Ипотечное кредитование

Так, термин «проект», понимается в двух смыслах:

• как комплект документов, содержащих формулирование цели предстоящей деятельности и определение комплекса действий, направленных на ее достижение;

• как сам комплекс действий (работ, услуг, приобретений, управленческих операций и решений), направленных на достижение сформулированной цели;

Инвестиционный проект в определяется согласно Закону «Об инвестиционной деятельности», и под ним понимается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес план). Иными словами, согласно данному определению, инвестиционный проект - это, прежде всего, комплексный план мероприятий, включающий проектирование, строительство, приобретение технологий и оборудования, подготовку кадров и т.п., направленных на создание нового или модернизацию действующего производства товаров (работ, услуг) с целью получения экономической выгоды. Инвестиционный проект всегда порождается некоторым проектом, обоснование целесообразности и характеристики которого он содержит. В связи с этим, под теми или иными свойствами, характеристиками, параметрами инвестиционного проекта (продолжительность, реализация, денежные потоки и т.п.) в Методических рекомендациях понимаются соответствующие свойства, характеристики, параметры порождающего его проекта.

Классификация инвестиционных проектов может быть проведена по нескольким признакам. Так, в зависимости от их взаимного влияния инвестиционные проекты можно разделить на:

• независимые, когда решение о принятии одного проекта не влияет на решение о принятии другого. Для того чтобы один инвестиционный проект был независим от другого проекта должны выполняться два условия:
• должны быть возможности (технические, технологические) осуществить первый проект вне зависимости от того, будет или не будет принят второй проект;
• на денежные потоки, ожидаемые от первого проекта, не должно влиять принятие или отказ от второго проекта.

Иногда фирма из-за отсутствия средств не может одновременно осуществить  два проекта. В такой ситуации принятие одного проекта повлечет за собой отклонение второго. Если же решение  осуществить один проект оказывает  воздействие на другой проект, то есть денежные потоки по первому проекту  меняются в зависимости от того, принят или отклонен второй проект, то проекты считаются зависимыми. Таки проекты можно также подразделить на следующие виды:

• альтернативные (взаимоисключающие), когда два или более анализируемых проектов не могут быть реализованы одновременно, и принятие одного из них автоматически означает, что оставшиеся проекты не могут быть реализованы. Например, на выделенном участке земли может быть выстроен либо цех, либо столовая, либо стоянка для автомобилей - принятие одного из этих проектов автоматически делает невозможным осуществление других;
• взаимодополняющие, когда реализация нескольких проектов может происходить лишь совместно. При этом взаимодополняющие проекты можно подразделить на:

• комплиментарные, когда принятие одного инвестиционного проекта приводит к росту доходов по другим проектам;

• проекты, связанные между  собой отношениями замещения, когда принятие нового проекта приводит к некоторому снижению доходов по одному или нескольким действующим проектам.

Выявление отношений комплиментарности  и замещения подразумевает определение  приоритетности инвестиционных проектов не изолировано, а в комплексе, особенно когда принятие проекта по выбранному основному критерию не является очевидным.

По срокам реализации (создания и функционирования) инвестиционные проекты можно разделить на:

• краткосрочные (до 3 лет);
• среднесрочные (3-5 лет);
• долгосрочные (свыше 5 лет).

При классификации проектов по их масштабам следует учитывать, что масштаб проекта характеризует  его общественную значимость, которая  определяется влиянием результатов  реализации проекта на хотя бы один из внутренних или внешних рынков (финансовых, товаров и услуг, ресурсов), а также на экологическую и  социальную обстановку. С той точки  зрения, по масштабам проекты рекомендуется  подразделять на:

• глобальные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию на
• народнохозяйственные, оказывающие влияние на всю страну в целом или ее крупные регионы (Урал, Поволжье), и при их оценке можно ограничиться учетом только этого влияния;
• крупномасштабные, охватывающие отдельные отрасли или крупные территориальные образования (субъект Федерации, города, районы), и при их оценке можно не учитывать влияние этих проектов на ситуацию в других регионах или отраслях;
• локальные, действие которых ограничивается рамками данного предприятия, реализующего инвестиционный проект. Их реализация не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в регионе и не изменяет уровень и структуру цен на товарных рынках.

По основной направленности можно разделить проекты на:

• коммерческие, главной целью которых является получение прибыли;
• социальные, ориентированные на решение, например, проблем безработицы в регионе или социальной адаптации бывших военнослужащих и т.п.;
• экологические, основная направленность которых - улучшение среды обитания людей, а также флоры и фауны.

Вопрос о капиталовложениях  является одним из наиболее сложных  для любой организации, поскольку  инвестиционные затраты могут принести доход только в будущем. Оценивая экономическую привлекательность  капиталовложений, предприятие сталкивается с необходимостью прогнозирования  отдаленных по времени событий, причем фактор неопределенности должен быть сведен к минимуму. Для того чтобы  принять решение о целесообразности воплощения в жизнь инвестиционного  проекта, предприятие должно провести детальный расчет его окупаемости.

В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного  характера лежат оценка и сравнение  объема предполагаемых инвестиций и  будущих денежных поступлений, т.е. требуется некоторым образом  сравнить величину инвестиций с прогнозируемыми  доходами. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой здесь является проблема их сопоставимости. В каждом случае эта проблема решается индивидуально, причем должен учитываться ряд основных факторов, среди которых: темп инфляции; разнообразные риски, которыми сопровождается инвестиционный проект; величина периода, на который составляется прогноз, и т.д.

