ҚР-ғы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы

      Заңды тұлғасыз кәсіпкерлік қызметпен  айналысушы жеке тұлғалар үшін:

- қарыз  алушының жеке куәлігінің көшірмесі  немесе қарыз алушының                                             тұлғасын анықтаушы басқа да құжаттардың көшірмесі;

- қарыз  алушының отбасылық жағдайын  растаушы куәліктер (үйлену         туралы куәлік, бала тууы туралы  куәлік, айырылысу туралы куәлік): №3 формалы құжат ;

• неке келісім-шартының көшірмесі (егер бар болса);
• қарыз алушымен тұратын кәмелетке толған отбасы мүшелері куәлігінің көшірмелері;
• салық инспекциясымен расталған алдыңғы жылдың табысы туралы декларацияның көшірмесі (бар болған жағдайда;
• кәсіпкерлік қызметпен айналысу патенті;
• соңғы үш ширектегі айналым туралы банк анықтамалары (банкте есеп шот бар болған жағдайда);
• салық органдарында тіркелу қағазы (РНН);
• бизнес-жоспар;
• алынатын жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық иелену құжаттары (мүлік алуға сұралған қарыз жағдайында);
• Жөнделіп жатқан жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық иелену құжаттары мен жобалық-сметалық құжаттар, өкілетті орган рұқсаты (қарыз жөндеу жұмысына сұралғанда);
• Жер учаскесіне құқық иелену құжаттары, жобалық-сметалық құжаттану, өкілетті органдардың рұқсаты (қарыз құрылыс мақсаттарында сұралған жағдайда);
• Қарызды игеру кестесі (құрылыс немесе мүлікті жөндеу жағдайында қажет);
• Құрылыс жұмыстарының кестесі (жөндеу немесе құрылысқа қажет жағдайда қарыз сұралғанда);

• Компания сұранысы бойынша басқа да құжаттар.

       Төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтауды өткізудің нәтижесі болып Компания мен Қарыз алушы қол қойған жобаның экспертизқасы туралы Келісім-шарт болып табылады.

• Қарызды төлемеу қаупін бағалау (қарыздың андеррайтингі): Компания ипотекалық коммерциялық қарызға толтырылған «Сауалнама арыз» бен құжаттар жиынтығынан тұратын толық пакет негізінде әлеуетті қарыз алушының қаржылық жағдайы туралы толық мәлімет қалыптастырып жинақтайды;
• Андеррайтинг процедурасы әлеуетті қарыз алушы туралы жиналып құжатпен расталған мәліметтерді талдау арқылы жүреді;

      1). Әлеуетті қарыз алушының төлеу  қабілеттілігін бағалау, оның  шығыс, кірісі негізінде уақытысында  қарызды өтеу қабілеттілігін  бағалау: қарыз алушының төлеу  қабілеттілігін бағалау табысына  қарай ипотекалық қарыз бойынша  төлемдерді уақытысында, үнемі жүргізу көзқарасы тұрғысынан өткізіледі.

      Бағалауды жүргізу үшін келесі процедура пайдаланылады. Барлық қарыз алушылар екі категорияға  бөлінеді:

      А категориясы – ипотекалық коммерциялық қарызды өтеу есебіне ай сайын  төлем өтеуге қажетті жеткілікті табысқа иеленген;

        В категориясы – ипотекалық  коммерциялық қарызды өтеу есебіне  ай сайын төлем өтеуге қажетті  жеткіліксіз табысқа ие болғандар,  олар қарызды өтеуді қосымша  табыспен (коммерциялық жылжымайтын  мүлікті сатып алу, жөндеу немесе  салу) байланыстырады.

      А категориялы Қарыз алушының төлеу  қабілеттілігін анықтау келесіден  көрінеді. Қарыз алушы несиелеу мерзімінде қолдағы бкр табыс деңгейін сақтап қалады. Соңғыға байланысты қарыз  алушы жеткен табыс деңгейінен барып  қарызды өтеу мүмкіндігін беретін бизнес жоспарын көрсетуі мүмкін.

      В категориялы қарыз алушының төлеу  қабілеттілігін анықтау келесіден  көрінеді. Қарыз алушы коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу, жөндеу немесе салуға байланысты өзінің табысын ұлғайтуы тиіс. Бұл жағдайда қарыз алушы қодағы бар табыс пен қосымша табыс арқылы қарызды өтеу мүмкіндігін бейнелеген бизнес жоспарды құруы тиіс.

      2) Анализ негізінде компания қызметкері  бекіткен «Қарыз алушының төлеу  қабілеттілігін талдау» негізінде  «коммерциялық несиелеу бөлімінің  қорытындысы» құрылады. Ол неғұрлым көп деңгейде қарыз алушының қаржы-экономикалық жағдайының бизнесті бейнелеумен, қарыз бойынша міндеттемелерді өтеу қабілеттілігімен байланысты барлық мәселелерді шешуі тиіс.

