Залог в кредитных отношениях

       Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, только если они вызваны причинами, указанными в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15%.

      Снижение начальной продажной цены заложенного имущества на повторных публичных торгах на 15% по сравнению с начальной ценой на первых публичных торгах возможно только в случаях, если на первые торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка к начальной цене. Если торги были признаны несостоявшимися в результате неуплаты лицом, выигравшим торги, покупной цены в пятидневный срок, то на повторных публичных торгах должна быть установлена та же начальная цена, которая была установлена на первичных торгах.

        Повторные публичные торги проводятся в том же порядке, что и первоначальные (в порядке предусмотренном ст. 57 Закона об ипотеке).

        Согласно п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке в случае объявления повторных публичных торгов по реализации предмета ипотеки несостоявшимися по причинам, указанным в п. 1 комментируемой статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке).

       Следует подчеркнуть, что по ГК РФ снижение цены допускается лишь в размере, не превышающем 10% от начальной продажной цены на повторных торгах.

В п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке так же, как и в ГК РФ, использованы слова «оставить за собой». Использование выражения «оставить за собой» в ГК РФ объясняется тем, что ГК РФ регламентирует залог, как недвижимого имущества, так и движимого имущества. Движимое имущество по договору о залоге может находиться у залогодержателя, и он может оставить его у себя («оставить за собой») при обращении взыскания. В этом случае право собственности переходит к залогодержателю без какого-либо дополнительного договора между залогодателем и залогодержателем. Но подобной ситуации не может возникнуть при ипотеке. При залоге недвижимости (ипотеке) предмет ипотеки остается в собственности и в распоряжении залогодателя. Передача этого имущества залогодержателю либо иному лицу в результате обращения взыскания может быть осуществлена только на основании какого-либо договора. Оставить за собой такое имущество залогодержатель не может. Для того чтобы у залогодержателя появилось недвижимое имущество, прежде составлявшее предмет ипотеки, такое имущество должно быть ему передано. Основанием для такой передачи является заключенный между организатором торгов и залогодержателем договор купли-продажи.

        Если залогодержатель приобрел («оставил за собой») заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества (памятники истории и культуры, выявленные памятники истории и культуры), земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ. В ст. 238 ГК РФ установлены нормы, регламентирующие прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать. Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок (см. п. 1 ст. 238 ГК РФ).

        В случаях, когда имущество не отчуждено собственником в сроки, указанные в п. 1 ст. 238 ГК РФ, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную собственность или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества (см. п. 2 ст. 238 ГК РФ). Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику (см. п. 3 ст. 238 ГК РФ).

         Особо следует подчеркнуть, что согласно п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке, если залогодержатель не воспользуется правом выкупить предмет ипотеки у залогодателя (оставить предмет ипотеки за собой) в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Залогодержатель (кредитная организация) в том случае, когда он оставит предмет ипотеки за собой взамен выданного, но не возвращенного кредита (займа) (т.е. взамен оставшейся основной суммы долга плюс невыплаченные вовремя проценты), получит объект недвижимости. Но для целей налогообложения он получает объект недвижимости бесплатно. Выданный кредит (заем) не является его расходом! У него нет никакого документа, подтверждающего его расходы по приобретению объекта недвижимости. Очевидно, что стоимость данного объекта (в размере суммы, указанной в договоре об ипотеке, т.е. в размере, превышающем реальную рыночную стоимость объекта) должна быть показана как его доход для целей налогообложения прибыли.

        Действующие правила НК РФ, в соответствии с которыми для кредиторов (заимодателей) суммы выданных кредитов (займов) не рассматриваются как расходы, а суммы возвращаемых кредитов (займов) — как доходы, приводят к целому ряду налоговых проблем, связанных с проведением операций по реализации закладных первичными залогодержателями. Если банк осуществляет выдачу ипотечного кредита с оформлением закладной (та же ситуация возникает и у любой организации, выдающей заем, оформленный закладной) и впоследствии продает эту закладную, то вся сумма, полученная от продажи закладной, является доходом банка и подлежит налогообложению по налоговой ставке 24%.

        Последующие владельцы закладной при ее продаже уплачивают налог на прибыль лишь с разницы между ценой приобретения и ценой продажи этой закладной. Но первоначальный владелец закладной, выдавший кредит и на основании этого получивший закладную, в соответствии с действующими правилами НК РФ рассматривается как получивший эту закладную бесплатно (эту ценную бумагу он ни у кого не покупал и денег за нее не платил!). Выданный кредит не является расходом. То обстоятельство, что этот первоначальный кредитор — он же первоначальный владелец закладной — после продажи закладной уже не получит ни процентов по ней, ни возврата основной суммы долга, не может (и не должно!) «трогать сердца» служащих налоговых органов.

3.2. Пути совершенствования залога как формы обеспечения обязательств.

