Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы

Егер жаңа сақтандыру полисі жаңадан сатылып алынса, сақтандыру премияларын төлеу үшін қор қарыз адамның салықтары мен сақтандыру қорлары бойынша жылдық жауапкершіліктің 1/12 бөлігін енгізу арқылы ашылады. Сонымен қарыз адамның несие өтеуі бойынша ай сайынғы төлемі пайыз мөлшерінен, қарыздың негізгі мөлшерін төлеуден және салықпен мақтандыру қорларынан тұрады.

Жылжымайтын мүлікке кепілақылық несиелеу жүзеге асырылғаннан кейін, несие беруші мүлікті болашақ сатып алушының қарызды өз мойнына алуына жол бермеуге тырысады, әсіресе алғашқы қарыз алушы адамның бекіткен нормасында. Мұндай мақсатпен кейбір несие берушілер қарыздың міндеттемеге мүлікті иесіздендіру жағдайын қарастырады. Берілген жағдай бойынша қарыз адам мүлікті басқа адамға сатса және ол өзіне қарызды алуға келісімін берген жағдайда несие беруші сатып алған адамнан қарыздың толық сомасын қайтаруын немесе ағымдық пайыз мөлшері бойынша төлеуін талап ете алады.

Көптеген қарыздық міндеттемелер бойынша құжаттарда оларды жоққа шығару жағдайы қарастырылған.

Егер қарыз толық өтелсе, несие беруші кепілақыны босатуды рәсімдеу керек. Бұл құжат қарыз алушыға жылжымайтын мүлікке бұрын несие берушіге берілген барлық құқықтарын білдіреді.

Бұл құжатты тіркеу арқылы мүлік иесі бұрын салықтарды төлемегені үшін оның мүлігіне салынған арест құқығын қайтарып алады. Егер қарыздық міндеттеме үш жаққа тіркелген беру актісіне сәйкес берілсе кепілақыны босату қарыздық міндеттеме және басқа да кепілақылық құжаттарды берген тұлғамен рәсімделуі тиіс.

Несие беруші қарыз адамның қарыздық міндеттемесін қайта сатып алу құқығынан айыруы мүмкін, егер қарыз адам қосымша кепілақы құжаттарда қабылданған несиені өтеу бойынша міндеттемелерді не болмаса басқа міндеттемелерді бұзған жағдайда.

Қазіргі кезде кепілақылық құжаттар бірнеше заңдылық актілермен реттеледі:

-      кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі болып табылады;

-      кәсіпорын, ғимарат, пәтерлер кепілақылары жер учаскелері мен басқа да жылжымайтын мүлікке құжаттар арнайы заңдылық акт ретіндегі 23 желтоқсан 1993 жылғы «Жылжымайтын мүлікке ипотека туралы» Заң күші бар Жарлығымен реттеледі;

-      Жер учаскелерінің ипотекасына ерекшеліктер мен оларға құқықтар Қазақстан Республикасының Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылғы «Жер туралы» Заң күші бар Жарлығы;

-      Жылжымайтын мүлік ипотекасы да Қазақстан Республикасының Президентінің 25 желтоқсан 1995 жылғы «Жылжымайтын мүлікке құқықтар және олармен жасалатын шарттарды мемелекеттік тіркеу туралы» Заң күші бар Жарлығы;

Кепілақылық  қатынастар банк сомасында Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісінің заң күші бар нормативті актілермен реттеледі, ол Азаматтық кодекс және жылжымайтын мүлікке ипотека туралы» жарлыққа сәйкес қабылданған.

Ипотеканы несиелеуде қарызбен оны қамтамасыз ету қаражаттары бойынша келісімдер несиенің басқа түрінен өзгешелеу (ерекше заңдылық нормаларды қолдануды көздейді).

Оның негіздісіне қарыздары үшін мүлікті мәжбүрлеп ұстау құқығы жатады. Бөтен жылжымайтын мүлікке заттық құқық– негізгі талапты қанағаттандыру салынған мүлік құны бойынша мүмкіндіктен тұрады. Бұл құқықтың мәні қарыз адам өзінің міндеттемелерін орындамағанда, мысалы қарыз мерзімінен асып кетсе несие беруші осы талапты қанағаттандыру үшін салынған жылжымайтын мүлік құнынан алады.

