоставления ипотечного кредита стало страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также приобретаемого им жилья. Компания рефинансирует кредиторов по плавающей котировочной ставке, которая объявляется каждый месяц. Базовым является индекс инфляции в годовом выражении. Такой выбор обусловлен пожеланиями инвесторов. Не последнюю роль сыграло и то, что на фондовом рынке уже обращаются государственные ценные бумаги с плавающей ставкой купона, привязанной к индексу инфляции.

Котировочная ставка состоит из: базисного индекса

― инфляция в годовом выражении за 12 предыдущих месяцев (изменяется два раза в год 1 апреля и 1 октября;

― спрэда Компании — включает в себя маржу инвесторов по ипотечным облигациям, расходы по их выпуску и маржу Компании (фиксированная величина).

На 1 августа 2003 года котировочная ставка Компании составила 10% , в том числе инфляция — 5,1%, спрэд — 4,9%. Кредиторы имеют право устанавливать собственную маржу, но не выше определенной величины. Таким образом, конечная ставка для заемщиков определяется кредитором и у разных банков различная. Это стимулирует конкуренцию и приводит к снижению ставок. На 1 августа 2003 года максимальная ставка для заемщика по кредитам Компании составила 14% годовых. В некоторых банках-партнерах она ниже. Например, в Альянс Банке — 13% годовых при марже банка 3%.

18 ноября 2002 года Компания впервые в СНГ успешно разместила ипотечные облигации, обеспеченные пулом ипотечных кредитов со сроком обращения 3 года. Их общий объем составил 1 млрд. тенге. Бумаги включены в официальный список по категории «А» Казахстанской фондовой биржи. До конца текущего года Компания планирует разместить новую эмиссию 10-летних ипотечных облигаций в размере 3 млрд. тенге, что позволит значительно удешевить стоимость заемных ресурсов: уровень доходности будет определяться на основе уровня инфляции в годовом выражении плюс маржа инвесторов в размере не более 2,5%, то есть может составить 8%.

Облигации Компании имеют определенные преференции. В частности:

― в случае банкротства Компании залог исключается из ликвидационной конкурсной массы;

― облигации включены в состав высоколиквидных активов для целей расчета банками коэффициента текущей ликвидности (аналогично государственным ценным бумагам);

― облигации не дисконтируются при расчете страховыми организациями размера собственного капитала.

Высокий спрос на облигации Компании привел к значительному снижению котировок на вторичном рынке за первые 5 месяцев обращения. Для повышения привлекательности ипотечных облигаций и стимулирования роста активности финансовых институтов были внесены изменения в пруденциальные нормативы банков, которыми предусмотрено отнесение ипотечных ценных бумаг Компании к категории активов с уровнем риска 20% (прочие корпоративные ценные бумаги —100%) для расчета коэффициента адекватности капитала, а также к высоколиквидным активам (наравне с государственными ценными бумагами) для расчета коэффициента ликвидности.

Накопительным пенсионным фондам предоставлен отдельный лимит размещения активов в ипотечные ценные бумаги (в пределах 10% активов), а также пересмотрены пруденциальные нормативы в части возможности большего инвестирования.  

Немаловажным аспектом является создание системы страхования ипотечных кредитов, что позволит расширить круг участников системы ипотечного кредитования. В настоящее время идет подготовка законодательной базы для функционирования подобной страховой организации, одним из учредителей которой выступит Национальный Банк. Организация по страхованию ипотечных кредитов будет создана во второй половине 2003 года.

Благоприятным условием для начала функционирования системы ипотечного кредитования в Казахстане явилось наличие сложившейся, достаточно сформированной системы государственной регистрации прав на имущество, в том числе недвижимое, и сделок с ним.

В то же время практика выявила и некоторые проблемы действующего законодательства. Это неудивительно, поскольку основные положения законодательства в сфере ипотечного кредитования создавались в период, когда возможность внедрения системы ипотечного кредитования в масштабе всей страны отсутствовала, субъекты ипотечного рынка действовали разрозненно.

В частности, было выявлено несовершенство системы государственной регистрации сделок, высокий размер оплаты за регистрацию, удорожающий кредиты для населения, отсутствие налоговых льгот для граждан, приобретающих жилье в кредит. Проблемой являлись также установленная законодательством система включения залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица и выявленные отдельные несоответствия в законодательных актах.

В связи с этим была проведена большая работа по внесению изменений и дополнений в ряд законодательных актов в сфере ипотеки. Важным моментом, в частности, стало исключение из ликвидационной конкурсной массы имущества, являющегося обеспечением по ипотечным облигациям. В мировой практике вопрос максимального снижения стоимости заимствований решается путем предоставления ипотечным облигациям определенных преференций, которые позволяют повысить их привлекательность для инвесторов и соответственно снизить доходность. В частности, существует практика выведения из ликвидационной конкурсной массы имущества, являющегося обеспечением по ипотечным облигациям. В результате инвесторы защищены на случай возможного банкротства эмитента, поэтому значительно ниже оценивают риски при покупке ипотечных облигаций. Как следствие, эмитент меньше платит за привлекаемые инвестиции, что позволяет ему снижать ставку вознаграждения по ипотечным кредитам.

В соответствии с ранее действующим законодательством государственная регистрация залога по ипотечным облигациям не являлась обязательной. Однако на практике доказано, что в интересах инвесторов регистрация залога должна производиться: кредиторы, обеспечение обязательств перед которыми зарегистрировано государством, имеют приоритетные права перед иными кредиторами. Снизив, таким образом, риск по ипотечным облигациям, мы создаем предпосылки для дополнительного снижения доходности по ним и последующего снижения ставок вознаграждения по кредитам. Именно поэтому в новом законе установлена обязательность регистрации залога по ипотечным облигациям.

Но состав залога, как известно, постоянно изменяется, что связано с постепенным погашением ипотечных кредитов. При существующем порядке регистрации изменений в составе залога в качестве отдельной сделки и соответствующей оплате каждого изменения, расходы эмитента ипотечных облигаций несоизмеримо возрастают. Поскольку невозможно спрогнозировать количество и объем досрочного погашения кредитов, к примеру, то нельзя рассчитать и общие расходы.

Необходимо отметить, что расходы на регистрацию залога по ипотечным облигациям относятся к затратам эмитента и напрямую влияют на уровень ставок вознаграждения по ипотечным кредитам. При этом все расходы эмитента на выплату регистрационных сборов и платежей государству в конечном итоге возлагаются на заемщика. Такая ситуация расходится с политикой государства по стимулированию удешевления ипотечных кредитов. Государство получает дополнительные доходы с каждого человека, который хочет получить ипотечный кредит по государственной программе в виде платы за все операции с правами требования по кредитам.

В связи с этим внесены соответствующие изменения в Закон «О регистрации залога движимого имущества» — предусмотрена единовременная оплата государственной регистрации залога по ипотечным облигациям, без взимания оплаты за последующую регистрацию изменений состава залога по ипотечным облигациям.

В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

“Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте). Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего количества заемщиков.

В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена, прежде всего, наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане статуса столицы Республики.

Основные цели и задачи программы:

― Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.

― Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.

― Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.

― Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного кредитования. Появилась потребность населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на длительный срок. Но кредитование в тенге имело проблемы, связанные с необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков. В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста ставок вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.

Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.

Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков. Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков - физических лиц у разных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.

Несмотря на то, что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:

-    несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;

-    отсутствие налоговых льгот для граждан, приобретающих жилье в кредит;

-    включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты.

Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании. Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг. После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в 2002г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских банков физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге. В соответствии с международными требованиями были разработаны и успешно использовались стандарты ипотечного жилищного кредитования. Казахстанская Ипотечная Компания (КИК) совместно с региональными отделениями банка “ЦентрКредит” развернула свою программу во всех регионах республики: в Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе, Атырау, Жезказгане, Караганде, Кокшетау, Павлодаре, Уральске, Усть-Каменогорске, Шымкенте. Система ипотечного кредитования стала динамичным и перспективным сегментом рынка потребительского кредитования.

Но действительно ли много  людей было готово обратиться к новой для нашего общества форме покупки жилья? По данным опроса, проведенного компанией “КОМКОН-2 Евразия” в городе Алматы, несмотря на рекламу ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека знали всего 43%, то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались только тем, кто имел представление об ипотеке. Таким образом, после первого вопроса интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696. Из опрошенных 5% заявили, что пользовались кредитами ипотеки. Следует отметить, что никто из них не жалеет об этом. Остальным 95% были заданы вопросы, которые могли бы продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке.  Как следует из результатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много “недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собирались улучшать жилищные условия. Отношение к ипотеке со стороны респондентов, не собирающихся улучшать жизненные условия, было неоднозначно, хотя был небольшой перевес респондентов, относящихся к ипотеке положительно. Вместе с тем, только 32% респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными причины, заставляющими отказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование на момент опроса не имело популярности среди горожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти – в силу отсутствия стабильной работы и денежного дохода. В 2003г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет.

Таблица 1 – Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный кредит(%)

Кстати, увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не имеет. Например, если взять кредит 10 000 у.е. на 20 лет под ставку 12% годовых, то ежемесячный платеж будет составлять 110 у.е.. То же самое, но с увеличением срока кредита до 25 лет - платеж составит 105 у.е., т.е. всего на 5 у.е. меньше, но срок при этом увеличится на целых 5 лет. Важно отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2003г. представительная украинская делегация во главе Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт становления и функционирования системы ипотечного кредитования.

Сравнение о количестве выдаваемых кредитов населению на строительство и для приобретения жилья (в период с 2004г до 2006г.) указано в таблице и диаграмме в Приложении 1.

В 2004г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства РК. Такое мнение, в ходе заседания правительства высказал министр экономики и бюджетного планирования РК Кайрат Келимбетов. “По таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит к показателям, заложенным в нашей жилищной программе”, - сказал К. Келимбетов. Он сообщил, что в системе ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: “БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими кредитов, по данным министра, колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в пределах 12-13 % .  Жилищная программа правительства, по словам К. Келимбетова, предусматривает установление процентной ставки кредита на уровне 9-10%, размера первоначального взноса на уровне 10% от стоимости жилья и срока предоставления кредита до 20 лет. К. Келимбетов напомнил также, что “условия ипотечного кредитования в стране очень сильно меняются из года в год”. “В 1998 году, когда начинала работу эта система, ставка по кредиту была 20%, первоначальный взнос - 40-50% и срок кредита - 10 лет, что было обусловлено дефицитом финансовых ресурсов”, - заключил министр экономики и бюджетного планирования.

14 апреля 2004 года правительство Казахстана в целом одобрило проект государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. Согласно программе, ставится задача обеспечить в течение 2005-2007 годов строительство и ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том числе в 2005 году - 3 млн., в 2006-м - 4 млн., в 2007-м - 5 млн. кв. метров. Реализация программы позволит обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более $350 во всех регионах Казахстана, за исключением, возможно, крупных городов, прежде всего, в Астане и Алматы, где высоки доходы населения. В частности, администрация Алматы заявила на минувшей неделе, что в этом городе стоимость 1 кв. метра жилья в рамках указанной госпрограммы составит в среднем $450. В соответствии с программой предполагается увеличить в системе ипотечного кредитования сроки предоставления займов с нынешних 10-ти до 20-ти лет, снизить ставки вознаграждения по ним с 13% до 9-10% годовых и первоначальный взнос для получения кредита с 20% до 10% от стоимости приобретаемого жилья. Между тем в системе жилищно-строительных сбережений планируется снижение первоначального взноса до 25% против нынешнего уровня не менее 50%, увеличение срока возврата основной суммы кредита с 15 до 25 лет. В 2003 году сумма ипотечных займов, выданных банками Казахстана, составила 259,4 млрд. тенге, в том числе под залог недвижимости - 229 млрд. тенге. Народный банк объявил о том, что с 1 апреля 2004г  в трех регионах страны - Астане, Алматы и Караганде - он запустил новую программу кредитования "Ипотека Lights". Заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по ставке от 7 до 11 процентов годовых. Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения по сумме кредитования не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не проводит, а пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН. По условиям программы "Ипотека Lights", обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости. Ставка вознаграждения по кредиту определяется в зависимости от суммы кредита. Оформление ипотеки ведется через центр персонального сервиса и не может превышать трех дней. При этом, что "Ипотека Lights" - не разовая акция, а бессрочная программа, которая будет действовать наряду со стандартной программой ипотечного кредитования, предусматривающей первоначальный взнос и максимальный срок кредитования до 20 лет.

