Ипотечное кредитование

 

В целях реализации жилищной политики Указом Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 года N 1388 утверждена Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы (далее - Госпрограмма), согласно которой за три года предусматривалось ввести в эксплуатацию 12 млн. кв. метров общей площади жилья. Фактические результаты 2005-2006 годов составили 11,2 млн. кв. метров, т.е. задание трехлетней программы практически было выполнено за два года.

 

В связи с этим в Госпрограмму была внесена корректировка объема ввода жилья в сторону увеличения до 15,8 млн. кв. метров.

 

В соответствии с прогнозом, по завершении Госпрограммы при предусмотренном объеме ввода жилья 15,8 млн. кв. метров, будет сдано 18 млн. кв. метров жилья, улучшат жилищные условия около 290 тыс. семей.

 

Ожидается создание 60 тыс. рабочих мест при задании 45 тыс., увеличится объем производства основных отечественных строительных материалов, изделий и конструкций по сравнению с показателями 2004 года на 70 %.

 

В Послании Главы государства народу Казахстана от 28 февраля 2007 года "Новый Казахстан в новом мире" определены такие направления, как: развитие строительной индустрии, строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития индивидуального жилищного строительства.

 

Пунктом 296 Плана мероприятий по исполнению Общенационального плана основных направлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2005-2007 годов посланий Главы государства народу Казахстана и Программы Правительства Республики Казахстан на 2007-2009 годы, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2007 года N 319, предусмотрены разработка и утверждение Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы (далее - Программа). Одним из важнейших направлений внутренней и внешней политики определена современная социальная политика: внимание запросам и нуждам людей, создание рабочих мест. Исходя из этого, необходимы разработка и принятие новой Государственной программы на 2008-2010 годы, которая должна учесть недостатки действующей Госпрограммы и иметь социальную направленность, в первую очередь, на повышение доступности жилья для граждан, имеющих различные уровни доходов.

 

Итоги реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы

 

По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, за 2005-2006 годы по всем источникам финансирования на жилищное строительство направлены 565,8 млрд. тенге инвестиций. Введены в эксплуатацию 11,23 млн. кв. метров общей площади жилых домов, в том числе:

 

в 2005 году - 5,04 млн. кв. метров (184,2 % к 2004 году);

 

в 2006 году - 6,19 млн. кв. метров (124 % к 2005 году).

 

В рамках Госпрограммы ведется строительство коммунального жилья для социально защищаемых слоев населения. За два года построено 394,4 тыс. кв. метров общей площади жилья (4752 квартиры), в том числе за 2005 год - 183,7 тыс. кв. метров (2302 квартиры), за 2006 год - 210,7 тыс. кв. метров (2450 квартир).

 

За два года за счет кредитных средств, выделенных местным исполнительным органам (далее - МИО) на строительство ипотечного жилья, построены 17878 квартир общей площадью 1618,7 тыс. кв. метров, в том числе за 2005 год - 11764 квартиры (953,9 тыс. кв. метров), за 2006 год - 7811 квартир (664,8 тыс. кв. метров).

 

В соответствии с Госпрограммой выделение кредитных средств на строительство доступного жилья на 2005-2007 годы предусматривалось в объеме 126 млрд. тенге. Однако фактически на эти цели были выделены 86 млрд. тенге, так как в 2006-2007 годах 40 млрд. тенге из запланированных объемов кредитных средств были направлены на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки.

 

В целях восполнения снятых средств постановлением Правительства Республики Казахстан от 24 октября 2006 года N 1021 "О внесении изменений в постановления Правительства Республики Казахстан от 25 января 2005 года N 57 и от 3 марта 2006 года N 146" срок возврата кредитных средств, выделенных в 2005-2006 годах, продлен с 2-х до 3-х лет. За счет этого дополнительно инвестировано 86 млрд. тенге.

 

За прошедший период наибольшее развитие получило индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС), как наиболее дешевое.

 

В 2005 году в рамках ИЖС были введены 2,5 млн.кв. метров, в 2006 году - 3,6 млн.кв. метров.

 

В 2006 году на обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки выделены 20 млрд. тенге, в том числе 10 млрд. тенге к районам ИЖС. На 2007 год предусмотрены на эти цели 30 млрд. тенге, в том числе 22,8 млрд. тенге к районам ИЖС.