              Қарыздары бойынша көп уақыт пен  мүлікті мәжбүрлеп қалдыру көқп уақыт пен күшті талап етсе, сонымен қоса қарыз беруші мен қарыз алушыдан шығындар шығады.

                 Жылжымайтын  мүлікке жеке меншік құқығын беру заңдылық құжаттары арқылы жүзеге асырылады, оны басқаша меншік құқығын беру актісі деп аталады. Қарыздары бойынша мүлікті  ұста қалу құқы қарыз берушіге тек меншіктің заңды иесімен беріледі.

              Несие беруші ретінде банк немесе басқа несие мекемелері басқа несие берушілер ипотекамен салыстырғанда қарыздары бойынша бұл мүлікке арест салу құқығының жоқ екендігіне сенімді болуы керек, мысалы, иесімен салықтар  төленбегенде. Бұл қорғаушының көмегін қажет етеді. Қорғаушы заңды иесін анықтап, қорытынды береді. Қорытындыда осы мүлікке қатысты барлық талаптар аталуы тиіс.

              Жылжымайтын  мүлікке кепілақы – бұл меншікті сатып алу әдісі емес, тек салынған мүлік құнынан несие берушінің талаптарын қанағаттандыру формасы. Өзінің кепілақылық құқығын жүзеге асыруын, яғни салынған мүлікті төлетіп алуды тек сот тәртіп негізінде жүргізе алады.

              Егер қарызды өтемесе, қарыз адамды салынған мүлікті қайта сатып алу құқығынан  айыру ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесінің талдауы көрсетіп отырғандай оңай процедура емес.

              Заңдамаға сәйкес қарыздық міндеттемеде көрсетілгендей қарыз адам мүлікті қайта сатып алуға құқы бар. Ол қарыз адамға қарыздық міндеттеме бойынша қарызды өтеуге және белгілі уақыт аралығында меншікті қайта сатып алу мен сату құқығынан айырмай тұрған жағдайда қайта сатып алу мүмкіндігі бар.

              Ипотека жүйесі дамыған елдердің заңдарында қарыз адамның қайта сатып алуға құқығы оны сатқаннан кейінгі 2 айдан 2 жылға дейін деп көрсетілген.

              Заңдаманың тағы бір маңызды кепілақылық құқықтағы заң нормасына кепілақылық нақтылығы жатады. Бұл норма кепілақылық құқық объектісі болып табылады. Бұл норма заңмен нотариалдық тәртіпте жылжымайтын мүлікті тіркеу жолымен қамтамасыз етіледі.

              Жоғарыда айтылғандарды қорытындылай келе, ипотекалық міндеттемелер нарығы жылжымайтын мүлікпен жасалатын шарттардың барлық аспектілерін қарастыруды талап етеді. Біздің әлеуметтік-экономикалық жағдайда мүлікті қайта сатып алу құқы мен нақты қарастырылған меншікті  қайта сатып алу құқығынан айыру процесі ерекше мәнге ие болады. Мысалы, азаматтардың көпшілігінің тұрғын үйі біреу ғана. Заң бұл жағдайда оны алдыңғы меншік иесінен айыра алмайды, өйткені оның тұратын жері жоқ. Бұл жағдайда қайта сатып алу құқығынан айыру процедурасы белгісіз уақытқа созылуы мүмкін, ол гиперинфляция жағдайында мүлік құнының өзгеруіне әкеледі. Сонымен қоса, кепілақыны сот органдары арқөылы жүзеге асыру процедурасы толық көлемде жасалмаған. Басқа жағынан тұтынушылардың құқықтарын қорғауды қамтамасыз ететін заңдар керек.

