Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

 

 

Рис. 3. - Динамика цен на квартиры по г. Алматы за 2009-январь 2011 гг. (в долларах США за 1 кв. метр)

 

Уже в начале 2008г. первые результаты мирового финансового кризиса приводят к резкому сокращению отечественного строительства. Это вызывает повсеместное сокращение персонала строительных компаний. Выделенные Правительством РК в начале года 2008г. государственные средства на поддержку строительного сектора и решение вопросов "дольщиков" в размере 184,7 млрд. тенге, к сожаленью, не повлияли на улучшение ситуации.

В отношении ипотечного кредитования банки ужесточили свою кредитную политику в силу риска  изменения стоимости залогового обеспечения, перспектив развития рынка недвижимости, возросшей нагрузки на платежеспособность, а также общих экономических перспектив - около 60% респондентов ужесточили условия; менее трети респондентов сохранили кредитную политику на прежнем уровне.

Данная ситуация в  свою очередь отразилось на возможностях компаний в других секторах экономики  выполнять взятые на себя обязательства  по оплате поставленных товаров (выполненных  работ и услуг). Мультипликативный  эффект не замедлил сказаться во все возрастающем кризисе неплатежей, проникшей практически во все сферы экономики.

25 ноября 2008 года Правительство  обнародовало "План совместных действий Правительства Республики Казахстан, Национального банка Республики Казахстан и Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009-2010 годы" (далее - План).

Для решения жилищных проблем граждан и активизации  рынка недвижимости в городах  Астане и Алматы через Фонд "Самрук-Казына" была запущена специальная программа ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

В рамках решения проблем  на рынке недвижимости предполагалось:

А) Реализация мероприятий  по привлечению средств для финансирования программы, а именно:

1) Осуществление заимствования "АО "ФНБ "Самрук-Казына" из Национального фонда путем выпуска облигаций на сумму 480 млрд. тенге. За счет средств данной программы через банки второго уровня обеспечивалась возможность предоставления займов на завершение недостроенных жилых комплексов в городах Алматы и Астана.

В целях своевременной  организации финансирования недостроенных  объектов жилья до привлечения средств  Национального фонда и накопительных  пенсионных фондов, "АО "ФНБ "Самрук-Казына" использовал собственный капитал.

2) Привлечение средств  накопительных пенсионных фондов  для финансирования программы  ипотечного кредитования и развития  жилищного сектора.

Средства НПФ предполагалось привлекать путем выпуска облигаций  АО "ФНБ "Самрук-Казына" на казахстанской фондовой бирже. Основные параметры заимствования:

• Объем выпуска облигаций - 750 млрд. тенге.
• Срок погашения - до 16 лет.
• Индикативная ставка купона – 6,5%.
• Дата выпуска - март 2009 г.

В случае наличия спроса со стороны пенсионных фондов к облигациям АО "ФНБ "Самрук-Казына" в 2009 году в соответствии с Планом предполагалось привлечение средств в объеме 360 млрд. тенге. 27 сентября 2010 года в торговой системе Казахстанской фондовой биржи (KASE) состоялись специализированные торги по размещению облигаций KZP02Y10D855 (категория "Долговые ценные бумаги с рейтинговой оценкой") АО "Фонд национального благосостояния "Самрук-Kазына". Выпуск указанных облигаций является вторым в рамках второй облигационной программы АО "Фонд национального благосостояния "Самрук-Kазына", зарегистрированной 16 сентября 2010 года на общую сумму 150 млрд тенге Агентством РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций. Номинал одной бумаги составляет 1 тенге. В общем объеме активных заявок на долю субъектов пенсионного рынка пришлось 58,1 %, на долю казахстанских банков второго уровня (БВУ) - 36,8 %, брокерско-дилерских компаний - 0,2 %, их клиентов - 5,0 %.

Б) Реализация действующих  механизмов по решению проблем на рынке недвижимости.

В рамках реализации Плана  первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития РК для целей обеспечения стабильности на ипотечном рынке страны, защиты прав дольщиков и завершения объектов строительства осуществляются следующие механизмы по решению проблем на рынке недвижимости:

1. Выделение средств для размещения обусловленных депозитов в банках второго уровня для дальнейшего кредитования застройщиков на завершение строительства объектов.

