Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

    Помимо  указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

    Суть  этой системы заключается в следующем. Если человек желает получить кредит в банке на постройку дома, то сначала он должен открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), он получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее.

    Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. условных денежных единиц, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».

    Немецкая  модель уже на старте предлагает гражданам  конкретные типы жилья в районах  застройки, концентрируя необходимые  средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

    Отличительные особенности Немецкой модели — основанной на системе сбережений от Американской модели — основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 7.1.

    Таблица 7.1.

Сравнительные параметры моделей  кредитования

    «Усеченно-открытая» модель ипотечного кредитования.

    Наиболее  простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать  «усеченно-открытой». Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

    Первой  принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные  ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся на депозитах, за счет межбанковских кредитов и т.п.

    Вторая  характерная черта данной модели - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Указанная зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

    Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с неполнотой сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах: Англии, Франции, Испании, Франции, Италии и др.

    Ипотека в каждой отдельно взятой стране, конечно  же, имеет свои национальные особенности. Интернациональным остается понятие ипотечного кредита - это, по сути дела, долгосрочная ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под залог недвижимости.

    Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

    С другой стороны, если рассматривать  вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

    Казахстан, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, развивает  апробированные зарубежные формы ипотечного кредитования, адаптируя их к местным условиям. Казахстаном было выбрано несколько моделей ипотечного кредитования (Малазийская и Американская модели системы ипотечного кредитования и опыта стройсберкасс в Германии).  

7.6. Современное  состояние и перспективы развития ипотечного рынка Республики Казахстан

    Предоставление  ипотечных кредитов в Казахстане осуществляется банками второго  уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10 лет.

    С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2003 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляли порядка 12 - 15% годовых, размер первоначального взноса снизился до 15 - 20% годовых, срок кредита составил в среднем 10-15 лет. Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг был доступен лишь отдельным категориям граждан РК. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса.

     В 2003 году начинают проявляться положительные  тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 году по оценкам  КИК, в г. Алматы в среднем за месяц  выдавалось ипотечных кредитов около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003году количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось до 25-30%. В 2001 году ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в  2002году ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 году стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет.

     Важно отметить, что до 2003 году банки неактивно  продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау – в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть – Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана.

     В 2004 году были приняты Государственная  программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005 – 2007 годы, Законы «Об инвестиционных фондах в Республике Казахстан», «О кредитных бюро и формировании кредитных историй в Республике Казахстан».

    Основной  рост рынка недвижимости начался  в 2004году и начал снижаться в конце 2007 года Рост рынка связан со значительным ростом цен на недвижимость и активным развитием ипотеки (рисунок 7.4.).

Рис.7.4 - Изменения цен на рынке жилья в РК

Источник: Smart group company

    Так, по сравнению с 2000 годом цены на перепродаже благоустроенного жилья в 2007году выросли на 1780%, на новое жилье – 775%. С конца 2007 года по 2009 год цены на продаже нового жилья снизились на 26%, на перепродаже благоустроенного жилья снизились на 14,8%. В 2010 году (декабрь 2010г. по сравнению с декабрем 2009г.) цены продажи нового жилья увеличились на 3,1%, перепродажи благоустроенного – на 3,8%.

    Большая переоценка жилья, начавшаяся в 2004 году, стала возможной из-за доступности  «легких» ипотечных кредитов, которые  банки второго уровня (БВУ) раздавали всем желающим. Средства массовой информации и банки свидетельствовали о привлекательности ипотечного кредитования, а также о том, что, купив недвижимость сегодня, заемщики значительно выиграют в будущем. В обществе появился реальный механизм частного инвестирования из заемных средств: ипотечный кредит - строительные компании - покупка дорожающей с каждым днем квартиры - продажа квартиры через некоторое малое время-возврат кредита банку - хорошая прибыль. Инвестиционная привлекательность такого рода занятий была очень большой.

    Проблема  заключалась в том, что БВУ  брали на западе «короткие» деньги и отдавали их через дольщиков-владельцев ипотеки в строительные компании на длительный срок. Явное несоответствие прихода и расхода в банках компенсировалось еще более широким привлечением средств из-за рубежа.

    Так по данным Агентства Финансового  Надзора РК (АФН), в 2006 году все пять крупных банков РК имели значительную зависимость от внешних займов (ККБ  и Альянс Банк, БТА Банка —  приблизительно по 40% от привлеченных средств составляют внешние займы, БЦК — 30%, АТФБ — почти 25%).

    Все эти средства, влившиеся в строительную отрасль через ипотеку, привели  к тому, что реальная стоимость  квартиры уже не сильно интересовала покупателя, получившего доступ к «легким» деньгам. Это привело к ожидаемому эффекту - сильному повышению цены на первичное жилье. Видя растущие цены, владельцы квартир, ранее и не помышлявшие о том, чтобы продать свое жилье, тоже стали выставлять вторичное жилье по высоким ценам.

    Строительные  компании посредством полученных первых взносов и кредитов от банков вкладывались не в достройку уже начатого жилья, а в новые объекты, поскольку  они также верили в то, что «недвижимость  всегда будет только расти в цене»  и необходимые для достройки средства принесут новые клиенты или БВУ.