Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы

МАЗМҰНЫ

Кіріспе.....................................................................................................................3

1 Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық аспектілері...............................................................................................................5

    1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні.....................................................................5

    1.2 Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері............................................7

2 Қазақстанның тұрғын үй ипотекалық несиелеу саласындағы тәжірибесі..............................................................................................................16

    2.1 Баспананы қаржыландыру тәжірибесін  экономикалық талдау......................................................................................................................16

    2.2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ендіру......................................................................................................................17

     2.3 Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық үлгісі.......................................21

3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы…………..................................................................23

     3.1Қазақстанда ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің дамуы...................23

     3.2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы............................................................................................................24

Қорытынды..........................................................................................................28

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі....................................................................30

Кіріспе

Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында «ипотека» термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен  іс жүзінде ешкім кездеспеген.

Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына байланысты бұл сферадағы жағдай күрт өзгерді.

Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік объектілері жүздеген миллиард доллар/теңгеге бағалануда.

Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің  белсенділігі мен мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.

Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында  пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер,  құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.

Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің перспективаларын анықтайды.

Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай. Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы пайдаланып келе жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдану арқылы табуға болады. Елдегі потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру үшін осы курстық  жұмыста қарастырылатын бірнеше сұрақтарды шешу керек. Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік залогымен шартталуына байланысты, несиені қамтамасыз етудің бірден-бір сенімді әдісі болып табылады. Нарықтық қатынастартардың даму шегіне байланысты біздің елімізде ипотекалық несиелендіруді дамыту қажеттілігі өсе түсуде.

Бірақ, ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес, мысалы: залогқа берілетін заттың иесінің болмауы, яғни жер мен жылжымайтын мүлікті тек залогқа беретін зат иесі ғана сала алады.

Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру жүйесінің институционалдық құрылымының оптималды формаларын қалыптастыру бағыты бойынша ізденістер жүріп жатыр.Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да назардан тыс қалған жоқ.

Берілген мәселені зерттеу, ипотекалық несиелендіру жүйесінің толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына да оң әсерін тигізеді. Міне, сондықтан берілген тақырып өзекті мәселелердің бірі болып келеді

Курстық жұмыстың мақсаты – ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілерін, Қазақстан Республикасындағы ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің даму жолдарын зерттеу. .

Курстық жұмыстың көздейтін мәселері:

      Экономикалық құбылыс ретінде ипотекалық несиелендірудің мәнін зерттеу;

      Қазақстан Республикасындағы ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің дамуы стратегиясы

1        Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық       аспектілері

1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні

Ипотекалық несиелеу – жылжымалы мүлікті кепілге беру арқылы сатып алушыға ұзақ мерзімге несие беретін банктік қызмет.

«Ипотека» термині алғашқы рет б.э.б. VI ғ. Грецияда пайда болды. Ол сол кездің өзінде-ақ несие берушінің алдында жауапкершілікті белгілі бір жер иелігімен қамтамасыз ететін болған. Ол үшін міндеттемелер рәсімделіп, жалға алушының территориясының шекарасында столб қойылып, онда берілген меншік бекітілген сома бойынша несие берушінің талаптарын қамтамасыз етеді деген жазулары болған. «Ипотека» деген атқа ие болған мұндай столбта жер иесінің барлық келіп түсетін қарыздары көрсетіліп отырған. Грек тілінде «hypoteka» – тіреуіш (подпорка) мағынасын білдіреді.

Кең мағынада, жүйе ретінде ипотекалық несие – ипотекалық несиені беретін процесстің өзін, капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмін, жылжымайтын мүлік нарығындағы жүргізілетін операцияларды біріктіретін көп факторлы біртұтас механизм болып табылады. Сонымен қоса бұл несие беруші мен қарыз алушының ғана мүдделерін ескеріп қоймай, инвестор, роялтор, құрылысшы, сақтандыру компанияларының және нарықтың басқа да субъектілерінің қызығушылықтарын қарастырады. Ипотеканың екінші, кең мағынадағы анықтамасының бар болғанына және ипотекалық несие жүйесінің басқа да блоктарының маңыздылығына қарамастан, оның негізін несиелік қатынастар құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиені біз бірнеше нарықтарда ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату, қауіпсіздендіру бойынша қалыптасатын қатынастардың жүйесі ретінде қарастырғанымыз дұрыс сияқты.

Бүгінгі таңда экономикасы дамыған елдердің ипотека нарығы қалыптасып, белсенді түрде дамып келеді.

Ипотеканың негізінде міндеттемелердің орындалуын қамтамсыз ету жатыр, оның негізінде несие беруші залогпен қамтамасыз етілген міндеттемені қарыз алушы орындамаған жағдайда осы мүлік иесінің(залог беруші) басқа несие берушілер алдында салынған мүлік құнынан қанағат алуға құқығы бар.

Ипотека – салынған жылжымайтын мүлік немесе оның үлесі залог берушінің не үшінші жақтың пайдалануында және иелігінде қалатын залогтың бір түрі.Салынған мүліктің залог берушінің пайдалануы мен иелігінде қалуы ипотеканың квалификациялық белгісі болып табылады.

Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға байланысты, бірақ басымырақ келетін фактор  несиелеу объектісі – жылжымайтын мүлік түрі болып келеді. Ипотеканың объектісі болып табылатындар:

      айналымдағы тауар залогы;

      қайта өңдеу процессіндегі тауар залогы;

      жылжымайтын мүлік.

