Оценка ивестиционной привлекательности строительства

Таким образом, мы подошли  к тому, чтобы сформулировать определение  понятия инвестиции. Под инвестициями мы будем понимать целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные  объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

 

1.2 Особенность  недвижимости как объекта вложения  капитала

 

 «Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка» [5,с.84].

«Рынок недвижимости (в  широком понимании) – это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности  от одного субъекта к другому»[5,с.85].

Рынок недвижимости (в узком  понимании) – совокупность объектов недвижимости, в отношении которых  возможно вовлечение в экономический  оборот.

Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1).

 

Таблица 1 - Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости

Характерные черты рынка	Общепринятый рынок	Рынок недвижимости
1. Устойчивая территориальная граница  рынка	регион, страна, группа стран	регион, город, район
2. Стандартизованность товара	абсолютная или очень высокая	Отсутствует
3. Взаимозаменяемость товаров	абсолютная	Слабая
4. Число покупателей и продавцов	большое	Небольшое
5. Соотношение между числом покупателей  и продавцов	сбалансированное	Колеблется между сбалансированностью  рынка покупателя и рынка продавца
6. Характер сделок	публичные и биржевые	носят частный характер
7. Достоверность и полнота информации	очень высокая	Доступная информация часто недостоверна
8. Доступность информации о товарах  и рынке	очень высокая	доступ к информации обычно затруднен
9. Скорость обмена информации	очень высокая	Низкая
10. Степень осведомленности покупателя  и продавца о товаре	высокая	Низкая
11. Правовое регулирование взаимоотношений  между покупателем и продавцом	минимальное	Значительное
12. Стабильность цен	цены стабильны	тенденция к росту цен
13. Транспортабельность	высокая	Отсутствует
14. Роль национального признака  в принятии решения на рынке	практически отсутствует	заметная роль
15. Возможность относительно быстрого  заметного увеличения или уменьшения  объема предложения	значительное	Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла

 

Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобретающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуатации (аренды), использования  для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические  цели), либо для непосредственного  использования (проживание), социальных целей, обеспечения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).

Особенности предложения  на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и  вторичный рынки.

На первичном рынке  недвижимость как товар выступает  впервые, и основными продавцами выступают строительные и инвестиционно строительные компании.

На вторичном рынке  представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении и принадлежавшая определенному собственнику.

Ситуации на вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.

На спрос и на предложение  на рынке недвижимости влияют следующие  факторы:

1. экономические;
2. социальные;
3. административные;
4. окружение;
5. политические, национальные, культурные факторы, традиции населения [13,с.84].

В соответствии с приведенным  определением, структура рынка включает:

• объекты недвижимости субъекты рынка;
• процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка [13,с.86].

При описании структуры рынка  недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.

 

1.3 Оценка эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость

 

Эффективность инвестиционного  проекта может оцениваться как  количественными (показателями эффективности), так и качественными характеристиками.

Среди различных показателей  эффективности весьма важную роль играют показатели эффекта. Эффект — категория, характеризующая превышение результатов  реализации проекта над затратами  на нее за определенный период времени. В любом случае эффект означает определенный абсолютный результат, полученный от использования  каких-либо средств, в том числе  и капитальных вложений [12,с.58].

Показатели эффективности  всегда относятся к некоторому субъекту:

• показатели общественной эффективности — к обществу в целом;
• показатели коммерческой эффективности проекта — к реальному или абстрактному юридическому или физическому лицу, осуществляющему проект целиком за своей счет;
• показатели эффективности участия предприятия в проекте — к этому предприятию;
• показатели эффективности инвестирования в акции предприятия — к акционерам акционерных предприятий — участников проекта;
• показатели эффективности для структур более высокого уровня — к этим структурам;
• показатели бюджетной эффективности — к бюджетам всех уровней [29,с.6].

Показатели эффективности, относящиеся ко всему периоду  реализации проекта, называются интегральными (в названиях отдельных показателей  это определение иногда опускается). Интегральные показатели эффективности  используются в целях:

• оценки выгодности реализации проекта или участия в ней;
• выявления граничных условий эффективной реализации проекта;
• оценки риска, связанного с реализацией проекта;
• оценки устойчивости проекта (сохранения его выгодности и финансовой реализуемости) при случайных колебаниях рыночной конъюнктуры и других внешних условий реализации;
• экономической оценки результатов выбора одного из альтернативных проектов (вариантов проекта) или выбора группы независимых проектов из заданного перечня при ограниченном количестве денежных ресурсов [30,с.20].

Рекомендуется оценивать:

• эффективность проекта в целом;
• эффективность участия в проекте.

Эффективность проекта в  целом оценивается в целях  определения потенциальной привлекательности  проекта для возможных участников и поисков источников финансирования.

Показатели эффективности  участия в проекте определяются как техническими, технологическими и организационными решениями проекта, так и схемой его финансирования.

Анализ эффективности  инвестиционных проектов базируется на следующих основных принципах, применяемых  к любым типам проектов, независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

• исследовании проекта в течение всего его жизненного цикла — расчетного периода от проведения прединвестиционных исследований до прекращения проекта;
• моделирования потоков продукции, ресурсов, денежных средств;
• приведении разновременных доходов и расходов к условиям экономической соизмеримости в начальном периоде;
• сопоставлении ожидаемых совокупных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы доходности на капитал;
• использовании текущих, базисных, прогнозных и дефлированных (расчетных, приведенных к сопоставимому виду) цен [30,с.24].