Однако подобные продукты содержат большой кредитный риск, который, учитывая упрощенные условия кредитования, предлагаемые банками, может, еще возрасти. По официальным данным, на 2004г. задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в целом по стране составила 31,5 млрд тенге, а доля сомнительных и безнадежных кредитов в портфелях банков постоянно колеблется в пределах 35-40 процентов. Начиная с 2005 года сроки ипотечного кредитования  увеличены с 10-15 до 20 лет, первоначальный взнос снижен до 10%, а ставка понижена до 9%. Кроме того, АО "Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана" снизила размер первоначальных накоплений с 50% до 25% от стоимости жилья и увеличила сроки возврата кредита до 25 лет. Правительство готово субсидировать ставку вознаграждения при кредитовании банками второго уровня строительных компаний, и кредиты для строителей, которые готовы сдавать жилье по предложенным государством расценкам, будут обходиться не дороже 5% годовых.  К тому же у желающих приобрести новое жилье появится возможность выбора. Казахстанцам предстоит сориентироваться в предложении на жилищном рынке и самим определить, какой путь обзаведения жильем предпочесть - ипотечное кредитование, систему жилстройсбережений либо покупку квартиры через акимат. Региональные исполнительные органы в соответствии с законодательством и разработанным правительством механизмом определят подрядчика строительных работ и банк, уполномоченный заключать договор кредитования.  На первоначальном этапе гарантом финансового обеспечения привлекаемого в виде "дешевых" и "длинных" денег стартового капитала выступит специально сформированный залоговый фонд, сроки предоставления ипотечного кредитования будут увеличены с 10 до 20 лет, снижены с 30% до 10% размеры первоначального взноса и с 13% до 10% - процентные ставки. Алматы может успешно справиться с ролью экспериментальной площадки по внедрению новых для нашей страны технологий ипотечного кредитования жилья уже в этом году. Однако, как свидетельствует статистика, по данным на 1 января 2005г задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в Казахстане составила 41,5 млрд. тенге, из которых почти 50% приходится на Алматы. 

25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” и банки второго уровня - “Альянс Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства. “Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования. Правительство привержено только одной идее - расширить доступ широких масс к относительно недорогому жилью”, - заявил на церемонии подписания министр финансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”. «То, что банки согласились снизить ставку - это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике”, - заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.

C 2004г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Основная работа фонда – страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов. Фонд гарантирования ипотечного кредитования намерено упростить процедуру оформления кредита для покупки жилья физическими лицами. Казахстанцы вскоре смогут возвращать долг банку – кредитору в течение не пятнадцати, а двадцати пяти лет. Еще планируется значительно снизить сумму первоначального взноса для получения кредита - до десяти процентов. А банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальную страховку от фонда. Такое партнерство, по мнению главы Нацбанка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность фонда гарантирования ипотечного кредитования входит в общую государственную жилищную программу. Поэтому и нет особых опасений в провале реформ, говорят в Нацбанке.

Анвар Сайденов, председатель Национального Банка РК: - Опасения Нацбанка, что такие большие ресурсы из бюджета будут использованы в течение ряда лет, окажут свое давление – не высказывались. Поскольку все это ложится в общую макроэкономическую ситуацию в стране, с которой Нацбанк должен справляться в независимости от того будет жилищная программа или нет. Наряду с программой будет активно строиться и само жилье, отметил Анвар Сайденов. Сегодня же главный банкир страны заявил, что Нацбанк тоже займется реформами. Только в области законодательства. Речь идет о законопроекте, который упрощает процедуру вывоза капитала за рубеж. Новая концепция либерализации валютного режима позволит населению без препятствий открывать счета в иностранных банках. А у отечественных финансистов появится возможность заключать долгосрочные контракты с иностранными партнерами и продлевать сроки проведения внешнеторговых операций. В конечном итоге упрощенный режим сделает тенге полностью конвертируемой валютой.

2.2 Состояние ипотечного кредитования на примере деятельности АО

«БТА Ипотека» на рынке ипотечного кредитования РК

              Общая информация и основные направления деятельности компании. АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан – АО "Банк Туран Алем". На настоящий момент компания является одной из трех крупных и специализированных ипотечных компаний, имеющих лицензию Национального Банка Республики Казахстан на проведение заемных операций.

Компания АО "БТА ИПОТЕКА" (далее Компания) является одним из крупнейших операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По различным оценкам порядка 30-40% вновь выданных жилищных ипотечных кредитов, являются результатом деятельности компании.

В настоящее время функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует открыть свои представительства во всех основных региональных центрах Республики Казахстан.

Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное кредитование являются следующие:

– Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;

– Кредитование покупки жилья на первичном рынке;

– Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;

– Кредитование строительства частных коттеджей;

– Кредитование покупки коммерческой недвижимости;

– Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;

– Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам сроком до 15 лет из своих собственных средств, получает в залог приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного свидетельства.

Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки второго уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования, полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих типов кредитов. Компания обеспечивает для своих клиентов полный спектр услуг, необходимых при сделках с недвижимостью с использованием заемных средств. Квалифицированные специалисты Компании обеспечивают индивидуальный подход к каждому клиенту, качественные консультации и быструю обработку документов. Сложившиеся долгосрочные отношения с основными операторами рынка позволяют клиенту быстро найти недвижимость, оформить документы на получение кредита, купить недвижимость и оформить ее на имя клиента. В компании действует свой кредитный комитет, принимающий окончательное решение о выдаче ипотечного кредита в кратчайшие сроки. Благодаря, стандартизации и унификации процедуры анализа платежеспособности и кредитоспособности заемщика, компании в состоянии отрабатывать значительное количество кредитных дел с сохранением приемлемого уровня кредитного риска. Для снижения кредитных рисков компания использует определенные типовые процедуры. Одной из таких процедур является обязательное софинансирование покупки недвижимости со стороны клиента. Такое софинансирование называется первоначальным взносом (down payment). Другим типовым способом снижения рисков является введение специальных коэффициентов, предельные значения которых устанавливаются изначально.

Сложившиеся долгосрочные отношения с банками второго уровня позволяют компании поддерживать необходимый оборотный капитал на уровне, достаточном для обеспечения кредитами любого заемщика, прошедшего рассмотрение кредитного комитета.

Продуктовая стратегия компании направлена на удовлетворение спроса самого широкого круга клиентов, имеющих свои специфические потребности по денежным средствам. Для одних клиентов наиболее важным параметром кредита является процентная ставка, для других – возможность досрочного погашения без штрафных санкций, для третьих – возможность снизить сумму первоначального взноса и т.п.

Для реализации этой стратегии компания разработала специальные наборы параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита: процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной группы клиентов. Компания постоянно работает над разработкой и применением на практике новых ипотечных пакетов, позволяющих максимально учесть возможности и запросы потенциальных заемщиков. Компания придерживается международных стандартов при проведении консультаций клиентов (European Agreement on a Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information for Home Loans). Все расчеты проводятся заблаговременно, и клиент полностью извещается обо всех платежах, которые ему предстоит делать в будущем, включая не только информацию о погашении кредита, но и информацию о сопутствующих платежах: страховые платежи, оплата услуг третьих лиц, прочие расходы. Кроме того, клиенту подробно объясняются все процедуры, которые он должен осуществить в соответствии с действующим законодательством и проводится разъяснительная работа по рискам, которые клиент принимает на себя, получая ипотечный кредит.  Банковские коммерческие займы выдаются компанией юридическим лицам и лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица. Ими являются индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность на основании патента либо свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя. Займы, направлены на приобретение, ремонт и реконструкцию, достройку коммерческих объектов: магазинов, кафе, ресторанов, офисов, производственных баз, СТО, парикмахерских и т.д. Основным источником погашения кредита являются доходы заемщика от существующей деятельности, т.е. по проекту не учитываются доходы, которые клиент будет получать в будущем от приобретаемого объекта. Если приобретается действующий объект, то результаты его деятельности могут учитываться как компенсирующий фактор.

При реализации проекта необходимо обязательное софинансирование со стороны заемщика или же при отсутствии первоначального взноса возможно предоставление дополнительного залога. Величина софинансирования установлена в размере 30% от стоимости объекта. В качестве основного обеспечения возвратности кредита используется приобретаемая, ремонтируемая или строящаяся недвижимость. В качестве дополнительного обеспечения может использоваться другая недвижимость, гарантии и поручительства третьих лиц, депозиты денег в банках второго уровня, залог высоколиквидных ценных бумаг и другого имущества. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равномерными долями, включающими в себя погашение начисленного вознаграждения банка и части основного долга по кредиту. Компания выдает кредиты на коммерческую недвижимость заемщикам сроком до 7 лет (в настоящее время это единственная компания, предоставляющая коммерческие кредиты на столь длительный срок). Величина процентных ставок по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой зависимости от суммы кредита и рискованности проекта. В качестве дополнительных услуг, предоставляемых АО "БТА Ипотека", выступает страхование недвижимости и жизни заемщика, представляющей компанию по страхованию жизни "Династия" и компанию по страхованию недвижимости "KBS Garant", а также полное переоформление права собственности на объект в Центре по недвижимости г. Алматы.

Для удобства клиентов, компания развивает сеть ипотечных брокеров – то есть независимых юридических лиц, сотрудничающих с компанией и проводящих сбор документов, квалификацию заемщиков, желающих получить ипотечный кредит, и защищая, интересы клиенты на Кредитном Комитете. Причиной создания такой сети является тот факт, что неподготовленному среднестатистическому человеку, порой бывает трудно разобраться во всех тонкостях получения кредита. Ведь каждый кредит характеризуется целым набором параметров и дополнительных условий: сумма основного долга, процентная ставка, срок кредита, способ начисления процентного вознаграждения и погашения основной суммы долга, запрет на досрочное погашение, сумма предоставляемого обеспечения, страхование рисков, гарантии и поручительства и т.п. В результате, потенциальный заемщик может выбрать условия, которые не всегда являются наиболее выгодными именно для него, как следствие, неверный выбор может обойтись ему в "кругленькую" сумму. Чем же ему может помочь ипотечный брокер? Начнем с того, что ипотечный брокер, как правило, не зависит от кредитных учреждений и зарабатывает деньги путем консультирования клиентов-заемщиков. Ипотечный брокер всегда на стороне клиента, поскольку ему платит клиент и от того, насколько успешно ипотечный брокер представит интересы клиента в кредитном учреждении, зависит его заработок. Он может сотрудничать с одной или сразу с несколькими кредитными организациями, знает все тонкости и может предложить клиенту наиболее оптимальный вариант займа на приобретение жилья. Например, вы имеете жилье и хотите его продать после приобретения нового жилья. В такой ситуации для вас критичным параметром является возможность досрочного погашения без уплаты пенни и штрафов за досрочное погашение, а не величина процентной ставки по кредиту. Если провести соответствующие расчеты, то для вас может быть выгодным получить кредит под более высокую процентную ставку, но иметь возможность погасить его досрочно. Ведь после продажи старого жилья у вас появится сумма, которая может пойти на досрочное погашение и соответственно вам не придется платить проценты кредитному учреждению весь срок кредита.

Для создания сети ипотечных брокеров компания проводит специальные курсы обучения ипотечных брокеров, и после прохождения тестирования, выдает им сертификаты, удостоверяющие право владельцев сертификатов проводить консультации, формировать кредитные досье клиентов-заемщиков и выносить их непосредственно на рассмотрение кредитного комитета компании. Обращение клиента к сертифицированным компанией ипотечным брокерам равнозначно обращению в саму компанию. На сегодняшний день ОАО "БТА Ипотека" предлагает самые гибкие условия кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов условий, позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный первоначальный взнос и уровень дохода.

Все наши пакеты доступны в разных регионах Казахстана, в зависимости от региона приобретения могут иметь различные условия.

Порядок оформления ипотечного займа для приобретения жилья в рамках городской программы ипотечного кредитования жилищного строительства.

