Рынок земли, его специфика, факторы, определяющие цену земли и сельскохозяйственной продукции

            -       горизонтальная, представленная сельскохозяйственными

 

           -        предприятиями различных форм собственности и хозяйствования;

           -  вертикальная — в виде объединения сельскохозяйственных предприятий с соответствующими формированиями перерабатывающей промышленности и другими организациями АПК.

Из названных двух форм кооперации и интеграции производства определяющая роль должна принадлежать сельскохозяйственным товаропроизводителям, поскольку во многом от них зависит номенклатура и размеры производства, характер производственной деятельности, сроки производства и т.д.

В ходе экономической реформы успешному  функционированию сельских товаропроизводителей в рыночной среде будет способствовать развитие потребительских кооперативов. С их помощью можно создать систему защиты интересов товаропроизводителей — от личного подворья до любых других организационно-правовых форм. Сельские товаропроизводители при необходимости должны создавать на базе предприятий переработки и агросервиса сельскохозяйственные потребительские кооперативы, для которых имеется соответствующая организационно-производственная структура. Однако камнем преткновения при указанном преобразовании выступает частная собственность на имущество перерабатывающих предприятий и агросервисных организаций, что требует изменений. Потребительская кооперация создает возможности для повышения занятости сельского населения, улучшения его торгового обслуживания и сбыта сельскохозяйственной продукции, оказания помощи личным подсобным хозяйствам, садоводческим и огородным товариществам.

Потребительские кооперативы (обслуживание, снабжение, переработка, реализация продукции) позволят восстановить разрушенные связи агропромышленного комплекса, создать условия для нормального функционирования сельскохозяйственных предприятий и фермеров, сгладить колоссальный диспаритет между ценами на сельскохозяйственную продукцию и промышленными ценами на средства производства. Развитие вертикальной кооперации отраслевых кооперативных союзов дает возможность сельским товаропроизводителям выстоять в неблагоприятных условиях международной конкуренции, ликвидировать продовольственную зависимость от западных стран. Вертикальная кооперация позволяет сельскому товаропроизводителю улучшить организацию производства, оптимально использовать материальные, трудовые и другие ресурсы и иметь дополнительную выгоду от совместно осуществляемых операций на разных стадиях процесса воспроизводства. Необходимость вертикальной кооперации диктуется и ее социальной направленностью, то есть необходимостью удовлетворения не только производственных, финансово-экономических, но и социальных потребностей. Ее развитие, как показывает современный мировой опыт, способствует объединению не только кооперативных организаций, но и предприятий других форм собственности. Становление вертикальной кооперации наряду с развивающейся горизонтальной кооперацией дадут возможность создать

 

 

целостную кооперативную систему, которая в свою очередь позволит интегрировать отдельных товаропроизводителей в агробизнесе.

Перспективным направлением развития интеграции является интеграция на основе приобретения сельскохозяйственными  товаропроизводителями контрольных  пакетов акций перерабатывающих предприятий и обеспечения таким путем реального управления деятельностью данных формирований в своих интересах.

В данный момент в нашем обществе сформировано устойчивое мнение, что земельная реформа в России завершена. Однако нарушение монополии государственной собственности на землю, введение платности ее использования - обязательные, но лишь первые шаги. Реформа может считаться законченной, когда созданы механизмы, позволяющие ресурсу - земле - с низкими транзакционными издержками перераспределяться между собственниками и пользователями в условиях обеспечения общественного интереса. А здесь сразу возникают вопросы, на которые нужно ответить, прежде чем оценивать полноценность оборота сельскохозяйственных земель. Главный - сформулирован ли общественный интерес в отношении сельскохозяйственных земель? На него можно ответить декларативно, заглядывая в Конституцию Российской Федерации и Земельный Кодекс: земли, в первую очередь, сельскохозяйственные угодья, являются национальным достоянием и подлежат особой охране, цели использования их ограничены, а перевод в другие категории земель - затруднен. На этот вопрос можно ответить, и сверяясь с собственным житейским опытом: на сельскохозяйственной земле растут дома, сельскохозяйственные организации могут легко остаться без земли, которую вчера обрабатывали. В тех местах, где нет спроса на землю ни для сельскохозяйственных целей, ни для иных - она заброшена, не действуют государственные программы поддержки консервации земель. Так что общественный интерес, выражающийся в защите и разумном использовании ценного природного ресурса, того, что дает еду и занятость для сельского населения, не очень проглядывается.

