Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

Принцип работы немецкой системы "Стройсбережение", может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. условных денежных единиц, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются "премии по стройсбережению".

Немецкая модель уже  на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Отличительные особенности  Немецкой модели — основанной на системе сбережений от Американской модели — основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 1.

 

Таблица 1. Сравнительные параметры моделей кредитования

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения  в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной  поддержки	Премиальные выплаты  по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом  сбережений	Ограничены платежеспособностью  заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при становлении  системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

 

"Усеченно-открытая" модель ипотечного кредитования.

Наиболее простой и  одновременно наименее совершенной  моделью ипотечного кредитования следует  считать модель, которую условно  можно назвать "усеченно-открытой". Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся на депозитах, за счет межбанковских кредитов и т.п.

Вторая характерная  черта данной модели - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Указанная зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение  ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с  неполнотой сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах: Англии, Франции, Испании, Франции, Италии и др.

Ипотека в каждой отдельно взятой стране, конечно же, имеет свои национальные особенности. Интернациональным остается понятие ипотечного кредита - это, по сути дела, долгосрочная ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под залог недвижимости.

Следует признать, что  с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост "ипотечного" капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать  вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

Казахстан, интегрируясь в мировую финансовую систему  и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, развивает апробированные зарубежные формы ипотечного кредитования, адаптируя их к местным условиям. Казахстаном было выбрано несколько моделей ипотечного кредитования (Малазийская и Американская модели системы ипотечного кредитования и опыта стройсберкасс в Германии).

 

3. Современное состояние и перспективы развития ипотечного рынка Республики Казахстан

ипотечный инвестирование жилищный рынок

Предоставление ипотечных кредитов в Казахстане осуществляется банками  второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10 лет.

С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись  изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2003 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляли порядка 12 - 15% годовых, размер первоначального взноса снизился до 15 - 20% годовых, срок кредита составил в среднем 10-15 лет. Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг был доступен лишь отдельным категориям граждан РК. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса.

В 2003 году начинают проявляться  положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 году по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем  за месяц выдавалось ипотечных кредитов около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003году количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось до 25-30%. В 2001 году ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002году ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 году стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет.

Важно отметить, что до 2003 году банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау – в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть – Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана.

В 2004 году были приняты  Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005 – 2007 годы, Законы "Об инвестиционных фондах в Республике Казахстан", "О кредитных бюро и формировании кредитных историй в Республике Казахстан".

Основной рост рынка  недвижимости начался в 2004году и  начал снижаться в конце 2007 года Рост рынка связан со значительным ростом цен на недвижимость и активным развитием ипотеки (рисунок 1.).

 

Рис.1 - Изменения цен на рынке жилья в РК

Источник: Smart group company

 

Так, по сравнению с 2000 годом цены на перепродаже благоустроенного жилья в 2007году выросли на 1780%, на новое жилье – 775%. С конца 2007 года по 2009 год цены на продаже нового жилья снизились на 26%, на перепродаже благоустроенного жилья снизились на 14,8%. В 2010 году (декабрь 2010г. по сравнению с декабрем 2009г.) цены продажи нового жилья увеличились на 3,1%, перепродажи благоустроенного – на 3,8%.

Большая переоценка жилья, начавшаяся в 2004 году, стала возможной  из-за доступности "легких" ипотечных кредитов, которые банки второго уровня (БВУ) раздавали всем желающим. Средства массовой информации и банки свидетельствовали о привлекательности ипотечного кредитования, а также о том, что, купив недвижимость сегодня, заемщики значительно выиграют в будущем. В обществе появился реальный механизм частного инвестирования из заемных средств: ипотечный кредит - строительные компании - покупка дорожающей с каждым днем квартиры - продажа квартиры через некоторое малое время-возврат кредита банку - хорошая прибыль. Инвестиционная привлекательность такого рода занятий была очень большой.

Проблема заключалась  в том, что БВУ брали на западе "короткие" деньги и отдавали их через дольщиков-владельцев ипотеки в строительные компании на длительный срок. Явное несоответствие прихода и расхода в банках компенсировалось еще более широким привлечением средств из-за рубежа.