      3) Қабылданған қаржы міндеттемелерін  орындау дайындығын анықтаушы қарыз тарихын талдау негізінде әлеуетті қарыз алушының несие өтеу қабілеттілігін анықтау

      4) Кепіл затына (жылжымайтын мүлік)  құқық иелену құжаттарын заңды  түрде расталуын тексеру

      5) жылжымайтын мүлік құнын анықтау,  жылжымайтын мүлік жағдайын бағалау

      6) ипотекалық қарызға коммерциялық  арыз беру сәтінен бастап қарыз  алушының кәсіпкерлік қызметінің  тұрақтылығын бағалау

      7) қарыз алушының кәсіби тәжірибесінің,  нарықтағы орнының, бәсекелестікке  қабілеттілігінің, өндірген өнімдері  мен көрсететін қызмет деңгейі

 Қарыз алушының табыс көздерін тексеру. Компанияның жауапты қызметкері мен қарыз алушы берген мәлімет негізінде, оның нақтылығын тексеру кезінде, орта салалық көрсеткіштер мен мәліметтерді салыстырк негізінде жүргізіледі. Компанияның жауапты қызметкері кәсіпкерлік қызмет жүргізілетін орынға келіп, көзбен мөлшерлеп қарыз алушының іс-әрекеттерінің жағдайларына баға беруі тиіс. Қарыз алушыға берілетін ипотекалық қарыздың неғұрлым сомасын есептеу тұрақты және ресми құжатпен расталған табыстың негізінде болуы тиіс. Компания әлеуетті қарыз алушы ипотекалық қарызды төлеу мерзімі аралығында барабар табыс алатынын қарастыруы тиіс. Компаниямен есепке алынатын табыс түсіру көздері болып келесілер табылады:

• Қарыз алушының негізгі қызметінен түсетін кәсіпкерлік табысы;
• Қосымша қызметтен түсетін қарыз алушының кәсіпкерлік табысы;
• Депозит бойынша есептелетін пайыз бен дивидент түріндегі табыс;
• Алынған, жөнделіп және салынып жатқан жылжымайтын мүлікпен байланысты табыстың көлемінің ұлғаюы;
• ипотекалық қарызды өтеуге жарамды басқа да табыстар.

      Соңғы алты айдағы орта есеппен алғандағы  оның табысының көлемінің негізінде  қарыз алушының төлеу қабілеттілігін бағалауды жүргізеді. Жылжымайтын  мүлікті сатып алғаннан кейін  қарыз алушының шығындарының өзгеруін есепке ала отырып барлық салық пен міндетті төлемдерді төлегеннен кейін түскен жарты жылдық табысты алтыға бөлсек, ипотекалық қарызды өтеуге жұмсалатын орта айлық табысқа ие боламыз.

         Қарыз алушы шығындарын  талдау. Қарыз алушы шығындар тұрақтылығы мен мақсаты бағдары бойынша біріккен топтар ерекшеленеді:

• Сатып алынып жатқан коммерциялық Қарыз алушы шығындарын байланысты қарыз алушының болашақ ай сайынғы шығындары (ипотекалық несие бойынша төлемдер, мүлік салығы, жылжымайтын мүлікті сақтандыру, техникалық қызмет көрсету үшін төлемдер, коммуналдық қызмет көрсетуге кеткен төлемдер, жылжымайтын мүлікті іске асырумен байланысты басқа мүмкін тұрақты төлемдер мен жиналымдар);
• Жылжитын және жылжымайтын мүлікке байланысты салық және басқа төлемдер, табыс салығын төлеу бойынша әр ай сайынғы шығындар;
• Қарыз алушының өміршеңдігіне, жәрдем көрсетуге байланысты тұрақты төлемдер (жалақы қоры, амортизациялық салымдар, жарнамаға кеткен шығындар, басқа тұлғалардың қызметін төлеуге кеткен шығындар, кәсіпкерлік қызметті техникалық жабдықтауға қатысты шығындар, кадрлардың біліктілігін дамытуға кеткен шығындар және т.б.);
• жылжымайтын мүліктен тыс сақтандыруға кеткен шығындар;
• Басқа да ай сайын төленетін тұрақты және міндетті төлемдер;

      7) Коммерциялы және жылжымайтын  мүлікті сатып алу мен ипотекалық, коммерциялық қарыз алумен байланысты қарыз алушының бірқайтара шығындарын анықтап, есепке алу қажет.

      8) жылжымайтын мүлікті сатып алу,  жөндеу, салумен және де ипотекалық  қарызды алумен байланысты шығындарды  есепке ала отырып, кәсіпкерлік  қызмет жүргізу үшін қарыз алушының айналымдағы қаражатын тексеру қажет.

      9) қарыз алушының ай сайынғы  табысының шығындардан басым  бөлігі әлеуетті қарыз алушының  қаржы мүмкіндіктерінің қаншалықты  мүмкіндігі бар өзгерістерге  үйреншікті екенін көрсетеді  де, ипотекалық коммерциялық қарыз бойынша ртөлемдерді уақытысында өтеуге мүмкіндік береді.