Во-вторых, для оборота земель нужно, как минимум, иметь объект оборота. Это - земельный участок. Как сказано в Земельном Кодексе, границы у него должны быть "определены в соответствии с федеральными законами". Но границы участков сельскохозяйственных земель, которые сформированы до введения в действие современного законодательства, практически, всегда им не соответствуют. Так что объект еще только нужно сформировать.

В-третьих, для сделки с участком нужны документы, подтверждающие права  собственности на него. Большая часть  документов выдана до 1998 года. В 1998 году функции по ведению реестров прав на участки переданы от земельных комитетов учреждениям юстиции. Только передача функций не сопровождалась передачей информации о правах. Собственник может, теоретически, на основании старых документов заключить сделку. Регистрация сделки или переход права на участок к другому лицу потребует регистрации ранее возникшего права, а это - непростого сбора целого комплекта

документов, которые сопровождали формирование участка 17-19 лет назад. То есть, для совершения сделки, ранее  выданных документов недостаточно.

Резюмируя, можно сказать, что общественный интерес в отношении сельскохозяйственных земель требуется сформулировать и обеспечить механизм его реализации, нужно также адаптировать существующие механизмы земельного оборота к такому специфическому объекту, как участок сельскохозяйственных угодий, учитывая местоположение, особенности формирования, состав собственников, состояние границ и учета прав. Создавая институты земельного оборота, нужно рассматривать участок сельскохозяйственных земель не просто как объект недвижимости, а как особый объект недвижимости, на котором строится сельскохозяйственная деятельность со всеми ее многообразными функциями.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3        ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ И ПРОБЛЕМЫ РЫНКА ЗЕМЛИ В РФ

 

3.1 ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

 

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства и рынка недвижимости в целом. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной. Возникновение рынка земли в РФ на современном этапе развития общества породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это вполне естественно, т.к. российский рынок начал развиваться сравнительно недавно и изменения системы ценностей породили новый интерес общества к земельной проблеме.

Проблемы развития земельных отношений  в условиях реформирования экономики приобретают особое значение. Государственное регулирование земельных отношений должно сопровождаться учетом интересов землепользователей и землевладельцев. Рыночное регулирование должно осуществляться на основе спроса и предложения, формирующегося с учетом запроса пользователей и землевладельцев земельных участков. Однако в настоящее время все еще остается актуальным вопрос механизма регулирования предоставления и продажи земельных участков, не сформирована земельная политика, направленная на соблюдение законных прав землевладельцев и землепользователей.

Наряду с другими рынками, рынок  земельных ресурсов в России еще  до конца не развит, он только формируется, создаются новые нормативно-правовые базы, разрабатываются различные  проекты и программы, которые помогают решать сложные вопросы на пути становления земельных отношений.

Существующая в настоящее время  система государственного управления земельными ресурсами значительно  затрудняет оборот земель, так как  процесс оформления прав на недвижимость является для собственника затруднительным и сопровождается значительными затратами времени, которые работают против собственника. Это не позволяет осуществить полную инвентаризацию, государственный кадастровый учет и регистрацию прав на землю, и другие объекты недвижимого имущества.

Необходимо совершенствовать и  развивать существующие принципы налогообложения, а также подходы к массовой оценке недвижимого имущества, которые  должны опираться на особенности  российских условий.

Земельные ресурсы являются одним из трех главных факторов производства (труд, земля, капитал). В данном контексте земля является пространственным базисом размещения всех форм жизнедеятельности и производства. На современном этапе развития и совершенствования земельной политики различают три составляющих, обеспечивающих функционирование системы отношений в сфере землепользования и землевладения:

1. Наличие полной и достоверной  информации. В настоящее время  в России не создана система  достоверной информации о рынке  земли, что существенно затрудняет координацию деятельности земельного сектора экономики.

2. Формирование целей земельной  политики: обеспеченность земельными  территориями устойчивого развития  экономики и социальной сферы.  Четкого осмысления целей земельной  политики в России пока не наблюдается, что сопровождается недопониманием между различными структурами функционирования земельного рынка.