Так по данным Агентства  Финансового Надзора РК (АФН), в 2006 году все пять крупных банков РК имели значительную зависимость  от внешних займов (ККБ и Альянс Банк, БТА Банка — приблизительно по 40% от привлеченных средств составляют внешние займы, БЦК — 30%, АТФБ — почти 25%).

Все эти средства, влившиеся  в строительную отрасль через  ипотеку, привели к тому, что реальная стоимость квартиры уже не сильно интересовала покупателя, получившего  доступ к "легким" деньгам. Это привело к ожидаемому эффекту - сильному повышению цены на первичное жилье. Видя растущие цены, владельцы квартир, ранее и не помышлявшие о том, чтобы продать свое жилье, тоже стали выставлять вторичное жилье по высоким ценам.

Строительные компании посредством полученных первых взносов и кредитов от банков вкладывались не в достройку уже начатого жилья, а в новые объекты, поскольку они также верили в то, что "недвижимость всегда будет только расти в цене" и необходимые для достройки средства принесут новые клиенты или БВУ.

Немалый вклад в общую  картину внесли и люди, жилье которых  попадало под снос. Эта группа, получив  в качестве компенсации денежные средства, скупали на вторичном и  первичном рынке жилье по высоким  ценам, тем самым, подкрепляя в народе уверенность в том, что реальная цена на недвижимость высока, и "она только растет".

Первопричиной взлета цен  являлась непродуманная политика банков, строительных компаний и спекулятивные  настроения некоторой части населения.

В августе 2007 года разразившийся в США ипотечный кризис повлек за собой глобальное сокращение доступа к мировым финансовым ресурсам. Банковская система Казахстана больше подвержена влиянию мирового кризиса, так как основной источник заимствований на тот момент приходится на внешний рынок (50%). Кроме того, у казахстанских банков высокая доля ипотечных кредитов (37,9%), что, в свою очередь, определяет высокий уровень рисков.

Кризис отразился и  на рынке ипотечных кредитов в  Республике Казахстан, повлияв на снижение спроса на ипотечные кредиты.

В Казахстане начиная  с августа 2007 года наблюдается неудовлетворенный  спрос на кредитные ресурсы со стороны нефинансовых организаций  и физических лиц, а также наблюдается  сохранение жесткой кредитной политики и условий выдачи займов банками  на фоне неблагоприятной экономической конъюнктуры рынков и негативных ожиданий.

Участники ипотечного рынка  были вынуждены резко сократить  объемы выдач, а в ряде случаев  вообще приостановить ипотечное  кредитование. Ставка вознаграждения по ипотечному кредитованию, снизившаяся к тому времени до 10-14% вновь выросла до 16-19%. Объем ипотечных кредитов, выданных БВУ в период с августа 2007- 2009 увеличился на 1% и составил 690429 млн. тенге. Что касается периода кризиса, то можно отметить, что объем ипотечных кредитов, выданных банками второго уровня с начала финансового кризиса по 01.12.09 увеличился на 6853 млн. тенге и составил 690429 млн. тенге. По состоянию на 1 ноября 2010 года объем выданных ипотечных кредитов составил 683425 млн. тенге (рисунок 2.).

 

 

 

Рис. 2. - Выданная сумма ипотечных кредитов за период, млн. тг.

Источник: Данные статистических бюллетеней Национального Банка  РК.

 

Незаконченные строительные проекты были остановлены, так как  иссякло финансирование переоцененных  и слабо капитализированных строительных компаний. Вторичный рынок недвижимости застопорился в силу ужесточения требований по ипотечному кредитованию. На фоне спада цен на недвижимость, финансовый сектор способствовал фактическому замораживанию рынка недвижимости и сдуванию "пузыря цен" недвижимости, которые достигли пика в середине 2007 года. На рисунке 3. отображена динамика цен на квартиры по г.Алматы за 2007-январь 2011 гг. Тенденция падения цен остановилась в декабре 2009 года на отметке 1641 долларов США за 1 кв.метр. После этого в течение 2010 года отмечен незначительный рост цены. В январе 2011 года наблюдается снижение цены до отметки 1746 долларах США за 1 кв. метр.