Залог в кредитных отношениях

Особенности залога жилых домов, квартир и комнат:

• Залогодателем может быть только собственник.

• желательно, чтобы в квартире никто не был прописан.

Так как данное жилье не подлежит передаче Залогодержателю и в договоре не может быть условий по ограничению пользования, то Залогодатель имеет право распоряжаться любым образом, в том числе путем отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, завещать, сдавать для проживания другим лицам по найму. При этом договор найма, заключенный с согласия Залогодержателя, сохраняет силу в будущем для нового собственника жилья. Если без согласия Залогодержателя, новый собственник может не возобновить его на новый срок.

Обращение взыскания на жилой дом не является основанием для выселения покупателем проживающих в нем Залогодателя, членов его семьи и других лиц. Они могут быть выселены лишь в судебном порядке если кредит был получен на постройку жилого дома или покупку квартиры.

Договор ипотеки. Должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит Залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право Залогодателя. По проекту закона «О ипотеке» договор залога недвижимости может быть оформлен в форме закладной.

Оценочная стоимость предмета определяется по соглашения сторон (или приглашается профессиональный оценщик) и указывается в договоре в денежном выражении. Залоговая стоимость земельных участков не может устанавливаться ниже их нормативной цены, отраженной в акте о нормативной цене земельного участка, выдаваемого Комитетом по землеустройству. К договору прилагаются копия чертежа границ земельного участка.

В договоре должно быть четко указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его величины, основания его возникновения, срок исполнения.

В договоре может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования Залогодержателя, обеспеченных в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, или в фиксированной сумме. Если в договоре установлена фиксированная сумма требований Залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед Залогодержателем в объеме, превышающим эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

При заключении договора об ипотеке Залогодатель обязан письменно предупредить Залогодержателя обо всех известных ему к моменту регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитута). Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или изменений условий договора.

В договоре не предусматривается передача предмета залога кредитору или третьим лицам, ограничения права Залогодателя. Он вправе использовать имущество, заложенное по договору ипотеки, в соответствии с его назначением, завещать, продать, подарить, обменять, внести в качестве пая в кооператив. Только с согласия кредитора, если договором не предусмотрено иное. Тогда лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место Залогодателя и несет его обязательство, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным Залогодателем.

При пользовании заложенным имуществом Залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что называется нормальным износом.

Залогодатель обязан:

• поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки,

• производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору,

Залогодержатель вправе в любое время проверять состояние заложенной недвижимости. Он может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случае его нарушения, даже незначительного. Для предупреждения подобных конфликтных ситуаций Залогодателю целесообразно застраховать свое имущество по полной стоимости в надежной страховой кампании, а если его стоимость превышает размер кредита, на сумму залоговой стоимости имущества (которая, как правило, составляет 70 % стоимости имущества).

При удостоверении сделки нотариус и кредитный эксперт визуально и документально удостоверяются в личности и дееспособности участников сделки. Для оформления договора о залоге ипотеки требуется предоставление следующих документов:

• описание предмета ипотеки (индивидуальная характеристика жилья, его местонахождение, размер общей и жилой площади, количество комнат в квартире, конкретный перечень хозяйственных и и бытовых построек и сооружений, характеристика земельного участка.

• свидетельство на право собственности,

• договор купли-продажи, мены, дарения и тд.,

• свидетельство о внесении в реестр собственников,

• справки БТИ об оценке имущества для залога,

• договор аренды земельного участка (если арендуется),

• свидетельство о праве собственности на землю (если собственная),

• копия чертежа границ, закладываемого земельного участка, выданная Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству,

• акт о нормативной цене закладываемой земли, выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству,

• договор о закреплении за государственным предприятием на правах хозяйственного ведения недвижимого имущества (при необходимости),

• договор страхования, страховой полис на страхование заложенного имущества от основных видов риска,

При залоге частной квартиры:

• паспортные данные владельца,

• свидетельство о собственности или договор купли-продажи, мены, дарения,

• справка БТИ и поэтажный план,

• справка о выписке всех жильцов и отсутствия задолженности по квартплате,

• при наличии несовершеннолетних детей, документы, подтверждающие согласие органа опеки и попечительства,

• заключение БТИ об оценочной стоимости,

• выписка из домовой книги,

• справка налоговой инспекции об уплате налога на собственность,

• если квартира кооперативная, справку из ЖС о членстве и размере взноса,

• согласие жены (мужа) на залог квартиры (при совместной собственности), заверенная нотариально.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления Залогодателя после регистрации вещных прав Залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению Залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. В государственной регистрации может быть отказано в случаях, когда ипотека указанного в договоре имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о Залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

Присваивается регистрационный номер договора об ипотеке. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления Залогодержателя, заявления Залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного или третейского суда.