1.      Консультации и собеседование в АО "БТА Ипотека" (предварительная оценка кредитоспособности Заемщика и выбор квартиры)

2.      Решение Заемщика о получении ипотечного займа

3.      Заключение предварительного договора по приобретаемой квартире между Покупателем (Заемщиком) и Продавцом (АО "БТА-Ипотека")

4.      Оплата первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья

5.      Сбор и предоставление в отдел ипотечного кредитования АО "БТА Ипотека" документов, согласно Перечня документов для оформления и выдачи ипотечного займа

6.      Решение Кредитного комитета АО "БТА Ипотека" о выдаче ипотечного займа

7.      Заключение Договора купли-продажи с Продавцом жилья (АО "БТА Ипотека")

8.      Заключение Договора займа

9.      Регистрация Договора купли-продажи в Центре регистрации недвижимости по г.Алматы - оформление права собственности на Покупателя

10. Заключение Договора об ипотеке недвижимого имущества и подписание Ипотечного свидетельства с последующей регистрацией вышеуказанных документов в Центре регистрации недвижимости по г.Алматы

11. Перечисление ипотечного займа на счет Продавца (АО "БТА Ипотека")

12. Ежемесячные выплаты Заемщиком по погашению основного долга и начисленных процентов в соответствии с условиями Договора займа

13. Полное погашение долга и оформление прекращения обязательств по Договору займа и Договору ипотеки недвижимого имущества

Перечень необходимых документов для получения ипотечного займа на приобретение жилья на первичном рынке.

1.      Документы, обязательные к представлению:

2.      Удостоверение личности заемщика (нотариально заверенная копия).

3.      Подтверждение РНН (нотариально заверенная копия).

4.      Свидетельство о заключении брака (нотариально заверенная копия) или нотариально удостоверенное заявление заемщика о том, что на момент подачи заявления в браке не состоит, детей не имеет.

5.      Удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с Заемщиком и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи (копия).

6.      Справка с места работы о заработной плате и другие документы, подтверждающие доходы заемщика, заверенные по месту их получения.

7.      Нотариально заверенное согласие супруга на залог имущества и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо брачный контракт.

8.      Физическое лицо, выступающее созаемщиком (гарантом), предоставляет те же документы, что и заемщик.

9.      Если гарантом выступает юридическое лицо, необходимо дополнительно предоставить:

10. Решение уполномоченного органа гаранта о выдаче гарантии в обеспечение обязательств заемщика.

11. Нотариально заверенные копии учредительных документов

12. Финансовая отчетность гаранта на последнюю отчетную дату, предшествующую выдаче займа (копия декларации о совокупном годовом доходе с приложениями).

Для подтверждения платежеспособности могут быть дополнительно представлены:

1.      Копия трудовой книжки, заверенная кадровой службой по месту работы

2.      Копия документа об образовании

3.      Копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя

4.      Копии документов, подтверждающих наличие дорогостоящего имущества (жилье, автотранспорт и др.)

5.      Сведения об иных займах и их погашении

Перечень необходимых документов для получения ипотечного займа на приобретение жилья на вторичном рынке.

Документы, обязательные к представлению:

1.      Удостоверение личности заемщика (нотариально заверенная копия).

2.      Подтверждение РНН (нотариально заверенная копия).

3.      Свидетельство о заключении брака (нотариально заверенная копия) или нотариально удостоверенное заявление заемщика о том, что на момент подачи заявления в браке не состоит, детей не имеет.

4.      Удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с Заемщиком и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи (копия).

5.      Справка с места работы о заработной плате и другие документы, подтверждающие доходы заемщика, заверенные по месту их получения.

6.      Нотариально заверенное согласие супруга на залог имущества и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо брачный контракт.

7.      Справка о составе семьи (форма №3)

8.      Копия трудового контракта

9.      Разрешение органов опеки и попечительства от имени несовершеннолетних членов семьи на залог жилья или нотариально удостоверенное согласие родственников об обеспечении несовершеннолетних детей заемщика своей жилой площадью в случае выселения заемщика вследствие неисполнения им обязательств по Договору займа.

10. Акт оценки квартиры

11. Документы, подтверждающих право собственности продавца на продаваемое жилье (договор купли-продажи, план, свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество (при наличии), информационная справка №2 (об отсутствии обремения, из Центра по недвижимости), госакт на право собственности на земельный участок с кадастровым номером (если приобретается дом))

12. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей и налога на имущество

13. Физическое лицо, выступающее созаемщиком (гарантом), предоставляет те же документы, что и заемщик.

Если гарантом выступает юридическое лицо необходимо дополнительно представить:

1.      Решение уполномоченного органа гаранта о выдаче гарантии в обеспечение обязательств заемщика.

2.      Нотариально заверенные копии учредительных документов

3.      Финансовая отчетность гаранта на последнюю отчетную дату, предшествующую выдаче займа (копия декларации о совокупном годовом доходе с приложениями).

Для подтверждения платежеспособности могут быть дополнительно представлены:

1.      Копия трудовой книжки, заверенная кадровой службой по месту работы

2.      Копия документа об образовании

3.      Копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя

4.      Копии документов, подтверждающих наличие дорогостоящего имущества (жилье, автотранспорт и др.)

5.      Сведения об иных займах и их погашении

Сводная таблица пакетов с условиями кредитования указаны в Приложении 2.

2.3 Ситуация в банковском секторе Казахстана до и после  наступления кризиса на рынке ипотечного кредитования в США

Об ипотечном кризисе, в США разразившемся в 2007 году много говорят в средствах массовой информации. Пытаются оценивать его последствия для мирового и казахстанского финансового рынка.

В США существует два основных вида ипотечного кредитования: обычный кредит и большой кредит. Ограничения по обычному ипотечному кредиту, который устанавливают Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (Freddie Mac) в настоящее время составляет 417 тысяч долларов. Это выше среднестатистической цены на дом для одной семьи, однако, меньше реальной стоимости большинства домов. В ситуациях, когда размер ипотечного кредита превышает рамки установленной нормы, в дело вступает так называемый «Большой кредит», размер которого может значительно превышать установленный «Фанни Мэй» и «Фредди Мак». Каковы же причины развития ипотечного кризиса в США? В целях максимизации прибыли, американские финансовые институты стали применять очень упрощенную схему выдачи ипотечных кредитов без залога, без первоначального взноса, без проверки платежеспособности. Первоначально, в  первые три года были еще предусмотрены очень низкие проценты – 1-2%, затем они несколько повысились. Как результат, начался ажиотаж, огромное количество весьма бедных людей купили дома и стали в них жить. В целом, по стране было выдано ипотечных кредитов на сумму, превышающую 70 млрд. долл. США. Ипотечные компании, выдававшие кредиты, стали выпускать облигации и акции, которые были раскуплены и стали основой для выпуска вторичных ценных бумаг. Эти бумаги разошлись по портфелям инвесторов практически всего мира. Таким образом, весь мир был связан в одну цепочку, завязанную на американской ипотеке. Но, большинство заемщиков, взявших ипотечные кредиты, оказались не способны за нее платить после повышения процентов. Начался массовый невозврат кредитов и падение цен на рынке недвижимости. Начали банкротиться ипотечные компании и появились проблемы у кредитовавших их банков. Жилье, являющееся предметом ипотеки - это одновременно и средство обеспечения ценных бумаг – ипотечных облигаций, приобретенных инвестиционными институтами по всему миру. Таким образом, кризис рынка ипотечного кредитования в США имел в своей основе дефолты хедж - фондов, инвестировавших на рынке США в высоко доходные, но в то же время в высоко рисковые ипотечные облигации типа “subprime”. В условиях глобальной мировой экономики кризисные явления по цепочке перекинулись в страны Европы и на другие рынки. Таким образом, мировой финансовый рынок стал испытывать серьезные проблемы, а вместе с ними и финансовый рынок РК.

Кризисные явления на ипотечном рынке США, начали появляться в январе 2007г. В мае 2007г. – началось падение акций ипотечных компаний США. В июле 2007г. произошло банкротство некоторых крупных ипотечных компаний, и обеспокоенные инвесторы начали выводить свои инвестиции с рынков развивающихся стран, а также продавать свои рискованные активы, к которым конечно относятся ценные бумаги казахстанских банков.  Кризис продолжает набирать обороты, в август 2007г. – появились проблемы с ликвидностью у банков США, Японии и Европы. В это же время, и казахстанская финансовая система начинает испытывать  серьезные проблемы. Во-первых, резкое падение курса акций казахстанских банков более чем на 10-15%. Во-вторых, резкое повышение ставок межбанковского кредитования в 1,5 раза. И, наконец, в-третьих, Повышение ставок кредитов для юридических и физических лиц на 4-6%. Одной из важнейших причин складывающейся ситуации в Казахстане стал очень высокий уровень зависимости финансовой системы Казахстана от внешних заимствований. Первоначально, в 90-х годах заимствовало за рубежом только государство. После того как была сформирована современная банковская система Казахстана, которая стала пользоваться доверием со стороны международных инвесторов, доля банков в совокупном внешнем государственном долге стала быстро увеличиваться.

В настоящее время долг государства достаточно мал – на середину 2007 года около 4 миллиардов долларов, так что его можно в расчет не принимать. Основной внешний долг РК – это долг частных компаний. Резкий скачок негосударственных заимствований произошел, в 2004 году, а наибольшее количество средств было привлечено в 2006 году. В настоящее время только чтобы оплатить проценты по уже взятым кредитам, нам приходится отдавать девятую часть нашего экспорта или 11%. Таким образом, прирост ВВП весь «съедается» необходимостью платить за внешние заимствования. Кроме банковских кредитов, также одним из наиболее популярных способов заимствования было для наших банков IPO на Лондонской бирже. Однако, начиная со второй половины июля, курс акций многих банков резко пошел вниз на 20-35%. В отличие от акций, ставки межбанковского кредитования в Лондоне только растут. Если в 2003 году наши банки могли взять кредит на 1 год под 1,0-1,3% годовых, то сейчас им придется отдавать 5- 5,3%. То же самое происходит на нашем рынке межбанковских кредитов. Как показывает изменение индекса «KazPrime», особенно резкий взлет произошел в августе, когда индикатор изменился с 6,5% до 9,17%. Таким образом, в Казахстане «дешевых денег» для банков второго уровня, в среднесрочной перспективе, не будет, что в свою очередь сказывается на всех остальных ставках и тарифах на финансовые услуги. Таким образом, национальная финансовая система Казахстана тесно связана с мировым финансовым рынком, мощный рост которого, в последние годы связан с массовыми кредитными и облигационными заимствованиями «дешевых денег» на глобальных рынках. В настоящее время получение подобных заимствований весьма затруднено, что сказывается на ликвидности наших банков. В целом, можно сказать, что все признаки финансового кризиса в Казахстане в настоящее время присутствуют.

Благополучие Национальной банковской системы во многом зависит от ситуации на рынке недвижимости. Если проанализировать, кредиты по целям, то получается, что:

  -На кредитование нового строительства и реконструкцию строительным организациям выделили около 6,01 млрд. долларов;

- На кредитование строительства и приобретения жилья гражданам выделено  6,06 млрд. долларов.

Прибавляя средства, которые были даны на приобретение основных фондов и на оборотные средства для строительных компаний, то возможная сумма инвестиций в строительство БВУ составит около 15 миллиардов долларов. Если, проанализировать отраслевую структуру кредитного портфеля банков Казахстана, то выясняется, что на строительство выделено средств больше, чем на промышленность и сельское хозяйство вместе взятые.

