Развитие ипотеки в России

В – пятых, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи  заложенного имущества с публичных  торгов. При реализации имущества, заложенного  по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими  кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Классификация ипотечного кредита

Первая группа кредитов Основными характеристиками наиболее распространенного стандартного ипотечного кредита являются:

1) установление фиксированной  процентной ставки по кредиту  на весь срок кредита;

2) такая организация денежного  потока, при которой платежи по  кредиту осуществляются в виде  равных, как правило ежемесячных, взносов и рассчитываются по формуле аннуитетных платежей.

Такой кредит называется стандартным кредитом с фиксированной процентной ставкой, или аннуитетным ипотечным кредитом. Срочный аннуитет — это денежный поток с равными поступлениями, осуществляемыми через равные промежутки времени в течение ограниченного срока.

Положительными характеристиками стандартного ипотечного кредита являются: возможность равномерно распределить нагрузку на заемщика по возврату кредита  в течение всего кредитного срока, что несколько смягчает кредитный  риск; возможность для заемщиков  осуществлять ежемесячные равные платежи; простота; возможность организовать прогнозируемый равномерный денежный поток поступлений в банк.

В то же время стандартный  ипотечный кредит, предполагающий применение фиксированной ставки процента, приемлем только в условиях относительно низкой инфляции и незначительно меняющейся стоимости финансовых ресурсов. При  высокой инфляции неизменность процентной ставки приведет к реальному снижению эффективности данного кредита  для банка, так как процентные платежи не будут соответствовать  реальной стоимости ресурсов на рынке  и, следовательно, не смогут обеспечить кредитору реальную прибыль.

Вторая группа кредитов— ипотечные кредиты с переменными выплатами. Среди них можно выделить кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты, по которым фиксируются правила изменения платежей.

К кредитам с определяемыми  при заключении кредитного договора размерами платежей относятся кредиты  с фиксированной выплатой основной суммы («пружинные» кредиты), «шаровые»  кредиты, кредиты с ростом платежей, кредиты с гибким графиком платежей, кредиты с залоговым счетом, кредиты  с обратным аннуитетом.

«Пружинные» кредиты» - эти кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга получили в России наибольшее распространение среди кредитов с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей. Механизм погашения кредита и уплаты процента за его использование предполагает осуществление фиксированных равновеликих, как правило ежемесячных, платежей в счет погашения основного долга и начисление и выплату процентов на оставшуюся часть долга. Таким образом, для такого кредитного инструмента характерны изменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи. Платежей по кредиту: в первые месяцы эти платежи — наибольшие по величине за счет значительных сумм процентных выплат, по мере сокращения баланса основного долга (задолженности по кредиту) величина платежа уменьшается. Такого рода кредиты также широко используются банками в практике потребительского кредитования. Разновидностью «пружинных» кредитов являются кредиты, по которым выплатам в счет погашения основного долга предшествует внесение в течение нескольких месяцев только процентных платежей, после чего осуществляются равные платежи в счет долга и процентные платежи, начисляемые на непогашенный остаток долга.

«Шаровые» кредиты» - по-другому эти кредиты называются кредитами с «шаровым» платежом. В общем виде они предусматривают крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитного периода. Этот инструмент получил распространение прежде всего при кредитовании семей, относительно часто меняющих место жительства (продающих жилье) либо рассчитывающих получить единовременно большую денежную сумму, которая может быть направлена на одномоментное погашение долга. Обычно такие кредиты выдаются на короткий срок. Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи заемщика по возврату кредита (заемщики оплачивают лишь процент за пользование кредитом), снизить требуемый уровень платежеспособности заемщика. В конечном счете «шаровые» кредиты расширяют базу ипотечного кредитования, поскольку для некоторых заемщиков такая форма кредитования весьма удобна.

Возрастает и риск ликвидности, так как основная сумма долга  возвращается только в конце срока  и банк не имеет возможности регулярно  пополнять свою ресурсную базу в  виде платежей по основной сумме долга  кредита.

Кредиты с увеличением  платежей: ипотека с ростом платежей — рассчитывается на основе стандартного ипотечного кредита и предполагает осуществление заемщиком в течение установленного периода переменных платежей по кредиту. Как правило, в первые 2-5 лет производятся постепенно растущие платежи по кредиту: первый платеж небольшой, потом его размер увеличивается постоянными темпами. В этот период происходит отрицательная амортизация кредита, то есть основная сумма долга увеличивается. На определенном этапе, предусмотренном кредитным договором, начинаются обычные аннуитетные платежи.

Данный инструмент может  быть применен в том случае, если по критерию платежеспособности потенциальный  заемщик не соответствует требованиям, предъявляемым при получении  стандартного кредита, но есть вероятность, что в будущем его доходы вырастут.

Кредит с гибким графиком платежей - это разновидность ипотеки с ростом платежей. Кредитным договором задается последовательность размеров платежей, предусматривающая рост величины взносов через определенные интервалы времени. В первые годы кредитного срока ежемесячные суммы платежей по данному кредиту меньше, чем по стандартному кредиту. Как правило, заемщик вносит платежи в размере не ниже суммы начисленных процентов, что бы не происходило негативной амортизации. В дальнейшем размеры платежей возрастают, и график платежей по кредиту строится таким образом, чтобы к концу установленного срока произошла полная амортизаия кредита.

