Ипотечное кредитование

 

Благополучие национальной банковской системы во многом зависит от ситуации на рынке недвижимости. Если проанализировать, кредиты по целям, то получается, что: -На кредитование нового строительства и реконструкцию строительным организациям выделили около 6,01 млрд. долларов; - На кредитование строительства и приобретения жилья гражданам выделено - 6,06 млрд. долларов. Прибавляя средства, которые были даны на приобретение основных фондов и на оборотные средства для строительных компаний, то возможная сумма инвестиций в строительство БВУ составит около 15 миллиардов долларов. Если, проанализировать отраслевую структуру кредитного портфеля банков Казахстана, то выясняется, что на строительство выделено средств больше, чем на промышленность и сельское хозяйство вместе взятые. Объем вкладов в БВУ на 01.01.07 г. составил 4 714,9 млрд. тенге (прирост по сравнению с 2005 годом 86,9%). Соотношение вкладов физических и юридических лиц было равно: 78,0% и 22,0% соответственно. Такой бурный рост вкладов в БВУ раскрывал также одну из негативных сторон состояния казахстанской экономики, суть которого заключается в недостаточной развитости фондового рынка и в отсутствии пока достаточно большого количества альтернативных банковскому депозиту разнообразных и выгодных для инвесторов финансовых инструментов. Необходимо отметить также, имеющую место на сегодняшний день слабую информированность населения об уже существующих фин. инструментах на рынке Казахстана.

 

На 1 июня 2007 года объем вкладов составил 5 948,6 млрд. тенге, прирост по сравнению с началом года 26,2%, что говорит о некотором замедлении темпов роста депозитной базы в течение прошедшего периода текущего года. Просроченная задолженность населения по кредитам банков пока не велика и составляет всего 14,905 млрд. тенге или 0,62% от всех кредитов, выданных физическим лицам. Основную долю задолженности - 11,888 млрд. тенге составляют кредиты на потребительские цели. Основными факторами на рынке недвижимости, которые вызывают основные колебания, являются: - Кредиты на строительство - Ипотечное кредитование После повышения ставок на ипотеку до 16-20% она станет недоступна практически всему среднему классу, так как при займе 100 000 долларов на 10 лет при 18% ежемесячные выплаты по займам составят 1600 долларов, что слишком много для обычной семьи. Таким образом, можно прогнозировать сильное снижение цен на недвижимость в ближайшем будущем. Еще в октябре в 2006 году Национальный банк РК и Агентство по финансовому надзору предупреждали о риске излишних внешних заимствований, однако банковское лобби оттягивало принятие необходимых решений. После того как кризис на казахстанском рынке вошел в видимую фазу (начало августа) руководству данных ведомств надо было уже срочно принимать меры и успокаивать население, выступив с публичными заявлениями. Однако из-за проводимых парламентских выборов это было сделано только 21 августа. В дальнейшем, в СМИ были опубликованы различные комментарии данных ведомств, которые позволили точнее выяснить картину происходящего в стране. Какое влияние оказывает кризис на состояние банковского сектора Казахстана?

 

В результате кризиса наши банки вынуждены были в свою очередь повысить процентные ставки по выдаваемым кредитам, ужесточить другие условия, а в ряде случаев, связанных с проблемами ликвидности ввести дополнительные ограничения на выдачу кредитов. До наступления кризиса наиболее высокие темпы роста кредитования были в розничном секторе, то есть в секторе кредитования физических лиц. Теперь же, именно у физических лиц кардинальным образом сократились возможности кредитования в коммерческих банках. Таким образом, в данном случае можно говорить о резком сокращении объемов кредитования экономики банками второго уровня. Строительные компании находятся в ситуации достаточной степени зависимости от банковского кредита. Разумеется, падение цен на недвижимость приведет к обесцениванию значительной части залоговой базы коммерческих банков и как следствие к обесцениванию немалой части банковских активов.[8]

 

Действия государства по преодолению ипотечного кризиса в Республике Казахстан

 

* Предоставление Национальным Банком Республики Казахстан кредитной линии по рефинансированию коммерческих банков в размере 4 млрд. долларов США.

 

* Выделение средств из госбюджета в размере 130 млрд. тенге (1 млрд. долларов США) для обеспечения возобновление активности в строительной отрасли, и как следствие, обеспечение дольщиков жильем.

 

* Разработка концепции Фонда Стрессовых Активов с целью обеспечения коммерческих банков необходимой ликвидностью.

 

* Проект слияния государственного холдинга «Самрук» и «Казына» в единый холдинг. Капитализация холдинга в 5 млрд. долларов США из средств Национального Фонда.