2. Қазақстанның тұрғын үйді ипотекалық несиелеу саласындағы

тәжірибесі

2.1 Баспананы қаржыландыру тәжірибесін экономикалық талдау

Қазақстан Республикасының тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастардың дамуы туралы келісім 1991 жылы басталды. Сол кезде тұрғын үй нарығының қалыптасуына себіе тигізгегн заң шығарушы актілер қабылданған болатын. Тұрғын  үй саласын мемлекет иелігінен алу саясатын жүргізудің нәтижесі болып тұрғын үйлердің басым бөлігі жеке меншік иелікке берілуі табылады. 1995 жылы тұрғын үйдің жалпы қорының 91,5 %-і мемлекеттен тыс меншік түрінде болды.

Тұрғын үй қорын жекешелендіруді белсенді жүргізу мен тұрғын үй негізінде пәтерлер иелерінің кооперативін (КСК) құрудың нәтижесінде мемлекет, әсіресе қала әкімшілігі өз мойнынан тұрғын үй қорына қызмет көрсетуді ұйымдастыру мен қаржыландыру жүгін түсірген болатын.  Онымен енді КСК айналысатын болады.

Қазіргі жағдайда мемлекет тұрғын үй құрылысын қаржыландыруды қойды, ережеден тыс Қазақстан Республикасының жаңа астанасы Астана қаласының құрылысы бола алады. Муниципалдық құрылыс мүлдем жүргізілмейді деуге болады.

              Мемлекеттің құрылыс секторына көмек көрсетпеуі құрылыс көлемінің қысқаруына алып келді. Мемлекет іс жүзінде кезекте тұрғандарға баспана беруді қойды, олардың саны 46 мың адамға жетті. Қазақстан Республикасында баспана жағдайларын жақсартуды қажет ететін адамдар саны өсіп келеді.

              Қазақстан  тұрғындарының баспана мәселесінің шешілуі тұрғын үйді бюджеттен тыс қаржыландыру формаларымен, тұрғын үй нысаналарының құрылысын банкпен несиелеудің дамуымен, азаматтарды ипотекалық тұрғын үй несиелеудің кең жайылуына арнайы жағдай жасаумен тікелей байланысты.

Банктерге деген сенімнің артуы мен оларға депозиттердің түсуіне өзара сақтандыру қорларын қалыптастыру арқылы депозиттерді сақтандыру жүйесін  құру бойынша қазіргі кезде Қазақстанның Ұлттық банкі жүргізіп жатқан жұмыстар себін тигізуі қажет.

Қазақстанның бірқатар банктері тұрғын үй несиелеу саласында біршама тәжірибеге ие.

Қазіргі кезде коммерциялық банктер классикалық ипотекалық несиелеуді жеке жобалар бойынша жүргізетінін де атаған жөн. Мысалы:

-     мемлекеттік қызметкерлерді несиелеудің ипотекалық бағдарламасы (ААҚ «Ұлттық банк»);

-     банк қызметкерлерін немесе банктің аффилияланған тұлғаларын несиелеу («Біріккен банк Лариба-банк», ААҚ «Ұлттық банк», «Каспийский банк», ААҚ «Көмірбанк» және т.б.);

-     банктің ірі клиентінің қызметкерлерін несиелеу, клиентті несиелеу, берілген несиені қайтару бойынша жұмыс берушінің кепіл беру жағдайында ғана («Каспийский банк» және ААҚ «БТА-Ипотека»);

-     тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу («Каспийский банк», ААҚ «Көмірбанк», «БанкЦентрКредит», ААҚ «БТА-Ипотека»).

Қазіргі кезде банктер көбінесе жалға алу бойынша несие береді. Банк талдаушыларының бағалауынша, олар үшін бұл несиелеудің ең тиімді формасы.

Бірқатар банктер баспана алуға ипотекалық несиелек кезінде қауіпті төмендету мақсатында несие бойынша қайтарудың қосымша кепілдіктерін талап етеді.