Объем вкладов в БВУ на 01.01.07 г. составил 4 714,9 млрд. тенге (прирост по сравнению с 2005 годом 86,9%). Соотношение вкладов физических и юридических лиц было равно: 78,0% и 22,0% соответственно. Такой бурный рост вкладов в БВУ раскрывал также одну из негативных сторон состояния казахстанской экономики, суть которого заключается в недостаточной развитости фондового рынка и в отсутствии пока достаточно большого количества альтернативных банковскому депозиту разнообразных и выгодных для инвесторов финансовых инструментов. Необходимо отметить также, имеющую место на сегодняшний день слабую информированность населения об уже существующих финансовых  инструментах на рынке Казахстана. На 1 июня 2007 года объем вкладов составил 5 948,6 млрд. тенге, прирост по сравнению с началом года 26,2%, что говорит о некотором замедлении темпов роста депозитной базы в течение прошедшего периода текущего года. Просроченная задолженность населения по кредитам банков пока не велика и составляет всего 14,905 млрд. тенге или 0,62% от всех кредитов, выданных физическим лицам. Основную долю задолженности – 11,888 млрд. тенге составляют кредиты на потребительские цели. Основными факторами на рынке недвижимости, которые вызывают основные колебания, являются:

- Кредиты на строительство

- Ипотечное кредитование

После повышения ставок на ипотеку до 16-20% она станет, недоступна практически всему среднему классу, так как при займе 100 000 долларов на 10 лет при 18% ежемесячные выплаты по займам составят 1600 долларов, что слишком много для обычной семьи. Таким образом, можно прогнозировать сильное снижение цен на недвижимость в ближайшем будущем. Еще в октябре в 2006 году Национальный банк РК и Агентство по финансовому надзору предупреждали о риске излишних внешних заимствований, однако банковское лобби оттягивало принятие необходимых решений. После того как кризис на казахстанском рынке вошел в видимую фазу (начало августа) руководству данных ведомств надо было уже срочно принимать меры и успокаивать население, выступив с публичными заявлениями. Однако из-за проводимых парламентских выборов это было сделано только 21 августа. В дальнейшем, в СМИ были опубликованы различные комментарии данных ведомств, которые позволили точнее выяснить картину происходящего в стране.

В результате кризиса наши банки вынуждены были в свою очередь повысить процентные ставки по выдаваемым кредитам, ужесточить другие условия, а в ряде случаев, связанных с проблемами ликвидности ввести дополнительные ограничения на выдачу кредитов. До наступления кризиса наиболее высокие темпы роста кредитования были в розничном секторе, то есть в секторе кредитования физических лиц. Теперь же, именно у физических лиц кардинальным образом сократились возможности кредитования в коммерческих банках. Таким образом, в данном случае можно говорить о резком сокращении объемов кредитования экономики банками второго уровня.

Строительные компании находятся в ситуации достаточной степени зависимости от банковского кредита. Разумеется, падение цен на недвижимость приведет к обесцениванию значительной части залоговой базы коммерческих банков и как следствие к обесцениванию немалой части банковских активов. Рынок ипотеки в Казахстане замер в ожидании. Что предпримет правительство, чтобы оживить недавно процветающие строительные компании, а их в стране более 190. Застройщики и банкиры твердят о том, что виной всему американский кризис. Президент Назарбаев, в Ак Орде провел экстренное совещание с приглашением всех членов правительства, на котором дал конкретное задание: искать в бюджете 2008 года 4 млрд. долларов США, чтобы кризис обошел Казахстан стороной. Министр экономики и бюджетного планирования РК Бакыт Султанов представил правительству план первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития.

Ситуация в банковском секторе Казахстана, сложившаяся к моменту наступления кризиса на рынке ипотечного кредитования в США определялась благоприятными общеэкономическими факторами и относительной стабильностью на мировых финансовых рынках, позволившим банкам страны развиваться сверхвысокими темпами.

Банки Казахстана в максимальной степени использовали возможности по наращиванию ресурсной базы, которые, как известно, заключались в следующем:

- в росте доверия к отечественным банкам со стороны населения, что привело к резкому росту объемов вкладов физических лиц, в том числе росли объемы именно срочных депозитов, что предопределялось уже укреплением макроэкономической стабильности в стране и ростом доходов населения;

- в значительном улучшении финансовых результатов деятельности отечественных предприятий, когда у них начали увеличиваться объемы свободных финансовых ресурсов, которые можно было разместить на депозитных счетах в банках.

Кроме того, огромную роль сыграло, то, что казахстанским банкам удалось в результате значительного улучшения качества их деятельности одновременно с ростом количественных показателей получить серьезные рейтинговые оценки со стороны ведущих рейтинговых агентств мира. Это дало возможность нашим банкам приобретать недорогие (можно даже сказать дешевые) финансовые ресурсы на мировых финансовых рынках.

В целом предшествующие 6-7 лет характеризовались чрезвычайно высокими темпами развития банковского сектора страны. Особенно высокими темпы роста активов были в последние три года: в 2004г. – 160,3%, в 2005г. – 167,86%, в 2006г. – 196,5%. На начало 2007 года совокупные активы банков составили 8 872,0 млрд. тенге, превысив показатель 1999 года (341,1 млрд. тенге) в 26 раз. Совокупные обязательства составили 8 001,6 млрд. тенге, в том числе вклады юридических лиц – 3 680,7 млрд. тенге, вклады физических лиц – 1 034,2 млрд. тенге. В течение прошедшего периода 2007 года бурный рост продолжался. На 1 июня 2007 года объем совокупных активов банков составил 10 100, 3 млрд. тенге, прирост по сравнению с началом года – 13,8%.

В основе бурного роста активов лежали сверхвысокие темпы роста ссудного портфеля банковской системы. На 01.01.2007 года объем займов клиентам (не считая межбанковских займов – 408,8 млрд. тенге) составил 5583,0 млрд. тенге (63,0% от всего объема активов), прирост по сравнению с 2005 годом – 89,0%. На 1 июня 2007 года объем займов клиентам (не считая межбанковских займов – 251,7 млрд. тенге) составил 7 270,0 млрд. тенге, прирост по сравнению с началом года – 30,2%.  Как видим, прирост объемов займов клиентам банковской системой Казахстана в течение пяти месяцев текущего года более чем в два раза превысил в целом прирост совокупных активов за этот же период.

Объем вкладов в банках второго уровня на 01.01.07 г. составил 4 714,9 млрд. тенге (прирост по сравнению с 2005 годом 86,9%). Соотношение вкладов физических и юридических лиц было равно: 78,0% и 22,0% соответственно.  Такой бурный рост вкладов в БВУ раскрывал также одну из негативных сторон состояния казахстанской экономики, суть которого заключается в недостаточной развитости фондового рынка и в отсутствии пока достаточно большого количества альтернативных банковскому депозиту разнообразных и выгодных для инвесторов финансовых инструментов. Необходимо отметить также, имеющую место на сегодняшний день слабую информированность населения об уже существующих финансовых инструментах на рынке Казахстана.

На 1 июня 2007 года объем вкладов составил 5 948,6 млрд. тенге, прирост по сравнению с началом года 26,2%, что говорит о некотором замедлении темпов роста депозитной базы в течение прошедшего периода текущего года. Соотношение вкладов физических и юридических лиц по сравнению с началом года практически не изменилось и составило – 78,3% и 21,7% соответственно. Одним из негативных моментов развития отечественного банковского сектора в предшествующие годы было существенное отставание темпов роста совокупного собственного капитала БВУ от темпов роста совокупных активов. В 2006 году ситуация начала меняться в лучшую сторону: совокупный собственный капитал банковского сектора страны в 2006 году вырос до 1 168,6 млрд. тенге на 99,8% в сравнении с 2005 годом, что выше показателя динамики роста совокупных активов банковского сектора (96,5%). В течение пяти месяцев текущего 2007 года данная тенденция продолжала иметь место: прирост совокупного собственного капитала банковского сектора составил 18,5%, в то время как уже отмечалось выше, прирост совокупных активов составил 13,8%.               По состоянию на 1 июня 2007 года, как и в предыдущие периоды, уровень ликвидности банковской системы сохранялся на избыточном уровне. Сводные коэффициенты текущей и краткосрочной ликвидности на эту дату составили 1,57 и 1,25 при минимальной норме 0,3 и 0,5 соответственно.

Доходность банковского сектора в настоящий момент растет: если на 1 января 2006 года банками был получен совокупный чистый доход после уплаты подоходного налога в размере 73,1 млрд. тенге, то уже на 01.01.07 г. этот показатель составлял 101,9 млрд. тенге. На 1 июня 2007 года банками был получен совокупный чистый доход после уплаты подоходного налога в размере 92,7 млрд. тенге (по состоянию на 1 июня 2006 года – 49,0 млрд. тенге).

К другим наиболее значимым тенденциям, характеризующим развитие в целом банковского сектора страны можно отнести следующие:

- банки Казахстана постепенно все большее внимание стали уделять ведению розничного бизнеса, о чем говорят следующие данные: на 1 июня 2007 года количество филиалов банков составило 343 против 324 на начало текущего года, количество расчетно-кассовых отделов на 1 июня 2007 года 1749 единиц против 1489 единиц на начало года (на начало прошлого 2006 года их было 1312 единиц); кредиты физическим лицам за первые пять месяцев 2007 года выросли на 29,2% до 2 трлн. тенге. Здесь развернулась острая конкурентная борьба между банками.

Крупный иностранный финансовый капитал самым серьезным образом усилил свое присутствие на казахстанском рынке, что выразилось в частности в приобретении крупной итальянской финансовой группой Uni Credit Group одного из самых крупных отечественных банков. Также наметилось достаточно серьезное развитие процессов слияний и поглощений в банковском секторе страны.

Медленно, но последовательно продолжала снижаться степень концентрации банковского сектора страны. Если на 1 января 2006 года доля трех крупнейших банков в совокупных активах банковского сектора страны составляла 58,8%, то на 1 января 2007 года она снизилась до 57,9%, а на 1 июня 2007 года уже составляла 57,5%.

С начала 2006 года происходило снижение качества ссудного портфеля банков второго уровня: доля стандартных кредитов в 2006 году снизилась и составила 52,7% против 58,2% в 2005 году, доля сомнительных кредитов увеличилась с 39,6% до 45,7%. На 1 июня 2007 года доля стандартных кредитов составила уже 46,0%, а доля сомнительных кредитов увеличилась до 52,8%.

В результате широкого выхода казахстанских банков на международные рынки капитала произошло кардинальное увеличение объемов внешних заимствований отечественного банковского сектора. По последним данным сумма задолженности, которую необходимо рефинансировать, составляет примерно 3 млрд. долл. США. Тем самым впервые в истории нашей экономики возникла ситуация достаточной степени зависимости казахстанских банков от изменений на мировых финансовых рынках.

Таким образом, к началу кризиса на рынке ипотечного кредитования США и наступления состояния неопределенности на мировых финансовых рынках казахстанскую банковскую систему отличали следующие черты:

I. В целом развитие банковской системы шло сверхвысокими темпами. Особенно выделялись сверхвысокими темпами роста объемы выдаваемых банками ссуд.

II. На фоне сверхвысоких темпов роста ссудного портфеля банков шло значительное ухудшение его качества. Необходимо отметить, что ухудшение качества ссудного портфеля проявлялось в отчетности, предоставляемой банками АФН еще в то время, когда шло практически массированное кредитование населения и юридических лиц, и большой объем вновь выдаваемых кредитов нивелировал долю кредитов плохого качества. Таким образом, можно предположить, что в условиях кредитной рестрикции ухудшение качества ссудного портфеля, которое будет отражаться в отчетности БВУ и без наступления кризиса невыплат по работающим ссудам может приобрести опасный характер.

III. Если в 2006 году имели место высокие темпы роста вкладов в БВУ, то в течение первых пяти месяцев текущего года уже наблюдалось значительное замедление темпов роста депозитной базы банков. Отсюда можно сделать, на наш взгляд, вывод о значительном сокращении возможностей фондирования наших банков на внутреннем рынке. Необходимо отметить, что именно постепенное сокращение в предшествующие годы, а также дороговизна внутренних ресурсов фондирования и привели казахстанские банки на мировые финансовые рынки, где процентные ставки были не высокими.

IV. Казахстанским банкам в течение 2006 года, а также в течение прошедшего периода 2007 года удалось изменить постоянно имевшую место ситуацию значительно более высоких темпов роста активов по сравнению с темпами роста собственного капитала. Темпы роста собственного капитала начали превышать темпы роста активов, что придало банковской системе Казахстана более высокую степень устойчивости.

V. Уровень ликвидности банковского сектора также как и во все предшествующие годы сохранялся на высоком уровне. Имела место избыточная ликвидность БВУ, что также являлась одним из главных признаков устойчивости банковской системы.

VI. Доходность банковского бизнеса в Казахстане в течение 2006 года, а также в течение прошедшего периода текущего 2007 года росла высокими темпами, что в принципе являлось одним из главных факторов инвестиционной привлекательности банковского сектора страны для иностранных инвесторов.

VII. Происходило постепенное снижение уровня концентрации банковского сектора, что является одной из необходимых основ для возникновения по настоящему конкурентной среды на рынке банковских услуг. Этот момент является тем более важным в преддверии вступления страны в ВТО.