 

* Предоставление еще 5 млрд. долларов США на реализацию мер поддержки экономики Казахстана в условиях мирового кризиса.

 

* Снижение резервных требований Национального Банка Республики Казахстан с целью обеспечения банковской системы дополнительной ликвидностью.

 

* Повышение объема гарантирования вкладов населения до 5 млн. тенге (40 тыс. долларов США). Система гарантирования вкладов охватит таким образом 98% вкладов населения.

 

* Повышение на 25% заработной платы, пенсий и стипендий в предстоящем году.

 

Государственные институты поддержки рынка ипотеки

 

Казахстанская Ипотечная Компания - создана 2000г., 2001г. Начало деятельности.

 

Казахстанский Фонд Гарантирования Ипотечных Займов создан конец 2003г. начало деятельности середина 2004 г.

 

Жилищный Строительный Сберегательный Банк Казахстана создан в 2003г., в 2006г. первые выдачи займов.

 

На данный момент в коммерческом секторе участвуют 20 банков и 12 ипотечных компаний. Тогда, как в 2002 всего 5 банков и 2 ипотечных компаний.

 

За прошедший период с 2002 - 2006гг. наблюдается значительное изменения условий ипотечных займов. Подробнее это показано в таблице 2.

 

Таблица 2. Динамика Изменения Условий Ипотечных займов

Период  О/Д  

 

LTV

 

(К/З)

Срок  

 

Процентные

 

ставки

Документы  

 

Время

 

рассмотрения

2002-2004  75%  70%-80%  

 

3-15 лет

 

3-20 лет

 

(КИК)

17%-22%  

 

Стандартный пакет* +

 

Справка из

 

наркологического

 

диспансера

2-3 недели

2005-2006  90%  95%-100%  

 

3-30 лет

 

3-20 лет

 

3-15 лет

 

(экспресс)

 

 

12%-16%

 

13%-19%

 

 

Стандартный пакет* +

 

выписка из кредитного

 

бюро - справка из

 

наркологического

 

диспансера

 

Экспресс- ипотека -

 

Удостоверение

 

личности, РНН

От 3 дней до 7 дней

 

Стандартный пакет

 

1. Удостоверение личности (заемщика/созаемщика/сособственников недвижимости и всех совершеннолетних

 

членов семьи, проживающих совместно с заемщиком;

 

2. РНН, справка с места прописки, документы, подтверждающие гражданское состояние (свидетельство о

 

заключении брака;

 

3. Свидетельство о рождении, свидетельство о смерти, свидетельство о расторжении брака)

 

заемщика/созаемщика/сособственников недвижимости;

 

4. Правоустанавливающие документы на предоставляемую в залог недвижимость , выписка с места работы, выписка из пенсионного фонда.[11]

 

2.3Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы

 

В соответствии с подпунктом 8 статьи 44 Конституции Республики Казахстан, в целях дальнейшего жилищного строительства и обеспечения доступности жилья широким слоям населения Республики Казахстан президент РК постановляет:

 

1. Утвердить прилагаемую Государственную программу жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы (далее - Программа).

 

2. Правительству Республики Казахстан в месячный срок разработать и утвердить план мероприятий по реализации Программы.

 

3. Министерству индустрии и торговли Республики Казахстан, другим заинтересованным министерствам, а также государственным органам, непосредственно подчиненным и подотчетным Президенту Республики Казахстан, акимам городов Астаны и Алматы, областей принять меры по

реализации Программы.

 

4. Министерству индустрии и торговли Республики Казахстан один раз в полугодие не позднее 25-го числа, следующего за отчетным периодом, представлять в Администрацию Президента Республики Казахстан и Правительство Республики Казахстан информацию о ходе реализации Программы.

 

5. Контроль и координацию обеспечения выполнения Программы возложить на Министерство индустрии и торговли Республики Казахстан.

 

6. Настоящий Указ вводится в действие со дня подписания.

 

Главная цель государственной программы жилищного строительства - комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения

 

Основные задачи этой программы:

 

1)Создание полноценного сбалансированного рынка жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса;

 

3)привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства;

 

2)Стимулирование развития индивидуального жилищного строительства;

 

развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки;

 

3)Совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов

 

Потребность затрат из бюджета составит: 300,8 млрд. тенге, в том числе в 2008 году - 110,3 млрд. тенге, в 2009 году - 102,8 млрд. тенге, в 2010 году - 87,7 млрд. тенге, из них: бюджетное кредитование 136,8 млрд. тенге, в том числе:

 

местных исполнительных органов городов Астаны и Алматы, Атырауской области по нулевой ставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство жилья - 25 млрд. тенге в 2008-2009 годы, в том числе в 2008 году - 15 млрд. тенге, в 2009 году - 10 млрд. тенге;

