Оценка факторов, влияющих на процесс развития земельной реформ в России

В результате имеет место  диспропорция между спросом и  предложением земли. В большинстве случаев предложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком. Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены.

Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка, которая призвана, в том числе, назначать объективную стартовую цену при продаже земли. А кадастровая оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.

Однако информация о ценах  на землю, определенная в договорах  купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв.м. при среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв.м [9].

В результате, отсутствие достоверной  информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремиться извлечь ренту из административного ресурса делает муниципальные образования монополистом в процессе формирования цены. Администрации заинтересованы в ограничении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать в аренду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость.

По сведениям «ИТАР-ТАСС», постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. В ряде мест, по утверждениям экспертов, она завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога, ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2010 г. цены выросли в несколько раз и продолжают увеличиваться. За 2011 год цена на землю сельхозназначения удвоилась, а в 2010 г. выросла еще в 1,5 - 3 раза. Один гектар паевой земли в южных районах и Черноземье стоит от $1500 до 2000. Из этой суммы, собственнику пая достается, в лучшем случае, $400. На затраты по оформление 1 га земли в собственность расходуется от $400 до 500. Цена же 1 га отмежеванной и полностью оформленной земли в южных регионах достигает $5000 [12].

Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец  не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.

Положение усугубляется низким уровнем развития инфраструктуры земельного рынка, высоким уровнем коррупции, сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок.

Однако, хаотичное развитие земельного рынка в России, похоже, полностью перестало устраивать государство. Последней каплей стали скандалы с аукционами по распродаже за бесценок прав аренды федеральных лесов в пользующихся наибольшим спросом районах Подмосковья. В итоге до 1 января 2011 года запрещены любые операции с федеральной землей и тем, что на ней расположено [11].

Для увеличения количества рыночных субъектов, необходимого для  развития конкурентного рынка, ориентированного на вовлечение земли в хозяйственную деятельность, на государственном уровне принято ряд мер. С целью упрощения процесса закрепления прав собственности и объективной оценки земельных ресурсов в марте 2009 года была создана единая Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии, которая ведает всеми вопросами регистрации прав и учета недвижимости. До 1 января 2011 года - оформление всех документов по недвижимости перевели в режим «одного окна». С 1 января 2012 года в стране начнут работать так называемые кадастровые инженеры, которые будут заниматься как обмером земли, так и постройками, то есть заменят землемеров и сотрудников БТИ [8].

Последующее государственное  регулирование рынка земли должно быть направлено на совершенствование правового обеспечения земельных отношений, дальнейшее развитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов рынка объективной информацией, стимулирование поведения его участников.

Например, на организацию  и правовую поддержку ресурсного рынка, который позволит свести вместе субъектов земельных отношений, что повысит эластичности спроса и предложения и обеспечит эффективное ценообразование.

Для развития добросовестной конкуренции, необходима кредитная  и финансовая поддержка малого и  среднего бизнеса, не имеющего достаточного объема собственных средств на приобретение земельных участков и ориентированного на долгосрочное использование земельного ресурса и инвестирующего капиталы в мероприятия по сохранению его полезных потребительских свойств.

В связи с этим представляется необходимым узаконить льготы по земельному налогу, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также дотаций на осуществление хозяйственной деятельности, разработать и реализовать федеральные целевые программы повышения плодородия почв, строительства дорог, мелиоративных систем и т. п.

В земельной политике надо изменить идеологию, ориентируясь на следующие приоритеты:

 

1. Землю надо рассматривать  в единстве ее основных свойств  (как ничем не заменимый природный ресурс; как важнейший геополитический плацдарм; как главное средство производства; как основную кладовую недр и пространственно-операционный базис; как объект недвижимого имущества). Нельзя абсолютизировать товарные (имущественные) свойства земли и ориентировать на них экономику. Также как и нельзя отказываться от учета этих свойств.

2. Необходимо разумно  сочетать государственные и рыночные  механизмы регулирования земельных отношений, делая главную ставку на создание системы государственного управления земельными ресурсами и второстепенную - на строго контролируемый и регулируемый земельный оборот.

3. При установлении направлений  развития землепользования и  землеустройства не следует насаждать строго определенные формы собственности и хозяйствования на земле. Они должны, исходя из объективных экономических законов, сами доказать право на существование. При этом не надо забывать исторически оправдавших себя преимуществ крупного производства перед мелкими и крупных форм землепользования перед парцеллярным.

4. Для старта в восстановлении  экономики и обеспечении ее  эффективного функционирования в дальнейшем нужно вовлечь в нее земельно-ресурсный потенциал, но, не проедая или продавая его, а делая двигателем развития производительных сил и производственных отношений, организуя его рациональное использование и охрану.

5. Земельную политику  надо строить, исходя из обоснованного  сочетания государственных (общественных), коллективных и личных интересов в использовании земли, ориентируясь на глобальные процессы, происходящие в природопользовании и мировом сообществе, направленные на поддержку их устойчивого развития и экологическую защиту.

Контроль за использованием и охраной земли является одной из функций государственного управления земельными ресурсами. Без контроля нельзя эффективно управлять. Поэтому его нужно всячески развивать и сделать только государственным.