 

Предприятиями и организациями частной формы собственности за 2005-2006 годы введены в эксплуатацию 2,8 млн. кв. метров общей площади жилых домов.

 

В ходе реализации Госпрограммы в нее были внесены изменения, предусматривающие увеличение объемов строительства жилья за три года с 12 млн. кв. метров до 15,8 млн.кв. метров.

 

К сильным сторонам Госпрограммы относятся стимулирование роста темпов жилищного строительства, создание условий, повышающих привлекательность жилищного строительства для инвестиций, создание механизма кредитования МИО для строительства доступного жилья с последующей реализацией приоритетным категориям граждан, установление минимальных параметров ипотечного кредитования и системы жилищных строительных сбережений, внедрение системы гарантирования ипотечных кредитов, выданных на покупку доступного жилья, возобновление строительства коммунального жилья и улучшение жилищных условий около 290 тыс. семей (прогноз).

 

В целях реализации Госпрограммы Правительством Республики Казахстан были приняты регламентирующие нормативные правовые акты.

 

Законодательная основа, предусматривающая налоговые преференции для строительства арендных домов частными застройщиками, создана.

 

Принят Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросу развития арендного сектора жилья", предусматривающий создание условий для развития арендного сектора жилья.

 

Вместе с тем, слабыми сторонами Госпрограммы являются: недоработки в работе МИО по выделению земельных участков под ИЖС, непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на строительство жилья, продолжающийся рост цен на коммерческое жилье, опережение и превышение спроса на жилье над предложением, несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья, неучтенность альтернативных механизмов жилищного строительства, таких, как жилищно-строительные кооперативы и государственно-частное партнерство, практически неучастие системы сберегательных строительных сбережений в реализации Госпрограммы и отставание развития строительной индустрии.

 

Также имеются проблемы в определении единой транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи, продолжающему росту цен на коммерческое жилье, превышению спроса на жилье над предложением.

 

Растущие темпы строительства в республике позволяют прогнозировать в 2007 году ввод в эксплуатацию за счет всех источников финансирования по Госпрограмме 6,8 млн. кв. метров общей площади жилых домов, при предусмотренном объеме 5,7 млн. кв. метров.

 

За три года, с 2005 по 2007 годы, при плане 15,8 млн. кв. метров прогноз ввода жилья составляет 17,9 млн. кв. метров, при этом улучшат свои жилищные условия около 290 тыс. семей.

 

В течение трех лет в каждой области, городах Астане и Алматы предусматривалось строительство коммунального жилья - по три 100-квартирных жилых дома для социально защищаемых слоев населения, или 4880 квартир. Ожидаемый ввод составит 442,4 тыс. кв. м., или 5352 квартиры.

 

За счет бюджетного кредитования в 2005-2007 годы при плане 2406,8 тыс. кв. метров (29512 квартир) будет построено 2618,7 тыс. кв. метров (32075 квартир) для приоритетных категорий граждан.

 

В 2005-2007 годы за счет собственных средств предприятий и организаций негосударственного сектора будет построено 5,04 млн. кв. метров коммерческого жилья.

 

Этими предприятиями и организациями вводятся в эксплуатацию жилые дома, реализуемые напрямую покупателям со средним и высоким доходом. Указанными застройщиками решается комплекс задач по проектированию и строительству многоквартирных жилых домов нового поколения, уникальных по архитектуре и технической сложности, с применением новейших технологий и материалов.[6]

 

Заключение

 

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

 

1.      Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

 

2.      Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

 

3.      Ипотечное кредитование в Казахстане существует всего около 9-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда - во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов - нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет. К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

 

4.      Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау -- двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь -- сами кредиты, а вторичный -- специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

 

5.      С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это - средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

 

6.      Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска - высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться

 

7.      В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.

 

Список использованной литературы

 

1.  Грибанова Светлана "Жизнь в кредит" - НП №24 (212), 14 июня 2002г.

 

2.  Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 "О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования"

 

3.  Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. -- С.49

 

4.  Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.

 

5.  Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной

 

6.  www.akorda.kz

 

7.  www.inform.kz

 

8.  журнал "БАНКИ КАЗАХСТАНА " * №2 * 2008 статья "Ипотечный кризис в США и его влияние на финансовый рынок Казахстана" Баишев Б.К.