 

местного исполнительного органа города Астаны по нулевой ставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство жилья для работников бюджетной сферы - 25 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в том числе в 2008 году - 7,9 млрд. тенге, в 2009 году - 7,8 млрд. тенге, в 2010 году - 9,3 млрд. тенге;

 

местных исполнительных органов города Алматы, областей по нулевой ставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство жилья для работников строящихся 100 школ и 100 больниц - 24,8 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в том числе в 2008 году - 8,3 млрд. тенге, в 2009 году - 8,3 млрд. тенге, в 2010 году - 8,2 млрд. тенге;

 

АО "Казахстанская ипотечная компания" (далее - КИК) по ставке 0,5% годовых - 42 млрд. тенге;

 

АО "Жилищный строительный сберегательный банк" (далее - ЖССБ) по ставке 1% годовых - 20 млрд. тенге;

 

повторное использование местными исполнительными органами городов Астаны и Алматы, Атырауской области бюджетных кредитов, выделенных в 2008-2009 годах, - 15 млрд. тенге в 2010 году;

 

повторное использование местными исполнительными органами городов Астаны и Алматы, областей бюджетных кредитов, выделенных в 2006-2007 годах - 44 млрд. тенге в 2008-2009 годах, в том числе в 2008 году - 22 млрд. тенге, в 2009 году - 22 млрд. тенге;

 

целевые трансферты местным исполнительным органам и финансовым институтам - 164 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в том числе: на проектирование и строительство арендного (коммунального) жилья для граждан, состоящих в очереди в акиматах, - 21,7 млрд. тенге, в том числе в 2008 году - 7,3 млрд. тенге, в 2009 году - 7,2 млрд. тенге, в 2010 году - 7,2 млрд. тенге;

 

на проектирование, развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки - 90 млрд. тенге, в том числе в 2008-2010 годы - ежегодно по 30 млрд. тенге;

 

на проектирование, реконструкцию и ремонт инженерно-коммуникационной инфраструктуры - 15 млрд. тенге, в том числе в 2008-2010 годы - ежегодно по 5 млрд. тенге;

 

на проведение в Алматинской области предварительных работ по развитию четырех городов-спутников города Алматы - 13 млрд. 492 млн. тенге, в том числе: в 2008 году - 4 млрд. 531 млн. тенге, в 2009 году - 4 млрд. 531 млн. тенге, в 2010 году - 4 млрд. 430 млн. тенге;

 

на проведение в Акмолинской области предварительных работ по развитию села Кощи, как города-спутника города Астаны - 6 млрд. 508 млн. тенге, в том числе: в 2008 году - 2 млрд. 169 млн. тенге, в 2009 году - 2 млрд. 169 млн. тенге, в 2010 году - 2 млрд. 170 млн. тенге;

 

увеличение уставного капитала КИК на 6,9 млрд. тенге;

 

увеличение уставного капитала ЖССБ на 6,3 млрд. тенге;

 

увеличение уставного капитала АО "Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов" (далее - КФГИК) на 4,1 млрд. тенге.

 

Объем финансирования Программы на 2008-2010 годы будет уточняться в рамках прогнозных показателей республиканского бюджета на соответствующий финансовый год

 

В результате реализации Программы:

 

при ежегодном темпе роста ввода в эксплуатацию жилых домов за три года будет построено около 26,1 млн. кв. метров общей площади жилья;

 

будет построено 2,1 млн. кв. метров доступного жилья, в том числе в 2008 году - 0,86 млн. кв. метров, в 2009 году - 0,73 млн. кв. метров, в 2010 году - 0,51 млн. кв. метров;

 

в течение 2008-2010 годов будет построено 363,1 тыс. кв. метров арендного (коммунального) жилья (4320 квартир) за счет средств республиканского бюджета;

 

будет обеспечено строительство арендного (коммерческого) жилья за счет частных инвестиций с ежегодным объемом не менее 96 тыс. кв. метров (800 квартир);

 

будет построено 17,1 млн. кв. метров индивидуальных жилых домов, в том числе: в 2008 году - 5,3 млн. кв. метров, в 2009 году - 5,6 млн. кв. метров, в 2010 году - 6,2 млн. кв. метров;

 

районы жилищной застройки будут обеспечены инженерно-коммуникационной инфраструктурой;

 

будут созданы новые рабочие места для более чем 120 тыс. человек;

 

увеличится сбор налогов в бюджет от строительной деятельности, в том числе налога на имущество, подоходного налога с работников строительной отрасли;

 

ожидается мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья

 

Жилищное строительство - одно из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года, которое является одной из наиболее важных задач общенационального характера.