Разработка инвестиционного  проекта включает в себя ряд этапов, каждый из которых в той или  иной степени обязателен для выработки  обоснованного решения.

Этап сбора информации и прогнозирования объемов реализации. На этом этапе разработчик инвестиционного  проекта должен собрать как можно  больше сведений о том, какой спрос  предъявляют потребители на планируемый  к выпуску продукт. При этом должны быть выявлены и проанализированы спрос  и цены на аналогичные товары (работы, услуги), на товары-заменители, а также  наличие фирм-конкурентов и их политика. Важно рассмотреть краткосрочную  и долгосрочную перспективу рынка  данного товара. Анализ возможной  емкости рынка сбыта продукции, т.е. прогнозирование объема реализации является очень существенным, поскольку  его недооценка может привести к  потере определенной доли рынка сбыта, а его переоценка — к неэффективному использованию введенных по проекту  производственных мощностей, или к  неэффективности сделанных капиталовложений.

Преимуществом на этом этапе  пользуются крупные фирмы и корпорации, планирующие значительные инвестиции. Они могут позволить себе проведение дорогостоящих маркетинговых исследований, результатом которых является объективный  и достаточно надежный ответ на вопрос о возможных объемах реализации. Небольшие фирмы вынуждены полагаться исключительно на опыт и интуицию своих менеджеров.

Этап прогнозирования  объемов производства и прибыли. На этом этапе разработчик проекта  исходя из возможного объема реализации определяет размер и технологический  уровень предприятия. При этом следует  иметь в виду масштаб доступных  источников финансирования. Затем анализируются  цены и условия оплаты оборудования; сравниваются альтернативные варианты (выкуп оборудования или лизинг); анализируется рынок аренды (покупки) требуемых помещений; количество, квалификация и оплата привлекаемого персонала и т.д.

Информация о прогнозируемых ценах реализации и объемах производства позволяет рассчитать плановую прибыль. Необходимым инструментом на данном этапе является анализ безубыточности.

Итак, результатом работ  на данном этапе является прогноз  объемов продаж, их себестоимости  и прибыли. Если размер планируемой  прибыли меньше некоторого порогового значения, установленного фирмой, то проект может быть отвергнут уже на этой стадии разработки. Если же размер прибыли  будет признан приемлемым, то целесообразно  проведение дальнейшего анализа.

Этап оценки видов и  уровней рисков. На этом этапе подвергаются критическому анализу все ранее  полученные сведения в части достижимых объемов реализации и производства, отпускных цен на продукцию, уровня издержек и т.д. и сделанные на их основе выводы. Рассматриваются  различные варианты ухудшения конъюнктуры. Это достигается посредством  анализа чувствительности в рамках анализа безубыточности.

Для получения полной и  объективной картины также анализируются  различные возможные варианты изменения  конъюнктуры в сторону улучшения. Существуют методики (их содержание раскрывается ниже), позволяющие судить на основе анализа чувствительности о том, насколько рискованным является инвестирование средств в данный проект.

В результате разработчик  получает ответ на вопрос, является ли уровень риска, сопряженный с  данным проектом, приемлемым. Если нет  — проект отвергается, если да —  подвергается дальнейшему анализу.

Этап определения требуемого объема и графика инвестиций. Рассмотрев и проанализировав с точки  зрения минимизации все издержки, сопутствующие проекту, разработчик  получает информацию о размере вложений во внеоборотные активы. Анализ схемы  финансовых потоков (построение сметы расходования и поступления денежных средств) позволяет определить размер необходимого оборотного капитала. Располагая детально разработанной информацией о затратах, можно определить объем и график требуемых инвестиций.

Этап оценки доступности  требуемых источников финансирования. Рассчитав объем и график инвестиций, разработчик решает, какие источники  финансирования (из числа доступных) будут задействованы. В случае, если собственных средств организации  оказывается недостаточно и инвестиции предполагается осуществить за счет привлеченных кредитов, необходим анализ рынка ссудных капиталов.

Этап оценки приемлемого  значения стоимости капитала. Основной целью данного этапа является сравнение разрабатываемого инвестиционного  проекта с другими, альтернативными  возможностями размещения капитала. Это достигается посредством  методики, называемой «анализом инвестиций», или «анализом капиталовложений».

Результатом исследований, проведенных на этом этапе, является окончательный обоснованный ответ  на вопрос о том, выгоден ли разрабатываемый  проект и должен ли он быть воплощен в жизнь.

Описанная последовательность действий при разработке инвестиционного  проекта, безусловно, не является обязательной. Исследования на всех этапах могут  выполняться не последовательно, а  параллельно. Это даже предпочтительнее, так как без оценки доступности  источников финансирования, например, невозможно обосновать предполагаемый размер инвестиций и т.д.

Принятие решений инвестиционного  характера осложняется рядом  факторов: вид инвестиции; стоимость  инвестиционного проекта; множественность  доступных проектов; ограниченность финансовых ресурсов, доступных для  инвестирования; риск, связанный с  принятием того или иного решения, и т.д. Кроме того, в нашей стране сложность принятия инвестиционных решений усугубляется неопределенностью ситуации и наличием инфляции.

Принятие решений инвестиционного  характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных  и неформализованных методов  и критериев. Степень их сочетания  определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся  аппаратом, применяемым в том  или ином конкретном случае. В отечественной  и зарубежной практике известен ряд  формализованных методов принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-либо универсального метода, пригодного для всех случаев  жизни, не существует. Вероятно, управление все же в большей степени является искусством, чем наукой. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные  решения.