"АО "ФНБ "Самрук-Казына" было выделено 95 млрд. тенге. Самрук-Казына осуществило финансирование в 2008 году 31 объекта в г. Астане на сумму 40,8 млрд. тенге и 14 объектов в г. Алматы на сумму 23,1 млрд. тенге.

В рамках антикризисной  программы на завершение объектов долевого строительства АО "Самрук-Қазына" всего было выделено 200 млрд.тенге, из которых 170 млрд.тенге из Национального фонда и 30 млрд.тенге от Фонда стрессовых активов. Из указанных средств на 1 января 2011 года Фондом освоено 137,4 млрд. тенге (или 68,7 %), благодаря чему завершено 52 жилищных объекта и 10 336 дольщиков получили жилье за счет средств Фонда. В настоящее время через механизмы Фонда финансируется еще 43 незавершенных объектов с участием 6 955 дольщиков, из которых по г.Астана - 31 объект с участием 4 059 дольщиков и по г.Алматы и Алматинской области - 12 объектов с участием 2 896 дольщика.

2. Выкуп квартир государством.

Для осуществления закупа квартир у застройщиков на объектах строительства в г. Астане акимату  г. Астаны было выделено 41 млрд. тенге, в том числе в 2008 году - 21 млрд. тенге. Акиматом г. Астаны заключены договора выкупа на 6203 квартир в 46 объектах, сумма освоения средств составляет 18 млрд. тенге.

3. Выделение денег акиматам городов Астана, Алматы для завершения строительства проблемных объектов.

Для завершения строительства  проблемных объектов акиматами городов Астана и Алматы созданы ТОО и выделено 17,2 млрд. и 10 млрд. тенге соответственно.

4)Фондирование АО "Казахстанская ипотечная компания" для осуществления выкупа прав требований по ипотечным кредитам у БВУ.

В рамках реализации Плана первоочередных действий АО "Казахстанская ипотечная компания" выделено для осуществления выкупа прав требований по ипотечным кредитам у БВУ 20,5 млрд. тенге, из которых освоено 10,5 млрд. тенге.

Участниками будут только те банки второго уровня и компании-застройщики, которые пройдут контроль и проверки по новым требованиям и готовы принять на себя часть убытков и реализовать жилье по справедливой стоимости.

Удорожание доллара  стало непреодолимым препятствием для дальнейшего погашения кредитов даже для добросовестных заемщиков. Девальвация тенге будет не только способствовать росту просрочек по выплатам долгов перед банками и увеличению доли проблемного портфеля БВУ, но и может вызвать социальную напряженность в обществе - по причине долгов у заемщиков начнут отбирать квартиры.

Поэтому Правительство, не отменяя программ по поддержке  строительного сектора и ипотечного кредитования, в первую очередь запустило  проект по снижению ставки. 1 марта 2009 года Правительство РК сообщило о том, что ставка вознаграждения для бюджетников снижена до 9%, для всех остальных - до 11%, а срок кредита увеличен до 20 лет. Напомним, что действующие номинальные ставки составляют от 10% по госпрограмме до 19,% но коммерческим кредитам. Ставка вознаграждения в 9 процентов годовых устанавливается для нескольких социальных групп: государственных служащих, а также других работников государственных учреждений и предприятий, участников войны и ветеранов, пенсионеров по выслуге лет и инвалидов. Для всех остальных категорий заемщиков ставка вознаграждения составит 11 процентов годовых.

Выделение денег из Национального  фонда для поддержки ипотечных  заемщиков в размере одного миллиарда  долларов было предусмотрено антикризисной  программой правительства (принятой в  конце ноября 2008года) как часть мер, направленных на стабилизацию рынка недвижимости. В связи с девальвацией обменный курс тенге превысил отметку в 150 тенге за доллар, поэтому обещанный еще в 2008 году миллиард долларов опустился до 120 млрд тенге. Именно такую сумму получили банки второго уровня (БВУ) несколькими траншами на рефинансирование ипотечных кредитов. Всего в программе участвуют 10 банков, но основная часть средств направлена четырем системообразующим БВУ, или, как можно теперь говорить, банкам с участием государства - БТА, Альянсу, Народному и Казкоммерцбанку (ККБ) (таблица 2).

