Анализ современного состояния рынка недвижимости в России

Социальная функция проявляется  в росте трудовой активности всего  населения, в повышении интенсивности  труда граждан, стремящихся стать  собственниками квартир, земельных  участков и других капитальных и  престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим     инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

2.3 Виды и сегментация рынка  недвижимости

 

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру, и его  можно дифференцировать по различным  признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному  назначению и другим показателям.

Таблица 2.3.1 - Классификация рынков недвижимости фасетным способом

 

№	Признак классификации	Виды рынков недвижимости
1.	Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4.Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних

 

№	Признак классификации	Виды рынков недвижимости
		насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов
2.	Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
3.	Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и  помещений (офисы, склады и  др.)
4.	Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый  фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.
5.	Тип участников	1. Индивидуальных продавцов и  покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих  организаций.
6.	Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и  др.)
7.	Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных  объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
8.	Форма собственности	1. Государственных и муниципальных  объектов. 2. Частных.
9.	Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный  и неорганизованный. 3. Биржевой и  внебиржевой. 4. Традиционный и компьютерный.

 

Источник: [5,с.235]

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие  основные сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков.

Рынок жилья – сложная  взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения  объектов жилищного фонда и создаваемых  ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка (Приложение А).

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с  приватизацией предприятий, он гораздо  меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в  связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке  коммерческой недвижимости преобладают  сделки аренды, а не купли-продажи  или мены, как на рынке жилья. Рынок  имеет большие перспективы для  своего развития, особенно в крупных  городах, но развивается медленно.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и  цена реализуемых участков зависят  от назначения участка (под жилую  застройку, для садоводства, для  крестьянского хозяйства, удаленности  от города, престижности местности, наличия  поблизости водоемов, леса). Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок  жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья, рынок нежилых помещений  – на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских  помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3 АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В  РОССИИ

 

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится  в начальной стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным  Советом Российской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных  и муниципальных предприятий.

Характеризуя современное  состояние рынка недвижимости в  России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе первого  этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и  второго этапа – этапа подхода  к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе  недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных  потребностей (жилье, офисы для собственных  нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается  как объект вложения финансов для  получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Рассмотрим подробнее состояние дел на рынке недвижимости в Российской Федерации, на примере рынка жилья.

3.1 Рынок жилья

 

Жилищная сфера – одна из важнейших  сфер экономики, обеспечивающих необходимые  потребности человека. Ее состояние  во многом определяет уровень жизни  граждан страны и свидетельствует  об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его  богатства и формирует базу для  развития экономики страны.

Уникальность жилья состоит  в том, что, являясь наиболее дорогостоящим  товаром, приобретаемым человеком  в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья – хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

По данным Федеральной  службы госстатистики, в РФ 40 миллионов человек проживают в неблагоустроенных квартирах, еще 5 миллионов – в ветхих и аварийных домах. Более 60 процентов россиян желают улучшить жилищные условия. В очереди на квартиру стоит около 4,5 миллиона семей. Всего же цена вопроса – 1,5 миллиарда квадратных метров.

 

 

 

 

 

 

Рисунок 3.1.1-Граждане России о жилищных потребностях, в % от числа опрошенных [6,c 13]

Что же, по мнению россиян, мешает им улучшить свои жилищные условия? Это, прежде всего, нереально высокие  цены на жилье, цена 1 кв. м жилой площади в России выше его себестоимости в 2 раза.

Попробуем разобраться, что  послужило причинами, приведшими к  дефициту жилья на рынке, и, как следствие, стимулировавшими рост цен на жилье?

Сегодня общий объем жилищного  фонда страны оценивается примерно в 2,9 млрд. кв. м. Основная его часть, находящаяся сейчас в эксплуатации, была введена в период с 1956-го по 1990-е годы. В то время было построено  примерно 2,1 млрд. кв. м жилья, что  составляет около 75% от существующего  жилищного фонда страны. При этом основной рывок в строительстве  был сделан в середине 50-х годов. Тогда объем вводимого в эксплуатацию жилья вырос в два раза и  вышел на уровень 56 млн. кв. м в  год. В остальной период объем  ввода в строй жилья распределился  достаточно равномерно и составлял  примерно 60 млн. кв. м в год.

Основная часть прироста нового жилья, около 27 млн. кв. м в  год, пришлась на так называемые хрущевки – панельные дома, которыми застраивались новые районы в крупных городах.

При этом по разным оценкам, предельный эксплуатационный срок таких  домов колеблется от 25 до 50 лет. Из чего следует, что  начиная с 2006 года становиться  опасными для жизни дома, строившиеся  с середины 50-х годов XX века. То есть объем ветхого и аварийного жилья ежегодно увеличивается примерно на 40-60 млн. кв. м. И уже сейчас в общем объеме жилищного фонда наблюдается рост доли непригодных для проживания квартир.

Таким образом, можно утверждать, что в стране существует огромный спрос на новое, более качественное жилье. Только 475 млн. кв. м жилья (менее 17% всего нынешнего жилого фонда) было построено в период с 2004-го по 2009 год.

Продолжает сохраняться  неравномерность жилищного рынка. Из общего объема ввода жилья около  половины приходится на 10 регионов, в  том числе на Москву – 15% вводимого жилья, Московскую обл. – 12%; Санкт-Петербург – 5,6%, Краснодарский край – 5,6%. Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа.

По данным Госкомстата  себестоимость метра жилой площади  в среднем по России (по итогам 2009 года составила 8587 руб. В столице, в частности, этот показатель равнялся 16748 руб., в Санкт-Петербурге – 11 183 руб.)

Средняя же стоимость жилья  на рынке по России выше его себестоимости  в 2 раза и составила в 2009 году 14,4 тыс. руб., при этом только за 2008 год средняя стоимость жилья в Российской Федерации выросла на 26%, в Москве – на 40%.

Сегодняшний спрос на жилье  составляет 150 млн. кв. м (для 70% населения), но доступно оно сегодня только 9% населения страны, а из-за низкого  уровня жизни всего 1,2% населения  приобретают жилье на собственные  и заемные деньги и только 0,3% семей  получают его за счет бюджета

Государство не в состоянии удовлетворить все претензии и притязания граждан, поскольку само ничего не создает, а лишь перераспределяет. Поэтому в обществе рождаются различные инициативы, которые объединяет общий принцип – создание таких условий, чтобы люди в результате собственной активности имели достаточный доход и сами могли обеспечивать свои потребности. Это ни в коей мере не снимает с государства обязательств по развитию жилищного строительства. Главное – чтобы жилищная политика государства, планы и программы не имели ничего общего с поощрением иждивенческих настроений в обществе.

Жилье всегда было, есть и  будет стратегически важным фактором развития общества. Это объясняется  рядом причин:

• высокой социальной значимостью жилья как товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека – потребность в жилище, право на которое закреплено в Конституции Российской Федерации;
• значительным мультипликативным эффектом нового жилищного строительства для национальной экономики в целом: при расширении жилищного строительства растут объемы потребления товаров, дополняющих жилье.

Какие же шаги необходимо предпринять для решения жилищной проблемы?

Первое. Нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих  заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов  людей. Нужны ясные правовые условия  для развития долгосрочного жилищного  кредитования - как граждан, так и  профессиональных застройщиков. Ипотека  должна стать доступным способом решения проблем для людей  со средними доходами. Разумеется, нужны  и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в  долевом строительстве и жилищно-накопительных  программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная  система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок  ипотечных ценных бумаг. Нужно все  это делать.

Второе. Необходимо разрушить  монополии на строительных рынках. Граждане России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.