Айналымдағы тауар залогы – бұл қарыз алушының тек қарыздың белгілі бір бөлігін өтеген немесе шығатын (шығып отыратын) тауарларды басқа да бірдей не одан артық сомадағы құндылықтармен ауыстырған жағдайда ғана салынған құндылықтарды өткізуге құқығы бар екендігін білдіреді.

Қайта өңдеудегі тауар залогы – қарыз алушы өзінің өндірісінде салынған шикізат, материал, жартылай дайын өнімдерді қайта өңдеуге құқығы бар, бірақ бұнымен қоса залогтық құқық өндірілген жартылай дайын өнімге, дайын өнім және тиелген тауарларға таратылады дегенді білдіреді. Алайда залогтың кең тараған түрі жылжымайтын мүлік болып табылады. Бұлар жер учаскелеріне залог, сонымен қоса мекеме, құрылыс және басқа да жермен байланысты мүліктер. 

Жер учаскелерінің кепілақы затына және жерді пайдалану құқығы болып кепілақы берушінің жеке меншігіндегі жер учаскелері,  сонымен қатар жалпы жерді пайдалану мен жалпы жеке меншіктегі жер үлесі табылады.

Жылжымайтын мүлік несиені қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, сонымен бірге бір уақытта  қаржыландыру объектісі болып табылады. Ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің қызмет ету мерзімі 20-35 жыл. Кепілге   жылжымайтын мүлікті несиелеу процесі басқаша ипотекалық жүйе деп те аталады. Ипотекалық  жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікті иемденгендегі жағдайын анықтаудағы тәртіпті және ол бойынша әрбір кезеңге қарыздарды біріктіретін экономикалық және заңдылық жүйесі.

Ипотекалық несиелеу жүйесі екі бағыттан тұрады: шаруашылық субъектілері мен халыққа ипотекалық несиелерді беру.

Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге керекті қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.

Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық  банктер жұмыс істейді. Екінші бағытпен мүлік кепілімен қамтамасыз етілген ипотекалық банктердің активтерін сатып алатын және ипотекалық банктің базасының негізінде өз атына құнды қағаздар (облигация) шығаратын қаржы компаниялары мен қорлары жұмыс істейді. Құнды қағаздардың өтімділігі жоғары болады, себебі  деп те аталады. Ипотекалық  жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.

              Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека бойынша қызмет ететін мекемелер жүйесін қалыптастырумен байланысты. Ипотекалық  несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты ипотекалық несиелеумен айналысатын және жылжымайтын мүлік бойынша несие беру механизмінде қызмет ететін мекемелердің жиынтығы.

              Ипотека жер бойынша кадастрде ипотекаға берілетін заттың орналасу жері бойынша тіркеледі. Кадастр – коммуналды түрдегі ұлттық территорияның , жердің азғантай бөліктері мен ірі жердің нақты бөлінулері көрсетілген картографиялық бейнесі. Осылайша салынған немесе салынбаған  жылжымайтын мүлікті оңай дараландырып, оны басқа мен шатастырып алу мүмкіндігін азайтуға болады.

              Ипотеканы анықтағанда жер учаскелерін тіркеу закладной түрінде жылжымайтын мүлікке кепіл құқығының пайда болуы мен доғарылуына байланысты заңдылық рәсімдеумен жалғасады. Осындай келісімдерді жер бойынша кітапқа енгізгенде онда мыналар болуы тиіс: кепілақы құқығының түрі, қарыз адамның аты-жөні, несие берушінің аты-жөні, несие берушінің талап ететін сомасы, пайыздық мөлшер және тағы басқа мерзімі өткендігі үшін пайыз мөлшерін көтеру сияқты қосымша талаптар.

              Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы кепілақы алушыға кепілақыны  берушінің міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.

              Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның тұрақты орналасуы мен өсу тенденциясының жоғары және тұрақты бағасымен ерекшеленеді.

              Жылжымайтын  мүліктің  физикалық сипаты бойынша кепілақы беруші салынған объектіні иелігіндке қалдырып, пайдалануға мүмкіндік береді.

              Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:

-      Несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 10-30 жыл;

-      Несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;

-      Алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген жағдайда меншік тәркіленіп, несиені қайтару үшін сатылады.

Ипотекалық несиелеу тәртібі оның бағасының тұрақтылығымен бірге салынған мүліктің сақталуын (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші банкке несиелік ресурстарды қайтармау қауіпсіздігінен сақтап, ұзақ мерзімге несиелік ресурстарды алу бойынша экономикалық база құрады.

1.2 Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері

Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық жүйенің барлық буындарының қызметін реттейтін заңдылық нормалар қажет.

              Кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі болып табылады. Қазақстан Республикасында әртүрлі ипотекалық бағдарламаларды жүзеге асыруда ең көп тәжірибесі бар тұрғын үй құрылыс банкі мен Лариба-банк. Бірақ өкінішке орай  тұрғын үй құрылыс банкі келеңсіз жағдайларға тап болуына байланысты Банк центр кредитке қосылып, ипотекалық несие беруді тоқтатып, жеке мониторингпен айналысатын болды. Ал Лариба-банк қарыз алушыларға өте қатал талап қойып, 3 жылда не бары 100 несие берген және тек банктің сеніміне кірген тұлғаларға ғана рұқсат етті.