VIII. Казахстанские банки начали уделять значительно большее внимание ведению бизнеса в розничном секторе. Очень высокими темпами стали увеличиваться объемы кредитования физических лиц, в том числе ипотечного кредитования, а также беззалогового экспресс - кредитования. Такое развитие ситуации несло для банковского сектора страны, как плюсы, так и минусы. В частности выгоды розничного кредитования заключаются в широкой дифференциации кредитных рисков, а также в увеличивающихся возможностях привлечения на банковское обслуживание значительно большего количества клиентов – физических лиц. Минусы заключаются в опасности наступления кризиса массовых невыплат населением по полученным кредитам по причине падения платежеспособности населения в случае возникновения экономических кризисов, а также в случае совершения серьезных просчетов менеджментом банков в процессе осуществления риск-менеджмента. Что касается ипотечных кредитов, то здесь кроме риска наступления неплатежеспособности заемщиков, существует также риск обесценения залоговой базы банков в случае наступления кризиса на рынке недвижимости, то есть значительного падения цен на объекты недвижимости.

IX. Банковский сектор Казахстана, кроме того, что осуществлял косвенное кредитование строительного сектора через развитие ипотечного кредитования населения, в течение прошедшего периода 2007 года увеличил также объемы прямого кредитования компаний строительного сектора. За первые пять месяцев текущего года доля кредитов строительным компаниям в общем объеме выданных кредитов выросла с 13,5% до 15,8%. Следовательно, значительно увеличилась зависимость банковского сектора страны от ситуации на рынке недвижимости. Рынок недвижимости, как известно, является одним из наиболее непредсказуемых и подверженных значительным ценовым корректировкам рынков. Более того, в современных условиях на этом рынке возможны и обвальные падения цен, о чем говорит опыт и других стран.

X. Казахстанская банковская система в значительной степени начала зависеть от ситуации на мировых финансовых рынках, в связи с большими объемами заимствования на них и истощением внутренних источников фондирования для отечественных банков.

Резюмируя можно сказать, что к моменту наступления кризиса ипотечного кредитования на рынке недвижимости США банковская система Казахстана, кроме того, что имела много серьезных достоинств, связанных с достаточной степенью устойчивости, а также с благоприятной общеэкономической ситуацией, сложившейся в стране, была также подвержена множеству рисков, связанных в целом с высокими темпами роста, высокими темпами роста объемов выдаваемых кредитов, а также большими объемами заимствований на мировых финансовых рынках.

В дальнейшем изложении, необходимо, на мой взгляд, обратить внимание на те явления и тенденции экономической жизни, которые в наибольшей степени подвергают опасности благоприятное развитие экономики Казахстана. К ним в первую очередь относятся:

1) Большие объемы, выданных казахстанскими банками кредитов экономике, сверхвысокие темпы роста кредитного портфеля, имевшие место в последние годы, которые другими словами можно назвать «кредитным бумом» и вытекающая отсюда опасность сильной подверженности экономики страны системным рискам кредитования.

2) Развернувшийся кризис на рынке ипотечного кредитования США, наступившая в связи с этим ситуация неопределенности на мировых финансовых рынках и негативное влияние этих событий на банковскую систему Казахстана.

Общеизвестной тенденцией является многократное опережение темпов роста банковской системы Казахстана над темпами роста в целом казахстанской экономики. Общеизвестно также, что, несмотря на развитость банковской системы в целом финансовая система страны находится в стадии развития, в частности фондовый рынок страны является еще слаборазвитым. Следовательно, высокие темпы роста кредитования экономики не были связаны с фундаментальными факторами, что подтверждает наличие ситуации кредитного бума в стране. Другие данные, которые подтверждают имевшую место в стране ситуацию кредитного бума, мы уже в достаточной степени приводили выше. Поэтому в данной главе наиболее предпочтительным было бы указать в наиболее сжатом виде на основные факторы системных рисков, которые приводят к подверженности экономики страны системным рискам кредитования, то есть к банковскому кризису в целом, а также к резкому падению курса национальной валюты и дальнейшему развитию инфляционных процессов, уже значительно более высокими темпами. В данном случае мы говорим о возможности наступления всех этих событий, абстрагируясь от разразившегося в последние месяцы кризиса рынка ипотечного кредитования в США и последовавших вслед за этим корректировок политики отечественных банков, в частности кредитной политики, исходя из того, что указанный кризис может носить и краткосрочный характер, с последующим возобновлением казахстанскими банками кредитной экспансии.

К основным факторам системных рисков кредитной экспансии в современных условиях можно отнести следующие:

Ухудшающееся качество выданных кредитов, данные по которым уже приводились выше.

Возможная угроза массовых невыплат по выданным кредитам в связи с уменьшением платежеспособности населения по разным причинам.

Возможная корректировка цен на недвижимость, связанная кроме всего прочего с нереальным ее уровнем на сегодняшний день.

Недостаточная развитость риск-менеджмента в отечественных банках. Как известно технологии риск-менеджмента только начали внедряться в казахстанских финансовых институтах.

Высокая степень зависимости казахстанской экономики от мировых цен на энергоносители и другие сырьевые товары нашего экспорта. В случае существенного падения мировых цен на сырьевые товары произойдет значительное сокращение внутреннего спроса и деловой активности.

Опасное сочетание вышеуказанных факторов, связанных с имеющими место на сегодняшний день слабыми участками в деятельности казахстанских банков, и зависимостью отечественной экономики от мировых цен на сырье уже означали существование для казахстанской экономики реальной угрозы полномасштабного экономического кризиса в случае реализации на практике негативных сценариев дальнейшего развития. Однако, как известно, пока еще не разрушительное, но в то же время достаточно пагубное воздействие на казахстанский банковский сектор пришло с другого участка деятельности казахстанских банков. Как уже указывалось, большие объемы заимствований казахстанских банков привели к их серьезной зависимости от ситуации на мировых финансовых рынках. Кризис на рынке ипотечного кредитования США и последовавшая за этим нестабильность и неопределенность на мировых финансовых рынках значительно сократили возможности наших банков рефинансироваться на этих рынках. Несмотря, на отсутствие в экономическом сообществе нашей страны серьезных опасений по поводу возможных потрясений на мировых финансовых рынках, сложилась ситуация при которой отечественный банковский сектор был подвержен серьезным рискам, связанным с большими объемами внешних заимствований БВУ на мировых финансовых рынках.  В связи с этим регулирующие органы страны действовали достаточно продуманно и активно, с тем, чтобы обезопасить банковскую систему на случай наступления серьезных финансовых потрясений и придать ей еще большую устойчивость. Национальный Банк Республики Казахстан и Агентство по регулированию и надзору финансовых рынков и финансовых организаций Республики Казахстан совместными усилиями провели ряд мероприятий, в том числе и увеличение ставки минимальных резервных требований по заемным средствам, привлекаемым с мировых финансовых рынков. На счетах НБ РК были аккумулированы серьезные объемы ресурсов БВУ.

Как указывалось выше, воздействие на казахстанский банковский сектор последствий ипотечного кризиса в США оказалось достаточно пагубным. В связи со значительным сокращением ликвидности на мировых финансовых рынках и ужесточением условий кредитования субъектов развивающихся рынков у казахстанских банков значительно сократились, а в некоторых случаях и вовсе были утрачены возможности рефинансирования на этих рынках. В результате наши банки вынуждены были в свою очередь повысить процентные ставки по выдаваемым кредитам, ужесточить другие условия, а в ряде случаев, связанных с проблемами ликвидности ввести так называемые мониторинги на выдачу кредитов. До наступления рассматриваемых кризисных явлений речь в банковском секторе шла о массированной кредитной экспансии и в первую очередь темпы роста кредитования были очень высокие в розничном секторе, то есть в секторе кредитования физических лиц. Теперь же, как раз таки именно у физических лиц кардинальным образом сократились возможности кредитования в коммерческих банках. И это произошло буквально в течение одного месяца. Таким образом, в данном случае можно говорить о резком сжатии выпускаемых банками в экономику кредитных ресурсов.

Выше мы уже приводили данные о значительном удельном весе кредитов строительным компаниям в совокупном ссудном портфеле банковского сектора. Следовательно, строительные компании находятся в ситуации достаточной степени зависимости от банковского кредита. Что же теперь может произойти во взаимоотношениях банков и компаний строительного сектора? На наш взгляд, ситуация может принять негативный характер следующим образом: в связи с резким сокращением объемов выдаваемых ипотечных кредитов платежеспособный спрос населения на недвижимость резко упадет, следствием может быть перерастание корректировок цен на недвижимость в обвальное падение цен на этом рынке, сначала на вторичном рынке, а затем и на рынке элитного жилья. В результате финансовое положение строительных компаний значительно ухудшится, и в этой ситуации банки могут отказаться от кредитования этих компаний даже на очень жестких условиях. Тем более они сами буду испытывать в этот момент некоторые проблемы с ликвидностью.

Таким образом, на рынке недвижимости в результате резкого сжатия объемов выдаваемых кредитов могут иметь место следующие процессы:

Обвальное падение цен на объекты недвижимости, следовательно, полномасштабный кризис этого рынка.  Тяжелое финансовое  положение, а возможно и банкротства строительных компаний.

Разумеется, как уже указывалось выше, обвальное падение цен на недвижимость приведет к обесцениванию значительной части залоговой базы коммерческих банков и как следствие к обесцениванию немалой части банковских активов. Если в дополнение ко всем прочим трудностям данная ситуация будет сопровождаться паническими настроениями вкладчиков, можно будет уверенно говорить о наступлении банковского кризиса. На наш взгляд, он может усугубляться следующими процессами:

Дальнейшим ухудшением ситуации на мировых финансовых рынках и сохранением проблем с ликвидностью у казахстанских банков.

Банкротство строительных компаний по цепочке приведет к резкому сокращению деловой активности.  К резкому сокращению деловой активности приведут, разумеется, также и высокие процентные ставки.

Снижение деловой активности в стране вызовет значительный рост безработицы и ухудшение условий жизни населения, в первую очередь уровня доходов.  В результате вышесказанного будет резко снижаться уровень внутреннего спроса.  Будут иметь место и высокие темпы падения курса национальной валюты.  В результате развития вышеприведенных кризисных явлений инфляционные процессы получат новый мощный импульс.

Усилия НБ РК по поддержанию курса национальной валюты, а также кредитные вливания в банковский сектор с целью его поддержания также будут стимулировать инфляционные процессы.

Разумеется, существовала и существует на сегодняшний день уверенность в том, что имеющийся у казахстанской экономики ряд фундаментальных свойств создает все необходимые условия, для успешного противостояния каким бы то ни было кризисным явлениям. Эти свойства заключаются в следующем:

- Сохраняется макроэкономическая стабильность.

- Сохраняются в целом высокие темпы роста ВВП.

- Внешнеэкономическая конъюнктура продолжает оставаться выгодной для страны.

        - Государственный долг является в настоящий момент низким.

Несмотря на значительное сокращение чистых золотовалютных резервов Национального банка страны с 23,397 млрд. долл. США на 31 июля 2007 года до 21,730 млрд. долл. США на 15 августа 2007 года, в целом международные резервы страны сохранились на высоком уровне и составили 39,8 млрд. долл. США. Эти накопления по мнениям и экспертов и регулирующих органов являются достаточным резервом для поддержания ликвидности банковского сектора в кризисной ситуации, а также для адекватного поддержания курса национальной валюты.

На мой взгляд, вышеприведенные свойства отечественной экономики, безусловно, создают определенный задел прочности, но в то же время не являются 100-процентной гарантией от серьезных и масштабных экономических кризисов национальной экономики. В качестве примера можно привести опыт стран Юго-Восточной Азии, экономики которых были потрясены сильным финансовым кризисом в середине 90-х годов прошлого столетия и где накануне кризиса макроэкономическая картина не вызывала никаких опасений: низкая инфляция, профицит бюджета, высокие и уверенно растущие золотовалютные резервы, умеренный государственный долг.

Весьма примечательно выглядело  информационное освещение финансового кризиса в стране. Правительство говорило, что финансового кризиса (а точнее имелось в виду – катастрофических последствий для населения) в Казахстане нет, и в этом году не будет. Надзорные органы говорили о «коррекции рынка» и о том, что они примут все меры для предотвращения негативных последствий. Банки, признавая факт мирового кризиса, отрицают наличие проблем в собственных банках, впрочем, не отрицая возможность таковых у банков конкурентов. Журналисты писали об этом в разном ключе, но в настоящее время общая тональность пессимистичная.