С 30 января 1998 года вступил в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который предполагает создание единой системы регистрации прав на недвижимость. Основной задачей является создание Единого реестра прав, проведение правовой экспертизы. Необходимость закона обусловлена отсутствием надлежащего порядка в системе учета, технической инвентаризации недвижимости, а также регистрации прав. В настоящее время регистрация прав, в зависимости от объекта, разрозненна:

• права на жилые помещения регистрируются в БТИ,

• сделки с земельными участками в Комитете по земле и землеустройству,

• операциями с производственными зданиями и сооружениями, а также нежилыми помещениями занимаются территориальные комитеты по управлению имуществом.

Глава 2. Правовое регулирование обращения взыскания на заложенное имущество.

2.1. Внесудебный и судебный порядок удовлетворение требований залогодержателя           

С 11 января 2009 г. вступили в силу изменения ряда законодательных актов РФ, внесенные Федеральным законом от 30.12.2008 г. № 306-ФЗ. Теперь по-новому регулируются вопросы обращения взыскания на заложенное имущество. Предполагается, что данные изменения существенно расширят практику применения залога имущества, сделают права кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, более защищенными.

Внесудебный порядок

В ст. 24.1 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 28-72-1 «О залоге» указано, что удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, если иное не установлено федеральным законом. Если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется без обращения в суд (во внесудебном порядке), залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.

В уведомлении должно быть указано:

название заложенного по договору о залоге движимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя;

сумма, подлежащая уплате залогодержателю на основании обеспеченного залогом обязательства;

способ реализации заложенного движимого имущества, предусмотренный соглашением сторон в соответствии со ст. 28.1 указанного закона;

цена (начальная продажная цена) заложенного движимого имущества, определяемая в соответствии со ст. 28.1 данного Закона.

Если более длительный срок не установлен законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем, реализация заложенного движимого имущества не допускается ранее истечения 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо 5 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю, если этот срок истекает ранее. Реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанных сроков при существенном риске гибели или повреждения предмета залога, а также существенном риске значительного снижения цены предмета залога по сравнению с ценой (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Таким образом, видим, что введена новая ст. 28.1, предусматривающая, что реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством РФ об исполнительном производстве. При обращении взыскания на заложенное движимое имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) реализация предмета залога осуществляется посредством продажи с торгов либо посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.

В договоре залога, заключенном между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, предусматривающем внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, либо в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог по такому договору (его можно заключить в любое время), стороны вправе предусмотреть следующие положения:

Предмет залога поступает в собственность залогодержателя; залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, ­с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.

При обращении взыскания на заложенное движимое имущество в указанном выше порядке имущество поступает в собственность залогодержателя или продается залогодержателем третьему лицу по цене, равной рыночной стоимости этого имущества. Результаты проведения оценки заложенного движимого имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ.

Полагаем, что оценка в таком случае будет проводиться за счет заинтересованной стороны, и здесь не исключен «конфликт двух оценок».

В целях реализации заложенного движимого имущества указанными выше способами залогодержатель вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки, в том числе с организатором торгов и оценщиком, а также подписывать все необходимые для реализации заложенного движимого имущества документы, в том числе акты приема-передачи, передаточные распоряжения.

Это положение, с одной стороны, упрощает вопрос организационно, с другой – создает некоторые предпосылки для злоупотребления правом.

Сумма вознаграждения организатора торгов или комиссионера, не превышающая трех процентов от суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества, удерживается залогодержателем из суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества. Если вознаграждение организатора торгов или комиссионера превышает три процента от реализации заложенного движимого имущества, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов или комиссионером, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества, не подлежит возмещению за счет стоимости заложенного движимого имущества и выплачивается за счет залогодержателя. Три процента, установленные законом, – слишком малая сумма для оплаты надлежащей работы комиссионера (одновременно учтем последующие риски, так как имущество все-таки потенциально спорное). Видимо, эта норма еще будет совершенствоваться.