Рынок земли, его специфика, факторы, определяющие цену земли и сельскохозяйственной продукции

Особенность регулирования земельных отношений до вступления в силу Земельного кодекса от 25 октября 2001 №137-ФЗ заключалась в том, что данное регулирование осуществлялось преимущественно на основе подзаконных нормативных правовых актов. Содержащие нормы земельного права законодательные акты Союза ССР со дня введения в действие нового Земельного кодекса не применяются (ст. 5 Федерального закона от 25 октября 2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Итак, обратимся к современному законодательству, регулирующему земельные правоотношения. Конституция РФ от 12.12.1993 в ст. 72 определяет, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится земельное законодательство (п. «к»), а также вопросы владения, пользования и распоряжения землей (п. «в»). Земельный кодекс от 25 октября 2001 г  № 136-ФЗ в ст. 9 и 10 разграничивает полномочия Российской Федерации и полномочия ее субъектов в области земельных отношений. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними являются, по существу, гражданско-правовыми, и регулируются гражданским законодательством (ст. 3 ЗК РФ). А гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ отнесено к исключительному ведению Российской Федерации. Поэтому субъекты Федерации не могут принимать акты, регулирующие перечисленные выше отношения. Таким образом, правовое регулирование рынка земли – прерогатива Российской Федерации.

Статья 3 ЗК РФ выстраивает четкую иерархию земельных нормативных правовых актов в зависимости от их юридической силы. Во главе ее, как и во многих других отраслях права, находится Кодекс. Нормам Земельного кодекса должны соответствовать не только нормы законов, входящих в систему

 

 

земельного законодательства, но и  земельно-правовые нормы, содержащиеся в законах других отраслей (например, лесного, водного, аграрного законодательства). Во многих статьях Земельный кодекс дает отсылки к тем или иным федеральным законам или же, не называя конкретного закона, определяет, что тот или иной вопрос регулируется федеральным законом. В других случаях Кодекс указывает на совместное регулирование вопроса законодательством Российской Федерации и ее субъектов. Так, и федеральными законами, и законами субъектов Федерации могут быть установлены случаи, когда требуется указание категории земель в иных документах, кроме названных в Земельном кодексе (подп. 5 п. 2 ст. 8), а охрана земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными и сезонными пастбищами, осуществляется в соответствии не только с законами, но и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Федерации (п. 7 ст. 13).

Субъекты Российской Федерации  могут принимать законы, регулирующие земельные отношения, кроме вопросов сделок с землей и иных имущественных отношений по поводу земли. Законодательно закреплено, что нормы земельного права, содержащиеся в законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу РФ от 25 октября 2001 г № 136-ФЗ. Но следует иметь в виду, что вообще законодательство субъектов Федерации не должно противоречить федеральным законам. На это указывает ст. 4 (ч. 2) Конституции РФ: «Конституция Российской Федерации и федеральные законы имеют верховенство на всей территории Российской Федерации» — и ст. 72 (п. «а» ч. 1), устанавливающая, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится обеспечение соответствия конституций и законов республик; уставов, законов и иных нормативных правовых актов краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов Конституции РФ и федеральным законам. Следовательно, законы субъектов Российской Федерации, регулирующие земельные отношения, должны соответствовать не только Земельному кодексу, но и другим федеральным законам.

Реализация Земельного кодекса  РФ позволяет определять правила  экономического оборота земель, устанавливать  принципиальные положения, нацеленные на сохранение и использование земли  как важнейшего природного ресурса, в том числе на обеспечение воспроизводства и повышения плодородия почв. Следовательно, в Земельном кодексе очерчен весьма широкий круг публично-правовых и частноправовых функций органов государственной власти, основываясь на котором и следует подходить к построению модели организационной структуры федерального органа исполнительной власти, отвечающего за государственное управление землей и недвижимым имуществом в стране.

Существует ряд законодательных актов, стимулирующих дальнейшее совершенствование земельных отношений: Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) "О государственном земельном кадастре",

 

Федеральный закон  от 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 17.07.2001 № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"

Наличие государственного контроля за процессами земельных преобразований, опирающихся на самые современные  технологии системы государственного кадастрового учета земель, регистрации  прав на них и сделок с ними, мониторинга их состояния как уникального природного ресурса, и контроля за соблюдением правового режима и рациональным использованием земель, позволяет избежать ущемления интересов людей и общества в целом при переходе к массовым сделкам с землей.