 

 

Таблица 2. Список банков, участвующих в программе рефинансирования ипотеки

Банк	Сумма (млрд. тенге)
БТА (вместе с БТА Ипотека)	40
Казкоммерцбанк	24
Народный банк	24
Альянс Банк	14
АТФ Банк	3
Банк Центр Кредит	3
Банк Каспийский	3
Евразийский банк	3
Темирбанк	3
Цеснабанк	3

Источник: АО "ФНБ "Самрук-Казына"

 

Данная программа вряд ли снимет полностью социальное напряжение.

Ведь самые большие  проблемы сегодня испытывают те, кто  уже допустил просрочки по платежам по кредиту. А на эту группу людей эта акция не распространяется.

В 2009 году Фонд "Самрук-Қазына" фактически завершил реализацию антикризисной программы правительства, освоив 91% выделенных из Национального фонда 1 трлн. 87,5 млрд. тенге.

В рамках программы при  участии Фонда успешно завершена  реструктуризация задолженности трех системообразующих банков страны: БТА  Банка, Альянс Банка и Темирбанка, в результате которой внешние  долги БТА снижены с 12 млрд. долларов США до 3,7 млрд. долларов США, долг Альянс Банка сокращен с 4,5 млрд. долларов США до 1,16 млрд, Темирбанка – сократился с 770 млн. долларов США до 61 млн. долларов США, а сроки выплаты обязательств изменены с имевшихся 1-5 лет, до 8-20 лет, со снижением средней ставки заимствования до 9-10%.

Стабилизация финансового  сектора подтверждается досрочным  возвратом Народным банком 60 млрд. тенге, выделенных из Национального фонда  для кредитования реального сектора  экономики. Банк ЦентрКредит, Kaspi Банк и Народный банк досрочно вернули более 40 млрд. тенге по программе поддержки малого и среднего бизнеса. Кроме того, в декабре 2010 года Казкоммерцбанком досрочно возвращены 46,5 млрд. тенге.

Завершение объектов строительства осуществлялось по трем основным механизмам: через банки  второго уровня, Фонд недвижимости, Фонд стрессовых активов. На завершение объектов долевого строительства АО "Самрук-Казына" всего было выделено 200 млрд. тенге, из которых 170 млрд. тенге из Национального фонда, 30 млрд.тенге из Фонда стрессовых активов.

По состоянию на 1 января 2011 года на финансовом рынке республики функционировали 6 ипотечных компаний, а также 9 организаций, осуществляющих отдельные виды банковских операций на основании действующих лицензий.

Чистый убыток ипотечных  организаций Казахстана в 2010 году снизился в 3 раза, сообщает Агентство РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН). В 2010 году ипотечными организациями был получен чистый убыток в размере 1 млрд. 330,7 млн. тенге против 4 млрд. 197,3 млн. тенге в 2009 году.

По данным АФН, совокупный размер доходов  ипотечных организаций в 2010 году составил 14 млрд. 888,2 млн. тенге (в 2009 году - 31 млрд. 853,6 млн. тенге), расходов - 16 млрд. 218,9 млн. тенге (36 млрд. 50,9 млн. тенге), передает Интерфакс-Казахстан.

Как сообщалось, ссудный портфель ипотечных компаний Казахстана за 2010 год вырос на 12,3% до 76,8 млрд. тенге, совокупные активы - на 52,9% до 122,8 млрд. тенге, собственный капитал - в 1,7 раза до 31,3 млрд. тенге.

Если вливание государственных  средств в банковский и строительный секторы рынка будет продолжаться с прежней интенсивностью и пакет  антикризисных мер правительства  будет выполняться вовремя и  в полном объеме (особенно снижение процентных ставок на ипотечные кредиты и предоставление достаточного объема средств коммерческим банкам), то в этом случае объемы ипотеки в 2011 году должны быть выше, чем в 2010-м году. На сегодняшний день прогнозировать конкретные проценты роста как следствие предпринятых Правительством мер, пока невозможно, но можно предположить, что в краткосрочной перспективе данные меры является необходимыми.

 

Размещено на Allbest.ru