Ужесточение требований в части платежеспособности заемщика и увеличение ставок вознаграждения некоторыми коммерческими банками привели к замедлению темпов роста рынка ипотеки во втором полугодии 2007 года. Тем не менее, эксперты отмечают, что в настоящее время ипотека остается востребованной и прогнозируют рост рынка в ближайшие два года.

Согласно данным АФН, по состоянию на 1 января 2008 года, ипотечные займы под залог недвижимости составили 3 356,4 млрд. тенге, или 37,8% совокупного ссудного портфеля БВУ. Относительно 1 апреля 2007 года данный показатель увеличился на 52,4%. «Ипотечных жилищных кредитов, которые можно сравнивать с американскими ипотечными кредитами, у нас не много», - поясняет председатель Агентства фин. надзора Елена Бахмутова. Так, ипотечные жилищные займы физических лиц на начало текущего года составили 629,2 млрд. тенге, или 7,1% ссудного портфеля, прирост, по сравнению с 1 апреля 2007 года, составил 41,5%. Это тот самый рисковый сегмент, когда говорится об ипотечной усталости или ее признаках, соответственно, риск этого сегмента не критичен, считает она.  

Нынешнее состояние ипотечного рынка Казахстана можно охарактеризовать как стабилизирующееся. Хотя ситуация различна в зависимости от региона, в некоторых из них еще наблюдается небольшое снижение цен на недвижимость, а в некоторых уже намечается тенденция к росту. Ипотека востребована в достаточной степени, основанием так считать является количество поступающих звонков и визитов, то есть население активно интересуется условиями ипотечного кредитования. Однако на фоне ужесточения кредитной политики в отношении данных займов со стороны банков, значительно сужается объем подтвержденного и кредитоспособного спроса.

В целом следует отметить снижение спроса на ипотечные продукты во второй половине 2007 года. При этом, падение спроса на рынке займов физическим лицам на продукты ипотечного и потребительского кредитования наблюдалось в иностранной валюте.

Тем временем на данный момент формируется отложенный спрос населения, связанный с ожиданием снижения действующих ставок вознаграждения по ипотеке, приведения в соответствие отношения стоимости жилья к текущим доходам населения, оживления строительной отрасли.

Спрос на покупку жилья и, соответственно, на получение ипотечного займа изменился лишь на величину спекулятивных сделок. Какое количество их было, никто объективно сказать не может, вследствие отсутствия доступа к общей единой базе регистрации сделок с недвижимостью.

Если говорить о реальном спросе, то на данный момент имеет место отложенный спрос, который с каждым месяцем накапливается. Сравнивая объемы с 2006 годом, выдачи за соответствующий период сократились в три раза в масштабе всей страны и всех БВУ.

Условия выдачи ипотечного кредита, март 2008 г:

Объем выплачиваемых клиентами платежей по займам пока превышает объемы выдачи. В частности за последние два месяца объем ипотеки практически не растет, т.е. закрывается займов больше, нежели выдается. Но это нормальная и естественная реакция рынка. Все замерли в ожидании. Банки сейчас корректируют свои бизнес-планы ввиду того, что они проводят соответствующие погашения своих внешних заимствований. И в связи с этим ограничили систему выдачи кредитов, в том числе в реальном секторе и по системе ипотеки.  Что касается увеличения ставки вознаграждения по ипотеке коммерческими банками, то в среднем ставки были повышены на 2-8%. Наряду с этим были ужесточены требования к заемщику в части платежеспособности, в том числе в части обязательного документального подтверждения доходов за последние 6-12 месяцев, а также ужесточены требования к залоговому обеспечению. Также в некоторых банках был увеличен размер первоначального взноса, т.е. сумма, выдаваемая банком, сократилась на 15-20%. Максимальный срок кредитования также был понижен в среднем на 10-15 лет. Таким образом, практически во всех опрошенных банках наблюдается снижение объемов ипотечного кредитования во втором полугодии 2007 года по сравнению с первым. Так, в БТА объем выдачи ипотечных займов за 2007 год составил более 50 млрд. тенге, во втором полугодии произошло снижение объемов на 42%.

В АТФ Банке доля ипотечных займов в ссудном портфеле розничного кредитования составила 55%. В БТА данный показатель составил 38% за 2007 год. Доля ипотеки в общем розничном портфеле Темирбанка в настоящий момент составляет около 32%, т.е. практически треть всех выдаваемых займов населению включает ипотеку. Каспийский банк в течение 2007 года выдал более трех тыс. ипотечных займов почти на 15 млрд. тенге, и в целом объем ипотеки на 1 декабря 2007 года составил 18 млрд. тенге, или 2,6% общего объема ипотечных кредитов, выданных всеми коммерческими банками. Доля ипотечных займов физическим лицам в Каспийском составляет порядка 10% в общем объеме кредитного портфеля.

Следует отметить, что согласно информации контактных центров таких банков, как Альянс банк, Нурбанк, Евразийский банк и Цеснабанк, выдача ипотечных кредитов временно приостановлена. В настоящее время банками прорабатывается проект по выдаче займов в рамках программ АО «КИК». Запуск проекта планируется на начало мая текущего года. В рамках данных программ банк сможет выдавать займы на приобретение жилой и коммерческой недвижимости на рынке первичного и вторичного жилья.

В целом политика банков в отношении ипотеки на сегодняшний день выглядит довольно оптимистично. Банки, не приостановившие выдачу ипотечных займов, продолжают работать в данном сегменте кредитования и планируют в дальнейшем наращивать объемы. Ипотека по-прежнему остается одним из наиболее приоритетных направлений в кредитовании. Это долгосрочный продукт, позволяющий на большой период времени обеспечить регулярный доход.

В БТА отмечают, что политика банка в отношении ипотеки не изменилась и строится на позициях паритета прибыльности и рисков. Банк постоянно работает над повышением доступности кредитных продуктов и качества кредитного портфеля, в частности, совершенствует систему мониторинга рисков, активного внедрения скоринговой системы, а также анализа кредитной и клиентской истории заемщиков.              

              Внешний долг Казахстана очень высок – около 95% от ВВП страны. Именно этот фактор привел к кризису финансовой системы Казахстана или кризис с ликвидностью в мире?

              Внешний долг Казахстана высок и в определенной мере свидетельствует о нестабильности финансовой системы Казахстана, но только в определенной мере. Главная проблема заключается в темпах его роста и эффективности его использования или качестве кредитного портфеля.

              Значительный и быстрый рост банковского внешнего долга был в огромной степени связан  с бурным ростом кредитования населения – ипотечным и потребительским кредитованием, а также кредитованием строительства жилой недвижимости (что в конечном итоге зачастую является практически ипотечном кредитованием, особенно в последнее время). При этом кредитование часто являлось рискованным кредитованием  - без подтверждения доходов , с минимальными первоначальными взносами, с отсутствием сколько-нибудь развитых кредитных бюро и кредитных историй и т.д. Так что нестабильность уже была заложена в системе и нарастала по мере роста кредитования.

                С этой точки зрения проблемы финансового сектора Казахстана развились и накопились внутри самой системы. Кризис ипотечного кредитования в США не является причиной напряженного состояния нашей системы, он просто ускорил это состояние, стал неким толчком, который обнажил проблему. Ну и при этом подарил прекрасную возможность списать существующие проблемы на внешние силы.

              «Купи сейчас ­– завтра подорожает». На рынках всегда существуют активы, которые по определенным причинам недооценены – они могут быть «немодными», нераскрученными и т.д. И в момент, когда приходит осознание того, что актив недооценен, часть инвесторов начинает его активно покупать, и его цена начинает расти гораздо быстрее, чем все остальные активы. Такой быстрый рост замечают все, стремятся запрыгнуть в этот поезд, цена растет еще быстрее, пока не проскакивает свою равновесную «справедливую цену», растет дальше по инерции иррационально, бессмысленно, пока не приходит к максимуму, а затем падает вниз.

              Это нормальный цикл, так работает фондовый рынок, да и вообще рынок любых свободно торгуемых активов. Так было и так будет всегда. Вопрос только в том, о каком активе мы говорим. Если это акции на этом рынке работает профессиональных игроков, то участники понимают и знают эти механизмы. Если это недвижимость, то здесь задействованы широкие слои, от студентов до пенсионеров, которые не в полной мере понимают эти механизмы.

              Что же происходило с алматинской недвижимостью? Согласно оценкам, недвижимость была недооценена на 50 % в 2000-2002 годах. То есть исходя из различных оценок по доходам, по макропараметрам, по сравнительным международным индексам стоимость квадратного метра была вдвое ниже, чем человек мог бы потратить на него. Такая недооценка являлась результатом вполне понятных факторов. Развал Союза, кризис в Юго-Восточной Азии, дефолт в России в 1998 году, наша коррекция тенге к доллару в 1999 году, низкие цены на нефть и так далее привели к тому, что о приобретении новой недвижимости или расширении мало кто задумывался. Вернее, задумывались нормальном понимании - нужно морально подготовиться для покупки квартиры сразу на лет 10-15.

              Вместе с тем, когда начался рост доходов, где-то в 2002-2003годах, народ начал покупать квартиры, стал переезжать, мобилизоваться, соответственно, недвижимость начала расти в цене. И расти стала очень быстро, потому что народ внезапно понял, что вполне может расширяться и покупка квартиры уже не «дело всей жизни». И вступили мы в прекрасное время, когда цена метра начала расти по 60-80-100% в год. И покупка недвижимости стала реальным инвестиционным бизнесом: купи сейчас – завтра подорожает.

              Здесь мы подходим к моменту, когда недвижимость начала влиять, и существенным образом, на финансовую активность. Существенным образом из-за мультипликативного эффекта. И произошло это, где-то в 2004году.

Во-первых, развитие ипотечного кредитования. Как я уже говорил, сам по себе это прекрасный инструмент, если его использовать как рычаг, инструмент  в спекулятивных сделках. Этот продукт расцвел пышным цветом, потому что стало возможным и выгодным покупать недвижимость «без денег» (или за 15% от первоначального взноса), а завтра перепродать – выгода перекрывает проценты.

В отличие от России у нас можно было кредитоваться и под недостроенные квартиры. То есть, продав одну квартиру за 100 тысяч, можно было, взяв ипотечный кредит, купить одну новую себе, пару инвестиционных на котловане (для закрытия кредита через год) и остаток денег использовать как первоначальный взнос для кредита на потребительские цели – новая обстановка, холодильник, телевизор, машина. Никаких кредитных бюро, никаких единых систем учета «закредитованности» заемщика.

Во-вторых, бурное развитие потребительского кредитования. Один вариант упомянут выше. Остальные – просто квартира в залог, и трать деньги в свое удовольствие.

В-третьих, новое строительство. При таких ценах на недвижимость и такой «покупательской способности», подкрепленной самими же банками, кредитовать новое строительство стали всегда и с удовольствием. И строить стали много. Ну и выкупать землю по неразумной цене, подогревая спрос на землю и сносимые дома, которые, как бы то ни было, тоже недвижимость.

В-четвертых, массовое кредитование малого и среднего бизнеса и снижение требований по рискам. Грубо говоря, если вы ставите в залог недвижимость, то ваш опыт в данном бизнесе, умение, управленческие навыки, бизнес-план уже не так важны. Следствием этого является снижение качества кредитного портфеля.

Все эти факторы привели тому, что потребность в кредитах различного рода резко выросла. Понятно, что выросли доходы и экономика в целом, но  рост готовности кредитоваться был спровоцирован ростом рынка недвижимости, на который слишком поздно и  слишком мягко среагировали.

Здесь мы подходим к еще одному важному аспекту.

С 2000 по 2005год экономика Казахстана оказалась в исключительно выгодной позиции с точки зрения роста. Практически все это время существенно росли цены практически на все главные экспортные товары: нефть, металлы и при этом росло их производство в физическом объеме. А когда у вас одновременно растет объем и цена процентов на 10-20% в год, то и рост экспорта на 20-40% гарантирован             

Таким образом, положение Казахстана, рост золотовалютных резервов , Национального фонда, повышение доходов населения, рост суверенного рейтинга делает рынок Казахстана весьма привлекательным для вложений, и, естественно, банки занимали весьма успешно и сколько могли. Кроме того, развивался и сервисный, и сопутствующий сектор, т.е. росла экономика и росли доходы – кредитовать такую экономику, естественно, было выгодно и желательно.