Создание эффективной и динамичной системы управления земельными ресурсами — главная современная стратегическая задача. Сохранившаяся с советских времен система, при которой к управлению землей имели отношение несколько министерств и ведомств, должна быть упразднена. В большинстве стран мира существует, как правило, один правительственный орган, который несет полную ответственность за управление земельными ресурсами. Только один орган управления может занимать нейтральную позицию и беспристрастно и сбалансированно учитывать одновременно интересы государства и всех заинтересованных сторон.

 

2.2 АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА РФ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

 

Земельно-ресурсный потенциал России — это 1709 млн га земли (12,5% мировой  территории) и 420 млн га континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% запасов черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород; разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасов. Обеспеченность России земельными ресурсами — важнейший экономический и политический фактор развития общественного производства. Распределение земель по их назначению представлено в следующей таблице (см. таблица 1). Учитывая то, что большая часть страны находится в условиях вечной мерзлоты, то 15% площади, занимаемой сельскохозяйственными угодьями, довольно не плохой показатель.¹

 

 

 

 

 

¹ Жибинова К.В. Экономические основы экологии [Электронный ресурс] // электронный учебно-методический комплекс Красноярского государственного аграрного университета. - 2008

 

 

 

Таблица 1- Распределение земель по их назначению

Показатель	Млн. га
	2000 г.	2005 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.
Всего земель	1709,8	1709,8	1709,8	1709,8	1709,8
Сельскохозяйственные  угодья	221,1	220,7	220,6	220,5	220,5
Лесные земли	871,5	870,6	870,8	870,8	870,8
Поверхностные воды, включая  болота	219,0	225,1	225,0	225,0	225,0
Другие земли	398,2	393,4	393,4	393,5	393,5

 

Кажется, что таких площадей более  чем достаточно, но при условии, что технологии использования сельскохозяйственных земель принципиально не изменятся, а рост населения земли сохраниться, то к 2050 году потенциал земель сельскохозяйственного назначения будет исчерпан. 

Несмотря на свои запасы сельскохозяйственной земли, Россия имеет очень низкую долю сельского хозяйства в структуре ВВП (5,5%), и почти самый низкий показатель в мире по стоимости сельхозпродукции на душу населения (288 долларов США). Если принять, что уровень потребления сельхоз продукции на душу населения в России не очень отличается от среднего мирового уровня, то можно сделать вывод, что недостаток в собственной продукции покрывается импортом. 

На декабрь 2008 года 90% земель России находились в государственной и муниципальной собственности и только 10% принадлежали гражданам и предприятиям. Каждый год совершается около 5 миллионов сделок по продаже земельных участков. Преобладающие сделки по аренде земли - около 70%. Если учесть, что часть сделок по аренде земельных участков совершается по договорам на срок менее 1 года и не регистрируется в Федеральной регистрационной службе, то этот процент может быть еще выше. Продажа земли находящихся в государственной и муниципальной собственности, это скорее разовые сделки, чем сложившийся рынок. Из земель принадлежащих гражданам и предприятиям в обороте участвовало не более 1,5%.²

 

 

² Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]

                                    

                                    

 

 

Режим доступа: gks.ru

На данный момент покупателями земель сельскохозяйственного назначения являются следующие категории:

• Сельскохозяйственные операторы, приобретающие землю сельскохозяйственного назначения как средство производства;
• Инвесторы (спекулянты), инвестирующие свободные средства в скупку и приватизацию земельных ресурсов с целью получения прибыли от разницы в стоимости, не приватизированной и приватизированной земли;
• Инвесторы, приобретающие землю «для внуков». Они рассматривают инвестиции в землю как средство сохранения и приумножения капиталов в перспективе на 5-10-20 лет. Как правило, они размещают в земельных активах свободные средства, заработанные в другом бизнесе;
• Финансовые компании и паевые фонды, которые собирают свободные средства граждан, через продажу им акции своих паевых фондов, скупают на эти деньги землю сельскохозяйственного назначения и сдают их в аренду сельхоз операторам. При этом они дают своим вкладчикам доход на акции от сдачи земли в аренду и капитализации земли;
• Частные лица, приобретающие достаточно крупные массивы (100-1000 Га) для создания имений для проживания, отдыха и производства сельхоз продукции, как для семейных нужд, так и для продажи;
• Крупные игроки фондовых рынков и банки – желающие повысить свою рыночную капитализацию за счет внесения в уставные фонды земельных активов.

