Оценка ивестиционной привлекательности строительства

Так или иначе, но инвестиционные вложения потекли в первую очередь в  хорошее жилье, которое, во-первых, выглядит более перспективным, а во-вторых, соответствует уровню и запросам людей, имеющих деньги. Это еще  больше усилило разрыв между «дорогим»  и «дешевым» жильем, и, судя по всему, в будущем он будет только увеличиваться.

Впрочем, было бы неверно отождествлять  хорошее современное жилье непосредственно  с центром. Примечательно, что Центральный округ в 2011 году показал самый меньший прирост стоимости, несмотря на все «пугалки» и запреты на строительство в центре. Причины также вполне понятны: цены там и без того уже на пределе, при этом новых домов – единицы, большая часть застройки – старые и ветхие дома или же сталинки и дома ЦК, нередко имеющие свои характерные недостатки. Даже современное элитное жилье в центре нередко имеет массу недостатков: отсутствие собственной территории, видовых характеристик (строительство на стесненной площадке «окна в окна»), плохая транспортная доступность для автомобилистов (наглухо запаркованные переулки), неудобный или недостаточный паркинг  и т.д.

Итоги 2011 года позволяют сделать  в отношении московского и  российского рынка недвижимости ряд выводов. Во-первых, рынок явно не готов к существенному росту цен докризисными темпами. Если бы это было не так, то в 2011 году прирост стоимости жилья был бы существенно больше, по крайней мере, для этого было достаточно причин. После кризиса 2008 года прошло уже 3 года, многие процессы в обществе и экономике уже успели восстановиться, в частности, уровень цен на нефть в 2011 году немногим уступал максимумам 2007-2008 годов. Для многих людей кризис 2008 года уже успел отойти на задний план, но рынок недвижимости так и не приобрел потенциал для существенного роста. По аналогии в 2001 году, спустя 3 года после дефолта 1998 года, цены на недвижимость в Москве выросли примерно на треть, а в 2011 году этого не произошло. Впрочем, IRN.RU предупреждал, что так будет, еще полтора года назад в статье «Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов».

Во-вторых, в отличие от докризисных  лет, платежеспособного спроса не хватает  на весь объем предложения. Покупатели «вымывают» с рынка даже не самые дешевые квартиры, как было в периоды ажиотажа, а наиболее качественные и современные, неважно, в каком ценовом диапазоне они находится. Это будет и дальше увеличивать расслоение между современным жилым фондом и жильем физически и морально устаревшим.

В-третьих, причины активизации  спроса на рынке жилья в 2011 году, связанные с перетоком средств с фондового рынка, нестабильностью курсов валют, опасениями инфляции или неопределенностью в период выборов, носят непродолжительный характер. А значит, в таких условиях можно ожидать частой перемены трендов. Нечто подобное как раз и показал 2011 год: активизация рынка во второй половине лета – начале осени довольно быстро сменилась спадом активности уже в середине осени. А поднятые к началу осеннего делового сезона цены пришлось фактически снова опустить вниз в виде предновогодних скидок, акций и распродаж.

 

2.2 Оценка эффективности инвестиций на примере предприятия ООО «Марка плюс»

 

Рассмотрим на примере  предприятия ООО «Марка плюс»  способы оценки инвестиций в коммерческую недвижимость. Основным видом деятельности ООО «Марка плюс» является торговля ГСМ (горюче-смазочными материалами) различных видов. Однако ввиду насыщенности этого сегмента рынка, а также серьезной конкуренции и обилия компаний-поставщиков, такая деятельность становится все менее рентабельной, продажи сокращаются. Исходя из вышеизложенного, учредителями ООО «Марка плюс» было решено постепенно перепрофилировать деятельность организации. В качестве целевой была выбрана сфера сдачи офисных помещений в аренду. Это решение обосновывалось развитием бизнеса в городе и соответственно очевидным наличием спроса на «продукт» такого рода, а также относительно малым риском (в сравнении с торговой деятельностью) и стабильностью получения дохода.

Инвестиционный проект ООО  «Марка плюс» посвящен строительству  нового двухэтажного здания в г. Москве.

 Данный проект планируется  реализовать силами ООО «Марка плюс», без привлечения каких-либо сторонних строительных организаций.

Для определения местоположения здания необходимо сделать выбор, исходя из следующих факторов:

1) Наличие в микрорайоне  спроса на такого рода недвижимость, перевешивающую предложение;

2) развитие производства  и жилищного строительства в  районе;

3) наличие вблизи здания  автозаправочной станции;

4) оборудованная площадка  для парковки транспорта перед  зданием;

5) удобное транспортное  сообщение с центром города.

Площадь здания составляет 2000 кв. м. Все площади планируется  сдавать в аренду под офисы  представительствам и филиалам коммерческих организаций. Здание относится к  категории форматных бизнес центров, ориентировано на мелкие и средние  организации. По объемам платных  услуг на душу населения, оба города уже находятся на уровне российских миллионников. В связи с этим, и в Москве, и в Подмосковье следует ожидать бум деловой недвижимости. Касательно предложения коммерческой недвижимости следует отметить, что в  Москве строится и работает довольно много малых бизнес центров площадью 300-500 кв.м., построенных в старой части города. Такие бизнес центры экономически малорентабельны и строятся компаниями для собственного использования. При этом, это единственный формат деловых зданий, разрешенный к строительству в старой части города. Как уже упоминалось ранее, строительство крупных форматных бизнес центров в центральной части города Москвы ограничено высотным регламентом и «нарезкой» земельных участков. В Москве работают несколько неформатных бизнес центров площадью по 2-3 тысячи кв.м., переоборудованные из зданий проектных организаций. В последнее время в Москве также построено несколько объектов, подходящих под категорию форматных бизнес центров (класса С), однако не один из них не располагается в Заречном микрорайоне. Таким образом, аналогичного здания в данном районе не существует, что в совокупности с наличием необходимости в офисных помещениях определяет целесообразность реализации инвестиционного объекта.

Ценовая политика разработана таким образом, чтобы сдаваемые площади были доступны среднему и малому бизнесу. Стратегия ценообразования будет  отталкиваться от затрат на строительство. Кроме того, в дальнейшем она будет  опираться на спрос на услуги. Планируемая  стоимость арендной платы за 1 кв. м. составит 11000 руб. без учета НДС. Средняя цена аренды по городу в бизнес центрах форматного класса составляет 16000 руб. Она превышает планируемую на 30%, что в итоге положительно влияет на предъявляемый спрос на аренду помещений данного здания.

Окончание строительства планировалось на февраль 2012 года. Строительство было выполнено в сроки. Предприятие выходит на планируемую мощность (сдача в аренду всех имеющихся помещений) сразу после ввода в эксплуатацию. Доход от аренды офисных помещений исходя из планируемой стоимости арендной платы составит в 2012 году – 12 млн. руб., в 2013 году – 14 млн. рублей., в 2014 – году 16 млн. рублей.

Для достижения максимальной мощности, т.е. сдачи в аренду всех имеющихся площадей, необходимо проводить  грамотную маркетинговую политику с целью привлечения клиентов. Руководство ООО «Марка плюс» не планировало проводить крупную рекламную кампанию, исходя из выгодного месторасположения объекта и отсутствия конкуренции. Основной упор делался на ценовую политику, наиболее приемлемую для потенциальных клиентов.

На первоначальном этапе  проводились небольшие по масштабу рекламные мероприятия, направленные на информирование потенциальных клиентов о сдаче в аренду помещений. Целевое направление рекламы при минимуме затрат достигалось по средствам проведения таких мероприятий, как размещения рекламных объявлений в холлах офисных и административных зданий, расположенных в этом районе, распространением красочных рекламных листовок в центральной и заречной части города, оформлением вывески на фасаде здания, в котором будут сдаваться в аренду помещения, объявления в газете.

