Развитие ипотечного кредитования в РК

Благодаря своей долгосрочности (20  30 лет) ипотечные  кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата  процентов и погашение кредита  возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под  аренду погашение ипотечного займа  возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий  с целью расширения земельных  угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства  для предоставления кредитов ипотечный  банк получает от продажи закладных  листов. Это надежные, приносящие твердые  проценты долговые обязательства банка  по отношению к держателям. Закладные  листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками  или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может  быть объектом ипотечного банка, так  как безопасность кредита, обеспечивающего  покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное  значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные  кредиты, и как эмитенты закладных  листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между  вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных  листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы.

Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое  предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать  очень низкие ставки погашения, поскольку  средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Закладные листы являются договорными обязательствами  банка перед их держателями с  выплатой твердых процентов, обеспеченными  привилегированными ипотеками и  ипотечными долгами. Закладные листы  являются долгосрочными долговыми  обязательствами, гарантирующим вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный  срок.

Как и  другие ценные бумаги, закладные листы  могут быть в любой момент проданы  по биржевому курсу. Банк готов также  в любой момент выдать кредит под  залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листы  обеспечиваются совокупностью ипотечных  кредитов, выданных банком. Все закладные  права заносятся в специальный  регистр, который находится под  контролем государственного доверенного  лица. Своей подписью на закладном  листе оно подтверждает наличие  необходимого покрытия. В случае банкротства  ипотечного банка держатели закладных  листов имеют привилегированное  право перед всеми другими  кредиторами банка.

Основными целями помещения капитала в закладные  листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через  их опекунов; создание средств для  покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Таким образом, несмотря на все трудности, с которыми сталкивается рынок ипотечного кредитования в Казахстане, мы наглядно показали, что он развивается весьма динамично  уменьшаются проценты, улучшаются условия, банки меряются силами в конкурентной борьбе, и  расклад не всегда так однозначен, как казалось бы  порой молодые  банки опережают по качественному  развитию более крупные и известные. Основной вопрос, который особенно беспокоит будущих покупателей  это стремительный рост цен на недвижимость.

2.2. Перспективы  развития ипотечного кредитования  в РК в будущем.

14 апреля 2004 года правительство Казахстана  в целом одобрило проект государственной  программы развития жилищного  строительства на 2005-2007 годы. Согласно  программе, ставились задачи обеспечить  в течение 2005-2007 годов строительство  и ввод в эксплуатацию более  12 млн. кв. метров жилья, в том  числе в 2005 году - 3 млн., в 2006-м  - 4 млн., в 2007-м - 5 млн. кв. метров. Реализация программы, как рассчитывают  в правительстве, позволит обеспечить  стоимость одного квадратного  метра жилья не более $350 во  всех регионах Казахстана, за  исключением, возможно, крупных городов,  прежде всего, в Астане и  Алматы, где высоки доходы населения.  Народный банк объявил о том,  что с 1 апреля в трех регионах  страны - Астане, Алматы и Караганде  - он запустил новую программу  кредитования "Ипотека Lights". Заемщик  может получить 100% стоимости приобретаемого  жилья в долларах США или  евро по ставке от 7 до 11 процентов  годовых. Максимальный срок кредитования  определен в пределах 15 лет. Условия  кредитования весьма привлекательны: ограничения по сумме кредитования  не устанавливаются, проверку  платежеспособности заемщика банк  не проводит, а пакет необходимых  документов включает лишь удостоверение  личности и РНН. По условиям  программы "Ипотека Lights", обеспечением  должно служить приобретаемое  жилье и денежный вклад в  Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости.

25 мая  2004 г. в Астане Министерство  финансов РК, ЗАО “Казахстанская  ипотечная компания” и банки  второго уровня - “Альянс Банк”,  “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”,  “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”,  “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”,  “Народный банк”, “АТФ Банк”  - подписали меморандум о сотрудничестве  по реализации государственной  программы развития жилищного  строительства на 2005-2007 годы.