        Предлагается внести следующие изменения в действующий порядок реализации заложенного движимого имущества по договору комиссии:

1) предусмотреть, что договор комиссии для целей реализации заложенного имущества должен быть заключен между залогодателем и комиссионером на условиях, предварительно согласованных с залогодержателем; при этом сроки реализации заложенного имущества устанавливает залогодержатель;

2) цена реализации заложенного движимого имущества по договору комиссии должна быть установлена не менее указанной в отчете оценщика рыночной стоимости имущества;

3) по истечении срока реализации предмета залога указанным способом залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке.

С точки зрения автора, предлагаемый порядок реализации заложенного имущества не будет ущемлять интересы сторон, поскольку залогодатель более чем залогодержатель, заинтересован в обеспечении продажи предмета залога по возможно более высокой цене.

          Международная налоговая ассоциация (IFA), в лице заместителя постоянного представителя Российского отделения в Генеральном совете, к.э.н. А.В. Толкушкин отмечает, что налоговые проблемы, связанные с ипотекой, с реализацией закладных первичными залогодержателями, не могут быть решены путем внесения частичных изменений в отдельные статьи НК РФ.

         В частности, для решения проблемы первичных владельцев закладных на одном из заседаний комитета Ассоциации российских банков предлагалось внести в главу 25 НК РФ следующие изменения:

— в п. 12 ст. 270 НК РФ — оговорку следующего содержания: «за исключением случаев реализации закладной, удостоверяющей права требования по соответствующим кредитным средствам»;

— в ст. 280 НК РФ — дополнительный пункт следующего содержания: «при реализации первичным кредитором закладной налоговая база определяется как разница между стоимостью закладной, удостоверяющей права требования по долговому обязательству, и стоимостью долгового обязательства на дату реализации закладной».

          В отношении подобного рода частичных изменений можно сказать следующее. Конкретные поправки, решая одну проблему, часто порождают ряд новых. Так, предлагаемые экспертами АРБ изменения вводят новые, не известные для пользователей НК РФ (налогоплательщиков и служащих налоговых органов) понятия: «стоимость закладной» и «стоимость долгового обязательства на дату реализации закладной». При введении исключений подобного рода законодателю, очевидно, будет необходимо устанавливать значения таких понятий для целей НК РФ.

              Следует отметить, что такого типа поправки ведут не только к разрастанию объема текста НК РФ, но и к его усложнению (НК РФ уже сегодня воспринимается многими налогоплательщиками и экспертами как налоговый ребус, не имеющий правильного решения)...

             Правильным вариантом решения проблем, рассмотренных в 3-й главе 1-ой части курсовой работы, представляется только такой вариант внесения изменений в НК РФ, при котором выданные налогоплательщиком и возвращенные налогоплательщиком заемные средства будут рассматриваться как его расходы, а полученные налогоплательщиком и возвращенные ему заемные средства — как доходы. Такое изменение НК РФ позволило бы решить как первую, так и вторую из рассмотренных проблем. По такому пути пошли практически все страны мира. Разумеется, в этом случае необходимо будет провести одноразовый, но тщательный и ответственный пересмотр целого ряда статей НК РФ. Однако при этом отпадет необходимость внесения в НК РФ многочисленных изменений в будущем.

Заключение

Итак, в завершение настоящей курсовой работы подведем ее итоги и сделаем соответствующие выводы:

1.                                 Одним из основных и более надежным способов обеспечения обязательств является залог.

2.                                 В целом система правового регулирования отношений по залогу в настоящий момент состоит из Гражданского Кодекса (ст. 334-358), Закона о залоге, закона об ипотеке (залоге недвижимости).

3.                                 Залогу (в соответствии с ГК РФ и Законом "О залоге") присущи как черты обязательственного правоотношения, так и черты вещно-правового отношения.

4.                                 В зависимости от вида имущества, передаваемого в залог, залоговые обязательства можно разделить на следующие основные группы: 1) ипотека - залог недвижимости; 2) залог транспортных средств; 3) залог товаров в обороте; 4) залог ценных бумаг; 5) залог имущественных прав; 6) денежный залог.

5.                                 Обращение взыскания на предмет залога и реализация предмета залога являются особенно важными стадиями залогового правоотношения. Именно на этих стадиях происходит удовлетворение из стоимости предмета залога всех потерь и издержек кредитора в связи с нарушением должником своего обязательства.

6.                                 Общее правило, установленное п.1 ст.350 Гражданского кодекса РФ, состоит в том, что реализация (продажа) заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Список использованной литературы

ИСТОЧНИКИ

1.                  Конституция Российской  Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. - М.

2.                  Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 18 ноября 2002 г. N 46 ст. 4532

3.                  Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.94. №51-ФЗ: Принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 21 октября 1994г. (в ред. Федеральных законов от 20.02.96. № 18-ФЗ, от 12.08.96. №111-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. С. 3301; 1996. № 9. С. 773; 1996. №34. С. 4026.