Іс жүзіндегі банктік тұрғын үй несиелеу тәжірибесін жалпылағанда, келесі сипаттарын атауға болады:

      несиелік өнімдердің көпшілігі АҚШ долларымен номинацияланған несие беруге бағдар алған;

      қазіргі кездегі несиелеудің басым сызбасы болып артынан сатып алу құқы бар жалға алу сызбасы табылады;

      анағұрлым нарық несиелер бойынша пайыз мөлшерлемесі доллармен есептегенде жылдық 17%-тен  24%-ке дейінгі деңгейде өлшенеді;

      алынатын үйдің құнынан 50-70% көлемінде ғана несие беріледі;

      банктер қарыз алушыдан сатып алынатын үйдің құнынан кем дегенде 30%-ке жуық сомасының болуын талап етеді;

      алынатын баспана банк мамандарымен бағаланады;

      банктер несиені не өздерінің қызметкерлеріне, не аталған банктің  қызметін пайдаланушы тұрақты кәсіпорындар мен ұйымдарда қызмет ететін клиенттерге береді

      тұрмыстық жағдайларды жақсартуға несиелеудің дамуына (аралық несиелеу) деген қызығушылықтың бар болуы несие көлемін төмендетіп, оған халықтың басым бөлігінің қол жеткізуіне мүмкіндік береді.

Банк секторындағы жағдай мен банктің болашақ жоспарларын бағалай отырып, ипотекалық бизнесті кеңейтуге, жекелеп сату нарығында белсенді операциялар кеңістігін кеңейтуге деген банктердің қызығушылығының тууы туралы қорытындыға келуге болады.

Ипотекалық несиелеудің өзара байланысқан жүйесін құру мен өңдеуді бастауға анағұрлым ыңғайлы болып Алматы, Астана қалалары табылады.

2.2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ендіру

Қазіргі кезде орташа қазақстандық отбасының жылдық шығындарының экономикалық мөлшері әдетте оның табыс мөлшерінен төмен, бұл ақшаның жиналу тенденциясын көздейді. Ақша жинаудың кең тарған түрлері болып  банкте жинақтау мен жылжымайтын мүлік алу болып табылады.

Қазақстанның басым бөлігі тұрақты табысқа ие, бірақ та жеткілікті жиналымдардың болмауына байланысты баспана алуға мүмкіндіктері жоқ.

Ипотекалық несиелеу жүйесі баспана нарығында халықтың төлеуге қабілетті сұраныс саласын несиелеуді ұзақ мерзімді тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін жіберу мен дамыту арқылы ақша жинақтаудың нарықтық механизмдерін дамыту үшін жағдай жасау арқылы кеңейтуге себін тигізеді.

Бұл бағыттағы Үкіметтің бірінші кезеңі болып, 21.08.2000 жылғы «Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту мен баспана құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру» тұжырымдамасын (№1290) ұйғару болып табылады.             

Ұсынылып отырған тұжырымдама негізігі болып еркін нарықта дайын баспана (жаңадан салынған, екінші қайтара нарықтағы тұрғын үй) алуға азаматтарды ұзақ мерзімді несиелеуге нарықтық жүйені құру табылады. Баспана ұзақ пайдаланудың қымбат тауары болғандықтан, оны сатып алуға тұтынушылардың ағымдағы табыстары мен жинақталған қорлары жеткіліксіз болады.

Сонымен бірге қаржы жүйесі анағұрлым дамыған мемлекетерде бұл мәселе әдетте баспана алуға ұзақ мерзімді несие беру арқылы шешіледі. Дүниежүзінің көптеген мемлекеттерінде несиеге баспананы алу – тұрғын үй мәселесін шешудің негізгі формасы.

Сонымен қатар, бұшл форма экономикалық қызмет саласындағы негізгі болып табылады, онда негізгі рольді банктік немесе басқа қаржы құрылымы атқарады. Қазақстанда тұжырымдарға сәйкес, қаржы жүйесіне тағы бір қатысушы енеді (Қазақстанның ипотекалық компаниясы), ол дербес қаржы институты болып табылады. Компания несие беруші банктерден ипотекалық тұрғын үй несие бойынша талаптар құқығын алып, сол құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық өқұнды қағаздарды эмитациядан өткізеді.