Развитие ипотеки в России

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Развитие ипотеки в России…………………………………………………
2. Основные понятия ипотеки…………………………………………………
3. Специфические черты ипотеки……………………………………………..
4. Классификация ипотечного кредита……………………………………….
5. Роль кредита в развитии экономики……………………………………......
6. Преимущества и недостатки ипотеки……………………………………...

Заключение………………………………………………………………………….

Список литературы…………………………………………………………………

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Среди всех инструментов инвестирования в жилую недвижимость приоритет  принадлежит институту ипотеки. Ипотека-«залог недвижимого имущества(земельных  участков, предприятий,зданий, сооружений, квартир и др.)» 

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное  кредитование оказывает огромное влияние  на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Развитие ипотеки  в России

 

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю  в России возник заклад, но долгое время  он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – Санкт-петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786.г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. В том же заемном банке была образована страховая экспедиция– первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид  залога, представленный в уставах  учреждений кредитного и общественного  призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы. В 1859 г. было принято решение  о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.

В связи с этим Правительство  в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных  залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков  и дворян по ссудам в государственные  банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую  кредитно – финансовую политику государства. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли  действовать одновременно более  двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных  банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое  общество, на которое возлагают специальные  функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность  этого общества. С 1912 г. основным координатором  по ипотеке становится Московский народный банк. Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов.

Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение  путем выдачи дворянам ипотечных  ссуд сроком на 66 лет в размере  до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов  рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата  за банковские услуги и страховой  процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

Начинается бурный рост залоговых  учреждений. Возникают ссудосберегательные  и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и  земские кассы, которым государство  оказывает огромную помощь. Вновь  открываемые кредитные институты  могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые  они затем погашали за счёт своих  прибылей, причём в большинстве случаев  кредитором выступал непосредственно  Государственный банк России. В стране приняло массовый характер возникновение  ссудно-сберегательных товариществ. Кредитные  товарищества объединялись в кредитные  союзы, которых в 1914 г. было 11. В это  время залог являлся самым  надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита. К 1917 году в  России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное  обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные  листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно  закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских  рынках, Россия превалировала над  всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и в частности, под залог земли, разнообразие кредитно – инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и прежде всего недвижимого имущества.

Поэтому в период более  чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился  в малозначимый механизм, крайне редко  использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение  следующие положения:

— основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная как ценная бумага;

— государственная регистрация  ипотеки;

— обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к  другим лицам и обременение этого  имущества правами других лиц;

— последующая ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение взыскания  на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

— особенности ипотеки  земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир. Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Основные понятия  ипотеки

         Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин  ипотека  в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

       Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в  России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агенств.

          Оформление ипотеки  – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь  ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

         Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты».  Погашение кредита  может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита раньше определялось ипотечным банком, а сейчас действует Федеральный закон «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». Теперь любой гражданин России имеет право, не платя никаких штрафов, досрочно погашать свой кредит, даже если это в условиях кредита не предусмотрено. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Должны быть указаны идентификационные признаки предмета ипотеки (при ипотеке земельного участка к договору должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству); его оценочная стоимость, причем оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены; право, в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю; орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право, и другие сведения. Договор об ипотеке (а также последующие существенные изменения и дополнения к нему) заключается в письменной форме и во всех случаях подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение указанных требований влечет недействительность (ничтожность) договора об ипотеке. Договор об ипотеке должен обязательно заключаться в форме, предусмотренной российским законодательством.

Специфические черты  ипотеки

Специфическими чертами  ипотеки являются:

Во – первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда, рассрочки платежа при заключении соответствующего договора купли – продажи и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне его она теряет смысл.

Во – вторых, предметом  ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В- третьих, предмет ипотеки  остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем, фактическим владельцем этого имущества.

В – четвертых, договор  кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным  документом – закладной, которая  также подлежит нотариальному удостоверению  и государственной регистрации. Под закладной понимают контракт, согласно которому одна сторона принимает  право собственности (владения) на недвижимость от другой стороны в качестве обеспечения  возврата долга с таким условием, что после погашения долга  собственность (владение) возвращается должнику. Таким образом, закладная - это юридический документ, подтверждающий что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости.

Для возникновения закладной  необходимы, с одной стороны, обязательство  платежа или исполнения контракта, а с другой стороны, залог имущества  в качестве гаранта платежа. В  гражданском законодательстве предоставление кредита под залог имущества предполагает наличие двух самостоятельных контрактов: основного контракта в виде долгового обязательства и долгового контракта или закладной. Закладная является производным обязательством от основного контракта. Это означает, что если основной контракт признан недействительным, то и закладная также не имеет силы. Если основной контракт передается третьему лицу, то и закладная также передается этому лицу. Это означает, что закладная «лежит» на недвижимости, а не на должнике, т.е. любой покупатель недвижимости автоматически получает вместе с ней и обязательства по закладной.

При предоставлении кредита под залог одновременно с закладной оформляется долговое обязательство по закладной и долговая расписка, которая служит дополнительной гарантией возврата долга. Долговая расписка содержит ряд стандартных положений, характеризующих конкретный кредит: обязательство заемщика выплатить сумму долга, величину займа, процентную ставку, начисляемую на величину долга, информацию об условиях платежа, право заемщика на досрочное погашение ссуды, обязательства сторон и санкции при невыполнении заемщиком своих обязательств. Долговая расписка предусматривает личную ответственность заемщика: если при продаже объекта залога полученной выручки недостаточно для удовлетворения требований кредитора, то он вправе требовать выплаты недостающей суммы из других средств заемщика по решению суда. Несмотря на то, что долговая расписка и закладная кажутся различными инструментами, они выполняют одну и ту же функцию, и суды рассматривают их как равноправные документы.