При этом наши банки оставались единственным источником или заемщиком для выхода собственно на рынок Казахстана. Поясню свою мысль: та самая значительная «межфирменная задолженность», являющаяся частью внешнего долга, - это кредиты материнских компаний своим «дочкам», и это в основном горнорудный и нефтедобывающий сектор. Мало казахстанских компаний привлекли или привлекают деньги из-за границы самостоятельно, а те, кто это делает, уже являются копаниями национального калибра.

Так что у банков появилась возможность занимать, и занимать много, и им в этом сильно помогали показатели экономики в целом. Вот примерно так и сложился внешний долг.

У нас есть два кризиса. Один – кризис банковской ликвидности, второй можно назвать общим валютным кризисом, и у обоих,  один источник – казахстанские банки.

Первый, в общем, то, понятен и у всех на глазах. Пузырь на рынке недвижимости лопнул – огромное количество денег застряло в готовых домах, которые не продаются, по крайней мере, по тем ценам, по которым планировалось их продать, часть застряла в недостроенных домах, котлованах и наполовину выкупленной земле. Часть денег умирает или уже умерло в потребительском кредитовании – сотрудников увольняют, отправляют в неоплачиваемые отпуска  и т.д., ну и, наконец, при таком развитии событий могут остановиться ипотечные платежи по «инвестиционным квартирам». Это уже не секрет, этот вопрос уже обсуждают на уровне правительства и парламента – выкупать коммерческое жилье под государственные нужды. Фактически влить государственные деньги национальных компаний.

Второй кризис – валютный. На сегодняшний день индекс реального обменного курса тенге к доллару составляет около 160 и уже около года находиться в районе 140-160 (данные легко найти на сайте Национального банка РК), т.е. доллар должен стоить 190-200 тенге. Такое соотношение было как раз перед скачком курса в феврале 99-го с 75 до 140 тенге за доллар (по-моему).

Такое соотношение поддерживалось (и укрепление тенге действительно было трудно сдержать), потому что до 2005 года наш экспорт бурно рос физически и в деньгах, в 2006 году рост объемов (во всяком случае, по нефти) существенно замедлился, но помогли рекордные цены. Кроме того, были проведены крупные размещения акций (настолько крупные, что Казахстан и Россия попали в факторы риска мировой экономики журнала Economist), произошли крупные банковские заимствования.

Итак, какие у нас валютные выплаты в 2007-м:

- значительный рост выплат дивидендов и вознаграждения из-за рекордных цен прошлого года (нефть, металлы), увеличения количества акций в иностранном держании (от новых размещений 2006 года) и удвоение внешнего долга;

- значительный рост импорта (по итогам полугодия около 60%);

- скорее всего, значительный отрицательный баланс по привлеченным и погашенным инвестициям и займам.

И какие притоки:

- рост экспорта, но не столь значительный, как рост импорта (по итогам полугодия 20%);

- крупных размещений не предполагается;

- значительных заемных привлечений не предполагается.

Таким образом, для сохранения курса необходимо будет использовать резервы, впрочем, они и так уже используются, просто достаточно просмотреть динамику ЗВР в августе и начале сентября – общее снижение только за полтора месяца составило, около 10%,  просто это произошло раньше из-за мирового кризиса. Однако и на 2008 год перспективы не радуют.

Даже если успешно решить вопрос внутренней ликвидности и с общими минимальными потерями избежать существенной коррекции или кризиса на рынке недвижимости, в внешнеторговом и платежном балансе ничего не поменяется.

Импорт будет также расти, потому что тенге сильный. Рост экспорта, значительно опережающий рост импорта, не произойдет (если цена не уйдет до $100 за баррель), так как текущей мощности не позволяют нарастить объем производства. Прорывные проекты и корпоративные лидеры войдут в строй не раньше 2010 года, и при их строительстве опять же будет импортировано много оборудования, услуг, специалистов. Дивиденды останутся высокими (цены все-таки хоть и меньше прошлогодних, но очень высоки), проценты и вознаграждение все равно необходимо обслуживать.

Так что, выйдя из одного кризиса, мы все равно попадем в другой, к сожалению. Если только не скорректируем курс, что опять автоматически усложняет ситуацию с кредитами, которые были выданы в тенге, а привлечены в валюте (доля таких весьма и весьма существенна).

3 Пути и методы  выхода ипотечного кредитования в РК из кризисной ситуации

3.1 Причины возникновения кризиса на рынке недвижимости в Казахстане, условия его стабилизации. Преимущества возникновения кризиса

Ипотечный кризис, в свою очередь, может дать и ряд преимуществ. Лихорадочное обналичивание активов большинством финансовых институтов мира привело к качественному снижению котировок ценных бумаг ряда очень перспективных предприятий. Это является мощным стимулом для частных инвесторов, пенсионных и других фондов для диверсификации своего портфеля ценных бумаг. В свою очередь это позволит безболезненно пройти период возврата процентов по имеющимся внешним займам и, возможно, части заемных средств без пролонгации их на последующий период. С другой стороны, мировой кредитный кризис послужит должным уроком и для некоторой корректировки экономической политики в Казахстане.   Регуляторам в лице АФН следовало бы еще жестче ограничивать внешние заимствования, в том числе и в процентных обязательствах.  В результате тот приток денег, который обеспечивали казахстанские банки на рынок жилья, сократится и, наверное, цены на недвижимость расти уже больше,  не будут.

И все-таки очевидно, что мировой кризис внес свои коррективы. Даже хорошо, что он произошел. Это заставило наши банки вовремя одуматься, снизить темпы роста, пересмотреть планы. То есть рынок сам позаботился о том, что так давно пыталось сделать государство - ввести ограничения для банков, сдержать рост внешних заимствований, сделать инвестиционные портфели банков более сбалансированными. Банки немного испугались и теперь сами скорректируют свою политику. Между тем серьезные опасения остаются по поводу рынка недвижимости. Не стоит забывать, что казахстанским банкам прогнозировали кризис не только из-за внешних заимствований, но и из-за активного кредитования строительства и ипотеки. Коррекция на рынке недвижимости не связана с внешними факторами, она спровоцирована ажиотажным ростом цен, которые наблюдались в прошлые годы. Коррекция началась в апреле. Цены на жилье в Алматы (самый емкий рынок) стали снижаться. Как сейчас пытаются объяснить риэлторы, цены падают на переоцененное жилье. То есть на те квартиры, которые по определению должны быть недорогими. На окраине города снижение достигло в отдельных случаях 30 процентов. Цены же на новую недвижимость значительно не снизились. Если объективно, то никаких предпосылок для дальнейшего роста цен на недвижимость нет. И аргументы застройщиков и риэлторов не вызывают доверия. Тем более что представитель одной крупной девелоперской компании признался, что продолжается работа только по тем проектам, где уже началось строительство, а остальные пока заморожены.

Следует выделить всего 3 основные причины возникновения кризисов на рынке недвижимости:

1. Существенное падение спроса на недвижимость вследствие насыщения покупательского спроса.

Алматы имеет огромный потенциал для развития как магнит для переселенцев из менее богатых областей страны и из зарубежья (как дальнего, так и ближнего). Следовательно, спрос на квартиры достаточно велик, и говорить о том, что в среднесрочной или долгосрочной перспективе он будет насыщен, нельзя.

2. Перегрев рынка, то есть рост цен, вызванный исключительно увеличением цен в недавнем прошлом.

Рынку недвижимости, как никакому другому, свойственна инертность. Он неэффективен, так как участники рынка, прогнозируя его рост в будущем, пользуются данными о росте в недавнем прошлом. Смысл рассуждений о кризисе на рынке недвижимости Алматы сводится к тому, что рынок жилой недвижимости был «перегрет», цены были слишком высоки, и дальнейший рост был невозможен.

Но так ли это на самом деле? Почему цены не могут расти постоянно? Почему цены на строительные материалы, стоимость земли, энергоносителей, заработная плата строителей и, в конце концов, платежеспособный спрос на недвижимость могут расти бесконечно, а цены на жилую недвижимость — нет?  Цены растут до тех пор, пока по этим ценам покупатели готовы приобретать жилье. До момента, когда банки выдавали ипотечные кредиты, люди их брали и приобретали жилье, и, значит, цены их устраивали. Таким образом, перегрев рынка не был причиной кризиса в Алматы.

3. Влияние на рынок недвижимости внешних факторов.

На цены влияют неблагоприятные процессы в политической и экономической сферах: введение таможенных барьеров, остановка производств, рост цен на землю, рост себестоимости строительства, замедление темпов экономического роста, замедление роста реальных доходов населения, ситуация на глобальных финансовых рынках.

Сейчас в РК стабильная политическая и экономическая ситуация, и в среднесрочной перспективе ничего не изменится. Но именно ситуация на мировом финансовом рынке спровоцировала падение цен, а экономика РК еще раз доказала свою интегрированность в глобальную мировую экономику.

Вместе с тем на первичном рынке жилой недвижимости Алматы сложилась неопределенная ситуация. Никто из специалистов не может сделать однозначный прогноз по поводу того, что будет дальше: дальнейшее падение цен, стабилизация или рост.

Не могу сделать такой прогноз и я. Как сказал в свое время Уинстон Черчилль, хороший политик делает прогнозы, а потом может объяснить, почему они не сбылись. Поэтому предупреждаю сразу: мои прогнозы - всего лишь скромная попытка проанализировать ситуацию на рынке.

Итак, по моему мнению, стабилизация и рост цен (возвращение цен на первичном рынке Алматы на докризисный уровень) возможны только при нескольких условиях:

1.Смена тренда на мировых финансовых рынках.

По мнению экспертов, так называемый «ипотечный» кризис продолжится как минимум до середины 2008 года. По пессимистическим прогнозам, кризис может разрастись и продолжаться не только в 2008, но и в 2009 году. В любом случае ждать изменений в ближайшее время не приходится.

Более того, скорее всего повысятся ставки по кредитам и комиссии за выдачу кредита. Рост ставок по кредитам, дающимся на приобретение жилья в новостройках, может составить от 0,5% до 2%.

2.Картельный сговор девелоперов.

К сожалению для самих девелоперов и к счастью для покупателей квартир, это практически невозможно. Количество компаний, оперирующих на рынке недвижимости Алматы и находящихся в сложном финансовом положении, практически равно количеству финансово устойчивых компаний. Интересы одной группы не совпадают с интересами другой. Одни готовы переждать кризис, другие готовы продавать квартиры по цене, приближенной к себестоимости, лишь бы выйти на безубыточность и достроить объект. Договориться эти группы вряд ли смогут.

3. Появление банков-оппортунистов.

Понятно, что продавать новостройки без использования ипотеки ни в Москве, ни в Алматы невозможно. Доля покупателей, приобретающих квартиры с помощью ипотечного кредитования, в новостройках эконом- и бизнес-класса Москвы в среднем составляет 75-80%.

Таким образом, одним из рецептов стабилизации рынка недвижимости РК, в частности Алматы, является появление банков-оппортунистов. Такими банками могут стать либо банки, получающие государственную поддержку (например, анонсированное выделение средств на эти цели из фонда РК «Кызына»), либо банки, не представленные доселе на рынке РК.

Основным вопросом для банков является вопрос, достаточно ли хороши казахстанские заемщики, чтобы впоследствии продать их закладные на рынке. Ответ: да, казахстанские заемщики весьма интересны. Особенно заемщики, приобретающие квартиры в новостройках. Общеизвестно, что лица, приобретающие квартиры в новостройках, весьма дисциплинированно ведут себя в период строительства и позволяют себе несколько «расслабиться» (просрочить выплату по кредиту на 1-2 дня, например) только после заселения в свое новое жилье.

4. Появление инвесторов нового типа.

Проблема недостроенных объектов недвижимости усугубляет ситуацию на рынке, толкая цены вниз. Решением этой проблемы могло бы стать появление нового типа инвесторов, способных купить у застройщиков, находящихся в трудном финансовом положении, недостроенные ими объекты.

В кризисные для рынка недвижимости времена такие инвесторы появлялись. Американская компания Tishman Speyer Properties является ярким тому примером. Эта компания начала активную скупку объектов коммерческой недвижимости в Нью-Йорке в период острого кризиса на рынке жилой и коммерческой недвижимости конца 80-х.