Очевидно, что удержание земельных ресурсов в руках государства, преобладание арендных отношений на рынке земли сельскохозяйственного назначения сдерживает как развитие сельского хозяйства в России, так и рынок земли в целом. Из существующего положения можно сделать два противоположных вывода. С одной стороны рынок земли в России практически отсутствует (или находится в зачаточном состоянии) и имеется перекос в сторону аренды земли. С другой стороны рынок земли развивается и имеет огромный потенциал, как по приватизации сельхоз земли и вводу в оборот государственных и муниципальных земель, так и вовлечению в оборот земель находящихся в собственности у граждан и предприятий. Только рынок земель, находящихся в собственности у граждан и предприятий, может вырасти в ближайшее время в 5-6 раз.

Логика развития мирового рынка  продовольствия приводит нас к необходимости  развития собственного производства сельхоз продукции в России. Политика государства направлена на поддержку и развитие сельхозпроизводства. Это приведет к усилению независимости страны от внешних поставок продовольствия, а в перспективе 5-10 лет может сделать сельское хозяйство одной из основных статей дохода страны и основой экспорта. Сдерживающим фактором на этом пути является отсутствие внятной политики государства в части приватизации земли сельскохозяйственного назначения, создания и поддержки рынка земельных ресурсов в Федеральном

 

масштабе. Создание такой программы  может повысить доходы Бюджета, вовлечь  в оборот новые земли.

На сегодняшний день для развития любой отрасли характерны процессы кооперации и интеграции, и сельское хозяйство не исключение.

Взаимоотношения между сельским хозяйством, сферами производственно-технического обслуживания, снабжения и перерабатывающими  отраслями промышленности объективно носят противоречивый характер. С одной стороны, кооперация и интеграция взаимовыгодны, так как за счет внутриотраслевого и межотраслевого разделения труда, формирования стабильной сырьевой зоны, налаживания взаимовыгодных экономических отношений между производителями и переработчиками сырья, появляется возможность долгосрочного планирования производства и реализации продукции. С другой стороны, существует несовпадение их экономических интересов, характерных для продавцов и покупателей. Противоречия между предприятиями агропромышленного комплекса обострились с переходом на рыночные условия хозяйствования. Большинство этих предприятий стали частными и решение вопросов управления их хозяйственной деятельностью и налаживания взаимосвязей полностью перешло к их собственникам.

Кооперация сельскохозяйственных товаропроизводителей в производстве и переработке продукции позволяет преодолеть монополизм бывших государственных предприятий и создать заинтересованность работников кооперативов в увеличении производства продукции. Кооперация выполняет несколько функций, создающих преимущество такой формы хозяйствования перед другими в аграрном секторе экономики. Во-первых, кооперация сельскохозяйственных производителей благоприятствует осуществлению такой деятельности, которая не по плечу небольшим производственным коллективам. 
Во-вторых, в кооперации создаются лучшие условия для сочетания личных интересов ее членов с интересами всех участников процесса производства. 
В-третьих, кооперация защищает членов кооператива от монополистических проявлений снабженческих, сбытовых, банковских и других структур, а также от какого-либо вмешательства в ее деятельность. Кооперация и интеграция — это тот организационный механизм, который может обеспечить поддержание паритета и эквивалентности обмена между предприятиями АПК по всей технологической цепочке от поля до потребителя.

В современных условиях реформирования АПК процесс кооперации и интеграции переходит от отдельных попыток  установления связей между предприятиями  и отраслями к системным отношениям. Поэтому для адаптации сельскохозяйственного производства к рыночным условиям особое значение приобретает образование концептуальных форм собственности и хозяйствования на основе их кооперации и интеграции. В настоящее время в ряде республик, краев и областей Российской Федерации получают развитие две формы экономической кооперации и интеграции производства: