Анализ современного состояния рынка недвижимости в России

 

Источник: [19]

Наличие различных типов  классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного  анализа рынка недвижимости в  соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и  разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

1.3 Характеристика недвижимости как товара

 

Недвижимое имущество  как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты  или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически  невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность – это способность  недвижимости удовлетворять потребности  владельца именно в данном месте  и в течение соответствующего периода времени.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость  отражает стоимость вещей для  конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная  цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический  оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив  взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Недвижимое имущество  – наиболее долговечный и основательный  товар из всех существующих. Его  нельзя, как иногда случается с  личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами  недвижимости – это не обычное  перемещение и конечное потребление  товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего  доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными, а другие – нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет одного фактора «предпочтения» цена 1 кв.м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах столицы.

К экономическим особенности недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинации вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Денежные потоки по этапам инвестиционного  цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью  и неравномерностью. На начальной  стадии имеют место отрицательные  потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением.

Налогообложение сделок, владения и  пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам  объектов и социальному статусу  собственников. Применяются различные  ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет  изымать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых  помещений для социально незащищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров  и других групп), а при однократной покупке квартир и домов уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.

Недвижимость отличается большим  многообразием комбинаций прав собственности  и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвертые  -  в залоге, а пятые - в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможны около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.

Ликвидность недвижимости - это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, особенно в зависимости от местоположения. Например, в пределах Садового кольца Москвы офисные помещения сдают в аренду или реализуют в течение трех-четырех дней, не считая обычного времени оформления сделки. Ликвидность квартир в районе Выхино - Текстильщики достигает в среднем четыре-пять месяцев и более, а земельных участков в отдаленном Подмосковье - двух-трех лет.

Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными  рисками, например, ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и  т.д.

В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального  управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования  и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта  и многих других повседневных забот. Высокий уровень менеджмента  необходим, например, при инвестировании в производственные и сервисные  предприятия, в гостиницы и кемпинги.

Для эффективного управления недвижимостью  уже на предынвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:

• маркетинговые исследования;

• строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;

• обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов;

• анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму  и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые  должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права. 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА II ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Понятие и система рынка недвижимости

 

По утверждению Джека  Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта  по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это  совокупность сделок, совершенных с  недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и  финансированию работ в области  недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа  товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный  дом, квартира, земельный участок  через некоторое время можно  продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь  от этого дополнительный доход. Покупка  предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть  национального богатства, на долю которой  приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как  рынок труда, рынок капитала, рынок  товаров и услуг и т.д. для  своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости – это  средство перераспределения земельных  участков, зданий, сооружений и другого  имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки  и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2.1.1 - Система рынка недвижимости [4,с.531]

2.2 Функции рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций, показанных на рисунке 2.2.1

Функции рынка

 

Рисунок 2.2.1 – Основные функции  рынка недвижимости[12,с.28]

Одна из главных функций рынка  — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос  соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет  место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется  большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной  и социальной политике государства  в области, например, жилищного строительства  и т.д.

Регулирующая функция состоит  в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит  в реализации стоимости и потребительской  стоимости недвижимости и получении  прибыли на вложенный капитал.

Функция очищения - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, по не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора  и распространения обобщенной объективной  информации, позволяющий продавцам  и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение  в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники - риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного  использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании  недвижимого имущества. Конкуренция  экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и  поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок  недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости  капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящей доход владельцу  недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.