Динамичное  развитие Казахстана и успешный ход  реформ в экономике, обеспечивая  подъем жизненного уровня населения, одновременно высвечивают отставание в некоторых областях, в частности, в сфере жилищного строительства. Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года и является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

О приоритетах  в решении этой задачи и перспективах Государственной программы жилищного  строительства говорит заместитель  Премьер-министра РК С.М. Мынбаев: 

«Если до сих пор ипотечными кредитами  граждане могли пользоваться лишь для  покупки жилья на вторичном рынке, то снижение ставок вознаграждения и  суммы первоначального взноса одновременно с увеличением сроков кредитования, делают ипотечный кредит для приобретения нового жилья доступным для широких  слоев населения. В период реализации Программы намечается достигнуть следующих  параметров ипотечного кредитования:

– размер ставки вознаграждения – 9-10 %;

– размер первоначального взноса – 10 %;

– срок ипотечного кредита – 20 лет.

В настоящее  время некоторые банки предлагают на рынке ипотечные кредиты только с одним из указанных целевых  показателей. В комплексе кредиты  со всеми тремя показателями пока никто не предлагает. Перед нами стоит задача ориентировать рынок  на достижение этих показателей.  

Этого можно добиться использованием имеющихся  финансовых институтов развития, таких, как Казахстанская ипотечная  компания. В настоящее время разрабатывается  специальная Программа ипотечного кредитования доступного жилья в  рамках действующей Программы  АО «Казахстанская ипотечная компания». Права владения и пользования государственным пакетом акций АО «Казахстанская ипотечная компания» для более эффективного управления будут переданы от Национального Банка Республики Казахстан Министерству финансов Республики Казахстан.

Ипотечное кредитование и система жилищных строительных сбережений вместе с индивидуальным жилищным строительством обеспечат  жильем большую часть нуждающихся  в улучшении жилищных условий.

В рамках Программы предполагается ежегодное  строительство в каждой области, городах Астане и Алматы по одному 100-квартирному жилому дому для последующего предоставления социально защищаемым гражданам без права приватизации жилья.

Для обеспечения  строительства жилья будут разработаны  меры, направленные на дальнейшее снижение стоимости строительства жилья.

2.3. Деятельность  АО «БТА Ипотека» на рынке  ипотечного кредитования РК.

АО "БТА  Ипотека" является первой 100% частной  компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан – АО "Банк ТуранАлем".

На настоящий  момент компания является одной из трех крупных и специализированных ипотечных компаний, имеющих лицензию Национального Банка Республики Казахстан на проведение заемных  операций.

Сегодня, компания АО "БТА ИПОТЕКА" является одним из крупнейших операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По различным оценкам  порядка 30-40% вновь выданных жилищных ипотечных кредитов, являются результатом  деятельности компании. 
В настоящее время функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует открыть свои представительства во всех основных региональных центрах Республики Казахстан.

Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное кредитование являются следующие:

·      Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;

·      Кредитование покупки жилья на первичном рынке;

·      Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;

·      Кредитование строительства частных коттеджей;

·      Кредитование покупки коммерческой недвижимости;

·      Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;

·              Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

На сегодняшний  день ОАО "БТА Ипотека" предлагает самые гибкие условия кредитования. В арсенале компании несколько различных  пакетов условий, позволяющих взять  кредит любому лицу, имеющему достаточный  первоначальный взнос и уровень  дохода.

Все пакеты доступны в разных регионах Казахстана и имеют различные условия. Подробнее  с условиями можно ознакомится в Приложении №1. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение.

Проанализировав становление и развитие ипотечных  отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

1.  Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2.  Основные предпосылки для развития   ипотечного     кредитования     в     Казахстане  – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

3.  Ипотечное    кредитование     в     Казахстане   существует всего около 7  лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих, работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья,  срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет. К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.