      10) қарыз алушының басқа мүлігі  қарыз алушының табысынан барып  шығатын, компания анықтайтын  ипотекалық, коммерциялық қарыз  сомасын тағайындағанда есепке  алынбайды. Алайда, қарыз алушының арызы болған жағдайда тектес мүлік, оның бағалау құны қарыз бойынша қосымша қамтамасыз ету деп қарастырылады.

      11) Қарыз алушының ипотекалық қарызды  өтеу мүмкіндігін анықтайтын  коэффициенттер:

      а) ипотекалық қарыз бойынша ай сайынғы  төлемдердің орта есеппен алғандағы таза табысқа (қарыз алушыда, бизнеске жұмсалатын шығындардан кейін, айналымдағы капиталдың қажетті мөлшерін қамтамасыз ету қаражатымен салық төлеу және басқа да міндетті төлемдерден кейін қалған қаражат) деген қатынасы (К1)

      в) жалпы ай сайынғы міндеттемелердің сол кезеңдегі қарыз алушының жинақталған таза табысына деген қатынасы (О/Д);

      г) ипотекалық, коммерциялық қарыз сомасы мен салық мүлкінің құны арасындағы қатынасы (К/З)

      К1 коэффициенті 75%-тен аспауы керек. О/Д  коэффициенті оныңм жиынтық табысынан 80%-тен аспауы қажет. К/З коэффиициенті мүлік түріндегі қосымша қамтамасыз етуі енгізген жағдайда 70%-тен аспауы керек.

      Қарыз алушының тарихының  анализі. Қарыз алушының ипотекалық қарызын өтеу қабілеттерін талдай отырып, компанияның жауапты тұлғасы қарыз алушының субъективті мінездемесінен барып шығып, аталған қарыз алушыға қаншалықты сенім артуға болатынын анықтауы қажет.

      Мойындалған міндеттемелерді орындау кезінде  әлеуетті қарыз алушының жауапкершілігін  анықтау үлкен маңызға ие.

      Компания  мәлімет алудың қосымша көздерін пайдалана алады:

• Несиелік тарихтың болуы;
• Үшінші тұлғалардың ұсыныс хаты;
• Кеден және салық органдарынан түскен мәлімет;
• Қарыз алушының брондтерінің танылуы;

 Мәліметтің  басқа көздері. Егер  де әлеуетті қарыз алушының басқа да қарыз немесе қаржы міндеттемелері анықталса, онда оған қарыз берілмейді.

14. Қауіп  факторын талдау мен андеррайтинг  нәтижесі бойынша шешім қабылдау.  Қауіп факторын талдау мен ипотекалық несие беру туралы шешім қабылдаған кезде Компания келесілерді басшылыққа алуы тиіс:

• Аса үлкен назар қарыз алушының ипотекалық несиені өтеу қабілеттілігне аударылады. Экономика секторының тұрақсыздығы, қарыз алушының қызмет бағыттарының ауысуы, қарыз алушының тауарлары мен қызмет көрсетуінің бәсекеге қабілеттілігі, сұраныстың тұрақсыздығы сияқты қайіп факторлары үлкен маңызға ие.
• Алдыңғы жарнаны төлеуге қажетті сатып алу және ипотекалық несие берумен байланысты. Келісім-шарттарға кететін шығындарды өтеуге қажетті қарыз алушының ақша қорының жеткіліктілігін қарастыру қажет.
• Қарыз алушының қарыз тарихын қалыптастыру, тексеру және талдау.
• Кепіл мүлігін бағалау нақты ережелердің талаптарына сай өткізілуі қажет.
• Қосымша факторлардың анализі көп жағдайда олар ипотекалық несие беру туралы шешімнің қабылдануына ықпалын тигізеді.

15. Қосымша факторлар қарыз алушының бекітілген нормаларына сәйкес келмеу фактісіне қарамастан, қарыз беруге негіз бола алады. Өтеуші факторларға басқа қарыз беруші мекемелерде уақытысында қарыздарды алып, төлеу табылады. Мүлікті  алған кезде , өтеуші фактор болып бір жыл мерзімінде ай сайынғы рентабельді төлемдерді төлеу фактісін  растайтын құжаттың берілуі табылады.

      Төлеуге  қабілетті  контрагенттермен қызмет көрсету мен азық-түлікті алып келу туралы ұзақ мерзімді жасалған келісім-шарттардың қарыз алушыда бар болуы. Ол бойынша төлем сомасы ипотекалық қарыз бойынша ай сайынғы төлемдерді өтеуге мүмкіндік беруі тиіс.

  Сатқан кезде ипотекалық қарыз бойынша   төлемдерді өтеуге мүмкіндік беретін ликвидтік мүлік ретіндегі айтарлықтай активтердің (олар жеке капитал негізінде қалауы тиіс) бар болуы.