3. Определение механизма реализации  целей. Чёткий механизм пока  не сформирован

Таким образом, хотя рынок земли  только формируется, система экономических отношений требует совершенствования правового обеспечения управления земельными ресурсами, поэтому возникают проблемы функционирования рынка земли. В настоящее время государство разрабатывает различные проекты и программы, которые помогают решать сложные вопросы на пути становления земельных отношений.

Существенным фактором в системе  землепользования и на рынке земли  в целом является государственное  регулирование. Важной сферой государственного регулирования является сохранение сельскохозяйственного земельного фонда. При тех колоссальных различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и те земли, которые идут под жилищную и промышленную застройку в условиях урбанизации и индустриализации, такая политика государства является важной функцией регулирования земельного рынка с жесткими правилами отвода земель. Также существенную роль играют и экономические рычаги, в частности налогообложение с дифференциацией поземельного налога в зависимости от использования земли.

Наиболее спорными элементами государственного управления землей и недвижимостью в России представляются — смешение публично-правовых и частно-правовых функций в одном органе государственной власти и организация взаимодействий между системами технического учета и системой государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними. Очевидные конфликты интересов возникают, когда решения по земле и другим объектам недвижимости принимаются ведомством, которое также имеет полномочия представлять интересы собственника федеральной недвижимости.

Контроль за охраной и использованием земель — это административная деятельность органов государственной власти и местного самоуправления, которая  выражается в осуществлении проверок за состоянием земель, выполнением  мероприятий по рациональному использованию и охране земельных участков и соблюдение земельного законодательства. Действующее законодательство предусматривает несколько видов контроля: государственный, муниципальный, общественный и производственный контроль.

Отсутствие у собственников недвижимости прав собственности на землю, а значит и отсутствие надежных правовых гарантий на недвижимость становится причиной фрагментарности рынка недвижимости, высокой степени его региональной локализации. Недостаточное предложение участков под застройку предопределяется преимущественно административными методами их распределения, трудностью легального оборота земельных участков. Нормы Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г № 136-ФЗ и Федерального закона от 24 июля 2002  №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не используются в полной мере в рыночных механизмах оборота земель.

Таким образом, в целях повышения  эффективности землепользования и  получения максимальной выгоды от использования  земельных угодий необходимо продумать все возможные варианты, выбор наилучшего приведет к получению большей прибыли.

Агропромышленный комплекс производит жизненно важную для общества продукцию. В нем занято почти 30% работающих в сфере материального производства, задействована пятая часть производственных фондов, и создается около трети валового национального дохода. Важнейшим звеном агропромышленного комплекса является сельское хозяйство. Оно занимает особое место не только в агропромышленном комплексе, но и во всем народном хозяйстве. Развитие агропромышленного комплекса в решающей мере определяет состояние всего народнохозяйственного потенциала, уровень продовольственной безопасности государства и социально-экономическую обстановку в обществе.

В последнее время наблюдается  снижение темпов развития сельского хозяйства, они отстают от темпов роста экономики в целом. Экономическая ситуация сельской местности остается сложной, более трети сельскохозяйственных организаций убыточны. Снижается уровень технической оснащенности агропроизводства, который приводит к неэффективному использованию сельскохозяйственных земельных площадей.

Поэтому, в настоящее время необходимо сделать существенный упор на обеспечение  пропорциональности и сбалансированности всех составляющих агропромышленного  комплекса. Важный фактор эффективного развития АПК — интеграция между сельским хозяйством и переработкой, что создает благоприятные условия для согласованной экономической и научно-технической политики добровольно в нее входящих, но юридически самостоятельных предприятий. Преимущество крупного предприятия проявляется в более низкой себестоимости продукции, а малые предприятия находят свое место там, откуда трудно поставлять скоропортящуюся продукцию. Таким образом, возникает мотивация к организации единого управления всеми стадиями производства хозяйствующих субъектов, участвующих в совместном процессе, что открывает дополнительные источники роста производительности труда, возможности сбыта. Следовательно, устойчивый рост АПК невозможен без совершенствования отношений на внутреннем и внешнем агропродовольственном рынке, без развития инфраструктуры и введения новшеств.