Источник появления средств у этой компании до сих пор остается неясным, но ясно одно - эта компания скупила наиболее знаковые готовые и строящиеся объекты коммерческой недвижимости за небольшие деньги (естественно, по сравнению с теми суммами, которые стали стоить эти активы после окончания кризиса и начала нового роста). Компания заработала миллиарды, распродав часть своего инвестиционного портфеля, и до сих пор владеет первоклассными зданиями на Манхеттене (такими, как New York’s Rockefeller Center и Chrysler Center). Такого рода инвесторы могут появиться как в самой РК, например, благодаря политической воле руководства РК или акимов, так и извне - иностранные инвесторы. Инвесторы нового типа должны обладать длинными и достаточно дешевыми деньгами, они должны рассматривать инвестиции в проекты строительства как достаточно долгосрочные вложения.

Кроме того, задача приобретения объектов у находящихся в сложном финансовом положении девелоперов не выглядит простой. Покупке должно предшествовать тщательное исследование объекта - аудит финансового состояния проектной компании, изучение динамики продаж, маркетинговые исследования и т.д. Это сложный, дорогостоящий и достаточно долгий процесс.

Я лишь обозначил основные индикативные условия, после наступления которых ситуация на рынке может измениться к лучшему.

3.2 Рекомендации по планомерному выходу из кризисной ситуации с ипотечным кредитованием

Кризис рынка ипотечного кредитования в США, который начал разворачиваться в июле и получил дальнейшее развитие в августе 2007 года, имел в своей основе дефолты хедж - фондов, инвестировавших на рынке США в высоко доходные, но в то же время в высоко рисковые ипотечные облигации типа “subprime”. Дефолты указанных хедж - фондов были вызваны массовыми неплатежами по выданным высоко рисковым ипотечным кредитам, по которым были значительно снижены требования к заемщикам. Снижение требований к заемщикам компенсировалось более высокими процентными ставками.

В течение последнего месяца о банкротстве объявили порядка 15 ипотечных компаний в США, 50 компаний в этой стране понесли серьезные убытки. В условиях глобализированной мировой экономики кризисные явления по цепочке перекинулись в страны Европы и на другие рынки. Причем по убыткам, которые несут компании, пострадавшие в результате кризиса счет идет на многие миллиарды долларов. За период обострения кризиса индекс ипотечных компаний, который насчитывает 25 компаний, опустился на 43%. В создавшейся ситуации Центральные банки ключевых стран предпринимают достаточно серьезные меры для стабилизации ситуации. В частности Федеральная резервная система США снизила дисконтную ставку и осуществила масштабные вливания денежных ресурсов в экономику страны: с 9 августа текущего года в экономику уже было влито порядка 300 млрд. долл. США. Кроме того, необходимо отметить факты выдачи финансовыми институтами пострадавшим компаниям кредитов на льготных условиях (например, кредитование компании Countrywide financial на сумму 11,5 млрд. долл. США). По оценкам экспертов «подобный кризис, в случае своего развития окажет влияние практически на все сектора экономики США, и усугубиться он может уже в предстоящий отчетный период, который начнется в октябре». Предполагается, что именно в октябре текущего года должно произойти резкое увеличение объемов ежемесячных платежей по ипотечным кредитам. Потрясения на рынке ипотечного кредитования в США оказали серьезное негативное влияние в целом на мировые финансовые рынки.

Таким образом, говоря о перспективах развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан, участники рынка ожидают улучшения ситуации, как на рынке ипотеки, так и на рынке недвижимости. Можно с уверенностью прогнозировать дальнейшую стабилизацию в сфере ипотечного кредитования и оживление на рынке недвижимости во втором полугодии 2008 года, исходя из того, что спрос на рынке недвижимости все еще высокий, а застройщики пересматривают предложение и корректируют собственную маркетинговую политику. В текущем году будет определенная стабилизация рынка ипотеки, в связи с корректировкой цен на недвижимость. Рынок будет расти. Если в этом году существенного роста не будет, все равно следует ожидать роста в последующих годах, потому что имеется дефицит жилья.

Тем временем,  в ближайшее время в Казахстане сохранится тенденция ужесточения кредитной политики по ипотечному кредитованию, что будет охарактеризовано уменьшением темпов финансирования населения.

В АТФ Банке перспективы развития ипотеки связывают с ростом доходов населения, улучшением ситуации в строительной отрасли страны, активизацией деятельности банков в области финансирования застройщиков, стабилизацией цен на рынке вторичного жилья, возобновлением коммерческими банками программ ипотечного кредитования.

Развитие рынков ипотечного и жилищного циклично, и после объективного спада будет рост. Казахстан - динамично развивающееся и растущее государство. На фоне этого роста, несомненно, будет развиваться и ипотечное кредитование.

Ситуация вряд ли значительно изменится до конца 2008 года, потому как предпосылок к изменениям пока нет. Основные выплаты по внешним займам наших банков приходятся на 2008-2009 гг. и в этот период необходимо вернуть около $20,5 млрд. Если ситуация на мировых финансовых рынках не изменится в позитивную сторону, то и условия ипотечного кредитования останутся на сегодняшнем уровне.

Однако, учитывая цикличность развития любого рынка, в среднесрочной перспективе стабилизируются и капитализируются и мировые фондовые рынки в целом, и рынок недвижимости Казахстана в частности. Но при этом надо понимать, что таких цен на недвижимость и таких объемов ипотечного кредитования, как в прошлом, уже не будет.

В связи с вышесказанным в двух главах моей  дипломной работы, анализируя приведенную информацию,  считаю возможным, предложить следующие рекомендации для выхода из сложившейся кризисной ситуации в Республике Казахстан, как для банков второго уровня, так и регулирующих органов:

Регулирующие органы в этой ситуации должны, на мой взгляд, последовательно смягчать те направления денежно-кредитной политики, которые в предкризисный период были обоснованно ужесточены.

Национальный банк должен в полной мере  играть роль кредитора последней инстанции и широко использовать свои возможности для поддержки БВУ в наиболее кризисных ситуациях.

Необходимо снижение НБ РК процентной ставки рефинансирования.  Правительство РК должно предпринять все необходимое и возможное для поддержки компаний строительного сектора и недопущения банкротств в этой сфере.

Представляется возможным создание специальных ипотечных банков, для которых будут созданы особые условия и которые будут в полной мере поддерживаться Правительством и НБ РК, в том числе и в плане текущего рефинансирования. В дальнейшем можно было бы создать условия для скупки этими банками части уже выданных ипотечных кредитов у других коммерческих банков с дальнейшим покрытием их убытков по таким операциям за счет финансирования со стороны Правительства РК, так как именно оно должно было решить в свое время жилищную проблему в стране. Такого рода мероприятия могли бы иметь большое социально-экономическое значение и сыграть стабилизирующую роль в условиях экономического кризиса, в частности кризиса на рынке недвижимости.

Несмотря на угрозу подстегивания  инфляции НБ РК должен проводить активные интервенции на валютном рынке с целью поддержания курса национальной валюты, так как в этом случае эффект по сдерживанию инфляции за счет влияния на цены импортных товаров будет более сильным.

Правительство РК должно будет сократить множество  направлений непроизводительных расходов бюджетных средств. При этом ни в коем случае нельзя сокращать те направления расходов, которые поддерживают уровень доходов населения.

Банки должны еще до наступления серьезных кризисных  явлений провести ревизию своих ссудных портфелей и четко представлять себе объем и удельный вес кредитов плохого качества, которые будут проявлять себя в условиях выдачи больших объемов новых кредитов. Исходя из полученных данных, а также с учетом разворачивания в экономике страны серьезных кризисных явлений они должны будут вносить корректировки в свои стратегические и тактические планы развития.

БВУ в целом должны будут быстро и качественно развить наиболее  передовые технологии риск-менеджмента.

На основании полученного опыта  в дальнейшем не допускать повторения таких явлений, разработать план реагирования на возможные варианты развития кризисных ситуаций.

Заключение

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый тенге кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх тенге средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны. В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, принимаются меры по выходу из финансового кризиса, формирование развитие собственной казахстанской системы ипотеки.

Глоссарий

Ипотека  - денежная ссуда, выдаваемая под залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки  является недвижимость или право на нее.

Депозит (банковский вклад)  - сумма денег, помещённая вкладчиком в банк на определённый или неопределённый срок. Банк пускает эти деньги в оборот, а в обмен выплачивает вкладчику проценты. Депозит является долгом банка перед вкладчиком, то есть подлежит возврату.

Ссуда – это денежная сумма, которая предоставляется клиенту банком и должна быть возвращена в течение определенного срока.

Кредитор - лицо или фирма, которому(ой) следует вернуть деньги, другие ценности или их эквивалент.

Ипотечные ценные бумаги (англ. Mortgage-Backed Securities - MBS) -долговые ценные бумаги, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по обеспечивающим кредитам.

Сертификат - документ, удостоверяющий качество товара.

IPO - (первичное публичное размещение) выпуск акций для их дальнейшей публичной продажи инвесторам. Покупателями могут быть любые физические и юридические лица.

Недвижимое имущество - имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Финансовый институт - оказывает услуги по передаче денег и предоставлению займов и влияет на функционирование реальной экономики, действуя в качестве посредника в процессе превращения сбережений и других денежных средств в инвестиции.

Рыночная экономика - экономическая система, в которой роль основного регулятора экономических отношений играет рынок.

Инфляция - обесценивание денег. Во время инфляции растут цены, но не качество товаров и услуг. Причин у инфляции много, основная - переполнение каналов денежного обращения избыточной денежной массой, причем товарная масса не увеличивается.

ВВП - Внутренний валовый продукт

КИК - ЗАО «Казахская ипотечная компания»

ОАО - Открытое акционерное общество

СМИ - Средства массовой информации

НБ РК - Национальный банк Республики Казахстан

Fanni Mae - Федеральная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию в США

Freddie Mae - Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита

АФН - Агентство Финансового надзора

БВУ - Банк второго уровня

Список используемой литературы

1. Закон Республики Казахстан от 31 августа 1995 года № 2444 «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»

2. Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества»

3. Деловой Казахстан № 17(114) Первые месяцы 208 года: Казахстан – экономика и банки.

4. Коргасбаев Ж.К. Финансирование и кредитование инвестиций, уч. пособие,  - Алматы, 2002г.

5. Банки Казахстана №2 2008г. Ипотечный кризис в США и его влияние на финансовый рынок Казахстана.

6. Банки Казахстана №1, 2008г. Уязвимость казахстанской финансовой системы перед угрозой мирового кризиса ликвидности.

7. Банки Казахстана №7, 2007г. Международный опыт ипотечного кредитования.

8. Известия Казахстана 14.12.2007г Ипотека. Что впереди – оттепель или заморозки?

9. “Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004г.

10. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”.

11. Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.

12. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12

13. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.

14. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999

15. Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” - Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.

16. Г.С. Сейткасимов  Деньги, кредит, банк. Учебник/ - Алматы,2006 год

17. Кусаинов Сагындык. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.кз , 24.10.2003 г.

18. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.

19. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002 г.

20. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.

21. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние -  Банковское дело. – 1999. - № 12

22. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№ 37

23. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития -  Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.

24. Айманбетова Г.З. Статистический бюллетень, №12 (145) декабрь 2006г, №12(121) декабрь 2004г., №12 (133) декабрь 2005г.

25. www.gazeta.kz

26. www.ipoteca.cosa.ru

27. www.ipoteca.kz

28. www.wfin.kz

Приложение 1

Кредиты, выданные банками на строительство и приобретение жилья гражданам (ипотечное кредитование)

2

   Приложение 2

Довольны ли Вы своими жилищными условиями?

Размещено на

Приложение 3

ДВУХУРОВНЕВАЯ СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Первичный рынок

1 — передача денежных средств за жилье;

2 — передача прав собственности на жилье;

3 — выдача ипотечного кредита;

4 — залог жилья (ипотека);

9 — страхование заложенного имущества и жизни заемщика;

10 — выплата страхового возмещения в случае наступления страхового случая;

11 — независимая оценка заложенного имущества;

12 — проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13 — обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Вторичный рынок

5 — уступка прав требований по ипотечному кредиту;

6 — денежные средства за ипотечные кредиты;

7 — размещение ипотечных облигаций;

8 — денежные средства за ипотечные облигации.

2