 Ипотека с залоговым счетом. Предполагается, что заемщик открывает в банке специальный залоговый счет, на который он сам или третья сторона (к примеру, предприятие, на котором работает заемщик) вносит определенную сумму. При этом происходит совмещение стандартной ипотеки для кредитора и ипотеки с ростом платежей для заемщика. В начале кредитного срока заемщик платит по кредиту суммы меньшие, чем он должен платить, исходя из графика платежей по стандартному кредиту. Однако в отличие от ипотеки с постоянно растущими платежами не возникает отрицательной амортизации кредита, поскольку недостающую сумму банк списывает с залогового счета. Этот инструмент позволяет сократить расходы заемщика в первые месяцы и повысить доступность кредита, а также содержит дополнительное обеспечение для банка своевременности осуществления платежей по кредиту.

Кредит под залог существующего  жилья с обратным аннуитетом-этот кредитный инструмент применяется для узкого круга заемщиков — пожилых собственников жилья. Целью такого кредита является не приобретение жилья, а залог имеющегося жилья для получения постоянного дохода (в соответствии с договором кредитор производит периодические или разовые выплаты заемщику). При этом основная сумма долга не погашается, а увеличивается (при периодическом предоставлении части кредита), и так же накапливается сумма начисляемых процентов. Заемщик гасит кредит путем последующей передачи прав на жилье в установленный срок. Такой кредит является формой обеспечения текущих потребностей владельца жилья. Это пожизненная рента (срочная или бессрочная), при которой заемщик — владелец жилья — может получать от кредитора средства кредита ежемесячно либо единовременно.

Стандартный ипотечный кредит получил широкое распространение  в большинстве стран с развитым ипотечным рынком. В условиях стабильной экономики с отсутствующей либо незначительной инфляцией подобный кредитный инструмент удобен как  для кредитора, так и для заемщика.

Однако при высокой  и растущей инфляции и нестабильности на финансовом рынке при использовании  стандартного ипотечного кредита возникают  дополнительные риски и проблемы, заключающиеся в следующем:

• процентные платежи по кредиту с фиксированной процентной ставкой в условиях инфляции начиная  с определенного момента перестают приносить кредитору реальную прибыль;

• остаток суммы невыплаченного основного долга в условиях инфляции «обесценивается» в реальных ценах;

• кредитор стремится устанавливать  более высокую процентную ставку по кредиту для того, чтобы получать положительный реальный доход на свои инвестиции на протяжении более  длительного срока;

• в свою очередь, высокий  уровень процентных ставок по кредитам приводит к снижению их доступности  для большинства потенциальных  заемщиков, так как существенно  возрастают размеры первоначальных платежей по кредиту.

В случае снижения рыночных процентных ставок по сравнению с  за фиксированными по кредиту следует ожидать большого процента досрочного погашения с последующим реинвестированием получаемых выплат в активы, приносящие более низкие доходы.

В настоящий момент в России многие кредиты с фиксированной  процентной ставкой выдаются:

• либо на заведомо льготных условиях (под процентную ставку ниже рыночной);

• либо на условиях компенсации  банку разницы в процентных платежах между рыночной и субсидируемой процентными ставками;

• либо в твердой валюте (в долларах США). предоставление кредитов на первых двух условиях означает необходимость иметь постоянный источник средств, из которого будет покрываться риск процентных ставок для коммерческих структур. Сегодня в России таким источником являются бюджетные средства в рамках различных региональных программ либо средства предприятий, осуществляющих собственные ипотечные программы. Очевидно, что банки и другие коммерческие организации никогда не смогут принять участие в операциях, чреватых для них прямыми финансовыми потерями. Можно просто исключить участие рыночных структур в долгосрочном ипотечном кредитовании (как это и происходит в рамках отдельных региональных программ), используя их исключительно как расчетно-платежные организации. В этом случае все ипотечное кредитование в России будет развиваться в рамках локальных схем в масштабах, определяемых возможностями бюджетов.

Если вся нагрузка, связанная  с субсидированием процентных ставок, будет перенесена на бюджеты различных  уровней, инвестиционная привлекательность  программы в целом будет существенно  снижена.

Применение кредитов в  иностранной валюте или в привязке к иностранной валюте позволяет  банкам в определенной мере гарантировать  доходность кредитных операций. Но это относится только к тем  периодам, когда курс иностранной  валюты растет по отношению к внутренней валюте или стабилен. В ситуации снижения курса иностранной валюты банки сталкиваются с валютным риском, а также с проблемой досрочно го погашения кредитов.

Роль кредита  в развитии экономики

     Экономические категории при их функционировании характеризуются теми результатами, которые проявляются в данных социально-экономических условиях. Роль кредита характеризуется результатами его применения для развития экономики регионов и страны в целом, хозяйствующих субъектов и физических лиц. Эти результаты проявляются при осуществлении различных видов кредитных отношений, возникающих при коммерческом, банковском, потребительском, государственном, ипотечном, международном и прочих кредитах.

    При осуществлении всех форм и видов кредита результаты достигаются разными путями, в том числе посредством:

- перераспределения материальных  ресурсов в интересах развития  производства и реализации продукции  при мобилизации и предоставлении  ссуженной стоимости юридическим  и физическим лицам;

- регулирования наличного и  безналичного денежного оборота.  Центральный банк, являясь монополистом  в сфере эмиссии наличных денег,  организует их обращение, а  также руководит безналичными  расчётами, стимулируя таким образом весь процесс воспроизводства;

- воздействия на непрерывность  процессов производства, обмена  и потребления продуктов труда.  Ссуды удовлетворяют временно  возникающие несовпадения текущих  денежных поступлений и расходов  предприятий. В результате преодолеваются  неизбежные задержки воспроизводственного  процесса и обеспечиваются его  бесперебойность и ускорение.  Особенно важна эта роль кредита  при сезонном производстве и  реализации определенных видов  продукции;

- участия в расширенном воспроизводстве,  когда кредитные ресурсы используются  в качестве источника инвестиций, расширения основных фондов, увеличения  оборотных средств, капитальных  вложений и пр.;