Оценка земель - основное звено экономического механизма регулирования земельных отношений. Пока земля не оценена, нельзя даже начинать говорить об обороте земельных участков, о земельном рынке, залоге земель, совершенствовании налоговой и инвестиционной политики. Данные оценки земель влияют на объемы земельных платежей, повышение эффективности использования земель различного назначения.

По данным Росгосстата России, в государственной собственности находится 92,4 % всей земли. В 2012 году планируется завершить приватизацию государственной собственности в РФ, окончательно сформировать систему управления федеральным имуществом и удвоить доходы от приватизации государственного имущества. После разграничения государственной собственности на землю, планируется, что 16,3% земли будет в частной собственности, 2,2% - в собственности РФ, 8,2% - в собственности субъектов РФ, 73,3% - в собственности муниципальных образований [11].

Решение земельного вопроса  в России может заключаться в  том, чтобы наибольшие земельные участки, пригодные для слабо механизированной или ручной обработки силами одной среднестатистической российской семьи, могли находиться в личной собственности. Вся же остальная земля, пригодная для сельскохозяйственного производства, а также земля, находящейся сейчас в ведении муниципалитетов городов и поселков, должна находиться в «ответственной собственности», права на которую должны быть поделены между двумя независимыми владельцами, которые будут являться равноправными собственниками их общего земельного участка. Одним из совладельцев такой собственности должно выступать государство в лице центральной или местной представительной власти. В качестве другого собственника - любое физическое или юридическое лицо. Между совладельцами заключается бессрочный договор по пользованию совместной земельной собственностью на определенных условиях.

Вопросы ее купли-продажи, а  также дарение решаются совместно  обоими собственниками. Совместно решаются также вопросы перепрофилирования земли и ее расчленения на участки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3аключение

 

Исторический экскурс  в области земельных отношений  показал, что в России земельный  вопрос всегда был сложным и трудноразрешимым. Если в Российской империи главными недостатками в области земельных отношений были помещичье землевладение, общинное землепользование и низкий уровень аграрной культуры, то в условиях плановой экономики жесткая командно-административная система управления и ограничение самостоятельности сельскохозяйственных товаропроизводителей сдерживали развитие земельных отношений.

Земельные отношения в  зарубежных странах весьма разнообразны, имеют свою специфику. Важно отметить, что в них сильна роль государства  в регулировании земельных отношений  с применением различных методов. Это связано с особенностью земли как ограниченного средства производства и необходимостью повышения эффективности ее использования. Имеют тенденцию увеличения размеры землевладений за счет аренды, повышения роли кооперации: сбытовых, снабженческих, обслуживающих и других, призванных усиливать рыночную силу сельских товаропроизводителей. Считаем, что многое из этого опыта приемлемо и для России.

Земельные отношения в  современной России должны регулироваться рынком. Роль государства на рынке  земли должна заключаться в сочетании минимума административного вмешательства и максимума экономического содействия развитию земельного оборота. Исходя из результатов наших исследований земельных отношений в России, мы сформулировали основные принципы регулирования земельных отношений:

- обеспечение обязательности  в использовании сельскохозяйственных  земель по их природному назначению - производству продуктов питания для людей;

- достижение оптимального  сочетания форм собственности,  владения и пользования землей.

- недопустимость противоречащего  закону вмешательства государства,  муниципальных органов власти в деятельность граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению землей;

- сочетание регулирования  использования земли в качестве  природного ресурса, объекта недвижимости и основного средства производства;

- недопущение разрушения плодородной силы земли - этого главного ее качества как основного средства производства;

 Наши исследования показывают, что наибольшая эффективность использования земли в основных сельскохозяйственных районах Республики Башкортостан достигается в хозяйствах с площадью сельскохозяйственных угодий от 3000 га до 5000 га.

В концепции закона о введении оборота сельскохозяйственных земель в Российской Федерации считаем целесообразным:

- иностранным гражданам  и юридическим лицам предоставлять  землю только на правах аренды и только для целевого использования;

- предусмотреть в законе  гражданам, имеющим право на  получение земельной доли (пая), определенной при реорганизации колхозов, совхозов, иных сельскохозяйственных предприятий, право получить землю однократно и бесплатно в размере среднерайоннной доли (пая);

- ввести минимальный размер  площади для ведения сельскохозяйственного производства на открытом грунте 50 га;

- ограничить максимальный  размер земли, находящейся в  частной собственности гражданина или его близких родственников, не более 5 % от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориального деления;

- определить «ненадлежащее  использование земли» как снижение  ее продуктивности на 30 % по сравнению со средним значением за предыдущие 5 лет.

Список использованной литературы

 

1. Акмаров П.Б. Эффективность использования производственных ресурсов коллективными хозяйствами. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2002. № 4.

2. Башоров В. Автоматизированная система ведения земельного кадастра: земельная реформа. // Экономика сельского хозяйства России. 1999. - № 2. - С. 23.

3. Белова Т. Экономико-математическая  оценка земли (цена земли, критерии оптимальности). // АПК: экономика и управление. 1998. - № 6. - С. 62-65.

4. Белоусов Н., Головин  А. Фермерские хозяйства достойный  конкурент крупного производства. // АПК: экономика и управление. - 1998. - №1.