Как правило, нельзя отбирать среди альтернативных проектов наиболее эффективный по наилучшему значению таких показателей, как внутренняя норма доходности, индекс доходности инвестиций, срок окупаемости и т.д. Выбранное решение может не совпадать  с наилучшим по критерию максимума NPV. Поэтому расчет всех этих показателей необходим не столько для выбора наиболее эффективного проекта, сколько для его анализа: если один или несколько показателей эффективности принимают значения, не характерные для проектов данного типа, свидетельствующие о неустойчивости проекта или выходящие за границы приемлемости, то необходимо понять и разъяснить в проектных материалах причины этих отклонений либо скорректировать исходную информацию и уточнить выбор наилучшей альтернативы.

Расчет эффективности  могут выполняться в текущих  или в прогнозных ценах. На начальных  стадиях разработки проекта можно  проводить расчеты в текущих  ценах. Расчет эффективности проекта  в целом рекомендуется проводить  как в текущих, так и в прогнозных ценах. При разработке схемы финансирования и оценке эффективности участия  в инвестиционном проекте рекомендуется  использовать только прогнозные цены.

Надо отметить, что в  мировой практике сложились подходы  к оценке эффективности инвестиционных проектов, предусматривающие:

• моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;
• учет результатов анализа рынка, финансового состояния предприятия, претендующего на реализацию проекта, степени доверия к руководителям проекта, влияния реализации проекта на окружающую природную среду и т.д.;
• определение эффекта посредством сопоставления предстоящих интегральных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы дохода на капитал или иных показателей;
• приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде;
• учет влияния инфляции, задержек платежей и других факторов, на ценность используемых денежных средств;
• учет неопределенности и рисков, связанных с осуществлением проекта [12,с.59].

Следует также отметить, что во избежание излишних сложностей при рассмотрении сущности и действия методов оценки эффективности, как  правило, используют определенные допущения  в части налоговой политики, инфляции и рисков, что, в свою очередь, реализуется  в расчетах эффективности с помощью  специальных программных продуктов.

 

 

 

 

 

 

2 Определение  специфики инвестиций в коммерческую  недвижимость г. Москвы

 

2.1 Анализ рынка  недвижимости г.Москвы

 

На московском и российском рынке  недвижимости минувший 2011 год оказался богатым на события, но скудным на результаты. Казалось бы, в этом году было немало поводов для возобновления  в сфере недвижимости и строительства  былого ажиотажа, характерного для  докризисных лет. Это и тема расширения Москвы, и развитие предвыборной гонки, и «лихорадка» на финансовых рынках, резкий скачок курса доллара и вызванное этим бегство от риска, и боязнь второй волны кризиса и много что еще. Обычно все неурядицы и факторы нестабильности играли недвижимости на пользу. Все, кто планирует покупку квартиры для себя, стараются действовать в таких условиях быстрее по принципу «пока не случилось чего плохого», а те, у кого имеются свободные деньги, начинают рассматривать вложения в недвижимость как способ сохранить или даже приумножить свои сбережения. В общем, причин для повышенного интереса к недвижимости в 2011 году было хоть отбавляй, но это так и не вылилось ни в существенный рост числа сделок, ни в существенный рост цен.

По данным аналитического центра www.irn.ru, рост цен на недвижимость в Москве за 2011 год составил 9,5%. Индекс стоимости жилья вырос с 4.548$ за метр в декабре 2010 года до 4.979$ за метр в декабре 2011 года. Журнал о недвижимости www.metrinfo.ru приводит очень близкие цифры: рублевые цены на квартиры в Москве подросли за год с отметки около 140 тысяч рублей за метр до примерно 155 тысяч рублей (в силу нынешней нестабильности курсов валют от недели к неделе средней показатель «скачет» вокруг этой цифры). Проще говоря, прирост цен на недвижимость в этом году составил порядка 10%, что очень близко к оценкам величины инфляции. Таким образом, в 2011 году квадратный метр смог отыграть инфляцию, но подняться над ней – нет.

Анализ динамики цен по типам квартир, а также по округам и районам Москвы позволяет сделать выводы о том, что являлось драйвером рынка в 2011 году. В лидерах прироста современные монолитно-кирпичные дома, потом идет панельное жилье, также либо современное, либо позднего советского периода. В аусайдерах старый жилой фонд, будь то панельные пятиэтажки или старые кирпичные дома. Еще интереснее динамика цен по комнатности квартир: большие квартиры, трехкомнатные и многокомнатные, опередили маленькие: двухкомнатные и однокомнатные квартиры. Таким образом, драйвером роста в этом году выступило современное качественное жилье в хороших домах и большой площади, а не наиболее ликвидные и не наиболее доступные небольшие квартиры.

Это обстоятельство только подтверждает уже не раз озвученный специалистами  аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» вывод о том, что в 2011 году активность на рынке поддерживалась во многом за счет инвестиционных денег. Во-первых, после 2 лет постоянного роста (с весны 2009 по весну 2011 года) произошла жесткая коррекция на финансовых рынках (сначала в мае, потом в августе-сентябре). Это привело к перетоку денег с финансовых рынков в более спокойную недвижимость. Одни «белые воротнички» уводили свои средства в «защитные» активы, другие – покупали квартиры для себя, вовремя зафиксировав хорошую прибыль за предыдущие 2 года. К слову, аналогичным образом в 2011 году сильно возрос инвестиционный и спекулятивный спрос на золото, как другой «защитный» актив.

После резкого скачка курса доллара в августе на рынке недвижимости активизировались и обыватели. Напуганные второй волной кризиса, риском дефолта Америки и «отмены» доллара, риском развала еврозоны и «отмены» евро, все, у кого были планы покупки квартиры для себя или имелись какие-то сбережения, вновь устремили взоры на недвижимость. Дополнительным стимулом выступило решение о расширении Москвы, в результате чего исчезнувшие в кризис инвестиции в недвижимость получили «вторую жизнь». Но если до кризиса от недвижимости ожидали хорошего дохода, то теперь всех устраивали вложения с целью сберечь и не потерять нажитое.