За ставку дисконтирования  имеет смысл взять уровень  инфляции: во-первых, проект финансируется  полностью за счет заемных средств, во-вторых, уровень инфляции превышает  ставку по депозиту, тем самым достовернее  отражает снижение стоимости денег  во времени. При предположении, что  инфляция в среднем составит 14% за 2012 г. и пять последующих, дисконтированный денежный поток составит:

 

Таблица 2  - Расчет дисконтированного денежного потока

Поток	Период
	4кв.2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016
Дисконтированный  денежный	(35000)	0	8488	7447	6532	5730	5026	4408
Накопленный дисконт. денежный	(35000)	(35000)	(26512)	(19065)	(12533)	(6803)	(1777	2631

 

Дисконтированный денежный поток за каждый год рассчитывается по следующей формуле:

                                              ДП_диск= ДП_i/(1+r)ⁿ,

где ДП_i - денежный поток;

r – ставка дисконтирования;

n – номер шага (года).

Период окупаемости будет  определен следующим образом:

T_ок =6,25 +1777 /4408= 6,75 года

Таким образом, реальный доход  от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении 6 лет  и трех кварталов от периода инвестирования средств. Период окупаемости проекта  информирует о временном периоде, необходимом для возврата вложенных  средств, но не учитывает динамику доходов  в последующий период.

Метод чистой стоимости доходов  основывается на сравнении затрат с  доходами по инвестиционному проекту, приведенными к текущей стоимости.

                                        ЧТСД = ПД - ПР,

где ПД — суммарные приведенные доходы;

ПР — приведенные затраты по проекту.

При учете потоков дохода до 2013 года включительно, а также  ставки дисконтирования 14%, ЧТСД составит:

ЧТСД=37631 - 35000 =2631 тыс. руб.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

                                  СДП = ЧТСД / ПР * 100 %

Для данного инвестиционного  проекта ставка доходности составила 7,5%. Преимущества ставки доходности проекта  заключаются в том, что этот показатель является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Однако в условиях данного инвестиционного  проекта этот показатель отражает доходность лишь за период до конца 2016 г., тогда как срок эксплуатации (а соответственно и период получения прибыли от сдачи в аренду помещений) нового здания составит гораздо больший период. Таким образом, этот показатель при использовании для расчета эффективности реализуемого инвестиционного проекта строительства можно считать условным.

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) представляет собой ставку дисконтирования, приравнивающую сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций (затрат). ВСДП обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Оценка инвестиционных проектов с помощью ВСДП основана на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Последовательность расчета  следующая:

1) исходя из предыдущих  расчетов при ставке дисконтирования  14% ЧТСД =2631 тыс. руб.

2) выбор новой ставки  дисконтирования; т.к. ЧТСД>0, то  и ставка должна быть больше 14%

3) определение суммы потока  доходов, дисконтированных по  ставке 18%. Они составит 34498 тыс. руб.  Тогда ЧТСД(2) =33846-35000=-1154 тыс. руб.

4) на основе рассчитанных  показателей составляется следующая  пропорция:

Далее решается уравнение, в  котором x=2,78%.

5) нахождение непосредственно  внутренней ставки доходности  проекта:

ВДСП=14+2,78=16,78%

Таким образом, инвестиционный проект строительства здания останется безубыточным даже при завышенной ставке дисконтирования 16,78 %.

ВСДП можно интерпретировать как некий «запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВСДП более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости.

Все используемые показатели (за исключением последнего – ВСДП) оказываются под субъективным влиянием аналитика. Основой для их расчета  служит ставка дисконтирования, которая  может быть завышенной, либо наоборот заниженной. Особенно неблагоприятна ситуация, когда ставка занижена. В  этом случае срок окупаемости проекта  может быть существенно отодвинут, либо может вообще никогда не наступить. Основываясь на данных обстоятельствах ставка дисконтирования была принята равной 14%, что связано, прежде всего, с нестабильностью российской экономики в период кризиса и непредсказуемости дальнейших изменений в области экономической, а в частности инфляционной, политики государства.

 

2.3 Пути совершенствования  инвестиций в коммерческую недвижимость

 

 

«Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному риску, кредитному, бизнес-риску. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски».

Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы.

1. Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, то есть несистематические риски, и они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.
2. Систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости работоспособного населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.
3. Случайные риски как результат некачественного управления  
   объектами недвижимости.